Thủ tục mua nhà đất phát mại của ngân hàng

Thủ tục mua nhà đất phát mại của ngân hàng là quá trình chuyển nhượng đất đai được thế chấp trong trường hợp quá hạn thanh toán khoản nợ tại ngân hàng. Thủ tục mua bán tài sản trên thường phức tạp và chứa nhiều rủi ro so với mua nhà đất thông thường. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan sẽ làm rõ thủ tục này, mời Quý độc giả tham khảo.

Rủi ro khi mua nhà phát mại

Quy định pháp luật về phát mại tài sản

Phát mại tài sản là gì?

Phát mại tài sản là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị cho vay vốn công bố và bán tài sản bảo đảm công khai theo thủ tục do pháp luật quy định.

Ngân hàng sẽ phát mại tài sản khi:

• Thứ nhất, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
• Thứ hai, do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo trước thời hạn;
• Thứ ba, do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định về việc phát mại tài sản.

Nếu thuộc các trường hợp kể trên thì tài sản bảo đảm sẽ có thể được phát mại thông qua các phương thức quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.

Cơ sở pháp lý: Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015

Các phương thức phát mại tài sản

Như đã trình bày ở trên, nếu thuộc một trong các trường hợp Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản đảm bảo sẽ được ngân hàng hoặc đơn vị cho vay vốn xử lý. Thông thường, người dân gọi việc xử lý tài sản đảm bảo là phát mại tài sản. Qua đó, các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp cũng là phương thức phát mại.

Theo Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, việc phát mại tài sản sẽ được diễn ra qua các phương thức sau:

Thứ nhất, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm sẽ thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

• Bán đấu giá tài sản;
• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
• Phương thức khác.

Thứ hai, nếu các bên không thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo 04 phương thức nêu trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Ngân hàng có được tự ý phát mại tài sản không?

Theo quy định tại Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015, trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015 mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Như vậy, trước khi phát mại tài sản, Ngân hàng phải thông báo bằng văn bản trong một thời gian hợp lý về việc phát mại tài sản. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì ngân hàng phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Quy định về phát mại tài sản

>>>Xem thêm: Khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quy trình, thủ tục mua nhà đất phát mại của ngân hàng như thế nào?

Bước 1: Thông báo về việc xử lý phát mại tài sản

Trước khi phát mại tài sản, ngân hàng sẽ thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc phát mại tài sản cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Bước 2: Định giá tài sản

Tài sản phát mại sẽ được định giá như sau:

• Thứ nhất, bên bảo đảm và ngân hàng thỏa thuận về giá tài sản hoặc định giá thông qua tổ chức định giá.
• Thứ hai, nếu các bên không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.

Bước 3: Bán tài sản

Việc bán tài sản phát mại sẽ được diễn ra như sau:

• Nếu phương thức phát mại tài sản được lựa chọn là bán đấu giá, thì việc bán tài sản phát mại được thực hiện theo pháp luật về bán đấu giá tài sản.
• Nếu phương thức phát mại tài sản được lựa chọn là ngân hàng tự bán tài sản phát mại thì việc mua bán tài sản phát mại được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Bước 4: Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý phát mại

Số tiền có được từ việc phát mại sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật Dân sự 2015.

Sau khi trừ đi chi phí quản lý, thu giữ, xử lý tài sản phát mại thì:

• Nếu số tiền bán tài sản lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch sẽ được trả cho bên bảo đảm.
• Nếu số tiền bán tài sản nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì bên bảo đảm phải thực hiện chi trả số tiền chưa được thanh toán cho bên nhận bảo đảm.

Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sở hữu sau khi phát mại tài sản

Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu.

Hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.

Thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người có quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý được thực định của pháp luật.

Sau đó thì người nhận chuyển quyền sở hữu đất và quyền sử dụng tài sản đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sử dụng đất theo quy định.

Cơ sở pháp lý: Điều 300, 304, 306, 307, 308 Bộ luật Dân sự 2015.

>>>Xem thêm: Hướng dẫn xử lý khi diện tích đất thực tế khác trong sổ đất

Lưu ý khi mua nhà đất phát mại của ngân hàng

Tìm hiểu thông tin từ những nguồn chính thống, xác thực

Người mua nhà đất phát mãi nên tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan bất động sản sắp mua (như lý do phát mãi, chủ sở hữu có đồng ý bàn giao lại tài sản hay không, nhà đất có đang thuộc diện quy hoạch hay không…)

Ngoài ra, Quý độc giả nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá ở các đơn vị bán đấu giá có uy tín để được bảo trợ pháp lý nếu có các rủi ro phát sinh. Tất nhiên, với hình thức này, bất động sản sẽ có giá cao hơn do phát sinh thêm các chi phí phụ như tiền môi giới, lãi phạt, tổ chức đấu giá…

Tìm nhà đất phát mãi

Người mua nên tham khảo và tìm danh sách nhà đất phát mãi từ các công ty bất động sản uy tín trên thị trường đã được các ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ. Ngoài ra, Quý độc giả cũng có thể tìm kiếm thông tin trên website của các ngân hàng.

Thanh toán an toàn

Người mua bất động sản phát mãi nên lựa chọn hình thức thanh toán ba bên tại ngân hàng và không nên thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ (con nợ) để tránh những rủi ro có thể xảy ra.

Lưu ý khi mua nhà phát mại

Luật sư đất đai tư vấn thủ tục mua nhà đất phát mãi

• Luật sư tư vấn các quy định pháp luật về tài sản phát mại;
• Luật sư tư vấn về thủ tục mua nhà đất phát mãi của ngân hàng;
• Luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phát mãi;
• Luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp tài sản phát mãi của ngân hàng;
• Thay mặt khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại phiên tòa;
• Thay mặt khách hàng làm việc với các cơ quan nhà nước khi xảy ra tranh chấp;
• Các công việc khác theo thỏa thuận và theo quy định pháp luật.

>>>Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua nhà ở tái định cư mới nhất

Như vậy, bài viết trên của chúng tôi đã cung cấp đến Quý độc giả thủ tục mua nhà đất phát mại của ngân hàng theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, chúng tôi cũng đã có những lưu ý khi mua loại nhà đất trên. Nếu còn thắc mắc về vấn đề trên hoặc cần dịch vụ luật sư dân sự tư vấn, hỗ trợ, Quý độc giả có thể liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn, hỗ trợ kịp thời.