Tranh chấp đất đai trong trường hợp nào phải yêu cầu hủy sổ đỏ?

Hiện nay, phần lớn các tranh chấp đất đai đều liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) (còn gọi là sổ đỏ). Trong đó, GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất luôn nhanh chóng làm thủ tục cấp GCNQSDĐ với suy nghĩ GCNQSDĐ không thể bị hủy. Tuy nhiên, trên thực tế, GCNQSDĐ vẫn có thể bị đính chính, hủy hay thu hồi. Vậy tranh chấp đất đai trong trường hợp nào phải yêu cầu hủy sổ đỏ? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết sau,

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyết định hành chính cá biệt

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Trong quá trình sử dụng đất đai có mà biến động thì những biến động sẽ được ghi nhận trong GCNQSDĐ, theo đó, GCNQSDĐ cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật tố tụng hành chính 2015 thì “Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước ban hành hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức đó ban hành quyết định về vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể”. Căn cứ vào các quy định nêu trên thì GCNQSDĐ là quyết định hành chính. Điều này cũng được thừa nhận trong văn bản số 02/2016/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng hình sự của Tòa án nhân dân Tối cao.

Khoản 2 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 chỉ rõ Quyết định cá biệt là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. Trong trường hợp vụ việc dân sự có liên quan đến quyết định này thì phải được Tòa án xem xét trong cùng một vụ việc dân sự đó.

Từ những phân tích nêu trên thì GCNQSDĐ là một quyết định hành chính cá biệt. Do đó, GCNQSDĐ cũng có thể là đối tượng khởi kiện theo thủ tục hành chính.

Hiện nay, việc xử lý GCNQSDĐ không hợp pháp có sự không đồng nhất giữa luật nội dung và luật hình thức khi mà luật hình thức yêu cầu HỦY còn luật nội dung quy định THU HỒI. Cụ thể:

Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định: “Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết”.

Theo đó, khi giải quyết vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất mà GCNQSDĐ trái pháp luật thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự xem xét hủy GCNQSDĐ đó theo quy định tại Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Vấn đề này đã được Tòa án nhân dân tối cao giải đáp tại Giải đáp số 02/2016/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016. Đồng thời, Tòa án phải đưa cơ quan đã cấp GCNQSDĐ vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và thẩm quyền giải quyết vụ án được xác định theo quy định Điều 32 Luật Tố tụng Hành chính 2015.

Với Giải đáp số 02/2016/GĐ-TANDTC nêu trên và quy định về thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh tại Điều 32 Luật Tố tụng Hành chính 2015 thì hầu hết các vụ án dân sự có liên quan đến GCNQSDĐ trái pháp luật đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Như vậy sẽ dẫn đến tình trạng các vụ án dân sự cứ có liên quan đến GCNQSDĐ thì Tòa án nhân dân cấp huyện chuyển hồ sơ vụ án lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh để giải quyết theo thủ tục sơ thẩm. Đồng thời, khi giải quyết vụ án, Tòa án phải đưa cơ quan cấp GCNQSDĐ (Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền) vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các trường hợp bị Nhà nước thu hồi GCNQSDĐ được quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:

• Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
• Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Riêng đối với trường hợp này, việc thu hồi GCNQSDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật đất đai quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án đã được thi hành.

Khi thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp trên chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành.

Khoản 7 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể: “Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; lập danh sách Giấy chứng nhận đã bị hủy gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử”.

Như vậy, theo các quy định nêu trên của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP khi có căn cứ tại Điều 106 Luật Đất đai thì phải tiến hành thu hồi GCNQSDĐ chứ không phải là hủy GCNQSDĐ và chỉ trong trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mới quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

Việc yêu cầu hủy sổ đỏ trong các tranh chấp đất đai là một quy trình pháp lý quan trọng và thường phức tạp. Để đảm bảo quyền lợi và giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả, các bên cần phải hiểu rõ các tình huống cụ thể và điều kiện cần thiết cho việc yêu cầu hủy sổ đỏ. Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc Quý khách hàng muốn được tư vấn trực tiếp hoặc yêu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ với Long Phan PMT qua hotline 1900636387. Xin cảm ơn!

>> Có thể bạn quan tâm:

•  Yêu cầu tòa hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
• Yêu cầu hủy sổ nhà, đất khi phát hiện di chúc giả mạo