Khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ tại Tòa án

Khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ tại Tòa án là quyền tố tụng được pháp luật Việt Nam ghi nhận và bảo đảm, ngay cả khi người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trọng tâm của việc khởi kiện không đặt vào tình trạng pháp lý của sổ đỏ, mà tập trung vào sự tồn tại của tranh chấp đất thực tế, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp và việc tuân thủ đúng trình tự tiền tố tụng theo Luật Đất đai và pháp luật tố tụng dân sự. Từ cơ sở này, Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các vấn đề pháp lý liên quan.

Các loại tranh chấp đất chưa có sổ đỏ được Tòa án thụ lý

Trong thực tiễn xét xử, không phải cứ chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Tòa án từ chối giải quyết. Theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi phát sinh tranh chấp thực tế về quyền sử dụng đất, Tòa án có thẩm quyền thụ lý nếu người khởi kiện đáp ứng đủ điều kiện khởi kiện và nghĩa vụ chứng minh.

Dưới đây là các dạng tranh chấp phổ biến dù chưa có sổ đỏ vẫn được Tòa án xem xét, giải quyết:

Tranh chấp xác định người có quyền sử dụng đất

Đây là dạng tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong các vụ án đất chưa có sổ đỏ. Bản chất của loại tranh chấp này là xác định chủ thể nào có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đang bị tranh chấp.

Các tình huống thường gặp gồm:

• Tranh chấp giữa các hộ liền kề: Hai bên đều cho rằng mình quản lý, sử dụng phần đất đang tranh chấp từ trước;
• Tranh chấp đất khai hoang: Các bên tự khai phá, sử dụng đất từ nhiều năm nhưng không đăng ký;
• Tranh chấp mua bán bằng giấy tay: Việc chuyển nhượng chỉ lập giấy viết tay, không công chứng, không đăng ký sang tên;
• Tranh chấp đất được cho, tặng nhưng chưa sang tên: Có thỏa thuận hoặc giấy tờ nội bộ nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
• Tranh chấp đất giao trong nội bộ gia đình: Cha mẹ chia đất cho con bằng lời nói hoặc giấy tay, chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

Tranh chấp ranh giới, mốc giới thửa đất

Đây là nhóm tranh chấp phát sinh khi các bên không thống nhất về phạm vi, kích thước hoặc ranh giới thực tế của thửa đất đang sử dụng. Dạng tranh chấp này thường xảy ra giữa các hộ liền kề hoặc giữa người sử dụng đất với hộ xung quanh khi có sự thay đổi hiện trạng.

Các tình huống phổ biến gồm:

• Lấn chiếm ranh đất: Một bên bị cho là xây dựng, sử dụng vượt quá phần đất thuộc quyền quản lý của mình;
• Thay đổi mốc giới: Tự ý dịch chuyển cột mốc, hàng rào, vật chuẩn xác định ranh đất;
• Tranh chấp lối đi chung: Không thống nhất về quyền sử dụng lối đi hoặc phạm vi lối đi qua thửa đất;
• Tranh chấp diện tích thực tế so với hồ sơ đo đạc cũ: Diện tích sử dụng thực tế chênh lệch so với bản đồ địa chính hoặc tài liệu lưu trữ.

Tranh chấp đất trong quan hệ thừa kế

Đây là dạng tranh chấp xảy ra khi quyền sử dụng đất được xem là di sản của người đã chết nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

Các tình huống thường gặp gồm:

• Di sản là quyền sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ;
• Người để lại di sản chết trước khi được cấp Giấy chứng nhận;
• Đất do cha mẹ khai hoang, sử dụng ổn định lâu dài nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng đất;
• Các đồng thừa kế tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng hoặc yêu cầu chia đất.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đất chưa có sổ đỏ, không có giấy tờ 

Tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất

Đây là nhóm tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, đặc biệt trong trường hợp đất chưa được cấp sổ đỏ.

Các dạng phổ biến gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, đặt cọc đất chưa có sổ đỏ;
• Tranh chấp hiệu lực giao dịch dân sự;
• Yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực;
• Yêu cầu buộc thực hiện nghĩa vụ giao đất hoặc trả tiền.

Khác với tranh chấp xác định quyền sử dụng đất thuần túy, nhóm tranh chấp này chủ yếu xoay quanh hiệu lực và nghĩa vụ hợp đồng.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Việc áp dụng thời hiệu phụ thuộc vào loại tranh chấp cụ thể. Việc xác định đúng loại tranh chấp có ý nghĩa quyết định đến quyền khởi kiện. Thời hiệu khởi kiện cùa từng nhóm tranh chấp như sau:

• Theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Người có quyền sử dụng đất hợp pháp có thể khởi kiện bất kỳ thời điểm nào khi bị xâm phạm. Quy định này bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp tranh chấp kéo dài nhiều năm mà chưa giải quyết.
• Tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất có thời hiệu khởi kiện 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm theo quy định Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.
• Tranh chấp chia thừa kế quyền sử dụng đất có thời hiệu 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì  Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Người khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ phải đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Việc thiếu điều kiện dẫn đến Tòa án trả lại đơn khởi kiện.

Phải Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất

Không phải mọi tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ đều bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, chỉ tranh chấp đất đai về xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới thuộc trường hợp bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án.

Đối với các tranh chấp đất đai khác có liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… các bên có quyền trực tiếp khởi kiện tại Tòa án mà không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

Trong trường hợp tranh chấp thuộc diện bắt buộc hòa giải mà không có biên bản hòa giải tại UBND cấp xã, Tòa án có căn cứ trả lại đơn khởi kiện do chưa đáp ứng điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Chứng cứ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất

Trong các vụ án tranh chấp đất chưa có sổ đỏ, yếu tố quyết định không nằm ở “tờ giấy chứng nhận”, mà nằm ở khả năng chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất hợp pháp. Theo quy định Điều 6 và Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Điều đó có nghĩa là người khởi kiện phải chủ động cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh mình là người có quyền sử dụng đất thực tế và hợp pháp.

Dù chưa được cấp Giấy chứng nhận, các loại chứng cứ sau đây vẫn có giá trị quan trọng trước Tòa án:

• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất
• Xác nhận của UBND cấp xã về nguồn gốc, quá trình sử dụng
• Lời khai của nhân chứng biết về nguồn gốc đất
• Hồ sơ địa chính cũ, bản đồ đo đạc, sổ mục kê
• Biên bản giao đất, chia đất trong gia đình.

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay 

Thẩm quyền giải quyết của Tòa án đối với tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Việc xác định đúng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ là yếu tố quyết định để Tòa án thụ lý vụ án hợp lệ và giải quyết đúng trình tự pháp luật.

Tòa án nhân dân cấp khu vực giải quyết sơ thẩm

Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và khoản 2 Điều 326 Luật Đất đai 2024 thì Tòa án nhân dân cấp khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm đối với các tranh chấp đất chưa có sổ đỏ, bao gồm:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, đặt cọc;
• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, kể cả trường hợp di sản chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, khi có hiệu lực pháp luật, là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục phúc thẩm

Căn cứ Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết phúc thẩm đối với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án nhân dân cấp khu vực khi có kháng cáo của đương sự hoặc kháng nghị của Viện kiểm sát theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Giai đoạn phúc thẩm nhằm xem xét lại tính hợp pháp và có căn cứ của phán quyết sơ thẩm trong tranh chấp đất chưa có sổ đỏ. Căn cứ khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì bản án phúc thẩm có hiệu lực ngay khi tuyên án. 

Lưu ý về quyền lựa chọn UBND hoặc Tòa án giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp theo quy định sau:

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền.

Việc lựa chọn UBND giải quyết không phải là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện tại Tòa án. Khi đã lựa chọn một con đường giải quyết và có quyết định có hiệu lực pháp luật, các bên phải tuân thủ kết quả giải quyết theo đúng quy định.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ tại Tòa án

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ cần được chuẩn bị đầy đủ, có hệ thống và phù hợp với từng loại tranh chấp cụ thể. Việc liệt kê và sắp xếp hồ sơ khoa học giúp Tòa án dễ dàng kiểm tra điều kiện khởi kiện và đánh giá chứng cứ ngay từ giai đoạn thụ lý. 

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ tại Tòa án gồm:

• Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo Mẫu số 23 ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP;
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (đối với tranh chấp bắt buộc hòa giải);
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất. 
• Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan.

Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ tại Tòa án

Trình tự khởi kiện tuân theo quy định từ Điều 186 đến 269 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bảo đảm nguyên tắc đúng thẩm quyền, đúng trình tự và quyền tố tụng của các bên. Việc nắm rõ từng bước giúp người khởi kiện chủ động trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án.

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện. 

Người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Việc nộp đơn có thể thực hiện bằng các phương thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án(nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý đơn.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn kiện, Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn. Trong 05 ngày làm việc, Thẩm phán xem xét và ra một trong các quyết định: 

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí và thụ lý vụ án.

Khi vụ án đủ điều kiện thụ lý, Tòa án thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 07 ngày. Sau khi người khởi kiện nộp và nộp lại biên lai, Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án.

Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo thông báo của Tòa án. Mức tạm ứng án phí tranh chấp đất đai có giá ngạch tính theo giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp. Trường hợp được miễn, giảm án phí, người khởi kiện nộp đơn xin miễn giảm kèm tài liệu chứng minh. Sau khi nộp tạm ứng án phí, Tòa án thụ lý vụ án.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử.

Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tung Dân sự 2015 thì thời gian chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp đất đai là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ việc phúc tạp thì có thể gia hạn thời gian chuẩn bị xét xử nhưng không quá 2 tháng. 

Trong giai đoạn này Tòa án sẽ thực hiện hoạt động thu thập, xác minh tài liệu chứng cứ để giải quyết vụ án. Các hoạt động điển hình như:

• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.

Bước 5: Mở phiên tòa sơ thẩm

Trường hợp trong giai đoạn chuẩn bị xét xử các bên không hòa giải được thì khi xét thấy đủ căn cứ để giải quyết vụ án, hết thời hạn chuận bị xét xử thì Tòa án ra quyết định mở phiên tòa sơ thẩm. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Căn cứ Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án không bác đơn ngay mà sẽ xem xét toàn diện các căn cứ thực tế và pháp lý, cụ thể:

• Nguồn gốc đất: Tòa án xem xét nguồn gốc hình thành thửa đất như khai hoang, được giao, được cho tặng, nhận chuyển nhượng bằng giấy tay hoặc thừa kế, làm căn cứ xác định quá trình xác lập quyền sử dụng đất ban đầu.
• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất: Thời điểm người sử dụng đất bắt đầu quản lý, sử dụng đất được xem xét nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất theo các mốc pháp luật đất đai tương ứng.
• Quá trình sử dụng đất: Tòa án đánh giá việc sử dụng đất có diễn ra liên tục, công khai, ổn định và phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không để làm cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người đang sử dụng.
• Tình trạng tranh chấp, xử lý vi phạm: Việc thửa đất có phát sinh tranh chấp trước đây hoặc từng bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai là yếu tố quan trọng để xác định tính ổn định và hợp pháp của quyền sử dụng đất.
• Hiện trạng sử dụng đất: Tòa án có thể tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng và định giá hoặc thẩm định giá quyền sử dụng đất để xác định thực trạng sử dụng đất tại thời điểm giải quyết vụ án.
• Sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Thửa đất được xem xét có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đúng định hướng quản lý.
• Ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Tòa án thu thập ý kiến của UBND cấp xã và cơ quan đăng ký đất đai để làm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng và tình trạng pháp lý của thửa đất.

Lưu ý: Trong nhiều vụ án, bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ tại Tòa án

Luật sư tham gia khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ không chỉ thực hiện vai trò đại diện tố tụng mà còn định hướng chiến lược pháp lý phù hợp với từng hồ sơ cụ thể. Sự tham gia sớm của luật sư giúp kiểm soát rủi ro và tối ưu hóa giá trị chứng cứ.

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực tranh chấp đất đai, với các công việc cụ thể:

• Phân tích hồ sơ, xác định đúng loại tranh chấp đất và thẩm quyền giải quyết.
• Tư vấn điều kiện khởi kiện và thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.
• Thu thập, đánh giá và hệ thống hóa chứng cứ về nguồn gốc sử dụng đất.
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn trình bày ý kiến và văn bản tố tụng.
• Đại diện hoặc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại Tòa án các cấp.
• Hỗ trợ thi hành án và thủ tục cấp Giấy chứng nhận sau bản án.

Các câu hỏi thường gặp (FAQs) về tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Dưới đây là phần giải đáp các thắc mắc về các vấn đề thường gặp trong quá trình khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ tại Tòa án giúp Quý khách hàng lấp đầy những khoảng trống thông tin thường gặp khi đối mặt với tranh chấp đất đai.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?

Căn cứ Điều 429 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ ngày người có quyền lợi bị xâm phạm biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm.

Trong thời gian Tòa án thụ lý, tôi có được phép xây dựng trên đất tranh chấp không?

Về nguyên tắc, nếu chưa có quyết định áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời từ Tòa án (như “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp”), bạn vẫn có quyền sử dụng. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý rất cao: nếu thua kiện, bạn buộc phải tháo dỡ công trình và chịu mọi chi phí phát sinh (khôi phục hiện trạng ban đầu). Do đó, luật sư thường khuyến nghị giữ nguyên hiện trạng đất cho đến khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành, tôi phải khởi kiện trong bao lâu?

Luật Đất đai 2024 không quy định thời hạn cứng phải khởi kiện sau khi có Biên bản hòa giải không thành. Biên bản hòa giải là thành phần hồ sơ bắt buộc và nên được sử dụng sớm để đảm bảo tính cập nhật của hiện trạng đất. Tuy nhiên, cần lưu ý về thời hiệu khởi kiện theo quy định Bộ luật Dân sự 2015.

Tôi không có bất kỳ giấy tờ nào về đất (kể cả giấy viết tay), liệu có thể thắng kiện không?

Việc không có bất kỳ giấy tờ nào về đất, kể cả giấy viết tay, không đồng nghĩa với việc chắc chắn thua kiện, nhưng sẽ gây bất lợi lớn về nghĩa vụ chứng minh. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện phải có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Trong tranh chấp đất chưa có sổ đỏ, Tòa án sẽ không chỉ căn cứ vào giấy tờ mà còn đánh giá tổng hợp quá trình sử dụng thực tế theo tinh thần của Luật Đất đai 2024. 

Nếu bạn chứng minh được mình đã sử dụng đất ổn định, công khai, liên tục trong thời gian dài, không bị ai tranh chấp, có xây dựng nhà ở hoặc canh tác thực tế và được chính quyền địa phương biết đến, thì vẫn có cơ hội được công nhận quyền sử dụng. Các chứng cứ có thể thay thế giấy tờ gồm lời khai nhân chứng, xác nhận của UBND cấp xã, hồ sơ địa chính cũ, biên lai thuế hoặc tài liệu thể hiện quá trình quản lý sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu có người khác có giấy tờ pháp lý rõ ràng hoặc bạn mới sử dụng đất gần đây thì khả năng thắng kiện sẽ thấp hơn.

Làm thế nào để ngăn chặn đối phương xây dựng hoặc chuyển nhượng đất trong thời gian chờ Tòa án giải quyết?

Người khởi kiện có quyền gửi đơn yêu cầu Tòa án áp dụng “Biện pháp khẩn cấp tạm thời” theo quy định tại khoản 1 Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự. Các biện pháp phổ biến bao gồm: Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp (ngăn chặn xây dựng, tháo dỡ) hoặc Cấm chuyển dịch quyền về tài sản (ngăn chặn mua bán, sang tên). Người yêu cầu có thể phải thực hiện biện pháp bảo đảm (ký quỹ) tại Điều 136 BLTTDS 2015 để bồi thường thiệt hại nếu yêu cầu không đúng, nhưng đây là giải pháp tối ưu để giữ nguyên hiện trạng đất.

Sau khi Tòa án tuyên bản án thắng kiện, tôi có được cấp Sổ đỏ ngay lập tức không?

Bản án của Tòa án không thay thế cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, người thắng kiện phải mang bản án kèm theo hồ sơ đăng ký đất đai đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục kê khai, đăng ký biến động. Cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào nội dung bản án để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự hành chính.

Kết luận

Khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ tại Tòa án là cơ chế pháp lý hiệu quả để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp khi phát sinh tranh chấp thực tế. Việc xác định đúng loại tranh chấp, thẩm quyền giải quyết và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ quyết định trực tiếp đến kết quả vụ án. Để được tư vấn và hỗ trợ chuyên sâu, Quý khách hàng có thể liên hệ Luật Long Phan PMT – hotline 1900636387 để được luật sư đồng hành trong suốt quá trình tố tụng.

Tags: Đất không có giấy tờ, Hồ sơ khởi kiện đất đai, Hòa giải tranh chấp đất đai, Khởi kiện tranh chấp đất đai, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Thủ tục khởi kiện đất đai, Tranh chấp đất chưa có sổ đỏ, Tranh chấp đất mua bán giấy tay