Các phương thức hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai

Các phương thức hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai  bao gồm phương thức các bên tự nguyện thỏa thuận giải quyết mâu thuẫn về quyền sử dụng đất hoặc thông qua trung gian hòa giải viên hoặc cơ quan có thẩm quyền. Nội dung này được quy định cụ thể tại Điều 235 Luật Đất đai 2024; Luật Hòa giải cơ sở năm 2013; Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án; Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Bài viết này của Luật Long Phan PMT phân tích các phương thức hòa giải áp dụng trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam.

Các phương thức hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai không cần khởi kiện

Tự thương lượng, hoà giải giữa các bên

Tự thương lượng, hòa giải giữa các bên là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai được Nhà nước khuyến khích theo khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Pháp luật tôn trọng thỏa thuận của các bên, cho phép họ tự trao đổi, thương lượng hoặc thông qua người thân, người có uy tín để tìm ra giải pháp thỏa đáng nhất, có thể áp dụng cơ chế hòa giải tại cơ sở, hòa giải thương mại hoặc các phương thức khác theo quy định. 

Mặc dù việc lập biên bản không bắt buộc, nhưng để tránh rủi ro và tranh chấp sau hòa giải, các bên nên ghi nhận bằng văn bản các thông tin quan trọng như: thông tin các bên liên quan, hiện trạng đất và nội dung tranh chấp, thỏa thuận đạt được (như ranh giới, diện tích, bồi thường, cam kết), cùng chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên và người làm chứng nếu có. Phương thức này mang lại ưu điểm về thời gian, chi phí và giúp duy trì mối quan hệ làng xóm, gia đình. Đồng thời, các bên nên thực hiện các thủ tục bổ sung như đo đạc, đăng ký biến động hoặc chỉnh lý giấy tờ để hoàn tất quyền sở hữu và đảm bảo tính pháp lý cho thỏa thuận.

🡺Xem thêm: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI MUA BÁN BẰNG GIẤY VIẾT TAY CHO NHIỀU NGƯỜI

Hoà giải ở cơ sở

Nếu không thể tự thương lượng nội bộ thì việc hòa giải ở cơ sở là cần thiết và bắt buộc. Trường hợp các bên vẫn không tìm được tiếng nói chung thì Biên bản hòa giải ở cơ sở là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết tranh chấp. Thủ tục hòa giải cơ sở được thực hiện căn cứ và Luật Hoà giải ở cơ sở 2013. Theo khoản 1 Điều 2 Luật Hoà giải ở cơ sở 2013, Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật này. Theo Điều 12 Luật Hoà giải ở cơ sở 2013, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ thành lập tổ hòa giải gồm có tổ trưởng và các hòa giải viên.

Kết thúc việc hòa giải, mặc dù Luật Hoà giải ở cơ sở 2013 không quy định phải lập biên bản hòa giải nhưng các bên nên lập biên bản hòa giải để:

• Làm cơ sở để các bên thực hiện thỏa thuận hòa giải thành theo Điều 24 Luật Hoà giải ở cơ sở 2013;
• Thực hiện các thủ tục tố tụng tiếp theo nếu hòa giải không thành theo Điều 27 Luật Hoà giải ở cơ sở 2013.

Hòa giải cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai

Hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là điều kiện tiên quyết, mang tính bắt buộc trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được quy định tại Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Bước 1: Tiếp nhận và Thụ lý Đơn

UBND cấp xã nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai:

• Trường hợp thụ lý: Thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp và Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh về việc thụ lý đơn trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn.
• Trường hợp không thụ lý: Phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn.

Bước 2: Chuẩn bị và Thành lập Hội đồng

• Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, Thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và hiện trạng sử dụng đất.
• Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai: Hội đồng có thể mời người đại diện cộng đồng, người có uy tín, người có trình độ pháp lý, chức sắc tôn giáo, công chức Tư pháp – hộ tịch, đại diện các tổ chức chính trị – xã hội cấp xã, cá nhân, tổ chức liên quan.

Bước 3: Tổ chức Cuộc họp Hòa giải

• Thành phần tham gia: Các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
• Điều kiện tiến hành: Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 4: Lập Biên bản Hòa giải

• Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản ghi rõ: thời gian, địa điểm, thành phần, tóm tắt nội dung tranh chấp (nguồn gốc, thời điểm sử dụng, nguyên nhân), ý kiến của Hội đồng, nội dung đã/chưa thỏa thuận.
• Biên bản phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp (ký vào từng trang nếu nhiều trang), đóng dấu của UBND cấp xã. Gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.
• Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất. Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét, giải quyết ý kiến bổ sung và Lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Hoà giải tại tòa án

Hòa giải tại Tòa án diễn ra tại hai giai đoạn là trước khi thụ lý và sau khi tòa án thụ lý.

Trước khi thụ lý

Trường hợp hoà giải không thành tại UBND cấp Xã, các bên có thể tiến đến bước tiếp theo là Hoà giải tại tại tòa án trước khi Toà án thụ lý theo khoản 2 Điều 2 Luật Hoà giải, đối thoại tại Toà án 2020, Hòa giải tại Tòa án là hoạt động hòa giải do Hòa giải viên tiến hành trước khi Tòa án thụ lý vụ việc dân sự, nhằm hỗ trợ các bên tham gia hòa giải thỏa thuận giải quyết vụ việc dân sự theo quy định của Luật này. Thủ tục được thực hiện như sau:

Bước 1. Nhận, xử lý đơn khởi kiện, đơn yêu cầu tại Tòa án (theo Điều 16 Luật Hoà giải, đối thoại tại Toà án 2020)

• Trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn thì Tòa án thông báo bằng văn bản cho người khởi kiện, người yêu cầu biết về quyền được lựa chọn hòa giải và lựa chọn Hòa giải viên.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án, người khởi kiện, người yêu cầu phải trả lời bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác cho Tòa án biết về những nội dung đã được Tòa án thông báo. 5. 
• Nếu quá thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo lần thứ hai mà người khởi kiện, người yêu cầu vẫn không trả lời thì Tòa án phân công Thẩm phán phụ trách hòa giải để thực hiện nhiệm vụ theo quy định.
• Trường hợp người khởi kiện, người yêu cầu đồng ý hòa giải hoặc trường hợp họ không trả lời Tòa án theo quy định thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, Thẩm phán phụ trách hòa giải chỉ định Hòa giải viên.
• Tòa án thông báo bằng văn bản về việc chuyển vụ việc sang hòa giải, và văn bản chỉ định Hòa giải viên cho Hòa giải viên, người khởi kiện, người yêu cầu, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
• Trường hợp Hòa giải viên được lựa chọn thuộc danh sách Hòa giải viên của Tòa án nhân dân cấp huyện khác thì văn bản chỉ định Hòa giải viên phải được gửi cho Tòa án đó.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án, người bị kiện phải trả lời bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác về việc đồng ý hoặc không đồng ý tiến hành hòa giải.

Bước 2. Lựa chọn, Chỉ định hòa giải viên (theo Điều 17 Luật Hoà giải, đối thoại tại Toà án 2020)

Trường hợp Người khởi kiện, người yêu cầu lựa chọn

• Hòa giải viên trong danh sách Hòa giải viên của Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc và phải thông báo họ, tên, địa chỉ của Hòa giải viên cho Tòa án đó.
• Trường hợp lựa chọn Hòa giải viên trong danh sách Hòa giải viên của Tòa án nhân dân khu vực khác trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án nhân dân cấp tỉnh thì phải thông báo họ, tên, địa chỉ của Hòa giải viên cho Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc, Tòa án nơi Hòa giải viên làm việc và Hòa giải viên được lựa chọn.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo lựa chọn Hòa giải viên, Hòa giải viên được lựa chọn phải có ý kiến bằng văn bản đồng ý hoặc không đồng ý gửi Thẩm phán phụ trách hòa giải nơi giải quyết vụ việc, Tòa án nơi mình làm việc và người khởi kiện, người yêu cầu.
• Trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thông báo ý kiến đồng ý của Hòa giải viên, Tòa án nơi Hòa giải viên làm việc phải có ý kiến đồng ý hoặc không đồng ý với sự lựa chọn của Hòa giải viên gửi Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc và Hòa giải viên; Hòa giải viên có trách nhiệm thông báo cho người khởi kiện, người yêu cầu biết.
• Trường hợp nhận được ý kiến không đồng ý của Hòa giải viên, của Tòa án nơi Hòa giải viên làm việc thì người khởi kiện, người yêu cầu có thể lựa chọn Hòa giải viên khác.

Trường hợp Thẩm phán phụ trách hòa giải chỉ định:

• Việc chỉ định Hòa giải viên phải căn cứ vào tính chất của từng vụ việc; 
• Trường hợp vụ việc có liên quan đến người dưới 18 tuổi thì Thẩm phán chỉ định Hòa giải viên có kinh nghiệm, hiểu biết về tâm lý của người dưới 18 tuổi.

Bước 3. Chuẩn bị hòa giải (theo Điều 20, Điều 21 Luật Hoà giải, đối thoại tại Toà án 2020)

Thời hạn hòa giải, đối thoại là 20 ngày kể từ ngày Hòa giải viên được chỉ định; đối với vụ việc phức tạp, thời hạn này có thể được kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

Bước 4. Tiến hành phiên hòa giải tại Tòa án và ghi nhận kết quả hòa giải (theo Điều 24, Điều 27 Luật Hoà giải, đối thoại tại Toà án 2020)

• Khi các bên đồng ý gặp nhau để thống nhất phương án giải quyết vụ việc, Hòa giải viên ấn định thời gian, địa điểm tiến hành phiên hòa giải và thông báo cho các bên, người đại diện, người phiên dịch chậm nhất là 05 ngày trước ngày mở phiên hòa giải.
• Khi các bên đạt được sự thỏa thuận, thống nhất với nhau về việc giải quyết toàn bộ hoặc một phần vụ việc, Hòa giải viên ấn định thời gian, địa điểm mở phiên họp ghi nhận kết quả hòa giải tại trụ sở Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc.

Bước 5. Ban hành quyết định công nhận hoặc không công nhận kết quả hòa giải thành tại Tòa án (theo Điều 32 Luật Hoà giải, đối thoại tại Toà án 2020)

• Hòa giải viên chuyển Biên bản ghi nhận kết quả hòa giải/đối thoại cùng tài liệu kèm theo cho Tòa án có thẩm quyền nếu các bên có yêu cầu công nhận.
• Thời hạn chuẩn bị ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành là 15 ngày kể từ ngày Tòa án nhận được biên bản và tài liệu kèm theo.
• Quyết định công nhận hoặc không công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành được gửi cho các bên và Viện kiểm sát cùng cấp trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày Tòa án ra quyết định.

Sau khi tòa án thụ lý

Trường hợp sau khi Toà án thụ lý thì các bên thực hiện hoà giải theo thủ tục được quy định tại Điều 205, Điều 208, Điều 210 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Kết quả hòa giải sẽ được ghi nhận tại Biên bản hòa giải theo Điều 211 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Trong trường hợp các bên hòa giải thành, Hết thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Thẩm phán chủ trì phiên hòa giải hoặc một Thẩm phán được Chánh án Tòa án phân công phải ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm theo khoản 1 Điều 212, Điều 213 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

🡺 Xem thêm: THỦ TỤC KHỞI KIỆN HÀNH VI KHÔNG HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Hoà giải Hòa giải thương mại

Theo khoản 3 Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại. Cụ thể là theo quy định về hòa giải thương mại theo Nghị định 22/2017/NĐ-CP. Tuy nhiên, điều kiện để các bên hòa giải thương mại là phải có thỏa thuận hòa giải thương mại theo Điều 6 Nghị định 22/2017/NĐ-CP.

🡺 Xem thêm: ĐIỀU KIỆN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TRỌNG TÀI

Hòa giải tranh chấp đất đai giúp rút ngắn thời gian giải quyết

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Luật Long Phan PMT

Khi sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Long Phan PMT trong việc hòa giải tranh chấp đất đai, Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ các công việc sau: 

• Tư vấn pháp luật về quyền sử dụng đất, phân tích tình hình tranh chấp và đề xuất phương án giải quyết phù hợp với lợi ích thân chủ.
• Kiểm tra, xác minh giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng và các chứng cứ liên quan.
• Soạn thảo văn bản thỏa thuận giữa các bên tranh chấp, đảm bảo nội dung hợp pháp, rõ ràng và bảo vệ quyền lợi thân chủ.
• Đại diện thân chủ tham gia các buổi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, trình bày ý kiến pháp lý, xuất trình chứng cứ và đàm phán với bên đối phương.
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tại tòa án, soạn đơn khởi kiện, thu thập chứng cứ, lập danh sách người làm chứng và nộp hồ sơ đúng thủ tục.
• Đại diện thân chủ tham gia hòa giải tại tòa án trước thụ lý và trong quá trình chuẩn bị xét xử, tư vấn về nội dung thỏa thuận.

Câu hỏi thường gặp về Hoà giải trong tranh chấp đất đai

Dưới đây là giải đáp thắc mắc về Các phương thức hòa giải trong tranh chấp đất đai:

Mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã phải không?

Không. Chỉ những tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất (thường gọi là tranh chấp đất đai theo nghĩa hẹp) mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024. Các tranh chấp liên quan đến giao dịch dân sự như: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì không bắt buộc phải qua bước này mà có thể khởi kiện trực tiếp ra Tòa án theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP.

Nếu một bên cố tình vắng mặt tại buổi hòa giải của UBND cấp xã thì xử lý thế nào?

Nếu một bên tranh chấp cố tình vắng mặt tại buổi hòa giải của UBND cấp xã, quy trình xử lý sẽ được thực hiện theo hai bước. Cụ thể, nếu một trong các bên vắng mặt lần thứ nhất, Hội đồng hòa giải sẽ tiến hành hoãn buổi hòa giải và lên lịch lại vào một thời điểm khác. Tuy nhiên, nếu bên đó vắng mặt lần thứ hai mà không đưa ra được lý do chính đáng, buổi hòa giải này sẽ được coi là không thành. Trong trường hợp đó, UBND cấp xã sẽ lập Biên bản hòa giải không thành. Biên bản này là điều kiện cần và là cơ sở pháp lý để đương sự có thể tiếp tục nộp đơn khởi kiện vụ việc ra Tòa án theo quy định tại Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Kết quả hòa giải thành ngoài Tòa án có thể yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế được không?

Về nguyên tắc, biên bản hòa giải thành tại UBND cấp xã dựa trên sự tự nguyện thi hành. Tuy nhiên, theo khoản 7 Điều 27 và Chương XXXIII của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, các bên có quyền yêu cầu Tòa án ra Quyết định công nhận kết quả hòa giải thành ngoài Tòa án. Quyết định công nhận hoặc không công nhận kết quả hòa giải thành ngoài Tòa án có hiệu lực thi hành ngay, không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm và được thi hành theo pháp luật về thi hành án dân sự theo khoản 8, khoản 9 Điều 419 được thi hành theo pháp luật về thi hành án dân sự.

Hòa giải viên thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không?

Hoà giải viên thương mại không có thẩm quyền giải quyết tất cả các loại tranh chấp đất đai. Thẩm quyền của họ chỉ giới hạn trong các tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại, ví dụ như tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản giữa các doanh nghiệp. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 235 Luật Đất đai 2024 và Điều 6 Nghị định 22/2017/NĐ-CP, đồng thời yêu cầu các bên phải có thỏa thuận hòa giải thương mại. Do đó, các tranh chấp đất đai thông thường giữa cá nhân với cá nhân về ranh giới hay quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền giải quyết của Hòa giải viên thương mại.

Nếu hòa giải không thành tại UBND xã, tôi có thể gửi đơn lên UBND xã  giải quyết thay vì ra Tòa không?

Tùy trường hợp. Theo Luật Đất đai, nếu đương sự không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, họ có quyền lựa chọn: hoặc khởi kiện ra Tòa án, hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền xã giải quyết theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Nếu đã có Sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp lệ, Tòa án là nơi duy nhất có thẩm quyền giải quyết sau khi hòa giải cơ sở không thành theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Kết luận

Quý khách hàng cần hiểu rõ sáu phương thức hòa giải trong tranh chấp đất đai để lựa chọn giải pháp phù hợp với tình hình cụ thể. Mỗi phương thức có ưu điểm riêng từ tự thương lượng tiết kiệm chi phí đến hòa giải tại tòa án đảm bảo tính pháp lý cao. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, hỗ trợ Quý khách từ giai đoạn tư vấn, soạn thảo văn bản đến đại diện tham gia hòa giải, khởi kiện và tham gia phiên tòa. Liên hệ hotline 1900636387 để được luật sư tư vấn miễn phí, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách trong tranh chấp đất đai.

Tags: Biên bản hòa giải, Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Giải quyết tranh chấp đất đai​, Hòa giải cơ sở, Hòa giải tranh chấp đất đai, Thủ tục hòa giải đất đai