Mẫu đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa mới nhất năm 2025

Mẫu đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa đã có sự thay đổi mới. Quý khách hàng cần nắm rõ các điểm mới trong quy định về tách thửa và hợp thửa đất có hiệu lực từ ngày 01/07/2025. Thủ tục này đòi hỏi việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành. Bài viết sẽ hướng dẫn chi tiết nội dung và quy trình thực hiện việc soạn thảo mẫu đơn yêu cầu tách thửa/hợp thửa theo quy định mới nhất.

Nguyên tắc chung của việc tách thửa/hợp thửa đất

Hiện nay theo quy định tại Điều 220, Luật Đất đai 2024 việc tách thửa và hợp thửa đất cần đáp ứng theo những nguyên tắc chung sau đây:

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. (Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất);
• Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Ngoài ra, tùy vào từng trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện chung trên còn phải bảo đảm các điều kiện cụ thể theo Khoản 2,3 Điều Điều 220, Luật Đất đai 2024

>>> Xem thêm: Diện tích tối thiểu để tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024

Điểm mới sau 1/7/2025 mà khách hàng cần nắm bắt khi thực hiện thủ tục tách thửa/hợp thửa

Nghị định số 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 mang lại nhiều thay đổi quan trọng về thủ tục tách thửa và hợp thửa đất. Quy định mới tăng cường kiểm soát diện tích tối thiểu sau khi tách thửa để tránh phân lô bán nền trái phép. Bên cạnh đó theo quy định tại Tiểu mục II, Mục A, Phần V, Phụ lục I, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP thì thời gian xử lý hồ sơ được rút ngắn xuống còn 12 ngày làm việc so với 15 ngày trước đây đối với hồ sơ hợp lệ (Theo quy định cũ tại Khoản 4, Điều 22, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP). Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn và hỗ trợ người dân hoàn thiện thủ tục một cách nhanh chóng. Việc thanh toán lệ phí và phí thẩm định có thể thực hiện qua hình thức chuyển khoản hoặc thanh toán trực tuyến.

Một trong những điểm mới đáng lưu ý là chủ thể có yêu cầu thực hiện việc tách thửa cần chuẩn bị theo Mẫu số 21 đính kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP thay thế cho Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024.

Ngoài ra theo quy định từ ngày 01/07/2025 cá nhân không còn cần phải nộp đơn tại bộ phận một của của UBND tỉnh/thành phố mà thẩm quyền tiếp nhận này đã được chuyển dịch về Bộ phận một cửa của UBND phường/xã nơi nơi có đất.

Nội dung cần có trong đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa

Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 đính kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP phải bao gồm các nội dung bắt buộc sau đây. Phần tiêu đề thể hiện đầy đủ “ĐƠN ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA ĐẤT, HỢP THỬA ĐẤT” và gửi đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có thẩm quyền. Cấu trúc đơn được chia thành hai phần chính: phần kê khai của người sử dụng đất và phần ý kiến của cơ quan có thẩm quyền.

Thông tin người sử dụng đất bao gồm:

• Tên đầy đủ của người sử dụng đất theo giấy chứng nhận hiện có
• Số giấy tờ nhân thân (CCCD, hộ chiếu) hoặc giấy tờ pháp nhân đối với tổ chức
• Địa chỉ thường trú hoặc trụ sở chính rõ ràng, đầy đủ
• Số điện thoại liên hệ và hộp thư điện tử nếu có

Thông tin chi tiết về việc tách thửa đất:

• Số thửa đất, tờ bản đồ số và diện tích của thửa đất gốc cần tách
• Loại đất và địa chỉ cụ thể của thửa đất theo giấy chứng nhận
• Số vào sổ cấp giấy chứng nhận và ngày cấp giấy chứng nhận
• Liệt kê từng thửa đất sau khi tách với diện tích và loại đất cụ thể
• Mô tả chi tiết việc phân chia các thửa đất mới

Thông tin chi tiết về việc hợp thửa đất:

• Thông tin đầy đủ của từng thửa đất tham gia hợp (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, loại đất)
• Địa chỉ và thông tin giấy chứng nhận của từng thửa đất
• Thông tin thửa đất mới sau khi hợp với tổng diện tích và loại đất thống nhất

Lý do đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất phải được nêu rõ ràng và có căn cứ pháp lý. Danh sách giấy tờ nộp kèm theo đơn bao gồm giấy chứng nhận gốc và bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất. Người viết đơn phải cam đoan nội dung kê khai là đúng sự thật, ký tên và ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu là tổ chức.

Quy định về mẫu mới nhất của mẫu đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa

Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất năm 2025 được quy định tại Mẫu số 21 – Nghị định số 151/2025/NĐ-CP với format chuẩn hóa. Tiêu đề đơn phải ghi rõ “ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA ĐẤT” hoặc “ĐỀ NGHỊ HỢP THỬA ĐẤT” với font chữ in hoa, cỡ 14, đậm. Phần thông tin cơ quan tiếp nhận gồm tên cơ quan, địa chỉ và được đặt ở góc trên bên phải của đơn. Quý khách hàng cần sử dụng đúng mẫu chuẩn để tránh trường hợp bị trả lại hồ sơ do không đúng format quy định.

>>> CLICK TẢI NGAY: Mẫu số 21-Đính kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện tách thửa, hợp thửa

Hiện nay theo quy định tại Tiểu mục I, Mục C, Phần V, Phụ lục I, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Quy trình thực hiện thủ tục tách thửa/hợp thửa

Để bảo đảm việc tách thửa hoặc hợp thửa được thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật, người sử dụng đất cần nắm rõ từng bước thực hiện theo quy định hiện hành. Bên cạnh đó, việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cũng là yếu tố then chốt, giúp quá trình xử lý hồ sơ diễn ra nhanh chóng, tránh tình trạng bị trả hồ sơ do nộp sai sót.

Cơ quan có thẩm quyền xử lý

Hiện nay theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3, tiểu mục 1, Mục C, Phần V, Phụ lục I, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục tách thửa, hợp thửa được quy định là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, Quý khách hàng có thể trực tiếp nộp hồ sơ tại cơ quan này. Ngoài ra Quý khách hàng vẫn có thể thực hiện nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa, trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một cửa thì hồ sơ được chuyển về cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện giải quyết.

Trình tự thực hiện

Hiện nay theo quy định tại tiểu mục 1, Mục C, Phần V, Phụ lục I, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy trình thực hiện việc đề nghị tách thửa, hợp thửa được quy định qua các bước sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cá nhân có nhu cầu thực hiện việc hợp thửa, tách thửa nộp một bộ hồ sơ theo quy định đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục

Bước 2: Tiếp nhận và chuyển tiếp hồ sơ (nếu có)

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:

• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;
• Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;
• Trường hợp hồ sơ hợp lệ trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;
• Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.

Bước 4: Thực hiện cấp sổ mới hoặc yêu cầu thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

Lưu ý: Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.

>> Xem thêm:

• Thủ tục tách thửa đất khi đang sử dụng mới nhất
• Thủ tục đề nghị tách thửa đất tái định cư
• Tách thửa đất trồng cây lâu năm: Hướng dẫn thực hiện

Dịch vụ Luật sư tư vấn và thực hiện thủ tục tách thửa/hợp thửa

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp về thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất theo quy định mới năm 2025. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách hàng từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Việc sử dụng dịch vụ hỗ trợ và tư vấn chuyên nghiệp sẽ giúp Quý khách hàng thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa diễn ra thuận lợi và đảm bảo về quyền lợi.

Luật Long Phan PMT với đội ngũ chuyên gia hàng đầu, cùng kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực tham vấn đất đai, chúng tôi tự hào cung cấp đến Quý khách hàng dịch vụ hỗ trợ chuyên sâu, bao gồm:

• Phân tích hồ sơ và đánh giá tính khả thi: Luật sư sẽ kiểm tra chi tiết các giấy tờ pháp lý về đất đai, đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương và các điều kiện cụ thể (diện tích tối thiểu, lối đi,…) để đưa ra nhận định chính xác về khả năng thành công của thủ tục.
• Tư vấn phương án tối ưu: Dựa trên nhu cầu của khách hàng (để bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp), chúng tôi sẽ tư vấn phương án tách hoặc hợp thửa có lợi nhất về mặt pháp lý và chi phí, lường trước các rủi ro tiềm ẩn.
• Soạn thảo đơn từ và văn bản pháp lý: Chúng tôi sẽ chủ động soạn thảo toàn bộ các văn bản cần thiết như: Đơn đề nghị tách/hợp thửa, Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho (nếu có), văn bản thỏa thuận phân chia tài sản,… đảm bảo đúng chuẩn mẫu và nội dung pháp lý.
• Chuẩn bị bản vẽ, sơ đồ thửa đất: Phối hợp với đơn vị đo đạc địa chính uy tín để lập bản vẽ, sơ đồ vị trí thửa đất mới sau khi tách hoặc hợp thửa, đảm bảo thông số kỹ thuật chính xác và được cơ quan chức năng chấp thuận.
• Rà soát và hệ thống hóa hồ sơ: Toàn bộ giấy tờ cá nhân (CCCD, giấy đăng ký kết hôn,…) và giấy tờ đất đai sẽ được chúng tôi kiểm tra, sắp xếp một cách khoa học và hoàn thiện thành một bộ hồ sơ hoàn chỉnh, sẵn sàng để nộp.
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước: Luật sư sẽ thay mặt khách hàng nộp hồ sơ, liên hệ và làm việc trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai, và các cơ quan liên quan để thúc đẩy quá trình xử lý (Thúc đẩy xử lý theo pháp luật).
• Đại diện thực hiện các nghĩa vụ tài chính: Đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế, phí, lệ phí phát sinh trong quá trình tách, hợp thửa, đảm bảo không có sai sót hay chậm trễ.
• Nhận và bàn giao kết quả tận tay: Sau khi có kết quả, chúng tôi sẽ thay mặt khách hàng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và các văn bản liên quan, kiểm tra kỹ lưỡng thông tin và bàn giao trực tiếp cho khách hàng.

Câu hỏi thường gặp về mẫu đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa mới nhất

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về mẫu đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa theo quy định mới nhất.

Mẫu đơn đề nghị tách, hợp thửa đất mới nhất có tên chính xác là gì?

Mẫu đơn chính thức được áp dụng là Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. Khi kê khai, Quý khách cần ghi rõ tiêu đề là “ĐƠN ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA ĐẤT” hoặc “ĐƠN ĐỀ NGHỊ HỢP THỬA ĐẤT” tùy theo nhu cầu.

Tôi có thể tự vẽ sơ đồ tách thửa hay phải thuê đơn vị chuyên môn?

Quý khách không thể tự vẽ sơ đồ. Theo quy định tại tiểu mục 1, Mục C, Phần V, Phụ lục I, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa đất (Mẫu số 22) phải do một đơn vị có giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ địa chính thực hiện, hoặc do chính Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc, lập bản vẽ.

Thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng có được làm thủ tục tách thửa không?

Để thực hiện tách thửa, thửa đất phải không bị kê biên và không có tranh chấp. Ngoài ra, trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất. Như vậy, đối với đất đang thế chấp, bắt buộc phải có văn bản chấp thuận từ phía ngân hàng (tổ chức tín dụng nhận thế chấp) đồng ý cho việc tách thửa thì mới đủ điều kiện thực hiện thủ tục.

Căn cứ pháp lý: Điều 220, Luật Đất đai 2024.

Tổng chi phí cho thủ tục tách thửa, hợp thửa đất bao gồm những khoản nào?

Các chi phí chính yếu bao gồm: phí đo đạc và lập bản vẽ thửa đất, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới. Trong trường hợp tách thửa gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Quý khách có thể phải nộp thêm lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ pháp lý: 

• Điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP (Quy định về lệ phí trước bạ);
• Khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Quy định về lệ phí tách thửa);
• Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (Lệ phí cấp sổ đỏ);
• Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 106/2021/TT-BTC (Lệ phí thẩm định hồ sơ).

Thời gian giải quyết thủ tục 12 ngày được tính từ khi nào?

Thời gian 12 ngày làm việc được tính từ ngày cơ quan chức năng nhận đủ bộ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ, và thời gian người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.

Căn cứ pháp lý: khoản 4, Tiểu mục II, Mục A, Phần V, Phụ lục I, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Kết luận

Việc thực hiện thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất theo quy định năm 2025 yêu cầu Quý khách hàng nắm vững các quy định pháp luật và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ. Để được hỗ trợ tư vấn chi tiết và thực hiện thủ tục nhanh chóng, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline: 1900636387 để được giải đáp mọi thắc mắc và hỗ trợ chuyên nghiệp từ đội ngũ chuyên gia của chúng tôi.

Tags: chi phí tách thửa, Chi phí tách thửa đất, diện tích tối thiểu tách thửa, điều kiện tách thửa, Hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất, mẫu đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa, quy trình tách thửa, Thủ tục tách thửa đất, Văn phòng đăng ký đất đai