Hướng dẫn chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ [2025]

Hướng dẫn chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ đòi hỏi sự am hiểu tường tận về Luật Đất đai 2024 và các quy định tố tụng dân sự để bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp. Khác với tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc phân chia nhà đất chưa có pháp lý hoàn chỉnh thường gặp nhiều vướng mắc về điều kiện thụ lý và phương án xử lý tài sản trên thực tế. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chuyên sâu cơ sở pháp lý và quy trình kỹ thuật để giải quyết triệt để loại tranh chấp đặc thù này.

Điều kiện để nhà đất chưa sổ vẫn được xem là tài sản/quyền tài sản chung

Để Tòa án chấp nhận thụ lý và giải quyết yêu cầu phân chia, bất động sản phải thỏa mãn đồng thời hai nhóm điều kiện về khả năng cấp giấy chứng nhận và tính chất sở hữu chung. Nếu không đáp ứng các tiêu chuẩn này, tài sản có thể bị coi là không hợp pháp và không được đưa vào khối tài sản chung để phân chia.

Phải đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà

Đối với nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận, để được pháp luật coi là tài sản hoặc quyền tài sản chung nhằm mục đích định giá và phân chia, điều kiện tiên quyết là bất động sản đó phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, nguồn gốc và hiện trạng đất phải thuộc các trường hợp được Nhà nước công nhận (dù có giấy tờ hay chỉ căn cứ vào quá trình sử dụng ổn định) theo quy định tại Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024, đồng thời nhà ở phải thỏa mãn điều kiện công nhận quyền sở hữu hợp pháp theo Điều 9 Luật Nhà ở 2023. 

Đặc biệt, đối với trường hợp nhà ở đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục hoàn công, thiếu sót về mặt thủ tục hành chính này không làm chấm dứt hay phủ nhận quyền sở hữu tài sản; chủ sở hữu có thể phải chịu các chế tài xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, nhưng giá trị của công trình đó vẫn được bảo hộ và xem xét là tài sản chung để giải quyết các quyền lợi liên quan.

Nhà đất chưa sổ phải đảm bảo điều kiện là tài sản chung

Bên cạnh điều kiện về mặt hành chính để được cấp giấy chứng nhận, nhà đất chưa có sổ muốn được phân chia phải chứng minh được bản chất là tài sản chung dựa trên nguồn gốc tạo lập theo quy định của pháp luật nội dung. Cụ thể, theo Tiểu mục 3 Mục 1 Chương XIII Bộ luật Dân sự 2015, các chủ thể phải chứng minh được sự đóng góp về tài sản, công sức trong việc mua sắm, xây dựng hoặc tôn tạo bất động sản đó theo nguyên tắc sở hữu chung theo phần hoặc sở hữu chung hợp nhất. Đối với quan hệ vợ chồng, theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, bất động sản này phải được hình thành trong thời kỳ hôn nhân từ thu nhập hợp pháp, hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung. Như vậy, tư cách pháp lý “tài sản chung” được xác lập dựa trên thời điểm và nguồn tiền hình thành chứ không phụ thuộc hoàn toàn vào việc đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu hay chưa.

>>> Xem thêm: Đất chưa có sổ đỏ phân chia thừa kế như thế nào?

Nguyên tắc chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ

Việc phân chia tài sản chưa có đầy đủ pháp lý không chỉ dựa trên nguyên tắc công bằng mà còn phụ thuộc chặt chẽ vào các quy định kỹ thuật về quản lý đất đai tại địa phương. Tòa án sẽ xem xét khả năng tách thửa và hiện trạng sử dụng để áp dụng phương thức chia hiện vật hoặc chia giá trị phù hợp với quy định pháp luật.

Chia hiện vật

Phương thức chia hiện vật được ưu tiên áp dụng nhằm đảm bảo chỗ ở và quyền sử dụng đất trực tiếp cho các bên. Điều kiện tiên quyết để Tòa án tuyên chia theo cách này là thửa đất phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137, 138 Luật Đất đai 2024 và đồng thời đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh thửa sau khi tách theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Khi thỏa mãn các yếu tố kỹ thuật này, mỗi bên sẽ được nhận một phần diện tích đất cụ thể kèm theo bản vẽ hiện trạng và tự chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với phần mình được nhận.

Trường hợp thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng diện tích quá nhỏ hoặc kích thước không đảm bảo để tách thành các thửa độc lập, Tòa án sẽ không chia nhỏ đất mà giao toàn bộ hiện vật cho một bên quản lý, sử dụng. Căn cứ Án lệ số 67/2023/AL và Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, bên được giao hiện vật (thường là người đang trực tiếp sinh sống, có nhu cầu cấp thiết hơn hoặc đang thờ cúng) có nghĩa vụ thanh toán cho bên còn lại phần giá trị tương ứng với tỷ lệ sở hữu của họ trong khối tài sản chung.

Chia theo giá trị

Chia theo giá trị là giải pháp được áp dụng khi tài sản không thể phân chia vật lý hoặc tình trạng pháp lý chưa đủ rõ ràng để xác lập quyền sở hữu riêng biệt ngay tại thời điểm xét xử. Tình huống này thường xảy ra khi đất nằm trong quy hoạch treo, đất có nguồn gốc phức tạp chưa đủ điều kiện cấp sổ ngay, hoặc đang có tranh chấp ranh giới với các chủ thể khác. Các bên có thể tự thỏa thuận giá trị để một người nhận đất và trả tiền cho người kia. Nếu không đạt được sự đồng thuận, Tòa án sẽ quyết định chia giá trị trong bản án. Tại giai đoạn thi hành án, nếu các đương sự vẫn không thống nhất được việc giao nhận, Cơ quan Thi hành án dân sự sẽ tiến hành kê biên, thẩm định giá và bán đấu giá tài sản. Số tiền thu được sau khi trừ đi các chi phí cưỡng chế sẽ được phân chia cho các bên theo phán quyết của Tòa án.

>>> Xem thêm: Cách chia tài sản chung là đất đai khi ly hôn có một bên là người nước ngoài 

Trình tự thủ tục chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ

Quy trình giải quyết tranh chấp đối với nhà đất chưa sổ đòi hỏi sự chuẩn xác về mặt tố tụng dân sự để đảm bảo bản án có tính khả thi. Tùy thuộc vào mức độ thiện chí của các bên, Quý khách hàng có thể lựa chọn phương án tự thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền.

Tự thỏa thuận phân chia tài sản chung

Thỏa thuận phân chia là phương án tối ưu giúp tiết kiệm chi phí và thời gian tố tụng. Các bên nên lập văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung, ghi nhận rõ nguồn gốc đất, quá trình đóng góp và cam kết về việc phân chia quyền lợi. Mặc dù văn bản này chưa thể thực hiện thủ tục công chứng sang tên ngay do đất chưa có sổ, nhưng đây là chứng cứ quan trọng thể hiện ý chí của các bên. Văn bản này nên có sự xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc người làm chứng để tăng tính pháp lý, làm cơ sở cho việc nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sau này.

Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết

Trong trường hợp không thể thương lượng, khởi kiện là bước đi cần thiết để bảo vệ quyền lợi. Quý khách hàng cần nắm rõ các quy định về thẩm quyền và kỹ thuật thu thập chứng cứ đặc thù cho loại tài sản này.

Thẩm quyền

Việc xác định đúng Tòa án có thẩm quyền là bước đầu tiên để đơn khởi kiện không bị trả lại. Đối với tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn hoặc sau khi ly hôn, theo Điều 9 Nghị quyết 01/2024/NQ-HĐTP, thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc; trường hợp này không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân xã. Ngược lại, nếu tranh chấp được xác định là chia tài sản chung của hộ gia đình hoặc tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (quan hệ tranh chấp đất đai, dân sự), thì theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi có bất động sản và bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện.

Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ chứng cứ cần chuẩn bị

Để bắt đầu quá trình tố tụng, người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện theo mẫu 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP gửi đến Tòa án. Kèm theo đơn khởi kiện, người khởi kiện cần chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ chứng minh như: xác nhận của địa phương về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, biên lai đóng thuế sử dụng đất hàng năm, hợp đồng mua bán giấy tay, hóa đơn điện nước,… Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ giúp Tòa án nhanh chóng thụ lý vụ án và hạn chế tối đa tình trạng hồ sơ bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung nhiều lần gây tốn kém thời gian, công sức của người khởi kiện.

Thủ tục thụ lý và giải quyết

Quy trình bắt đầu từ giai đoạn thụ lý vụ án theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Sau khi xem xét đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo, Thẩm phán sẽ thông báo nộp tiền tạm ứng án phí cho người khởi kiện; trong vòng 07 ngày kể từ khi nhận thông báo, người khởi kiện phải nộp lại biên lai cho Tòa án để vụ án chính thức được thụ lý. Tiếp đó, theo Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và Viện kiểm sát cùng cấp về việc thụ lý trong 03 ngày làm việc để các bên có thể thực hiện quyền phản tố hoặc yêu cầu độc lập theo quy định tại Điều 200 và Điều 201 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Sau khi thụ lý, vụ án bước vào giai đoạn chuẩn bị xét xử với thời hạn kéo dài từ 04 tháng – 06 tháng tùy vào tính chất tranh chấp theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thẩm phán có nhiệm vụ lập hồ sơ vụ án, xác minh thu thập chứng cứ và đặc biệt là phải tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo Điều 205 và Điều 210 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trừ những trường hợp không được hoặc không tiến hành hòa giải. Nếu các đương sự không thỏa thuận được với nhau, vụ án sẽ được đưa ra xét xử sơ thẩm trải qua các trình tự từ khai mạc, tranh tụng công khai đến nghị án và tuyên án theo Điều 264 và 267 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Cuối cùng, nếu đương sự không đồng ý với phán quyết sơ thẩm, họ có quyền yêu cầu Tòa án cấp trên trực tiếp xét xử lại vụ án theo thủ tục phúc thẩm quy định tại Điều 270 và 271 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thời hạn kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày tuyên bản án sơ thẩm hoặc 07 ngày đối với các quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án căn cứ theo Điều 273. Người kháng cáo cần lưu ý hoàn tất việc nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận được thông báo nộp phí theo Điều 276 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để đảm bảo hồ sơ kháng cáo được chấp nhận và chuyển tiếp lên Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết, tránh rủi ro bị coi là từ bỏ việc kháng cáo do quá hạn.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Dịch vụ Luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp chia tài sản chung là đất chưa có sổ

Đội ngũ luật sư chuyên sâu về đất đai tại Luật Long Phan PMT cung cấp các giải pháp pháp lý kỹ thuật nhằm giải quyết triệt để các vướng mắc trong việc chia tài sản chưa có sổ. Chúng tôi thực hiện các công việc cụ thể sau để bảo vệ quyền lợi của Quý khách hàng:

• Đánh giá chi tiết hồ sơ nguồn gốc đất, rà soát quy hoạch và khả năng được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024.
• Tư vấn chiến lược thu thập chứng cứ gián tiếp để chứng minh quyền sở hữu chung khi thiếu giấy tờ gốc.
• Soạn thảo đơn khởi kiện, bản tự khai và đại diện tham gia tranh tụng tại Tòa án các cấp.
• Tham gia trực tiếp vào buổi xem xét thẩm định tại chỗ, làm việc với Hội đồng định giá để đảm bảo tài sản được định giá sát với thực tế thị trường.
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Qúy khách hàng tại phiên tòa.

Các câu hỏi thường gặp về chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ

Dưới đây là các câu hỏi liên quan đến việc chia nhà đất chưa có sổ:

Tòa án có giải quyết chia nhà đất khi chưa có sổ đỏ không?

Tòa án vẫn thụ lý chia nhà đất chưa có sổ nếu tài sản đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Căn cứ Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024, đất đang sử dụng ổn định và có giấy tờ hợp lệ hoặc đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn là đối tượng phân chia hợp pháp. Cơ quan tố tụng sẽ tiến hành xác minh quy hoạch và khả năng cấp sổ tại địa phương trước khi ra quyết định phân định cuối cùng. Nếu đủ điều kiện, giá trị quyền sử dụng đất sẽ được định giá để chia theo tỷ lệ đóng góp thực tế hoặc quy định của pháp luật. Việc thiếu sổ đỏ hiện tại chỉ được coi là thiếu sót về thủ tục hành chính và không phủ nhận quyền tài sản thực tế của quý vị.

Điều kiện để nhà đất chưa sổ được xác định là tài sản chung?

Nhà đất chưa sổ được coi là tài sản chung nếu hình thành trong thời kỳ hôn nhân hoặc có sự đóng góp chung về công sức, tiền bạc. Căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn mặc nhiên là tài sản chung trừ trường hợp được tặng cho hoặc thừa kế riêng. Theo Chương XIII Bộ luật Dân sự 2015, các chủ thể khác cũng có thể xác lập quyền sở hữu chung nếu chứng minh được quá trình cùng mua sắm, xây dựng thông qua các bằng chứng gián tiếp. Quý vị có thể sử dụng hợp đồng viết tay, biên lai nộp thuế đất hoặc hóa đơn điện nước đứng tên các bên để làm căn cứ pháp lý tại Tòa án. Như vậy, tư cách sở hữu chung được xác lập dựa trên nguồn gốc tạo lập và dòng tiền thực tế chứ không phụ thuộc hoàn toàn vào sổ đỏ.

Tòa án sẽ ưu tiên chia bằng hiện vật hay chia theo giá trị tiền?

Tòa án ưu tiên chia hiện vật nếu thửa đất phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và diện tích đảm bảo điều kiện tách thửa; trường hợp không thể tách thì sẽ chia theo giá trị bằng tiền. Việc chia hiện vật chỉ được thực hiện khi mảnh đất đáp ứng đầy đủ quy định về diện tích tối thiểu và kích thước cạnh của địa phương. Nếu diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện tách thửa, Tòa án sẽ áp dụng Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và Án lệ số 67/2023/AL để giao toàn bộ hiện vật cho một bên quản lý. Bên nhận hiện vật có trách nhiệm thanh toán phần giá trị tương ứng bằng tiền cho bên còn lại theo kết quả thẩm định giá thị trường. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm tính hữu dụng của bất động sản và tuân thủ chặt chẽ quy hoạch quản lý đất đai tại địa phương.

Sau khi có bản án, làm thế nào để được cấp sổ đỏ cho phần đất được chia?

Quý vị sử dụng bản án đã có hiệu lực pháp luật làm căn cứ pháp lý để thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, bản án của Tòa án là loại giấy tờ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước chấp nhận kê khai. Quý vị cần mang bản án cùng trích lục sơ đồ thửa đất đến Văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất các nghĩa vụ tài chính và đăng ký sở hữu. Tuy nhiên, bản án chỉ giải quyết tranh chấp về quyền giữa các bên chứ không thay thế các điều kiện quy hoạch chung của địa phương. Nếu đất nằm trong vùng quy hoạch thu hồi, quý vị sẽ được ghi nhận quyền lợi bồi thường thay vì cấp sổ đỏ riêng biệt.

Thời hạn giải quyết một vụ án chia nhà đất chưa sổ thường kéo dài bao lâu?

Thời hạn chuẩn bị xét xử thường từ 04 đến 06 tháng tùy thuộc vào thời gian xác minh nguồn gốc đất và quy hoạch tại địa phương. Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị thông thường là 04 tháng và có thể gia hạn thêm tối đa 02 tháng đối với các vụ việc phức tạp. Đối với đất chưa có sổ đỏ, việc chờ văn bản phản hồi xác nhận từ cơ quan quản lý đất đai địa phương thường là nguyên nhân khiến vụ việc kéo dài hơn dự kiến. Thẩm phán phải thực hiện đầy đủ các bước lập hồ sơ, tổ chức phiên họp kiểm tra chứng cứ và hòa giải theo đúng trình tự pháp luật. Quý vị cần theo dõi sát các mốc thời gian này để kịp thời kiến nghị nếu có dấu hiệu chậm trễ bất thường từ phía cơ quan tố tụng.

Kết luận

Việc phân chia tài sản là nhà đất chưa có sổ luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và thiệt hại về kinh tế nếu không có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ chứng cứ. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết về hướng dẫn chia tài sản chung hoặc cần hỗ trợ tranh tụng, vui lòng liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua Tổng đài 1900636387. Đội ngũ Luật sư của chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng đưa ra giải pháp xử lý tối ưu nhất.

Tags: Án lệ số 67/2023/AL, Điều kiện cấp sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai​, khởi kiện chia tài sản, nguyên tắc chia tài sản chung, nhà đất chưa có sổ, Tài sản chung vợ chồng, Thủ tục tách thửa đất