Khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền hợp pháp và là công cụ pháp lý quan trọng để người dân bảo vệ tài sản của mình trước các quyết định hành chính có dấu hiệu trái luật. Việc một “sổ đỏ” bị thu hồi không chỉ ảnh hưởng đến quyền sở hữu mà còn gây ra những bất ổn lớn. Để thực hiện quyền này hiệu quả, người dân cần nắm vững các căn cứ thu hồi theo Luật Đất đai 2024, xác định đúng cơ quan có thẩm quyền và tuân thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục khiếu nại. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết toàn bộ quy trình, giúp Quý khách tự tin bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Trường hợp nào thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Nhà nước chỉ thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có căn cứ pháp lý quy định trong Luật Đất đai 2024. Mọi quyết định thu hồi sổ đỏ không dựa vào quy định của pháp luật đều được xem là hành vi vi phạm quy định của pháp luật, xâm phạm quyền hợp pháp của công dân.  Căn cứ khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau:

• Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;
• Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận
• Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;
• Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp.

Tóm lại, việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách nghiêm ngặt, dựa trên các căn cứ pháp lý đã được quy định rõ tại khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024.

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kể từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền giải quyết khiếu nại quyết định thu hồi sổ đỏ có một số thay đổi đáng lưu tâm, cụ thể theo Điều 4 Nghị định 141/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025 quy định thẩm quyền giải quyết khiếu nại cụ thể như sau:

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp xã:

• Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người đứng đầu cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp xã, của công chức, viên chức do mình quản lý trực tiếp;
• Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp huyện cũ, người đứng đầu cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp huyện về vụ việc liên quan đến nội dung đã được phân cấp cho UBND cấp xã sau khi kết thúc chính quyền cấp huyện.

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh:

• Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp huyện, người đứng đầu cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp huyện về vụ việc liên quan đến nội dung đã được phân cấp cho cấp tỉnh sau khi kết thúc chính quyền cấp huyện;
• Giải quyết khiếu nại lần hai đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp xã đã giải quyết lần đầu nhưng còn khiếu nại hoặc khiếu nại lần đầu đã hết thời hạn nhưng chưa được giải quyết

Tóm lại, Quý khách hàng cần xác định đúng thẩm quyền giải quyết khiếu nại để gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền. Việc xác định sai thẩm quyền sẽ làm chậm trễ quá trình giải quyết khiếu nại.

Thủ tục khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi nhận được quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người dân không khỏi hoang mang, lo lắng về quyền lợi của mình. Tuy nhiên, pháp luật đã quy định rõ ràng về thủ tục khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như một cơ chế hiệu quả để người dân bảo vệ tài sản và lợi ích hợp pháp. Dưới đây là lộ trình toàn diện, từ việc xác định thời hiệu, chuẩn bị hồ sơ cho đến quy trình giải quyết khiếu nại chi tiết qua từng cấp.

Thời hiệu khiếu nại

Theo Điều 2 Luật Khiếu nại 2011 công dân, cơ quan, tổ chức theo thủ tục do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Theo điều 9 Luật Khiếu nại 2011, thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. 

Lưu ý: Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.

Tóm lại, thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính là 90 ngày, kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định đó. Việc quá thời hiệu khiếu nại sẽ dẫn đến việc đơn khiếu nại không được thụ lý giải quyết, trừ trường hợp có lý do chính đáng theo quy định pháp luật.

Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị

Một hồ sơ chặt chẽ không chỉ là điều kiện bắt buộc để cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết, mà còn là cơ sở pháp lý vững chắc để bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Vậy, thành phần hồ sơ cần chuẩn bị khiếu nại bao gồm những giấy tờ, tài liệu quan trọng nào?

Theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011, hồ sơ khiếu nại bao gồm:

• Đơn khiếu nại theo mẫu số 01 ban hành kèm Nghị định 124/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2020, trong đó nêu rõ họ tên, địa chỉ của người khiếu nại; tóm tắt nội dung quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu nại; yêu cầu của người khiếu nại; ngày, tháng, năm và chữ ký hoặc điểm chỉ của người khiếu nại;
• Bản sao quyết định thu hồi giấy chứng nhận;
• Bản sao các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất;
• Các tài liệu khác có liên quan đến việc khiếu nại quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm lại, Quý khách hàng nên chuẩn bị hồ sơ khiếu nại một cách tỉ mỉ, đầy đủ để tránh việc phải bổ sung tài liệu sau này. Việc thiếu các tài liệu trên có thể ảnh hưởng đến kết quả giải quyết khiếu nại.

Giải quyết khiếu nại lần đầu

Giải quyết khiếu nại lần đầu là bước đi đầu tiên khi cá nhân, tổ chức cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm bởi một quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính. Vậy, quy trình giải quyết khiếu nại lần đầu được tiến hành theo các bước cụ thể nào?

Theo Điều 27, Khoản 1 Điều 29, Điều 30, 31 Luật Khiếu nại 2011, quy trình giải quyết khiếu nại lần đầu gồm các bước:

• Bước 1: Người khiếu nại nộp đơn khiếu nại tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu như trên;
• Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xem xét và thụ lý giải quyết khiếu nại. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được khiếu nại quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 11 của Luật này thì người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu thụ lý giải quyết;
• Bước 3: Xác minh nội dung khiếu nại. Trong thời hạn 30 ngày, người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu có trách nhiệm kiểm tra lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, nếu khiếu nại đúng thì ra quyết định giải quyết khiếu nại ngay;
• Bước 4: Tổ chức đối thoại nếu yêu cầu của người khiếu nại và kết quả xác minh nội dung khiếu nại khác nhau;
• Bước 5: Ra quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu;
• Bước 6: Gửi quyết định giải quyết khiếu nại trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ban hành.

Lưu ý: Theo quy định tại Điều 28 Luật Khiếu nại 2011, thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu là 30 ngày, có thể gia hạn thêm 15 ngày trong trường hợp phức tạp. Do đó, Quý khách hàng cần theo dõi tiến độ giải quyết để đảm bảo quyền lợi của mình được bảo vệ kịp thời.

Giải quyết khiếu nại lần hai

Khi quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu chưa thỏa đáng, người khiếu nại có quyền tiếp tục bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình thông qua thủ tục giải quyết khiếu nại lần hai. Đây là quy trình pháp lý quan trọng, được tiến hành bởi cơ quan có thẩm quyền cấp trên trực tiếp nhằm xem xét lại toàn bộ vụ việc một cách khách quan và toàn diện.

Theo Mục 3 Luật Khiếu nại 2011, quy trình giải quyết khiếu nại lần hai gồm:

• Bước 1: Người khiếu nại nộp đơn khiếu nại lần hai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Khiếu nại 2011 hoặc hết thời hạn giải quyết khiếu nại quy định tại Điều 28 của Luật này mà khiếu nại lần đầu không được giải quyết 
• Bước 2: Thụ lý giải quyết khiếu nại trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn;
• Bước 3: Xác minh nội dung khiếu nại lần hai. Người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai căn cứ vào nội dung, tính chất của việc khiếu nại, tự mình tiến hành xác minh, kết luận nội dung khiếu nại hoặc giao cho người có trách nhiệm xác minh nội dung khiếu nại và kiến nghị giải quyết khiếu nại;
• Bước 4: Tổ chức đối thoại lần hai. Người giải quyết khiếu nại tiến hành đối thoại với người khiếu nại, người bị khiếu nại, người có quyền và nghĩa vụ liên quan, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để làm rõ nội dung khiếu nại;
• Bước 5: Ra quyết định giải quyết khiếu nại lần hai;
• Bước 6: Gửi, công bố quyết định giải quyết khiếu nại trong thời hạn 07 ngày làm việc. 

Lưu ý: Theo quy định tại Điều 37 Luật Khiếu nại 2011, thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai là 45 ngày, có thể gia hạn thêm 30 ngày đối với vụ việc phức tạp.

Trên đây là toàn bộ quy trình giải quyết khiếu nại lần hai gồm 6 bước cơ bản. Việc tuân thủ các bước không chỉ giúp người khiếu nại thực hiện đúng quyền của mình mà còn là cơ sở để theo dõi, giám sát quá trình giải quyết của cơ quan có thẩm quyền, đảm bảo vụ việc được xử lý công tâm và minh bạch.

Dịch vụ luật sư tư vấn – soạn thảo – nhận ủy quyền khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Dịch vụ luật sư tại Luật Long Phan PMT hỗ trợ khiếu nại quyết định thu hồi đất mang lại hiệu quả cao. Luật sư có kinh nghiệm sẽ đảm bảo thủ tục khiếu nại được thực hiện đúng quy định pháp luật và gia tăng khả năng thành công trong quá trình khiếu nại. Dưới đây là nội dung dịch vụ của chúng tôi: 

• Tư vấn về căn cứ pháp lý để khiếu nại quyết định thu hồi đất;
• Hướng dẫn thời hiệu khiếu nại và thẩm quyền giải quyết khiếu nại;
• Tư vấn hướng xử lý trong trường hợp bị trả đơn khiếu nại hoặc sửa đổi, bổ sung đơn;
• Soạn thảo đơn khiếu nại quyết định thu hồi đất, đơn yêu cầu giải quyết hoặc đơn tố cáo (nếu cần);
• Hướng dẫn chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ cần thiết cho hồ sơ khiếu nại;
• Nhận đại diện theo ủy quyền từ Quý khách để nộp hồ sơ, theo dõi quá trình xử lý, tham gia các buổi đối thoại, làm việc với cơ quan để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.

Luật Long Phan PMT có đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, chuyên nghiệp trong việc hỗ trợ khiếu nại quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ hỗ trợ Quý khách trọn gói từ khâu tư vấn, chuẩn bị hồ sơ đến khi nhận kết quả cuối cùng. 

Câu hỏi thường gặp về khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về thủ tục khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi có liên quan sau. Xin mời tham khảo!

Nên lựa chọn khiếu nại hành chính hay khởi kiện quyết định thu hồi Giấy chứng nhận ra Tòa án?

Người dân có quyền lựa chọn một trong hai phương thức. Theo khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại 2011, khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính 2015. Tuy nhiên, thời hạn giải quyết khiếu nại nhanh hơn so với thời gian giải quyết vụ kiện hành chính tại Tòa án. Nhưng việc giải quyết tại Tòa án lại có giá trị khách quan cao hơn.

Cho nên, tùy vào từng tình huống cụ thể mới có thể xác định ưu và nhược điểm khi lựa chọn người có thẩm quyền giải quyết.

Trong thời gian chờ giải quyết khiếu nại, quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất bị ảnh hưởng như thế nào?

Theo nguyên tắc chung, quyết định hành chính vẫn có hiệu lực thi hành trong thời gian được khiếu nại. Khi quyết định thu hồi Giấy chứng nhận có hiệu lực, các quyền giao dịch của người sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng. Do đo, căn cứ Điều 35 Luật Khiếu nại 2011, người giải quyết khiếu nại có thể quyết định tạm đình chỉ thi hành quyết định hành chính bị khiếu nại nếu xét thấy việc thi hành sẽ gây hậu quả khó khắc phục, tuy nhiên đây không phải là quy định áp dụng tự động.

Cần làm gì nếu cơ quan có thẩm quyền không giải quyết khiếu nại trong thời hạn quy định?

Khoản 1 Điều 33 Luật Khiếu nại 2011 quy định rõ: trường hợp khiếu nại lần đầu đã hết thời hạn mà chưa được giải quyết, người khiếu nại có quyền khiếu nại lần hai đến cơ có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai, hoặc có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.

Nếu đất đang thế chấp tại ngân hàng mà Giấy chứng nhận bị thu hồi thì phải xử lý ra sao?

Theo khoản 7 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản. Do đó, người sử dụng đất phải ngay lập tức thông báo cho ngân hàng về quyết định thu hồi. Bởi lẽ, việc thu hồi GCNQSDĐ ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản bảo đảm, và ngân hàng với tư cách là bên có quyền lợi liên quan có quyền tham gia vào quá trình khiếu nại để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trường hợp Giấy chứng nhận bị thu hồi do lỗi của cơ quan cấp, người dân có được bồi thường không?

Có. Điều 1 Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017 quy định rằng Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại vật chất và tinh thần do hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ gây ra. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận sai và sau đó bị thu hồi gây thiệt hại, người dân có quyền yêu cầu cơ quan đã gây ra sai sót bồi thường theo đúng trình tự, thủ tục của luật này.

Kết luận

Khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền hợp pháp của công dân cần được thực hiện đúng thủ tục. Do đó, Quý khách hàng cần nắm vững quy định về thời hiệu, thẩm quyền và hồ sơ để đảm bảo hiệu quả khiếu nại. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc liên quan đến thủ tục khiếu nại quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hãy liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và báo phí dịch vụ pháp lý trọn gói.

Tags: Khiếu nại quyết định thu hồi đất, Quyết định hành chính, Thẩm quyền giải quyết khiếu nại, Thời hiệu khiếu nại, Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Thủ tục khiếu nại