Thủ tục đòi lại đất khai hoang sau khi đã xuất cảnh định cư ở nước ngoài 

Thủ tục đòi lại đất khai hoang sau khi đã xuất cảnh định cư ở nước ngoài là một quá trình pháp lý phức tạp, khó khăn. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT giới hạn phạm vi về thủ tục đòi lại đất khai từ cá nhân, tổ chức ngoài nhà nước theo thủ tục tố tụng dân sự. Các phần đất do nhà nước quản lý phục vụ cho mục đích công và các tranh chấp hành chính liên quan đến phần đất này không thuộc phạm vi phân tích của bài viết này. 

Xác định tư cách được công nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Việc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam trước hết phụ thuộc vào tư cách pháp lý của chủ thể sử dụng đất, trong đó yếu tố quốc tịch có ý nghĩa rất quan trọng. Pháp luật đất đai hiện hành chỉ công nhận quyền sử dụng đất đối với các chủ thể thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2024, bao gồm cá nhân và một số chủ thể khác theo quy định.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người Việt Nam sau khi định cư ở nước ngoài nhưng còn quốc tịch Việt Nam được xác định là công dân Việt Nam. Với tư cách này, họ là người sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024. Theo đó, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về nguồn gốc sử dụng đất, quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thì người này có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất trên thực tế. 

Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam

Người gốc Việt Nam đã mất quốc tịch Việt Nam thì về mặt pháp lý được xem là người nước ngoài. Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành không công nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân là người nước ngoài, trừ một số quyền hạn rất hạn chế liên quan đến nhà ở. Do đó, trong trường hợp này, nếu người gốc Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam muốn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thì điều kiện tiên quyết là phải thực hiện thủ tục xin trở lại quốc tịch Việt Nam theo quy định của Luật Quốc tịch 2008. 

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Xác định các yếu tố, căn cứ chứng minh có quyền khởi kiện đòi lại đất khai hoang

Sau khi xác định được tư cách chủ thể, vấn đề tiếp theo cần làm rõ là quyền khởi kiện và các căn cứ chứng minh quyền khởi kiện. Đây là yêu cầu bắt buộc về mặt tố tụng, được quy định cụ thể tại khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Phải có căn cứ chứng minh đất do mình khai hoang, quản lý, sử dụng

• Thứ nhất, về nguồn gốc tạo lập đất khai hoang. 

Người khởi kiện phải chứng minh được rằng việc khai hoang, sử dụng đất đã từng được đăng ký, kê khai với cơ quan quản lý đất đai. Các tài liệu thường được Tòa án chấp nhận bao gồm: việc có tên trong sổ mục kê, sổ đăng ký điền địa, sổ địa chính qua các thời kỳ; có tên trên bản đồ địa chính; hoặc các giấy tờ khác do cơ quan nhà nước lập, xác nhận việc sử dụng đất. Đây là căn cứ quan trọng để xác định tính công khai, minh bạch và sự thừa nhận ban đầu của Nhà nước đối với việc sử dụng đất khai hoang.

• Thứ hai, về quá trình sử dụng. 

Người khởi kiện cần cung cấp các chứng cứ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất, chẳng hạn như biên lai nộp thuế đất, thuế nông nghiệp; biên nhận đóng góp lúa, hoa màu, nông sản cho Nhà nước hoặc cho hợp tác xã; các chứng từ liên quan khác theo chính sách quản lý đất đai của từng thời kỳ. Bên cạnh đó, các chứng cứ thể hiện việc quản lý, sử dụng đất trên thực tế cũng có giá trị chứng minh, như: việc xây dựng hàng rào, mốc ranh giới; trồng trọt, canh tác; cải tạo đất; xây dựng nhà ở, công trình phụ trợ; hoặc các hoạt động đầu tư khác gắn liền với đất. Những yếu tố này cho thấy người khởi kiện là người chiếm hữu, sử dụng đất một cách thực tế.

• Thứ ba, về căn cứ bàn giao cho người khác trông coi, quản lý, giữ gìn đất trước khi xuất cảnh. 

Các căn cứ có thể bao gồm: giấy ủy quyền, giấy viết tay giao quản lý đất, xác nhận của chính quyền địa phương, hoặc lời khai thống nhất của người được giao quản lý và người làm chứng. Đây là yếu tố quan trọng để xác định người khởi kiện không từ bỏ hoặc chấm dứt việc sử dụng đất.

Phải có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất bị xâm hại bởi người đang quản lý, sử dụng

Bên cạnh việc chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, người khởi kiện còn phải làm rõ rằng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình đã bị xâm hại trên thực tế bởi người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất tại thời điểm xảy ra tranh chấp

• Thứ nhất, người sử dụng đất hiện tại có hành vi lấn chiếm. 

Hành vi lấn chiếm có thể thể hiện dưới nhiều hình thức như: tự ý mở rộng diện tích sử dụng vượt quá ranh giới đất được giao hoặc được quản lý; xây dựng công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm trên phần đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình; hoặc chiếm giữ toàn bộ thửa đất khi không được sự đồng ý của chủ sở hữu. Người khởi kiện cần cung cấp các chứng cứ như biên bản xác minh của chính quyền địa phương, kết quả đo đạc hiện trạng, sơ đồ ranh giới đất, hình ảnh, lời khai của người làm chứng… để chứng minh hành vi xâm phạm này.

• Thứ hai, người sử dụng đất hiện tại có hành vi gian dối trong hoạt động kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất. 

Các hành vi gian dối có thể bao gồm: che giấu việc đất có tranh chấp; kê khai đất do khai hoang hoặc nhận chuyển nhượng trái pháp luật; giả mạo chữ ký, tài liệu; hoặc lợi dụng việc người có quyền sử dụng đất vắng mặt để hợp thức hóa hồ sơ. Những chứng cứ chứng minh sự gian dối này là cơ sở quan trọng để xác định hành vi vi phạm. 

Hòa giải tranh chấp – điều kiện tiên quyết trước khi khởi kiện

Căn cứ Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác.

Tuy nhiên, nếu việc tự hòa giải không thành, các bên bắt buộc phải gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải. Đây là điều kiện tiên quyết trước khi khởi kiện, Tòa án sẽ chỉ thụ lý vụ án khi thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã đã được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. 

Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP cũng quy định: Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện dẫn đến việc Thẩm phán sẽ trả lại đơn khởi kiện theo điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015.  

Xác định thẩm quyền tòa án trong tranh chấp đất khai hoang sau khi xuất cảnh

Việc xác định chính xác thẩm quyền Tòa án không chỉ là yêu cầu bắt buộc về mặt thủ tục tố tụng mà còn giúp tránh rủi ro đơn khởi kiện bị trả lại, vụ án bị kéo dài không cần thiết hoặc nghiêm trọng hơn là bản án bị hủy do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Căn cứ khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Việc xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết được căn cứ như sau: 

• Thẩm quyền theo cấp: Căn cứ theo Điều 35 BLTTDS 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp lấn chiếm đất.
• Thẩm quyền theo lãnh thổ: Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 quy định: Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Như vậy, Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất đang tranh chấp có quyền giải quyết sơ thẩm về thủ tục đòi lại đất khai hoang sau khi xuất cảnh. 

Thủ tục Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Thủ tục Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp đất đai được tiến hành như sau:

• Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Tòa án có thẩm quyền hoặc nộp qua đường bưu điện.
• Căn cứ Điều 191 BLTTDS 2015 trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí theo Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 thì Thẩm phán sẽ thụ lý ngay theo khoản 4 Điều 195 BLTTDS 2015.

Người đề nghị được miễn, giảm tạm ứng án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, án phí, lệ phí Tòa án thuộc các trường hợp được quy định trên, cần nộp đơn đề nghị cho Tòa án có thẩm quyền kèm theo các tài liệu, chứng cứ chứng minh thuộc trường hợp được miễn, giảm.

Quá trình giải quyết tranh chấp đòi lại đất khai hoang

Căn cứ Điều 203 BLTTDS 2015 thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm tranh chấp đất đai là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan, Chánh án có thể quyết định gia hạn nhưng không quá 02 tháng. 

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành các công việc thuộc nhiệm vụ, quyền hạn như thu thập tài liệu, chứng cứ; xem xét, thẩm định tại chỗ; đo vẽ; tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. 

Trường hợp hòa giải thành, Thẩm phán chủ trì phiên hòa giải hoặc một Thẩm phán được Chánh án Tòa án phân công phải ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự theo khoản 1 Điều 212 BLTTDS 2015. Trường hợp hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. 

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán phải mở phiên tòa, trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng theo khoản 4 Điều 203 BLTTDS 2015. Nếu không đồng ý với quyết định, bản án của cấp sơ thẩm thì đương sự có quyền kháng cáo. Việc kháng cáo thực hiện trong thời hạn quy định tại Điều 273 BLTTDS 2015. 

>>> Xem thêm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận di sản là đất đai: Thủ tục

Dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục đòi lại đất khai hoang sau khi xuất cảnh định cư ở nước ngoài

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ toàn diện để hỗ trợ Quý khách trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Phân tích tính chất vụ việc, xác định hướng giải quyết phù hợp theo quy định pháp luật đất đai hiện hành.
• Chuẩn bị đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện và các văn bản liên quan.
• Đại diện tham gia hòa giải tại Ủy ban nhân dân.
• Thu thập chứng cứ: Xác minh hiện trạng đất đai, thu thập tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Đại diện bảo vệ quyền lợi Quý khách hàng tại Tòa án.

Các câu hỏi thường gặp (FAQ) về thủ tục đòi lại đất khai hoang sau khi đã xuất cảnh định cư ở nước ngoài

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về thủ tục đòi lại đất khai hoang sau khi đã xuất cảnh, giúp Quý khách hàng nắm rõ hơn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND là bao lâu?

Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

• Đối với tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã, thời gian thực hiện không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai
• Đối với tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thời gian thực hiện không quá 50 ngày kể từ ngày thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai
• Đối với các xã miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục được tăng thêm 10 ngày 

Căn cứ pháp lý: Mục I Phần VIII Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Nếu hòa giải tại UBND xã không thành thì Tòa án có tiến hành hòa giải nữa không?

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án (Điều 205 BLTTDS 2015). Việc hòa giải nhằm khuyến khích các bên tự nguyện, tự thỏa thuận, từ đó tiết kiệm thời gian và chi phí tố tụng. Nếu hòa giải thành, Tòa án sẽ lập biên bản và ra quyết định công nhận sự thỏa thuận. Ngược lại, nếu hòa giải không thành, vụ án sẽ được đưa ra xét xử theo thủ tục tố tụng dân sự thông thường.

Người định cư ở nước ngoài không thể về Việt Nam thì có thể ủy quyền cho người khác đi kiện đòi đất được không?

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể ủy quyền cho luật sư hoặc người tin tưởng ở trong nước thay mặt giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật. Việc ủy quyền giúp tiết kiệm thời gian, chi phí di chuyển và đảm bảo quyền lợi được bảo vệ kịp thời tại Việt Nam. Người được ủy quyền phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không thuộc diện bị cấm theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Thủ tục ủy quyền cho người đại diện giải quyết tranh chấp đất đai có thể được thực hiện tại cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam ở nước ngoài như Đại sứ quán, Lãnh sự quán.

Điều kiện để được công nhận và cấp sổ đỏ cho đất khai hoang là gì?

Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho đất khai hoang cần đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:

• Đối với những trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, việc xin cấp Sổ đỏ vẫn có thể được xem xét nếu đất đã được sử dụng ổn định đến trước 01/7/2014. Điều này được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và được giữ nguyên trong Điều 138 Luật Đất đai 2024.
• Đất không được tranh chấp và phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương vào thời điểm đó.
• Đất khai hoang không được nằm trong diện thu hồi do vi phạm quy định pháp luật về đất đai hoặc vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. UBND xã nơi có đất sẽ tiến hành xác minh và cung cấp ý kiến về tình trạng đất trong quá trình thẩm định hồ sơ. Điều này được quy định chi tiết trong Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Đất không thuộc diện thu hồi phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng hoặc phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng. Đây là điều kiện quan trọng đảm bảo rằng đất khai hoang không bị nhà nước thu hồi, và người dân có thể tiến hành thủ tục cấp Sổ đỏ.

Kết luận

Thủ tục đòi lại đất khai hoang sau xuất cảnh cần chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và tuân thủ nghiêm ngặt trình tự tố tụng. Để bảo vệ quyền lợi tối ưu, Quý khách cần đánh giá chính xác tính chất vụ việc, từ đó lựa chọn phương án phù hợp từ phản ánh vi phạm và khởi kiện tại Tòa án. Luật Long Phan PMT sẵn sàng đồng hành, hỗ trợ Quý khách hàng trong toàn bộ quy trình này. Liên hệ ngay qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tags: Cấp sổ đỏ cho đất khai hoang, Chứng minh nguồn gốc đất, đòi lại đất, Hòa giải tranh chấp đất đai, Khởi kiện đòi quyền sử dụng đất, Khởi kiện tranh chấp đất đai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Thủ tục đòi lại đất khai hoang