Các công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định

Các công trình được miễn giấy phép xây dựng sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian và chi phí cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc xác định chính xác trường hợp nào được miễn phép là điều không đơn giản và cần tuân thủ chặt chẽ. Đặc biệt, kể từ ngày 01/7/2026 Luật Xây dựng 2025 sẽ có hiệu lực thi hành, quy định thêm một số trường hợp được miễn giấy phép. Bài viết sau đây Luật Long Phan PMT sẽ làm rõ các công trình nào thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật hiện hành.

Công trình đặc thù phục vụ mục tiêu an ninh – khẩn cấp – đầu tư công

Trong danh mục các công trình được miễn giấy phép xây dựng, nhóm công trình đặc thù phục vụ mục tiêu an ninh, khẩn cấp và đầu tư công chiếm một vị trí quan trọng. Đây là các dự án không chỉ mang tính cấp bách mà còn liên quan trực tiếp đến lợi ích quốc gia và quản lý nhà nước.

• Công trình bí mật nhà nước và công trình xây dựng khẩn cấp;
• Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công do cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng cũng thuộc đối tượng miễn giấy phép;
• Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tóm lại, quy định miễn giấy phép xây dựng cho nhóm công trình đặc thù (an ninh, khẩn cấp, đầu tư công) thể hiện sự ưu tiên của nhà nước nhằm đảm bảo tính kịp thời và hiệu quả cho các dự án quan trọng. Mặc dù được miễn phép, các công trình này vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn kỹ thuật, thẩm định thiết kế (nếu có) và chịu sự quản lý của cơ quan chuyên môn để đảm bảo chất lượng và an toàn.

Cơ sở pháp lý: điểm a, b và h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, Luật Điện lực 2024 (gọi tắt Luật Xây dựng 2014). 

Lưu ý: Kể từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực thì công trình thuộc dự án đầu tư công được người đứng đầu của Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ cũng có thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng công trình miễn giấy phép, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025. 

>>> Xem thêm: Cập nhật quy định mới về cấp phép xây dựng

Công trình có tính chất tạm thời hoặc sửa chữa, cải tạo nhỏ

Pháp luật hiện hành quy định miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình có tính chất tạm thời, hoặc các trường hợp sửa chữa, cải tạo quy mô nhỏ không làm thay đổi công năng và ảnh hưởng đến an toàn kết cấu. 

• Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình điểm c khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, Luật Điện lực 2024);
• Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng được miễn giấy phép theo điểm g khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014.

Tóm lại, việc miễn giấy phép cho công trình tạm, sửa chữa nhỏ và các dự án đã qua thẩm định thiết kế là một quy định linh hoạt và thiết thực. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng thủ tục, nhưng chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm đảm bảo chất lượng, tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật và báo cáo cơ quan quản lý (nếu có yêu cầu) để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho công trình.

>>> Xem thêm: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định mới nhất

Công trình hạ tầng kỹ thuật theo tuyến

Một nhóm công trình đặc thù khác được miễn giấy phép xây dựng là các công trình hạ tầng kỹ thuật theo tuyến. Với đặc thù kỹ thuật phức tạp, trải dài trên nhiều địa bàn hành chính (liên tỉnh), hoặc đã được phê duyệt theo quy hoạch chuyên ngành, các dự án này được đơn giản hóa thủ tục cấp phép.

• Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên được miễn giấy phép xây dựng theo điểm e khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014;
• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được miễn giấy phép. 
• Ngoài ra, các công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng năm 2014.

Lưu ý: Chủ đầu tư xây dựng công trình theo tuyến cũng phải có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý theo quy định tại điểm k khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014. 

Nhà ở riêng lẻ cấp 4 dưới 7 tầng ở nông thôn

Việc miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ cấp 4 và nhà dưới 7 tầng ở nông thôn giúp người dân tại nhiều khu vực đơn giản hóa thủ tục. Chính sách này áp dụng cho các công trình thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng, hoặc tại các vùng miền núi, hải đảo. Tuy nhiên, chủ đầu tư cần nắm rõ các điều kiện đi kèm và các trường hợp ngoại lệ, đặc biệt là công trình trong khu di tích.

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được miễn giấy phép xây dựng;
• Công trình xây dựng cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được miễn giấy phép;
• Công trình xây dựng cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng cũng được miễn giấy phép.

Lưu ý: Công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa không được miễn giấy phép xây dựng theo điểm i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014.

Công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi

Công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án được miễn giấy phép xây dựng theo điểm i1 khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014. 

Tuy nhiên, chủ đầu tư xây dựng công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng đến UBND cấp xã hoặc Sở ban ngành quản lý trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất 03 ngày làm việc theo khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. 

>>> Xem thêm: Thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định mới nhất

Dịch vụ luật sư tư vấn hỗ trợ xin cấp giấy phép xây dựng trọn gói

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý về giấy phép xây dựng và các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định. Dịch vụ trọn gói từ tư vấn xác định công trình có thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng hay không đến hướng dẫn thủ tục gửi thông báo khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm: 

• Rà soát hồ sơ pháp lý của dự án, tư vấn lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng;
• Soạn thảo hồ sơ, tài liệu trong suốt quá trình xin giấy phép xây dựng;
• Luật sư tư vấn về trách nhiệm của chủ đầu tư đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng;
• Hướng dẫn chủ đầu tư gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương;
• Tư vấn hồ sơ, thực hiện khiếu nại, phản ánh đến cơ quan có thẩm quyền nếu trong quá trình xử lý hồ sơ xin cấp phép có sai phạm; 
• Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ, theo dõi quá trình xử lý và nhận kết quả bàn giao cho Quý khách. 

Dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói của Luật Long Phan PMT là giải pháp pháp lý toàn diện, giúp Quý khách hàng tiết kiệm tối đa thời gian, chi phí và đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật. Chúng tôi cam kết đồng hành từ khâu tư vấn, rà soát hồ sơ, đại diện nộp hồ sơ và xử lý mọi vướng mắc cho đến khi bàn giao kết quả. 

Câu hỏi thường gặp về các công trình được miễn giấy phép xây dựng

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về các trường hợp được miễn giấy phép khi xây dựng, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi phổ biến sau đây:

Công trình của tôi được miễn giấy phép, vậy tôi có cần thông báo hay nộp hồ sơ gì cho cơ quan nhà nước không?

Có. Theo điểm k, khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 30, Điều 1 Luật số 62/2020/QH14), nhiều công trình dù được miễn giấy phép (như công trình đầu tư công đã thẩm định, công trình theo tuyến…) vẫn phải gửi Thông báo thời điểm khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương. 

Nếu tôi xây dựng công trình thuộc diện phải có giấy phép mà không xin phép, hậu quả pháp lý là gì?

Đây là hành vi vi phạm hành chính và sẽ bị xử lý theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể tại Điều 16 của Nghị định này, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền, bị buộc dừng thi công và phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, có thể là buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm, hoặc buộc thực hiện thủ tục xin cấp phép nếu đủ điều kiện.

Thế nào được xem là “công trình xây dựng tạm”?

Theo Khoản 1, Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), công trình tạm là công trình được xây dựng có thời hạn phục vụ các mục đích: 1) Thi công xây dựng công trình chính; 2) Sử dụng cho các sự kiện (như hội chợ, triển lãm); 3) Các mục đích khác. Công trình này phải được phá dỡ khi hết thời hạn tồn tại hoặc khi mục đích sử dụng đã hoàn thành.

Tôi xây nhà ở riêng lẻ trong đô thị (thành phố) thì có bao giờ được miễn giấy phép không?

Rất hiếm. Nhà ở riêng lẻ tại đô thị bắt buộc phải có giấy phép, trừ trường hợp duy nhất quy định tại điểm h, khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020). Đó là nhà ở (có quy mô dưới 7 tầng) thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước phê duyệt.

 Việc miễn phép xây dựng có đồng nghĩa với việc không cần thẩm định phòng cháy chữa cháy (PCCC)? 

Không. Miễn giấy phép xây dựng chỉ là giản lược thủ tục hành chính tại cơ quan xây dựng. Các công trình thuộc danh mục bắt buộc vẫn phải thực hiện thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu PCCC theo quy định của pháp luật về phòng cháy và chữa cháy.

Trên đây là các câu trả lời cho các thắc mắc của Quý khách xoay quanh việc miễn giấy phép xây dựng từ năm 2025. Với những giải đáp này, chúng tôi mong rằng Quý khách đã xác định được công trình của mình thuộc trường hợp nào và thực hiện thủ tục cần thiết đúng quy định. 

Kết luận

Các công trình được miễn giấy phép xây dựng theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 bao gồm 10 nhóm công trình với quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư. Nếu Quý khách hàng cần hỗ trợ pháp lý về giấy phép xây dựng, hãy liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết, hỗ trợ thủ tục trọn gói.

Tags: Điều kiện miễn giấy phép xây dựng, Quy hoạch chi tiết 1/500, Sửa chữa nhà có phải xin giấy phép xây dựng, Thủ tục cấp phép xây dựng, Xây dựng công trình tạm, Xây nhà ở nông thôn có cần xin phép không, Xử phạt xây dựng không phép