Những điều cần biết trước khi ký hợp đồng mua bán đất đai

Những điều cần biết trước khi ký hợp đồng mua bán đất đai bao gồm những gì. Đó là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển. Giao dịch về đất ngày càng phổ biến nên nhu cầu tìm hiểu những quy định pháp lý liên quan cũng vì thế mà tăng lên.

Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán đất.

Theo quy định tại Điều 500, Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), hợp đồng mua bán nhà đất là sự là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp pháp và được công nhận khi có đủ 4 điều kiện theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015 và khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

• Người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;
• Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật được xác định là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng;
• Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
• Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của văn phòng Công chứng hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng.

Nội dung của hợp đồng mua bán đất đai theo quy định tại Điều 501 BLDS 2015:

• Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Về hình thức của hợp đồng

Hợp đồng mua bán đất đai phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực theo quy định tại Điều 502 BLDS và Điều 167 Luật Đất đai 2013. Việc thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban Nhân có thẩm quyền

Về hiệu lực của hợp đồng.

Hiệu lực của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho đất đai được xác định hoàn thành xong thủ tục công chứng chứng thực theo quy định.

Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều này không phải là hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà được tính từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo quy định của điều luật cần phải hiểu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tức là việc chuyển đổi, chuyển nhượng… quyền sử dụng đất đã hoàn thành chứ không thể hiểu là hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại… có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

>> Tham khảo thêm: Mẫu hợp đồng góp vốn mua đất

==>>CLICK TẢI MẪU ĐƠN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN MUA ĐẤT

Những điều cần biết khi ký hợp đồng mua bán đất.

Hợp đồng mua bán nhà đất là một loại hợp đồng rất phổ biến và cũng rất dễ phát sinh tranh chấp hiện nay. Nên trước khi tiến hành ký hợp đồng mua bán đất, đặt cọc  chúng ta nên kiểm tra những thông tin pháp lý liên quan đến đối tượng của hợp đồng là miếng đất để đảm bảo không có rủi ro phát sinh tranh chấp xảy ra sau này.

Thông tin quy hoạch của mảnh đất.

Trước khi tiến hành mua bán đất, chúng ta cần phải tiến hành kiểm tra quy hoạch đối với mảnh đất mà chúng ta đang định mua. Xem mảnh đất này có nằm trong vùng quy hoạch dự án hay

Nếu đất đã có sổ đỏ thì thông tin quy hoạch thường sẽ được ghi trực tiếp tại phần ghi chú trong sổ, trong đó nêu rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.

>>> Xem thêm: Có được mua bán chuyển nhượng đất do quân đội cấp?

Thông tin về quyền sử dụng đất

Khi tiến hành mua nhà, cơ sở quan trọng nhất mà chúng ta phải kiểm tra đó là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Khi xem những nội dung được ghi trong sổ đỏ, chúng ta cần biết được những thông tin như:

• Chủ sử dụng đất là ai, đất này thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu chung vợ chồng, của nhà nước cho thuê hay thuộc sở hữu của hộ gia đình.
• Diện tích sử dụng đất
• Mục đích sử dụng đất là đất ở, đất trồng cây lâu năm…
• Công trình gắn liền với đất
• Những thay đổi có liên quan đến đất đai như các giao dịch thế chấp, chuyển nhượng có liên quan được ghi vào phần Những thay đổi sau khi được cấp giấy chứng nhận.

Kiểm tra thông tin chủ sở hữu đất

Xem thông tin chủ sở hữu để biết ai là người có quyền định đoạt mảnh đất trên, có quyền tiến hành các giao dịch chuyển nhượng, mua bán…Trường hợp đất thuộc sở hữu của vợ chồng hay hộ gia đình thì cần có sự đồng đồng ý của tất cả các thành viên vợ chồng, hộ gia đình mới có thể tiến hành các giao dịch liên quan đến đất.

Khi giao dịch chúng ta cần yêu cầu bên bán xuất trình giấy tờ tùy thân chứng minh chủ sở hữu đối với đất, văn bản ủy quyền hoặc đồng thuận của các thành viên nếu như bán đất của Hộ gia đình.

Việc phải kiểm tra chủ sở hữu đất tránh những tranh chấp sau này như vợ đòi lại đất chồng tự ý bán hay các thành viên khác của gia đình đòi lại đất do người đại diện đứng tên sổ hồng tự ý bán mà chưa được đồng ý.

Kiểm tra thông tin diện tích đất, công trình gắn liền với đất.

Nhiều trường hợp diện tích đất được công nhận trên sổ đỏ thấp hơn so với thực tế do chủ đất lấn chiếm hoặc vì các lý do khác thì chúng ta nên xem xét kỹ lưỡng và nên yêu cầu chủ đất giải trình về sự chênh lệch số liệu thực tế với số liệu được ghi trên sổ đỏ.

Cùng với đó là hiện trạng công trình thực tế với hiện trạng công trình được ghi trong sổ đỏ. Ví dụ như trường hợp thực tế trên mảnh đất là một ngôi nhà 3 tầng trong khi đó trên sổ đỏ chỉ ghi công trình gắn liền với đất chỉ là căn nhà cấp 4.

Như vậy, khi tiến hành xây dựng căn nhà mới thì chủ nhà đã không xin phép xây dựng và không tiến hành hoàn công, cập nhật biến động đất cho cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định của Luật Xây dựng 2014, Xây nhà không hoàn công thì công trình sẽ không được cấp số nhà, không được cấp mới sổ đỏ cập nhật biến động theo quy định và không thể thực hiện các giao dịch liên quan đến mảnh đất đó.

Kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà.

Bên cạnh việc kiểm tra những thông tin về chủ sở hữu, diện tích, quy hoạch đất thì một điều cũng rất quan trọng nữa cần phải kiểm tra tình trạng pháp lý của mảnh đất.

Để kiểm tra chúng ta chỉ xem phần những thay đổi sau khi được cấp giấy chứng nhận được thể hiện ở phần cuối của sổ đỏ. Phần này thể hiện được thông tin rằng mảnh đất này có đang được thế chấp tại ngân hàng hay không hay là những thay đổi tình trạng của đất trong quá trình sử dụng để từ đó người mua biết được thực tế mảnh đất này đang có tình trạng như thế nào.

Việc xem xét một mảnh đất trước khi mua không phải là một điều đơn giản nên chúng ta cần sự hỗ trợ của những người có chuyên môn. Mọi thắc mắc có liên quan bạn có thể liên hệ hotline để được tư vấn chi tiết.

Thủ tục mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi xem xét thông tin của miếng đất và tiến hành thủ tục mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 1: Các bên chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến thủ tục ký kết hợp đồng mua bán đất như Sổ đỏ, chứng minh nhân dân, đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu, văn bản ủy quyền, văn bản chấp thuận của các đồng sở hữu…

Bước 2: Hai bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định và tiến hành công chứng chứng thực theo Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điểm c, Khoản 1, Điều 99, Luật Đất đai 2013

Trên đây là bài tư vấn liên quan đến việc xem thông tin liên quan đến hoạt động mua bán đất, trường hợp quý bạn đọc có thắc mắc hoặc có nhu cầu được tư vấn pháp luật đất , vui lòng liên hệ qua hotline 1900 63 63 87 để được hỗ trợ kịp thời Cảm ơn các bạn đã quan tâm theo dõi./.