Giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải tuân thủ quy định pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất và tư cách pháp lý. Người Việt Nam ở nước ngoài có tư cách pháp lý khác nhau tùy thuộc vào việc còn giữ quốc tịch Việt Nam hay không, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ trong quan hệ tranh chấp đất đai. Việc xác định đúng tư cách pháp lý sẽ quyết định phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp. Bài viết phân tích chi tiết quy trình từ thương lượng, hòa giải đến khởi kiện tại Tòa theo quy định.

Xác định tư cách pháp lý của người Việt ở nước ngoài trong quan hệ tranh chấp đất đai

Căn cứ theo khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 quy định:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Theo Khoản 3, Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định: Người sử dụng đất bao gồm:

• Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Như vậy, cần phải xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể trong tranh chấp đất đai là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Do sự khác nhau về tư cách pháp lý nên bài viết này chúng tôi chỉ tư vấn chi tiết thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Đối với người Việt Nam còn quốc tịch Việt Nam

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng vẫn giữ quốc tịch Việt Nam được pháp luật công nhận đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Tư cách công dân Việt Nam đảm bảo họ có quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất như những công dân thường trú tại Việt Nam. Việc định cư ở nước ngoài không làm mất đi tư cách pháp lý và quyền đối với đất đai tại Việt Nam khi vẫn duy trì quốc tịch.

Căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2024 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền khởi kiện tranh chấp đất đai tại các Tòa án nhân dân Việt Nam theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Họ có thể yêu cầu Tòa án giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và các loại đất khác theo thẩm quyền. Việc thực hiện các quyền tố tụng có thể được tiến hành trực tiếp hoặc thông qua người đại diện theo pháp luật.

Đối với người gốc Việt không còn quốc tịch Việt Nam

Luật Đất đai năm 2024 quy định quyền của người sử dụng đất là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong 04 trường hợp:

• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
• Về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
• Về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Theo Điều 44, Luật Đất đai 2024 quy định thì Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Như vậy, so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (tức không còn quốc tịch Việt Nam) về quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiều hơn.

Người gốc Việt không còn quốc tịch Việt Nam cần xác định rõ tư cách và quyền hạn của mình trước khi tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc tư vấn pháp lý kỹ lưỡng về tư cách pháp lý sẽ giúp họ xác định yêu cầu giải quyết phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo khoản 47, Điều 3, Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tuy nhiên, khái niệm này khá rộng.

Do đó trước tiên, khi giải quyết tranh chấp đất đai, các chủ thể tranh chấp cần xác định đây là tranh chấp quyền sử dụng đất hay tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

Cụ thể tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định cụ thể rằng:

• Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
• Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Như vậy, nếu là tranh chấp quyền sử dụng đất tức tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện còn đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì không bắt buộc.

Hòa giải

Hòa giải là bước đầu tiên trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai như sau: Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp

Do đó, nếu là tranh chấp quyền sử dụng đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (UBND có thẩm quyền hoặc Tòa án Nhân dân) thì phải hòa giải tại Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi có đất trước

Trình tự thủ tục hòa giải được thực hiện theo quy định của Điều 235 Luật Đất đai 2024 và Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ – CP

Việc hòa giải nhằm tìm ra giải pháp hài hòa lợi ích các bên, tiết kiệm thời gian và chi phí so với việc khởi kiện. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể ủy quyền cho người đại diện tham gia quá trình hòa giải tại địa phương.

Như đã đề cập trước đó, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện. Tuy nhiên, chúng tôi cũng khuyến nghị các bên nên hòa giải trước nhằm thu thập thêm chứng cứ và trường hợp hòa giải thành thì UBND sẽ lập Biên bản hòa giải thành để các bên làm căn cứ thực hiện

Khởi kiện

Khởi kiện tại Tòa án là bước tiếp theo khi quá trình thương lượng và hòa giải không đạt kết quả theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp nếu là tranh chấp quyền sử dụng đất theo khoản 9 Điều 26 và điểm c, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Còn trường hợp tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì khởi kiện tại tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc theo điểm a, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai theo khoản 4 và khoản 5 Điều 189, BLTTDS 2015 bao gồm đơn khởi kiện, bản sao y Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có) hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác, biên bản hòa giải không thành và các tài liệu, chứng cứ liên quan.

Đối với người Việt Nam ở nước ngoài, các tài liệu về tư cách pháp lý phải được hợp pháp hóa lãnh sự hoặc chứng thực theo quy định. Tòa án sẽ thụ lý và giải quyết vụ án theo trình tự tố tụng dân sự, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia tố tụng.

Thi hành bản án có hiệu lực

Thi hành bản án có hiệu lực pháp luật là giai đoạn cuối cùng trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo Luật Thi hành án Dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014, 2022) bản án của Tòa án về tranh chấp đất đai có hiệu lực pháp luật phải được thi hành nghiêm túc bởi các bên liên quan. Cơ quan Thi hành án dân sự có trách nhiệm tổ chức thi hành bản án khi có yêu cầu của người được thi hành án.

Thời hiệu yêu cầu thi hành bản án dân sự là 05 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật theo Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự. Người Việt Nam ở nước ngoài có thể trực tiếp yêu cầu thi hành án hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện. Đơn yêu cầu thi hành án phải được nộp tại Cơ quan Thi hành án dân sự cùng cấp với tòa án đã ra bản án sơ thẩm.

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Thi hành án Dân sự thời hạn tự nguyện thi hành án là 10 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. Hết thời hạn quy định trên, người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế. Việc thi hành án phải được thực hiện công khai, minh bạch và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên liên quan.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp thừa kế đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Ủy quyền cho luật sư hoặc người tin tưởng ở trong nước thay mặt giải quyết

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể ủy quyền cho luật sư hoặc người tin tưởng ở trong nước thay mặt giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật. Việc ủy quyền giúp tiết kiệm thời gian, chi phí di chuyển và đảm bảo quyền lợi được bảo vệ kịp thời tại Việt Nam. Người được ủy quyền phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không thuộc diện bị cấm theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Thủ tục ủy quyền cho người đại diện giải quyết tranh chấp đất đai có thể được thực hiện tại cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam ở nước ngoài như Đại sứ quán, Lãnh sự quán.

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định 111/2011/NĐ-CP quy định về yêu cầu hợp pháp hóa lãnh sự. Theo đó, để được công nhận và sử dụng tại Việt Nam, các giấy tờ, tài liệu của nước ngoài phải được hợp pháp hóa lãnh sự, trừ trường hợp quy định tại Điều 9 Nghị định 111/2011/NĐ-CP. Các giấy tờ này bao gồm giấy ủy quyền của cá nhân ở nước ngoài ủy quyền cho cá nhân ở Việt Nam để tham gia tố tụng.Nội dung ủy quyền phải nêu rõ phạm vi, thời hạn và các quyền hạn cụ thể của người được ủy quyền.

Lưu ý: trong trường hợp người này có thể về Việt Nam và vẫn đọc hiểu tiếng việt, có giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý (CCCD/Hộ chiếu) thì vẫn thực hiện thủ tục ủy quyền tại Văn phòng công chứng ở Việt Nam thông thường mà không cần phải dịch thuật hợp pháp hóa lãnh sự

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam ở nước ngoài

• Phân tích tư cách pháp lý và quyền hạn của Quý khách trong tranh chấp đất đai
• Đại diện tham gia quá trình thương lượng với các bên liên quan đến tranh chấp
• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý và tài liệu chứng cứ cần thiết cho vụ việc
• Tham gia tiến hành hòa giải tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định
• Đại diện khởi kiện tại Tòa án và bảo vệ quyền lợi tối đa cho thân chủ
• Tham gia tất cả các phiên tòa và thực hiện các thủ tục tố tụng cần thiết
• Tư vấn về thủ tục kháng cáo nếu bản án sơ thẩm không có lợi
• Hỗ trợ thủ tục yêu cầu thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực
• Giám sát quá trình thi hành án để đảm bảo quyền lợi được thực thi đầy đủ
• Tư vấn về thủ tục ủy quyền và hợp pháp hóa lãnh sự các tài liệu cần thiết
• Phối hợp với các cơ quan chức năng để xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình giải quyết

Kết luận

Giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đòi hỏi hiểu biết sâu sắc về quy định pháp luật và thủ tục tố tụng phức tạp. Việc xác định đúng tư cách pháp lý và lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp sẽ quyết định thành công của vụ việc. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết mọi tranh chấp đất đai một cách hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tối đa. Liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: Hòa giải tranh chấp đất đai, Khởi kiện tranh chấp đất đai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Quyền sử dụng đất, Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, Tranh chấp đất đai