Cách yêu cầu xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề 2025 

Cách yêu cầu xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề là một thủ tục pháp lý được tiến hành khi bất động sản của một chủ sở hữu bị vây bọc, không có lối ra đường công cộng. Quy trình này nhằm đảm bảo quyền sử dụng và khai thác bất động sản một cách hiệu quả. Việc thực hiện đúng trình tự pháp luật là cơ sở để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích các bước cần thực hiện để Quý khách hàng có thể tiến hành thủ tục xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề.

Điều kiện để yêu cầu xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề

Việc yêu cầu xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề là một quyền dân sự được pháp luật công nhận nhằm đảm bảo mọi bất động sản đều có khả năng kết nối với hệ thống giao thông công cộng. Căn cứ Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện tiên quyết để một chủ sở hữu được yêu cầu xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề là bất động sản của họ phải ở trong tình trạng “bị vây bọc”. Tình trạng này được hiểu là thửa đất không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Khi đó, chủ sở hữu có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản đang vây bọc dành cho một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Nguyên tắc cơ bản khi mở lối đi là phải đảm bảo sự “thuận tiện và hợp lý nhất”, có nghĩa là vị trí lối đi phải xem xét đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và đồng thời phải gây ra thiệt hại ít nhất cho bất động sản phải dành lối đi.

Một yếu tố quan trọng là nghĩa vụ đền bù. Chủ sở hữu được hưởng quyền về lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ khi có thỏa thuận khác. Mức đền bù này dựa trên sự thỏa thuận hoặc theo giá thị trường, thể hiện nguyên tắc tự nguyện, công bằng trong quan hệ dân sự. 

Thương lượng và thỏa thuận xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề

Thương lượng là bước đầu tiên và được khuyến khích trong quy trình yêu cầu xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề. Một thỏa thuận thành công không chỉ giải quyết được vấn đề một cách nhanh chóng, ít tốn kém mà còn duy trì được mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên. Việc đạt được một văn bản thỏa thuận rõ ràng là mục tiêu chính của giai đoạn này, tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc cho việc đăng ký và sử dụng lối đi sau này.

Để bắt đầu quá trình thương lượng, các bên cần chuẩn bị cơ sở kỹ thuật bằng việc đo vẽ hiện trạng lối đi dự kiến trên một bản trích đo địa chính. Bản vẽ này phải thể hiện rõ vị trí, chiều dài và chiều rộng của lối đi, giúp các bên hình dung và đàm phán một cách cụ thể.

Văn bản thỏa thuận phải ghi rõ các nội dung: 

• Tuyến lối đi thuận tiện và hợp lý nhất – thiệt hại ít nhất cho thửa đất chịu hưởng quyền
• Mức đền bù (nếu có)
• Cách thức bảo trì/sử dụng chung. 

Pháp luật không bắt buộc công chứng văn bản thỏa thuận, tuy nhiên việc công chứng hoặc chứng thực giúp dễ dàng đăng ký biến động và thi hành sau này. 

Sau khi có thỏa thuận, bước tiếp theo là đăng ký biến động để ghi nhận “quyền đối với thửa đất liền kề” trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) của cả hai bên. Hồ sơ đăng ký bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
• Giấy chứng nhận bản gốc đã cấp
• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (văn bản thỏa thuận hoặc bản án, quyết định (nếu có)
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND cấp xã sẽ tiến hành chuyển hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai) hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ sở pháp lý: Điều 29, Điều 133 Luật Đất đai 2024, tiểu mục VI Mục C Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Yêu cầu UBND cấp xã tổ chức hòa giải tranh chấp quyền lối đi qua thửa đất liền kề

Theo khoản 2 Điều 234 Luật Đất đai 2024, nếu không thỏa thuận được, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trình tự, thủ tục hòa giải được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Nộp đơn

Để bắt đầu quá trình hòa giải, bên có yêu cầu cần nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Kèm theo đơn là các giấy tờ chứng minh nhân thân và các tài liệu liên quan đến thửa đất như GCN, bản trích đo…

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ thời điểm nhận đơn, UBND xã phải thông báo tới các bên tranh chấp và Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải.

Trường hợp không thụ lý phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 3: Thẩm tra, thu thập tài liệu

UBND cấp xã tiến hành Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

Bước 4: Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai

Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp gồm:

• Chủ tịch Hội đồng: Chủ tịch/Phó Chủ tịch UBND xã
• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã
• Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã
• Công chức làm công tác địa chính
• Người sinh sống lâu năm, biết rõ về nguồn gốc cùng quá trình sử dụng thửa đất (nếu có)
• Đại diện tổ chức/cá nhân khác như người đại diện cộng đồng dân cư; người có uy tín trong khu vực; người có trình độ pháp lý; già làng; người biết rõ vụ việc; công chức Tư pháp – Hộ tịch cấp xã; đại diện của Hội Nông dân/Hội Phụ nữ/Hội Cựu chiến binh; Đoàn Thanh niên Cộng sản HCM cấp xã…

Bước 5: Tổ chức cuộc họp hòa giải

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.

Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Cuộc họp hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 6: Lập biên bản hòa giải thành hoặc hòa giải không thành

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm các nội dung: 

• Thời gian
• Địa điểm tiến hành hòa giải
• Thành phần tham dự hòa giải
• Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh
• Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
• Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp
• Trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì phải ký vào từng trang biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi ngay cho các bên tranh chấp, đồng thời lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trường hợp hòa giải không thành, UBND cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Cơ sở pháp lý: Điều 235 Luật Đất đai 2024, điểm e khoản 1 Điều 17 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

>>> Xem thêm: Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã: Có bắt buộc? Thủ tục?

Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp quyền lối đi

Khởi kiện Tòa án là phương án cuối cùng khi hòa giải không thành hoặc một bên không đồng ý với kết quả hòa giải. 

Thẩm quyền Tòa án

Theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp về quyền lối đi giữa các bên có Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Về thẩm quyền theo cấp và theo lãnh thổ, tranh chấp này thuộc thẩm quyền của Tòa án khu vực nơi có đất tranh chấp (Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2025).

Đơn và thành phần hồ sơ

Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ phải tuân thủ quy định của Điều 189 BLTTDS 2015. Hồ sơ khởi kiện bao gồm: đơn khởi kiện, giấy tờ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp (GCN quyền sử dụng đất,…), tài liệu chứng minh các tình tiết liên quan đến vụ việc. 

Trong đó, Đơn khởi kiện phải thực hiện theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.

Thụ lý vụ án

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn và có đơn xin miễn tạm ứng theo quy định Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 thì Thẩm phán sẽ thụ lý ngay khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo (Điều 195 BLTTDS 2015).

Trình tự thủ tục

Thời hạn chuẩn bị xét xử tranh chấp quyền lối đi qua thửa đất liền kề là 04 tháng, có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan. Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. 

Trường hợp hòa giải thành, Thẩm phán chủ trì phiên hòa giải hoặc một Thẩm phán được Chánh án Tòa án phân công phải ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nếu hết thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến.

Trường hợp hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa, trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. 

Phiên tòa sơ thẩm giải quyết tranh chấp quyền đi qua thửa đất liền kề phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa.

Cơ sở pháp lý: Điều 203, Điều 210, Điều 222 BLTTDS 2015.

Thi hành bản án/quyết định của Tòa án

Trong thời hạn 30 ngày, Tòa án phải chuyển giao bản án/quyết định có hiệu lực cho cơ quan thi hành án dân sự. Cơ quan thi hành án tiến hành kiểm tra hồ sơ, vào sổ nhận bản án. 

Trong thời hiệu 5 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực, đương sự có quyền yêu cầu thi hành án. Thủ trưởng cơ quan thi hành án ra quyết định thi hành án trong 5 ngày làm việc và phân công Chấp hành viên trong 2 ngày làm việc tiếp theo. 

Người phải thi hành án có 10 ngày để tự nguyện thực hiện kể từ khi nhận quyết định thi hành án. Chấp hành viên áp dụng ngay biện pháp bảo đảm trường hợp có nguy cơ tẩu tán tài sản. Hết thời hạn tự nguyện mà người phải thi hành án có điều kiện nhưng không thi hành, người được thi hành án có quyền yêu cầu thi hành án.

Cơ sở pháp lý: Điều 28, Điều 29, Điều 30, Điều 36 và Điều 45 Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp lối đi chung mới nhất

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề

Luật sư chuyên nghiệp tại Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện pháp lý toàn diện cho tranh chấp quyền lối đi. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn điều kiện pháp lý và khả năng thành công của việc yêu cầu xác lập quyền lối đi
• Khảo sát thực địa và lập báo cáo pháp lý về hiện trạng thửa đất bị vây bọc
• Đại diện khách hàng trong quá trình hòa giải tại UBND cấp xã
• Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động quyền đối với thửa đất liền kề
• Soạn thảo đơn khởi kiện và đại diện Quý khách hàng tại Tòa án các cấp.
• Luật sư bảo về quyền và lợi ích hợp pháp đương sự trong vụ án tranh chấp xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề. 

Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

Để cung cấp thêm thông tin cho Quý khách hàng, dưới đây Chúng tôi tổng hợp một số câu hỏi và giải đáp liên quan đến yêu cầu xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề.

Ai có quyền nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã?

Các bên trong tranh chấp đất đai có quyền gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất đang tranh chấp (khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024).

Hồ sơ yêu cầu hòa giải cần bao gồm những tài liệu cụ thể nào?

Pháp luật không quy định chi tiết về hồ sơ yêu cầu hòa giải ngoài đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, các bên nên cung cấp bản sao các giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất và bất kỳ tài liệu nào khác liên quan trực tiếp đến nội dung tranh chấp (nếu có).

Trường hợp chủ sở hữu từ chối thỏa thuận có bị xử phạt không?

Không có quy định xử phạt việc từ chối thỏa thuận vì đây là quyền tự do của chủ sở hữu. Tuy nhiên, nếu Tòa án ra phán quyết mà vẫn cản trở việc thi hành án thì có thể bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế.

Quyền lối đi có thể được thiết lập cho phương tiện cơ giới hay chỉ dành cho người đi bộ?

Pháp luật không quy định cụ thể về loại hình di chuyển. Việc lối đi dành cho người đi bộ hay bao gồm cả phương tiện cơ giới (như xe máy, ô tô) sẽ được quyết định dựa trên sự thỏa thuận của các bên hoặc phán quyết của Tòa án. Yếu tố quyết định là nhu cầu chính đáng của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và nguyên tắc hạn chế tối đa thiệt hại cho bên cấp lối đi.

Nếu có nhiều thửa đất liền kề, làm thế nào để chọn ra thửa đất phải cấp lối đi?

Nguyên tắc là lựa chọn phương án “thuận tiện và hợp lý nhất”, đồng thời gây ra thiệt hại ít nhất cho các bên liên quan (Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015). Tòa án sẽ xem xét các yếu tố như khoảng cách ngắn nhất ra đường công cộng, địa hình, hiện trạng sử dụng đất để quyết định thửa đất nào phải cấp lối đi.

Quyền lối đi có được áp dụng đối với đất nông nghiệp không?

Có. Quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 áp dụng cho tất cả các loại “bất động sản”, không phân biệt đó là đất ở, đất nông nghiệp hay loại đất khác. Miễn là thửa đất đó bị vây bọc và không có lối ra đường công cộng thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu mở lối đi.

Sự khác biệt căn bản giữa “quyền lối đi” và “thỏa thuận sử dụng chung lối đi” là gì?

“Quyền lối đi” theo Điều 254 là quyền được pháp luật công nhận và có thể được yêu cầu bắt buộc khi một bất động sản bị vây bọc. Trong khi đó, “thỏa thuận sử dụng chung lối đi” mang tính tự nguyện, thường xảy ra khi các bên không bị vây bọc nhưng muốn sử dụng chung một phần đất để làm lối đi cho thuận tiện và có thể chấm dứt theo thỏa thuận.

Kết luận

Xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề đòi hỏi kiến thức pháp lý chuyên sâu và kinh nghiệm thực tiễn để đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Luật Long Phan PMT cam kết hỗ trợ Quý khách hàng xử lý hiệu quả các tranh chấp đất đai phức tạp với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Để được tư vấn chi tiết về quyền lối đi qua thửa đất liền kề và các vấn đề pháp lý liên quan, Quý khách vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để nhận được sự hỗ trợ tận tình từ chuyên gia pháp lý.

>>> Xem thêm một số bài viết có liên quan:

• Mẫu đơn tranh chấp lối đi chung mới nhất
• Thủ tục kiện đòi mở lối đi vào nhà đất
• Hàng xóm bít lối đi chung, xử lý thế nào cho đúng luật?

Tags: Hòa giải tranh chấp đất đai, khởi kiện, quyền lối đi qua thửa đất liền kề, Tranh chấp lối đi chung