Những quy định giải quyết đất đang tranh chấp

Tranh chấp đất đai hiện nay đang rất phổ biến do sự phát triển của kinh tế xã hội. Ngày càng có nhiều chiêu trò lừa đảo trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng bất động sản nên chúng ta cần phải cảnh giác để tránh phát sinh tranh chấp sau này. Thông qua nội dung bài viết này chúng ta sẽ tìm hiểu những quy định giải quyết đất đang tranh chấp.

Những tranh chấp đất đai thường gặp

Căn cứ quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Tranh chấp liên quan đến  đất đai rất đa dạng và phổ biến hiện nay:

• Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp về việc lấn chiếm đất đất đai;
• Tranh chấp đất đai liên quan đến tài sản thừa kế….

Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tức tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất cụ thể như:

• Một bên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cò một bên đang trực tiếp sử dụng một phần hoặc toàn bộ đất mà bên kia được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
• tranh chấp về ranh giới đất liền kề,
• chủ đất cũ đòi lại đất cho thuê, cho mượn trước đó;
• cấp trùng sổ đỏ về một phần hoặc toàn bộ thửa đất cho hai người hoặc hộ gia đình; …

Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như:

• Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
• Các bên tranh chấp trong nhóm tranh chấp này thường yêu cầu một bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng hoặc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Một số yêu cầu cụ thể trong nhóm tranh chấp này là yêu cầu phân chia di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật…

Và còn rất nhiều những tranh chấp khác cũng liên quan đến lĩnh vực đất đai mà trên đây là những tranh chấp phổ biến và thường gặp.

Đối với những tranh chấp đất đai, theo quy định của pháp luật luôn ưu tiên việc xử lý thông qua hòa giải và thương lượng. Tuy nhiên, chúng ta hoàn toàn có thể khởi kiện vụ án tại Tòa án Nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo quy định pháp luật.

Những quy định về giải quyết tranh chấp đất đai

Hiện nay có hai hình thức cơ bản giải quyết tranh chấp đất đai đó là:

• Khởi kiện tại tòa án yêu cầu tòa án giải quyết;
• Nộp đơn lên Ủy ban nơi có đất tranh chấp tiến hành hòa giải, giải quyết tranh chấp. Sau khi tiến hành hòa giải không thành, Hội đồng hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp Xã gửi hồ sơ cho UBND cấp Huyện xem xét giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Giải quyết tranh chấp ở UBND

Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai, khi giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND mà hòa giải không thành tại xã thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

>> Xem thêm: Quy Trình Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Ở Cấp Xã Như Thế Nào?

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện nếu là tranh chấp của cá nhân, hộ gia đình với nhau hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện tại UBND huyện nơi có đất tranh chấp đối với gia đình, cá nhân với nhau.

Đối với tranh chấp đất đai Liên quan đến quyền sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục Hòa giải bắt buộc tại cơ sở theo quy định tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai 2013:

• Người có tranh chấp đất đai nộp đơn yêu cầu UBND xã nơi có đất tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai.
• Trong thời gian không quá 45 ngày kể từ thời điểm UBND xã khi nhận được đơn yêu cầu thì phải tiến hành hòa giải.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác

Nếu trong trường hợp hòa giải không thành thì khi đó mới có đủ điều kiện để tiến hành giải quyết vụ án tranh chấp đất đai.

Giải quyết tranh chấp đất ở Tòa án

Như đã đề cập tới ở trên đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải thông qua thủ tục hòa giải tại cơ sở mới đủ điều kiện để khởi kiện theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân với nhau là Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi có đất theo quy định tại Điều 35 và Điều 39 BLTTDS 2015.

Trình tự thủ tục yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp đất đai:

1. Nộp đơn khởi kiện
2. Tòa án thụ lý giải quyết
3. Tòa án xét xử sơ thẩm
4. Tòa án xét xử phúc thẩm (nếu có kháng cáo kháng nghị)

Bản án sơ thẩm được tuyên có hiệu lực pháp luật sau 15 ngày kể từ ngày đương sự nhận được bản án mà không kháng cáo hay Viện kiểm sát kháng nghị theo quy định của pháp luật.

Xác định thẩm quyền tòa án, UBND giải quyết tranh chấp đất

Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 202: Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Sau khi tiến hành mà hòa giải không thành thì các bên xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết;
• Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết;
• Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai

Khi muốn khởi kiện tranh chấp đất đất đai, chúng ta phải xác định thẩm quyền của tòa án để biết được việc khởi kiện được tiến hành ở đâu mới đúng quy định.

Căn cứ theo quy định tại Điều 35 BLTTDS 2015

Tòa án Nhân dân cấp Huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

• Tranh chấp về dân sự, đất đai, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;
• Tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh, thương mại giữa cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích lợi nhuận.
• Tranh chấp về lao động

Bên cạnh việc xác định thẩm quyền giải quyết theo cấp, chúng ta cũng cần xác định thẩm quyền giải quyết theo lãnh thổ ví dụ như đã xác định được tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án Huyện nhưng Huyện nào có thẩm quyền thụ lý? Huyện nơi bị đơn cư trú hay nơi nào khác?

Căn cứ quy định tại Điều 39 BLTTDS 2015

• Đối với những tranh chấp dân sự, thẩm quyền tòa án theo lãnh thổ được xác định là nơi cư trú, nơi làm việc đối với cá nhân hoặc nơi đặt trụ sở của bị đơn nếu trường hợp là tổ chức.
• Các bên có thể thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc yêu cầu tòa án nơi cư trú của nguyên đơn giải quyết tranh chấp.
• Đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản thì tòa án nơi có bất động sản đó có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Đối với giải quyết tranh chấp đất đai, căn cứ quy định tại Điều 35, 39 BLTTDS 2015 thì tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp là Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Còn đối với trường hợp tranh các giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, tặng cho… thì Tòa án cấp Huyện nơi người bị kiện cư trú là đơn vị có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Trên đây là tư vấn về hướng giải quyết đất đang tranh chấp. Mọi thắc mắc xin liên hệ Hotline để được tư vấn chi tiết và cụ thể.