Tranh chấp đất đai yêu cầu hủy sổ đỏ trong trường hợp nào?

Tranh chấp đất đai yêu cầu hủy sổ đỏ trong trường hợp nào là vấn đề pháp lý phức tạp và gây nhiều tranh cãi trong thực tiễn. Khi phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, việc một bên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng có dấu hiệu vi phạm pháp luật trong quá trình cấp giấy, đặt ra yêu cầu cần thiết phải xem xét hủy sổ đỏ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Bài viết sẽ phân tích các trường hợp cụ thể khi tranh chấp đất đai dẫn đến việc phải yêu cầu hủy sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Tranh chấp đất đai yêu cầu hủy sổ đỏ trong trường hợp nào?

Theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Khi giải quyết tranh chấp đất đai, một bên có quyền yêu cầu hủy số đỏ trong trường hợp có các căn cứ chứng minh sổ đỏ được cấp không đúng quy định pháp luật. Các căn cứ cụ thể như:

• Sổ đỏ được cấp không đúng thẩm quyền.
• Sổ đỏ cấp không đúng đối tượng sử dụng đất.
• Sổ đỏ cấp không đúng diện tích đất.
• Đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
• Đất sử dụng không đúng mục đích.

Một số trường hợp phổ biến yêu cầu hủy sổ đỏ có thể kể đến như:

• Tranh chấp đất đai giữa hàng xóm nhưng phần đất của mình đã được cấp trong sổ đỏ của hàng xóm
• Mua bán đất bằng giấy viết tay nhưng người bán làm sổ đỏ đứng tên luôn phần đất đã bán cho mình
• Cho ở nhờ trên đất, sau đó phát hiện người ở nhờ làm sổ đỏ đứng tên họ
• Đất sử dụng ổn định lâu dài nhưng sau đó phát hiện đất đã được cấp sổ cho người khác ….

Các phương thức khởi kiện yêu cầu hủy sổ đỏ trong tranh chấp đất đai

Hiện nay, có 02 phương thức phổ biến để yêu cầu hủy sổ đỏ trong tranh chấp đất đai. Cụ thể:

• Khởi kiện hành chính đối với cơ quan nhà nước đã cấp sổ đỏ.
• Khởi kiện dân sự trong đó có yêu cầu hủy sổ đỏ.

Khởi kiện hành chính yêu cầu hủy sổ đỏ

• Áp dụng khi muốn hủy quyết định cấp Sổ đỏ của cơ quan nhà nước
• Quyết định hành chính sẽ là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính nếu quyết định đó trái pháp luật.
• Người khởi kiện phải chứng minh việc cấp Sổ đỏ trái pháp luật và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình: sai về thẩm quyền, quy trình cấp, …
• Cần lưu ý khởi kiện hành chính thì người bị kiện là cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Ngoài ra nếu kiện vụ án hành chính thì tòa án chỉ giải quyết việc hủy giấy không giải quyết đối với trường hợp có tranh chấp phần diện tích đất trên thực tế.

Khởi kiện dân sự yêu cầu hủy sổ đỏ

• Khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định: “Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết”.
• Theo đó, trong trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai – tranh chấp dân sự thì người khởi kiện hoàn toàn có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có căn cứ việc cấp là trái với quy định của pháp luật.

Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai và yêu cầu hủy sổ đỏ

Khi tiến hành khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai và có yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người khởi kiện phải xác định được thẩm quyền giải quyết cũng như hồ sơ và trình tự thủ tục giải quyết của tòa án để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Quy trình khởi kiện và giải quyết yêu cầu hủy sổ đỏ trong tranh chấp đất đai theo hướng khởi kiện hành chính hay dân sự về cơ bản là giống nhau, tuy nhiên, sẽ có một số điểm khác biệt.

Thẩm quyền của Tòa án giải quyết yêu cầu hủy sổ đỏ

Khoản 4 Điều 34 BLTTDS 2015, thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt, ở đây là Sổ đỏ, được xác định theo quy định tương ứng của Luật Tố tụng hành chính về thẩm quyền.

Căn cứ khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tùy từng trường hợp. Việc khiếu kiện hủy sổ đỏ được cấp bởi UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo khoản 2, khoản 4 Điều 32 Luật Tố tụng hành chính. Điều này cũng được ghi nhận tại Điểm 3, mục III Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 của TANDTC.

Như vậy, dù là khởi kiện hành chính hay khởi kiện vụ án dân sự mà có yêu cầu hủy sổ đỏ thì thẩm quyền giải quyết là của Tòa án cấp tỉnh.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định thẩm quyền của Tòa án trong tranh chấp đất đai yêu cầu hủy sổ đỏ có hai trường hợp sau:

• Một là: Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết cả trường hợp hủy giấy chứng nhận lần đầu hay hủy trang đăng ký biến động
• Hai là: Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết trường hợp hủy giấy chứng nhận lần đầu, còn Tòa án cấp huyện có thẩm quyền giải quyết yêu cầu hủy trang đăng ký biến động đất đai.

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Như đã phân tích ở trên về quyền khởi kiện, tùy thuộc vào thủ tục khởi kiện là theo tố tụng hành chính hay tố tụng dân sự mà sẽ có các mẫu đơn kiện khác nhau:

Trong trường hợp người dân xác định khởi kiện vụ án dân sự, vừa kiện hủy sổ đất, vừa kiện đòi lại đất thì Đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Còn trong trường hợp người dân xác định khởi kiện hành chính, chỉ kiện hủy sổ đất thì đơn kiện sẽ theo Mẫu số 01-HC ban hành kèm theo Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP.

Ngoài đơn khởi kiện, người khởi kiện cần chuẩn bị các hồ sơ đính kèm như sau:

• Biên bản hòa giải không thành của Ủy ban Nhân dân cấp xã (trường hợp bắt buộc hòa giải)
• Giấy tờ của người khởi kiện: CCCD/Hộ chiếu (bản sao y)
• Giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, quá trình sử dụng đất (nếu có)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nếu có)
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện

Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Quy trình khởi kiện tranh chấp và giải quyết

Quy trình khởi kiện và giải quyết tranh chấp đất đai có yêu cầu hủy sổ đỏ được quy định tại Luật Tố tụng hành chính 2015 nếu khởi kiện hành chính và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 nếu khởi kiện dân sự. Quy trình cơ bản gồm các bước sau đây: 

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia (nếu có)

Bước 2: Nhận, xử lý đơn khởi kiện, thụ lý đơn

Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Thời hạn xem xét xử lý đơn là 08 ngày

Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

• Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm

Tùy thuộc vào thủ tục tố tụng là hành chính hay dân sự mà sẽ có sự khác biệt về thời hạn chuẩn bị xét xử. Tuy nhiên, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

• Lập hồ sơ vụ án;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
• Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử , tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây:

• Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;
• Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;
• Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;
• Đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử ở phiên tòa sơ thẩm

Phiên tòa sơ thẩm phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày tuyên án, Tòa án phải giao hoặc gửi bản án cho các đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện và Viện kiểm sát cùng cấp.

Trường hợp có kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm, vụ việc sẽ được tiếp tục giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Chi tiết thủ tục khởi kiện dân sự giải quyết tranh chấp đất đai Quý khách hàng có thể tham khảo bài viết sau đây: “Thủ Tục Khởi Kiện Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Mới Nhất“

Lưu ý giải quyết tranh chấp trong trường hợp sổ đỏ đã được đăng ký biến động qua nhiều đời chủ

Theo hướng dẫn của Công văn Số 207/TANDTC-PC của TAND tối cao ban hành ngày 30/10/2024 về trường hợp đương sự yêu cầu hủy sổ đỏ nhưng có nhiều nội dung cập nhật biến động sang tên do nhận chuyển nhượng, Tòa án phải xem xét việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người được cập nhật biến động nào thì xác định người đó là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 10 người được cập nhật biến động sang tên do nhận chuyển nhượng mà quyền, nghĩa vụ của người được cập nhật biến động sau phủ định quyền, nghĩa vụ của người được cập nhật biến động trước thì xác định người được cập nhật biến động cuối cùng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
• Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 10 người được cập nhật biến động mà quyền, nghĩa vụ của những người được cập nhật biến động liên quan trực tiếp đến việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chủ sử dụng đất chuyển nhượng 10 phần của mảnh đất cho 10 người) thì phải xác định cả 10 người được cập nhật biến động là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về yêu cầu hủy sổ đỏ trong tranh chấp đất đai

Dưới đây là tổng hợp những câu hỏi thường gặp về yêu cầu hủy sổ đỏ trong tranh chấp đất đai.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu hủy sổ đỏ được quy định như thế nào?

Đối với khởi kiện hành chính yêu cầu hủy quyết định cấp sổ đỏ, thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính đó theo Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi, bổ sung 2019). Đối với khởi kiện dân sự có yêu cầu hủy sổ đỏ, thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự là 03 năm đối với tranh chấp về hợp đồng theo Điều 429 BLDS 2015, và không áp dụng thời hiệu đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo Điều 155 BLDS 2015. Việc xác định thời hiệu cần căn cứ vào bản chất vụ việc cụ thể.

Tổng thời gian giải quyết một vụ án tranh chấp đất đai có yêu cầu hủy sổ đỏ thường là bao lâu?

Thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 04 tháng, có thể gia hạn không quá 02 tháng cho vụ việc phức tạp. Tuy nhiên, tổng thời gian thực tế có thể kéo dài hơn tùy thuộc vào tính chất phức tạp của vụ án, quá trình thu thập chứng cứ, và khả năng có kháng cáo, kháng nghị lên cấp phúc thẩm.

Nếu sổ đỏ đã được chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình thì việc hủy sổ đỏ sẽ ảnh hưởng đến họ như thế nào?

Đây là trường hợp phức tạp. Tòa án sẽ xem xét tính hợp pháp của việc cấp sổ đỏ ban đầu và tính ngay tình của người thứ ba. Nếu sổ đỏ gốc cấp sai và người thứ ba được xác định là ngay tình, quyền lợi của họ có thể được bảo vệ theo quy định pháp luật về giao dịch dân sự với người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên, người có quyền lợi bị xâm phạm vẫn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người đã có hành vi sai phạm ban đầu hoặc từ cơ quan nhà nước nếu có lỗi trong việc cấp giấy.

Những loại tài liệu, chứng cứ nào là quan trọng nhất để chứng minh việc cấp sổ đỏ là trái pháp luật?

Các tài liệu quan trọng bao gồm: giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất của người khởi kiện; các văn bản của cơ quan nhà nước liên quan đến việc quản lý, sử dụng thửa đất; các bằng chứng về việc cấp sổ đỏ sai đối tượng, sai diện tích, sai thẩm quyền (ví dụ: biên bản xác minh thực địa, bản đồ địa chính, quyết định giao đất không đúng…); lời khai của người làm chứng.

Có thể yêu cầu Tòa án hủy một phần diện tích đất ghi trong sổ đỏ không?

Có, nếu có căn cứ chứng minh rằng việc cấp sổ đỏ đối với một phần diện tích đất đó là trái pháp luật (ví dụ: cấp lấn sang đất của người khác), người khởi kiện có quyền yêu cầu Tòa án hủy phần diện tích sổ đỏ đã cấp không đúng đó.

Nếu không đồng ý với quyết định của Tòa án sơ thẩm, các bên có quyền gì tiếp theo?

Các đương sự có quyền kháng cáo bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án. Viện kiểm sát có quyền kháng nghị. Thời hạn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết. 

Cơ quan nhà nước đã cấp sổ đỏ trái pháp luật có phải chịu trách nhiệm gì không?

Nếu việc cấp sổ đỏ trái pháp luật gây thiệt hại cho người dân, cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người thi hành công vụ có lỗi trong việc cấp sổ đỏ đó có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Cán bộ có hành vi vi phạm cũng có thể bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm.

Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai và yêu cầu hủy sổ đỏ

1. Tư vấn ban đầu:

• Đánh giá tính khả thi của vụ việc
• Phân tích các căn cứ pháp lý
• Xác định thẩm quyền giải quyết
• Dự kiến thời gian và chi phí
• Thu thập và đánh giá chứng cứ
• Các tài liệu chứng minh vi phạm khi cấp giấy chứng nhận

2. Soạn thảo hồ sơ khởi kiện:

• Đơn khởi kiện chi tiết, Chứng cứ kèm theo
• Soạn toàn bộ đơn từ thủ tục hòa giải cho đến khi xét xử tại tòa án

3. Đại diện trong quá trình tố tụng:

• Tham gia phiên hòa giải tranh chấp đất đai ở Uỷ ban Nhân dân cấp xã
• Tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp chứng cứ, phiên hòa giải và các buổi làm việc tại tòa án
• Tham gia phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm

Kết luận

Việc yêu cầu hủy sổ đỏ trong các tranh chấp đất đai là một quy trình pháp lý quan trọng và thường phức tạp. Để đảm bảo quyền lợi và giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả, các bên cần phải hiểu rõ các tình huống cụ thể và điều kiện cần thiết cho việc yêu cầu hủy sổ đỏ. Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc Quý khách hàng muốn được tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai hoặc yêu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387. Xin cảm ơn!

Tags: hủy sổ đỏ, khởi kiện dân sự, Khởi kiện hành chính đất đai, Luật Đất đai 2024, Quyền sử dụng đất, Tranh chấp đất đai, Tư vấn pháp luật đất đai