Hướng dẫn quy trình xử lý pháp lý khi nhà thầu xây không đúng bản vẽ

Nhà thầu xây không đúng bản vẽ có thể làm công trình bị từ chối nghiệm thu, xử phạt hoặc buộc phá dỡ phần vi phạm. Chủ đầu tư cần lập biên bản hiện trạng, bảo toàn chứng cứ, yêu cầu tạm dừng thi công và xác định hành vi là thi công không đúng thiết kế xây dựng hay sai nội dung giấy phép. Từ ngày 01/7/2026, việc xử lý phải đối chiếu Luật Xây dựng 2025, Nghị định 207/2026/NĐ-CP, hợp đồng và quy định chuyển tiếp tương ứng. Giải quyết tranh chấp trong xây dựng hiệu quả phụ thuộc vào hồ sơ chứng minh sai phạm, thiệt hại và quy trình thông báo hợp lệ, nội dung được Luật Long Phan PMT phân tích dưới đây.

Phân Loại Mức Độ Vi Phạm Khi Nhà Thầu Xây Không Đúng Bản Vẽ

Nhà thầu xây không đúng bản vẽ phải được phân loại theo hồ sơ bị vi phạm, không chỉ dựa vào mức độ sai lệch nhìn thấy tại hiện trường. Sai giấy phép hoặc thiết kế được thẩm định làm phát sinh trách nhiệm quản lý nhà nước. Sai thiết kế thi công, chỉ dẫn kỹ thuật hoặc hợp đồng chủ yếu làm phát sinh trách nhiệm của nhà thầu với chủ đầu tư. Một số tồn tại nhỏ chỉ được xem xét nghiệm thu có điều kiện khi đáp ứng đầy đủ tiêu chí an toàn và công năng.

Nhóm sai phạm	Dấu hiệu nhận diện	Hệ quả pháp lý chính
Sai giấy phép hoặc thiết kế được thẩm định	Kích thước, vị trí, số tầng, công năng hoặc kết cấu khác hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận	Có thể bị xử phạt hành chính, yêu cầu dừng thi công, điều chỉnh hồ sơ hoặc phá dỡ phần vi phạm
Sai hợp đồng hoặc thiết kế thi công	Thi công khác bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật, vật liệu hoặc biện pháp đã cam kết	Nhà thầu phải sửa chữa, chịu chi phí, phạt vi phạm hoặc bồi thường theo hợp đồng và pháp luật dân sự
Sai sót kỹ thuật nhỏ	Công trình cơ bản đúng thiết kế, còn tồn tại không ảnh hưởng kết cấu, tuổi thọ hoặc công năng	Có thể được nghiệm thu có điều kiện, kèm thời hạn hoàn thiện và trách nhiệm khắc phục

Việc phân loại sai sẽ dẫn đến lựa chọn sai biện pháp xử lý. Chủ đầu tư có thể bỏ sót nghĩa vụ báo cáo cơ quan chức năng hoặc áp dụng chế tài hợp đồng không phù hợp.

Thi công sai giấy phép xây dựng và thiết kế được thẩm định

Thi công sai nội dung giấy phép xây dựng là hành vi vi phạm quản lý trật tự xây dựng. Hành vi này được xác định bằng cách đối chiếu hiện trạng với giấy phép, bản vẽ kèm theo và nội dung điều chỉnh đã được chấp thuận.

Đối với giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc giấy phép có thời hạn, mức phạt được xác định theo Khoản 4 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Trường hợp sai nội dung giấy phép xây dựng mới, chế tài được áp dụng theo Khoản 6 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Công trình được miễn giấy phép vẫn phải tuân thủ thiết kế xây dựng đã được thẩm định. Hành vi thi công không đúng thiết kế này có thể bị phạt từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, theo Khoản 8 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Do đó, tranh chấp với nhà thầu không làm mất trách nhiệm hành chính của chủ đầu tư hoặc tổ chức thi công. Hồ sơ cần được rà soát sớm để xác định khả năng điều chỉnh hay phải tháo dỡ phần vi phạm.

Thi công không đúng hồ sơ thiết kế thi công và hợp đồng

Sai thiết kế thi công phát sinh khi hiện trạng không phù hợp bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật, vật liệu hoặc biện pháp thi công đã được các bên chấp thuận. Đây trước hết là vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thi công xây dựng công trình.

Nhà thầu có thể bị xử phạt từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng nếu thi công sai hợp đồng, giấy phép, thiết kế được phê duyệt hoặc chỉ dẫn kỹ thuật. Chế tài này được quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 33 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Ngoài xử phạt hành chính, nhà thầu còn phải chịu trách nhiệm sửa chữa và bồi thường nếu sai sót gây thiệt hại. Chủ đầu tư cần đối chiếu đồng thời hợp đồng, phụ lục kỹ thuật, bản vẽ thi công, nhật ký và biên bản nghiệm thu giai đoạn.

Lưu ý: Không phải mọi thay đổi tại hiện trường đều tự động trở thành vi phạm. Trường hợp có chỉ dẫn thay đổi hợp lệ hoặc văn bản chấp thuận của chủ đầu tư, phạm vi nghĩa vụ phải được xác định theo hồ sơ đã cập nhật.

Sai sót kỹ thuật chưa ảnh hưởng kết cấu và nghiệm thu có điều kiện

Sai sót nhỏ không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải chấp nhận nghiệm thu. Ngoại lệ chỉ áp dụng khi công trình cơ bản hoàn thành đúng yêu cầu thiết kế và tồn tại không ảnh hưởng đến an toàn khai thác.

Chủ đầu tư được quyết định nghiệm thu có điều kiện nếu sai sót không ảnh hưởng khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng và công năng công trình theo quy định tại Khoản 3 Điều 24 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP.

Biên bản nghiệm thu phải xác định rõ tồn tại, trách nhiệm khắc phục và thời hạn hoàn thành. Nếu lỗi liên quan kết cấu, công năng hoặc an toàn, không được sử dụng cơ chế nghiệm thu có điều kiện để hợp thức hóa sai phạm.

Đối với công trình hạ tầng thiết yếu phục vụ cộng đồng, thông số chưa đạt thiết kế chỉ được xem xét trong trường hợp đặc biệt. Việc đưa vào sử dụng phải được người quyết định đầu tư chấp thuận, theo Khoản 6 Điều 29 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP.

Biện Pháp Xử Lý Khẩn Cấp Tại Hiện Trường Công Trình

Khi phát hiện nhà thầu thi công không đúng thiết kế xây dựng, chủ đầu tư phải ưu tiên ngăn sai phạm tiếp diễn và bảo toàn chứng cứ. Việc chậm ghi nhận hiện trạng có thể làm thay đổi kết cấu, che khuất phần việc sai hoặc gây khó khăn khi giám định. Hồ sơ xử lý cần thể hiện rõ thời điểm phát hiện, vị trí vi phạm và yêu cầu đối với nhà thầu. Các bước phải được lập thành văn bản, không chỉ trao đổi miệng tại công trường.

Lập biên bản hiện trạng và ghi nhận nhật ký thi công

Biên bản hiện trạng là chứng cứ nền tảng để từ chối nghiệm thu, yêu cầu khắc phục hoặc bồi thường. Chủ đầu tư, tư vấn giám sát và nhà thầu nên cùng xác nhận tình trạng thực tế tại thời điểm phát hiện.

Trình tự ghi nhận cần được thực hiện như sau:

1. Khoanh vùng phần việc sai phạm: Xác định vị trí, kích thước, cao độ, vật liệu, kết cấu hoặc chi tiết kỹ thuật không phù hợp bản vẽ.
2. Chụp ảnh và quay video: Hình ảnh phải thể hiện toàn cảnh, cận cảnh, mốc đo và thời gian ghi nhận. Tệp gốc cần được lưu giữ để bảo đảm giá trị chứng minh.
3. Đối chiếu hồ sơ: So sánh hiện trạng với hợp đồng, bản vẽ thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật, nhật ký thi công và biên bản nghiệm thu giai đoạn trước đó.
4. Lập biên bản không chấp nhận nghiệm thu: Biên bản phải nêu rõ nội dung sai, yêu cầu sửa chữa và người chịu trách nhiệm. Theo Điểm d Khoản 4 Điều 22 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP, người giám sát phải kết luận rõ “không chấp nhận nghiệm thu” khi công việc không đạt yêu cầu.
5. Ghi vào nhật ký thi công: Khiếm khuyết, sự cố và diễn biến xử lý phải được mô tả, lưu giữ trong nhật ký, theo Điểm b Khoản 3 Phụ lục IIa Nghị định số 207/2026/NĐ-CP.

Biên bản cần có chữ ký của các bên tham gia. Nếu nhà thầu từ chối ký, phải ghi nhận việc từ chối và mời người làm chứng hoặc đơn vị giám sát xác nhận.

Yêu cầu tạm dừng thi công xây dựng

Tạm dừng thi công nhằm ngăn phần sai phạm lan rộng và hạn chế chi phí tháo dỡ. Yêu cầu dừng phải xác định rõ phạm vi công việc, lý do và điều kiện được phép thi công trở lại.

Quy trình thực hiện nên gồm các bước sau:

1. Gửi yêu cầu dừng bằng văn bản: Văn bản phải nêu vị trí vi phạm, căn cứ hồ sơ và thời điểm dừng. Nhà thầu không được tiếp tục phần việc có nguy cơ che lấp sai sót.
2. Yêu cầu nhà thầu giải trình: Nhà thầu phải làm rõ nguyên nhân sai lệch, người chỉ đạo thi công và hồ sơ chấp thuận thay đổi, nếu có.
3. Yêu cầu tư vấn giám sát xác nhận (nếu có thuê tư vấn giám sát): Nhà thầu giám sát có trách nhiệm yêu cầu tạm dừng khi chất lượng không bảo đảm hoặc thi công sai thiết kế, theo Điểm d Khoản 1 Điều 63 Luật Xây dựng 2025.
4. Chủ đầu tư ban hành chỉ đạo xử lý: Chủ đầu tư có quyền dừng hoặc đình chỉ thi công và yêu cầu khắc phục hậu quả vi phạm chất lượng. Quyền này được ghi nhận tại Điểm c Khoản 1 Điều 59 Luật Xây dựng 2025.
5. Kiểm soát việc thi công trở lại: Chỉ cho phép tiếp tục sau khi có phương án sửa chữa, xác nhận của đơn vị chuyên môn và văn bản chấp thuận của chủ đầu tư.

Nhà thầu thi công cũng phải chủ động dừng khi phát hiện sai sót hoặc khác biệt giữa thiết kế, hợp đồng và thực tế. Nghĩa vụ này được quy định tại Khoản 8, Khoản 9 Điều 15 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP.

Quy Trình Yêu Cầu Nhà Thầu Khắc Phục Lỗi Thi Công Sai Thiết Kế

Nhà thầu thi công sai thiết kế phải sửa chữa đúng yêu cầu, chịu chi phí hợp lý và bồi thường nếu gây thiệt hại. Chủ đầu tư không nên chỉ yêu cầu miệng hoặc tự thuê đơn vị khác sửa ngay. Quy trình cần xác định rõ vi phạm, phương án kỹ thuật, thời hạn hoàn thành và cơ chế nghiệm thu lại. Hồ sơ này là căn cứ áp dụng phạt vi phạm, khấu trừ chi phí hoặc giải quyết tranh chấp sau đó.

“Vi phạm nghĩa vụ” bao gồm việc không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc không đúng nội dung đã cam kết, theo Khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015.

Lập phương án sửa chữa và ấn định thời hạn khắc phục

Thông báo vi phạm phải gắn với hồ sơ thiết kế, hợp đồng và chứng cứ tại hiện trường. Yêu cầu càng cụ thể thì khả năng nhà thầu trì hoãn hoặc phủ nhận trách nhiệm càng thấp.

Quy trình yêu cầu khắc phục nên thực hiện theo thứ tự sau:

1. Gửi thông báo vi phạm: Nêu rõ vị trí, mức độ sai lệch, bản vẽ đối chiếu và yêu cầu tạm dừng phần việc liên quan.
2. Yêu cầu nhà thầu giải trình: Nhà thầu phải xác định nguyên nhân, trách nhiệm và hồ sơ chấp thuận thay đổi, nếu có.
3. Lập phương án sửa chữa: Phương án phải thể hiện biện pháp tháo dỡ, gia cố, thay thế vật liệu, kiểm soát an toàn và tiến độ thực hiện.
4. Lấy ý kiến chuyên môn: Tư vấn thiết kế và tư vấn giám sát cần xác nhận phương án phù hợp thiết kế, quy chuẩn và yêu cầu chất lượng.
5. Ấn định thời hạn khắc phục: Văn bản phải xác định ngày bắt đầu, ngày hoàn thành, chế tài chậm thực hiện và trách nhiệm chịu chi phí.
6. Theo dõi việc sửa chữa: Quá trình khắc phục phải được ghi nhật ký, chụp ảnh và lập biên bản từng giai đoạn.

Nhà thầu phải thi công đúng thiết kế, tiêu chuẩn và chịu trách nhiệm về chất lượng công trình. Nghĩa vụ sửa chữa, bồi thường được xác định tại Điểm c, Điểm k, Điểm l Khoản 2 Điều 61 Luật Xây dựng 2025.

Nếu nhà thầu không khắc phục, chủ đầu tư được yêu cầu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ cho đúng theo Điều 352 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều kiện và nguyên tắc nghiệm thu lại hạng mục công trình

Nghiệm thu lại chỉ được thực hiện sau khi phần việc sai đã được sửa chữa đầy đủ. Việc nhà thầu thông báo hoàn thành không thay thế cho kiểm tra thực tế và hồ sơ kỹ thuật.

Quy trình nghiệm thu lại cần bao gồm:

1. Kiểm tra hiện trạng sau sửa chữa: Đối chiếu kích thước, vật liệu, kết cấu và chi tiết hoàn thiện với hồ sơ thiết kế được phê duyệt.
2. Kiểm tra hồ sơ chất lượng: Rà soát nhật ký, biên bản sửa chữa, kết quả thí nghiệm, chứng chỉ vật liệu và xác nhận của tư vấn chuyên môn.
3. Đánh giá ảnh hưởng của việc khắc phục: Xác định việc tháo dỡ hoặc gia cố có tác động đến kết cấu, tuổi thọ, công năng và an toàn công trình hay không.
4. Lập biên bản nghiệm thu lại: Biên bản phải ghi rõ phạm vi đã khắc phục, kết quả kiểm tra và tồn tại còn lại, nếu có.
5. Cập nhật bản vẽ hoàn công: Hồ sơ hoàn công phải phản ánh đúng hiện trạng được chấp nhận, không được che giấu sai lệch chưa xử lý.

Trường hợp nhà thầu không thực hiện công việc phải làm, chủ đầu tư có thể tự thực hiện hoặc thuê đơn vị khác thực hiện. Chi phí hợp lý và thiệt hại phát sinh được yêu cầu nhà thầu thanh toán căn cứ Khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự 2015.

Chủ đầu tư chỉ nên xác nhận nghiệm thu sau khi có đủ chứng cứ về chất lượng. Nghiệm thu khi sai sót chưa được xử lý có thể làm suy yếu quyền yêu cầu sửa chữa, thanh toán chi phí và bồi thường sau này.

Quyền Từ Chối Nghiệm Thu, Tạm Dừng Thanh Toán Và Chấm Dứt Hợp Đồng

Chủ đầu tư được từ chối nghiệm thu khi hạng mục không đúng thiết kế hoặc chưa đáp ứng yêu cầu chất lượng. Tuy nhiên, tạm dừng thanh toán và chấm dứt hợp đồng phải dựa trên điều khoản đã thỏa thuận. Việc tùy tiện giữ toàn bộ tiền có thể làm phát sinh yêu cầu thanh toán, lãi chậm trả hoặc bồi thường từ nhà thầu. Trước khi áp dụng chế tài, cần xác định rõ mức độ vi phạm và hồ sơ chứng minh.

Căn cứ pháp lý từ chối nghiệm thu và tạm dừng thanh toán

Công trình chỉ được đưa vào khai thác khi phần việc xây dựng đã thi công đầy đủ theo thiết kế được phê duyệt. Điều kiện bắt buộc này được ghi nhận tại Điểm a Khoản 1 Điều 24 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP.

Chủ đầu tư có thể áp dụng các biện pháp sau khi có hồ sơ xác định sai phạm:

• Từ chối nghiệm thu phần việc không đúng thiết kế, không đạt chất lượng hoặc chưa đủ hồ sơ chứng minh chất lượng.
• Tạm dừng thanh toán đối với giá trị công việc chưa được nghiệm thu hoặc không đáp ứng điều kiện thanh toán trong hợp đồng.
• Khấu trừ tiền bảo hành hoặc chi phí khắc phục khi hợp đồng quy định rõ căn cứ, cách tính và thủ tục áp dụng.
• Yêu cầu nhà thầu cung cấp bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu lại và tài liệu chất lượng trước khi thanh toán.

Việc thanh toán phải phù hợp loại hợp đồng, giá hợp đồng và điều kiện đã thỏa thuận. Theo Điểm b Khoản 2 Điều 87 Luật Xây dựng 2025, bên giao thầu thanh toán sau khi trừ tiền tạm ứng và tiền bảo hành theo hợp đồng.

Do đó, chủ đầu tư không nên giữ toàn bộ tiền chỉ vì phát hiện một sai sót nhỏ. Phạm vi tạm dừng phải tương ứng phần nghĩa vụ đang tranh chấp và được thông báo bằng văn bản.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng do vi phạm chất lượng nghiêm trọng

Chấm dứt hợp đồng là biện pháp cuối cùng khi sai phạm làm mất mục đích giao kết hoặc nhà thầu không khắc phục dù đã được yêu cầu. Chủ đầu tư cần chứng minh vi phạm thuộc mức nghiêm trọng và đã thực hiện đúng thủ tục thông báo.

Các điều kiện cần kiểm tra gồm:

• Nhà thầu thi công sai thiết kế, gây nguy cơ mất an toàn hoặc không thể nghiệm thu.
• Nhà thầu không sửa chữa trong thời hạn đã được ấn định hợp lý.
• Nhà thầu tiếp tục vi phạm sau khi nhận thông báo tạm dừng thi công.
• Hợp đồng có điều khoản cho phép chấm dứt khi vi phạm chất lượng hoặc tiến độ nghiêm trọng.

Một bên được tạm dừng hoặc đơn phương chấm dứt khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 85 Luật Xây dựng 2025. Nếu chấm dứt trái pháp luật, bên chấm dứt phải bồi thường thiệt hại theo Khoản 4 Điều 85Luật Xây dựng 2025.

Đối với hợp đồng ký trước 01/7/2026, việc thực hiện tiếp tục theo Luật Xây dựng 2014, trừ trường hợp chuyển tiếp được phép theo quy định tại Khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng 2025.

Rủi Ro Xử Phạt Hành Chính Đối Với Công Trình Thi Công Sai Phép

Tranh chấp hợp đồng với nhà thầu không loại trừ trách nhiệm hành chính về trật tự xây dựng. Khi hiện trạng sai giấy phép hoặc thiết kế được thẩm định, cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu dừng thi công, xử phạt và buộc khắc phục. Chủ đầu tư cần rà soát khả năng điều chỉnh hồ sơ trước khi tiếp tục xây dựng.

Hành vi vi phạm	Mức phạt	Căn cứ pháp lý
Sai giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc giấy phép có thời hạn đối với nhà ở riêng lẻ	15.000.000 đến 20.000.000 đồng	Khoản 4 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP
Cùng hành vi đối với nhà ở trong khu bảo tồn, di tích hoặc công trình khác	25.000.000 đến 30.000.000 đồng	Khoản 4 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP
Cùng hành vi đối với công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật	70.000.000 đến 90.000.000 đồng	Khoản 4 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP
Sai giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ	30.000.000 đến 40.000.000 đồng	Khoản 6 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP
Sai giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở trong khu bảo tồn, di tích hoặc công trình khác	50.000.000 đến 70.000.000 đồng	Khoản 6 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP
Sai giấy phép xây dựng mới đối với công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật	100.000.000 đến 120.000.000 đồng	Khoản 6 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP
Công trình miễn giấy phép nhưng thi công sai thiết kế được thẩm định	80.000.000 đến 100.000.000 đồng	Khoản 8 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP

Ngoài tiền phạt, phần công trình vi phạm có thể bị buộc phá dỡ theo Điểm c Khoản 15 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Trường hợp tiếp tục vi phạm hoặc tái phạm, giấy phép xây dựng có thể bị tước từ 03 đến 12 tháng, căn cứ Khoản 14 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Đối với công trình đang thi công, thời hạn hoàn thiện hồ sơ đề nghị cấp hoặc điều chỉnh là 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ và 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng. Thời hạn này được quy định tại Khoản 1 Điều 81 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Nếu không xuất trình được hồ sơ hợp lệ hoặc hiện trạng vẫn không phù hợp, chủ thể vi phạm phải tự phá dỡ trong tối đa 15 ngày. Theo Khoản 2, Khoản 4 Điều 81 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, thời hạn được tính từ ngày nhận thông báo hoặc ngày lập biên bản kiểm tra tương ứng.

Sai lệch không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép sẽ không bị coi là xây dựng sai phép, theo Khoản 17 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Vì vậy, cần đối chiếu kỹ phạm vi thay đổi trước khi lựa chọn điều chỉnh giấy phép, khắc phục kỹ thuật hoặc phá dỡ.

Xác Định Trách Nhiệm Bồi Thường Thiệt Hại Và Lộ Trình Khởi Kiện Nhà Thầu Xây Dựng

Nhà thầu thi công sai bản vẽ không đương nhiên phải thanh toán mọi khoản mà chủ đầu tư yêu cầu. Bên yêu cầu phải chứng minh hành vi vi phạm, thiệt hại thực tế và quan hệ nhân quả. Hồ sơ càng đầy đủ thì khả năng thương lượng, giám định hoặc khởi kiện càng cao. Khi nhà thầu bỏ ngang hoặc từ chối sửa chữa, chủ đầu tư cần chuyển từ xử lý hiện trường sang chiến lược chứng cứ và tố tụng.

Yêu cầu giám định chất lượng và thu thập chứng cứ thiệt hại

Giám định chất lượng công trình giúp xác định sai lệch kỹ thuật, nguyên nhân, mức độ an toàn và chi phí khắc phục. Kết luận độc lập đặc biệt cần thiết khi nhà thầu phủ nhận lỗi hoặc các bên có kết quả đo đạc khác nhau.

Hồ sơ chứng minh thiệt hại nên bao gồm:

• Hợp đồng, phụ lục kỹ thuật, bản vẽ thiết kế và chỉ dẫn thi công.
• Biên bản hiện trạng, nhật ký, hình ảnh, video và văn bản yêu cầu tạm dừng.
• Kết quả kiểm định, giám định hoặc ý kiến của tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát.
• Báo giá, hóa đơn tháo dỡ, sửa chữa, gia cố và thuê đơn vị thay thế.
• Tài liệu chứng minh thiệt hại do chậm tiến độ, không khai thác công trình hoặc phải bồi thường bên thứ ba.

Thiệt hại phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời, nhưng chỉ trong phạm vi có căn cứ chứng minh. Nguyên tắc này được quy định tại Khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.

Chủ đầu tư cần hạn chế thiệt hại phát sinh và lưu chứng từ ngay từ đầu. Khoản chi không hợp lý hoặc không liên quan trực tiếp đến vi phạm có thể bị bác bỏ.

Áp dụng điều khoản phạt vi phạm và bồi thường hợp đồng xây dựng

Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là hai cơ chế khác nhau. Phạt vi phạm dựa trên thỏa thuận hợp đồng, còn bồi thường phụ thuộc thiệt hại thực tế và căn cứ trách nhiệm.

Các bên có thể thỏa thuận áp dụng đồng thời phạt vi phạm và bồi thường theo Khoản 1 Điều 86 Luật Xây dựng 2025. Riêng công trình thuộc dự án đầu tư công hoặc dự án PPP, mức phạt không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm căn cứ Khoản 3 Điều 86 Luật này.

Nếu hợp đồng chỉ thỏa thuận phạt mà không ghi nhận bồi thường, bên vi phạm có thể chỉ phải chịu tiền phạt. Quy tắc này được xác định tại Khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.

Thiệt hại hợp đồng có thể gồm chi phí khắc phục, tổn thất thực tế và lợi ích lẽ ra được hưởng. Theo Khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, các khoản này phải tính toán được và gắn trực tiếp với hành vi vi phạm.

Vì vậy, chủ đầu tư phải tách rõ tiền phạt, chi phí sửa chữa và thiệt hại kinh doanh. Việc cộng gộp không có căn cứ dễ làm yêu cầu bồi thường bị giảm hoặc bác bỏ.

Trình tự giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại

Khi nhà thầu không hợp tác, chủ đầu tư cần thực hiện lộ trình có văn bản và kiểm soát thời hiệu. Việc khởi kiện ngay khi chứng cứ chưa đầy đủ có thể làm giảm khả năng chứng minh yêu cầu.

Trình tự xử lý nên được thực hiện như sau:

1. Gửi thông báo vi phạm: Xác định lỗi thi công, yêu cầu sửa chữa, thời hạn phản hồi và hậu quả nếu không thực hiện.
2. Tổ chức thương lượng: Lập biên bản ghi nhận ý kiến, phạm vi tranh chấp và phương án giải quyết của từng bên.
3. Thực hiện giám định độc lập: Xác định nguyên nhân, chất lượng, khả năng khắc phục và chi phí dự kiến.
4. Kích hoạt chế tài hợp đồng: Áp dụng phạt vi phạm, yêu cầu bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng khi đủ điều kiện.
5. Nộp đơn đến cơ quan giải quyết: Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền  hoặc Trọng tài thương mại nếu hợp đồng có thỏa thuận trọng tài hợp lệ.

Phương thức giải quyết tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng xây dựng được giải quyết bằng thương lượng, hòa giải, Trọng tài hoặc Tòa án theo Khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng 2025.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

Dịch Vụ Đại Diện Giải Quyết Tranh Chấp xây nhà không đúng bản vẽ Tại Luật Long Phan PMT

Tranh chấp do thi công sai thiết kế thường đồng thời liên quan chất lượng, nghiệm thu, thanh toán và xử phạt hành chính. Luật Long Phan PMT thực hiện tư vấn giải quyết vi phạm hợp đồng thi công xây dựng, giúp chủ đầu tư lựa chọn biện pháp phù hợp và hạn chế nguy cơ bị nhà thầu khiếu kiện ngược.

Các công việc pháp lý được triển khai gồm:

• Rà soát hợp đồng, phụ lục kỹ thuật, bản vẽ, giấy phép xây dựng, nhật ký thi công và hồ sơ nghiệm thu để xác định chính xác hành vi vi phạm.
• Soạn thông báo vi phạm, yêu cầu tạm dừng thi công, giải trình nguyên nhân và lập phương án sửa chữa trong thời hạn cụ thể.
• Đánh giá căn cứ từ chối nghiệm thu, tạm dừng thanh toán, khấu trừ chi phí khắc phục và xử lý bảo lãnh thực hiện hợp đồng.
• Phối hợp đơn vị giám định chất lượng công trình, hệ thống hóa chứng cứ và tính toán chi phí sửa chữa, thiệt hại chậm tiến độ.
• Tư vấn áp dụng phạt vi phạm, yêu cầu bồi thường, đơn phương chấm dứt hợp đồng và xử lý nghĩa vụ bảo hành của nhà thầu.
• Đại diện thương lượng, hòa giải, làm việc với cơ quan quản lý xây dựng và tham gia tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại.

Chủ đầu tư có thể gửi hồ sơ vụ việc nhà thầu xây không đúng bản vẽ qua Email: pmt@luatlongphan.vn hoặc Zalo: 0939.846.973 để Luật Long Phan PMT đánh giá sơ bộ.

Câu hỏi thường gặp về quy trình xử lý khi nhà thầu xây dựng không đúng bản vẽ

Quá trình xử lý rủi ro khi nhà thầu xây không đúng bản vẽ thực tế thường phát sinh nhiều vướng mắc về thẩm quyền, thời hạn và chế tài bồi thường. Những tình huống pháp lý chuyên sâu đòi hỏi chủ đầu tư phải phân định rõ hành vi “thi công không đúng thiết kế xây dựng” để tránh vi phạm chéo. Các phân tích trọng tâm chuyên sâu sẽ trực tiếp làm rõ phương án xử lý cho những điểm mù pháp lý thường gặp nhất tại công trường.

1. Chủ đầu tư có được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thi công xây dựng khi nhà thầu thi công sai bản vẽ nghiêm trọng không?

Chủ đầu tư hoàn toàn có quyền đình chỉ thực hiện hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng khi nhà thầu thi công vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ đã cam kết. Khi thực hiện quyền này, chủ đầu tư phải tuân thủ đúng trình tự thỏa thuận, bởi bên chấm dứt sẽ phải bồi thường thiệt hại nếu việc chấm dứt trái pháp luật căn cứ theo Khoản 1, Khoản 2, Khoản 4 Điều 85 Luật Xây dựng 2025.

2. Nhà thầu thi công xây dựng bị phạt bao nhiêu tiền khi cố tình thi công sai hợp đồng và bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt?

Nhà thầu thi công xây dựng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với hành vi thi công sai hợp đồng xây dựng, sai giấy phép xây dựng, sai thiết kế xây dựng công trình đã được phê duyệt hoặc sai chỉ dẫn kỹ thuật căn cứ theo Điểm b Khoản 4 Điều 33 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

3. Công trình thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng nhưng tổ chức thi công không đúng thiết kế được thẩm định thì bị xử lý như thế nào?

Công trình được miễn giấy phép nhưng thi công xây dựng không đúng với thiết kế xây dựng được thẩm định vẫn bị xử phạt vi phạm hành chính. Tổ chức vi phạm sẽ bị áp dụng chế tài phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng căn cứ theo Khoản 8 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

4. Tổ chức vi phạm có thời gian bao lâu để tự phá dỡ phần công trình xây dựng sai giấy phép sau khi nhận được thông báo của cơ quan chức năng?

Tổ chức vi phạm bắt buộc phải tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi văn bản thông báo hoặc từ ngày có biên bản bàn giao thông báo quy định tại Khoản 2, Khoản 4 Điều 81 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

5. Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thi công xây dựng đối với hành vi thi công sai bản vẽ là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thi công xây dựng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

6. Mức phạt hợp đồng thi công xây dựng tối đa đối với dự án đầu tư công khi nhà thầu vi phạm chất lượng công trình được quy định thế nào?

Đối với công trình xây dựng tại dự án đầu tư công và dự án PPP, mức phạt hợp đồng tối đa đối với nhà thầu là không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng xây dựng bị vi phạm căn cứ theo Khoản 3 Điều 86 Luật Xây dựng 2025.

7. Thời hạn để chủ đầu tư hoàn thành hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng khi công trình đang thi công bị đình chỉ do sai bản vẽ là bao lâu?

Khi công trình đang thi công bị đình chỉ, thời hạn để tổ chức hoặc cá nhân vi phạm hoàn thành hồ sơ đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng là 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng và 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt căn cứ theo Khoản 1 Điều 81 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Kết luận

Nhà thầu xây không đúng bản vẽ phải được xác định đúng là thi công không đúng thiết kế xây dựng, sai nội dung giấy phép hay vi phạm hợp đồng để lựa chọn biện pháp phù hợp. Chủ đầu tư cần lập hồ sơ hiện trạng, yêu cầu tạm dừng, từ chối nghiệm thu khi chưa đủ điều kiện và chỉ tạm dừng thanh toán theo đúng thỏa thuận. Mọi yêu cầu sửa chữa, phạt vi phạm hoặc bồi thường phải dựa trên chứng cứ kỹ thuật và thiệt hại thực tế. Chậm xử lý có thể làm sai phạm lan rộng, tăng chi phí khắc phục và phát sinh nguy cơ bị xử phạt, buộc phá dỡ. Liên hệ Hotline 1900.63.63.87 để Luật Long Phan PMT tư vấn và bảo vệ quyền lợi kịp thời.

Tags: Bồi thường thiệt hại do nhà thầu xây sai bản vẽ, Chủ đầu tư có được tạm dừng thanh toán cho nhà thầu, Chủ đầu tư có quyền từ chối nghiệm thu công trình, Công trình miễn giấy phép, Dịch vụ luật sư xây dựng, Đơn phương chấm dứt hợp đồng khi nhà thầu vi phạm chất lượng, Hợp đồng xây dựng, Nhà thầu thi công sai bản vẽ bị phạt bao nhiêu, nhà thầu xây nhà không đúng bản vẽ, Quy trình xử lý nhà thầu thi công sai thiết kế, Tạm dừng thi công khi phát hiện nhà thầu xây sai, Thời hạn điều chỉnh giấy phép xây dựng, Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng, Tranh chấp hợp đồng xây dựng, Xác định mức phạt hợp đồng xây dựng