Khi nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng để không bị phạt?

Khi nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng câu hỏi mà nhiều chủ đầu tư quan tâm trong quá trình triển khai dự án. Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng trở thành bắt buộc khi có thay đổi về thiết kế công trình ảnh hưởng đến các yếu tố kiến trúc, kết cấu hoặc an toàn. Quý khách hàng cần nắm rõ quy định pháp luật để tránh vi phạm và đảm bảo dự án được triển khai hợp pháp. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các trường hợp bắt buộc phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Khi nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định mới nhất?

Việc xác định khi nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định rõ ràng trong khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014. Chủ đầu tư phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng khi có sự thay đổi thiết kế ảnh hưởng đến các yếu tố cơ bản của công trình. Pháp luật Việt Nam quy định ba trường hợp chính yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng. 

Thay đổi về kiến trúc mặt ngoài của công trình

Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020 áp dụng cụ thể đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc. Quy định này nhằm bảo đảm tính thống nhất, hài hòa trong kiến trúc đô thị và bảo tồn bản sắc văn hóa kiến trúc của từng địa phương. 

Các thay đổi thuộc phạm vi điều chỉnh bao gồm thay đổi về màu sắc, chất liệu hoàn thiện mặt ngoài, hình dáng và kích thước mặt tiền, thiết kế cửa sổ, cửa ra vào, ban công, mái che, biển hiệu quảng cáo và các chi tiết trang trí kiến trúc khác. Đặc biệt, việc thay đổi từ kiến trúc truyền thống sang hiện đại hoặc ngược lại, thay đổi tỷ lệ và nhịp điệu kiến trúc đều phải được thẩm định kỹ lưỡng. Những khu vực như Khu phố cổ Hà Nội, trung tâm lịch sử Thành phố Hồ Chí Minh, các phố đi bộ có quy định đặc biệt nghiêm ngặt hơn về kiến trúc mặt ngoài.

Quy trình thẩm định điều chỉnh kiến trúc mặt ngoài đòi hỏi sự tham gia của Hội đồng thẩm định kiến trúc cấp thành phố hoặc cấp xã tùy theo quy mô và tầm quan trọng của công trình.

Thay đổi về vị trí và diện tích của công trình

Điểm b khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 quy định về thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng, quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính. Đây là trường hợp nghiêm trọng nhất trong các trường hợp điều chỉnh giấy phép xây dựng vì liên quan trực tiếp đến an toàn kết cấu công trình và tuân thủ quy hoạch xây dựng. 

Thay đổi vị trí công trình bao gồm dịch chuyển toàn bộ hoặc một phần công trình khỏi vị trí đã được phê duyệt trong bản vẽ mặt bằng tổng thể, thay đổi hướng công trình, thay đổi khoảng cách tối thiểu so với ranh giới đất và các công trình lân cận. Thay đổi diện tích xây dựng bao gồm tăng hoặc giảm diện tích sàn xây dựng, diện tích chiếm đất, hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng. Việc thay đổi quy mô công trình như tăng giảm số tầng, thay đổi chiều cao công trình, thay đổi nhịp kết cấu và tải trọng thiết kế đều phải được tính toán lại và thẩm định về mặt kỹ thuật.

Hồ sơ điều chỉnh trong trường hợp này phức tạp nhất, bao gồm bản vẽ địa chính hiện trạng được cấp mới, báo cáo khảo sát địa chất bổ sung (nếu thay đổi vị trí hoặc tăng tải), bản vẽ thiết kế kết cấu điều chỉnh có tính toán lại, báo cáo thẩm tra thiết kế kết cấu và văn bản xác nhận phù hợp quy hoạch của cơ quan quản lý quy hoạch.

Thay đổi tổng thể làm thay đổi về kết cấu PCCC, môi trường

Điểm c khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 quy định về trường hợp điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng, ảnh hưởng đến an toàn phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường. Đây là trường hợp phức tạp nhất về mặt kỹ thuật vì liên quan đến nhiều hệ thống an toàn quan trọng của công trình.

Thay đổi công năng sử dụng bao gồm các trường hợp như chuyển đổi từ nhà ở thành văn phòng, từ kho bãi thành nhà xưởng sản xuất, từ trường học thành bệnh viện, từ khách sạn thành chung cư cao cấp hoặc các thay đổi tương tự khác. Mỗi loại công năng có yêu cầu riêng về hệ thống PCCC, bao gồm đường thoát hiểm, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy bằng nước hoặc khí, hệ thống thông gió khói và các thiết bị PCCC chuyên dụng. Về môi trường, các yêu cầu khác nhau về xử lý nước thải, khí thải, tiếng ồn, chất thải rắn và các tác động môi trường khác.

Hồ sơ thủ tục điều chỉnh trong trường hợp này đòi hỏi tính chuyên môn cao, bao gồm thiết kế hệ thống PCCC mới phù hợp với công năng sử dụng mới, báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường, phương án quản lý chất thải, kế hoạch ứng phó sự cố môi trường và giấy phép môi trường (nếu thuộc diện cấp phép).

>>> Xem thêm: Quy định mới về cấp phép xây dựng.

Quy định về cơ quan có thẩm quyền cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng hiện nay

Việc xác định cơ quan có thẩm quyền cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định theo nguyên tắc tập trung. Căn cứ Điều 103, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Khoản 1, Điều 4, Nghị định 140/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/07/2025), thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng được xác định theo nguyên tắc cơ quan cấp phép là cơ quan thực hiện điều chỉnh. 

Cụ thể:

• Uỷ ban nhân dân Xã cấp giấy phép điều chỉnh xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, cấp giấy phép điều chỉnh xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý.
• Ngoài ra theo quy định mới nhất Uỷ ban nhân dân cấp Xã được phân cấp cho ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp phép xây dựng hoặc phân cấp, ủy quyền cấp phép xây dựng theo quy định tại khoản 2, Điều 103, của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2020 đối với công trình nhà ở riêng lẻ và công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng chỉ có công trình cấp III, cấp IV nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên; công trình nhà ở riêng lẻ từ cấp II trở lên; công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng chỉ có công trình cấp III, cấp IV trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị để điều chỉnh giấy phép xây dựng

Hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định cụ thể tại Khoản 2, Điều 62, Nghị định 175/2025/NĐ-CP.

Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:

• Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định này;
• Bản chính giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ bản vẽ đã được cấp kèm theo giấy phép xây dựng;
• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo quy định;
• Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế xây dựng điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường; kèm theo các hồ sơ theo quy định tương ứng với phần điều chỉnh thiết kế;
• Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định đối với trường hợp việc điều chỉnh thiết kế có thay đổi về diện tích sử dụng đất hoặc chức năng sử dụng đất của công trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Trình tự thủ tục thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng

Căn cứ theo quy định tại Điều 102, Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng 2020), quy trình điều chỉnh giấy phép xây dựng đòi hỏi chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ nghiêm ngặt các bước và mốc thời gian cụ thể. Quy trình này đảm bảo việc thay đổi, điều chỉnh thiết kế công trình so với giấy phép đã cấp trước đó phù hợp với quy hoạch và các quy định pháp luật liên quan.

Bước 1: Nộp và Tiếp nhận Hồ sơ

Chủ đầu tư chuẩn bị và nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra thành phần hồ sơ. Nếu hồ sơ đã đầy đủ theo quy định, chủ đầu tư sẽ được cấp giấy biên nhận ghi rõ ngày nhận và ngày hẹn trả kết quả. Trong trường hợp hồ sơ chưa đáp ứng, chủ đầu tư sẽ được hướng dẫn cụ thể, chi tiết một lần để bổ sung và hoàn thiện.

Bước 2: Thẩm định Hồ sơ và Kiểm tra Thực địa

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan cấp phép có trách nhiệm tổ chức thẩm định hồ sơ và tiến hành kiểm tra thực địa. Trong quá trình này, cơ quan chức năng sẽ đối chiếu, xem xét các tài liệu để xác định những nội dung còn thiếu, thông tin không chính xác so với quy định hoặc không phù hợp với thực tế. Nếu phát hiện sai sót, cơ quan sẽ ra một văn bản thông báo duy nhất và gửi cho chủ đầu tư để yêu cầu bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3: Xử lý Hồ sơ được Bổ sung

Sau khi nhận được thông báo, chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo đúng yêu cầu. Trường hợp hồ sơ bổ sung vẫn chưa đáp ứng, trong vòng 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp tục ra văn bản hướng dẫn lần thứ hai để chủ đầu tư hoàn thiện. Nếu sau lần bổ sung này, hồ sơ vẫn không đạt, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra thông báo bằng văn bản về việc từ chối cấp phép trong thời hạn 03 ngày làm việc và nêu rõ lý do.

Bước 4: Lấy Ý kiến các Cơ quan Liên quan

Đối với những nội dung điều chỉnh có liên quan đến lĩnh vực quản lý của các cơ quan nhà nước khác (ví dụ: phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn vận hành…), cơ quan cấp phép sẽ chủ động gửi văn bản lấy ý kiến. Các cơ quan được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản trong thời hạn 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ. Nếu quá thời hạn này mà không có phản hồi, ý kiến sẽ được mặc định là đồng ý và cơ quan đó phải chịu trách nhiệm về nội dung quản lý của mình.

Bước 5: Cấp Giấy phép Xây dựng Điều chỉnh

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.

Không điều chỉnh giấy phép xây dựng có bị phạt không?

Căn cứ theo khoản 3, khoản 12, khoản 17 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp và thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì vẫn bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp nên do đó, không điều chỉnh giấy phép xây dựng vẫn có thể bị phạt, cụ thể là:

Xử phạt đối với hành vi không thực hiện thủ tục để điều chỉnh, gia hạn giấy phép xây dựng

• Phạt tiền từ 15.000.000 – 20.000.000 đồng: nhà ở riêng lẻ.
• Phạt tiền từ 25.000.000 – 30.000.000 đồng: nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
• Phạt tiền từ 60.000.000 – 80.000.000 đồng: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Phạt bổ sung đối với hành vi không thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng sau khi bị lập biên bản vi phạm:

• Phạt tiền từ 100.000.000 – 120.000.000 đồng: nhà ở riêng lẻ.
• Phạt tiền từ 120.000.000 – 140.000.000 đồng: nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
• Phạt tiền từ 400.000.000 – 500.000.000 đồng: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Dịch vụ luật sư hỗ trợ điều chỉnh giấy phép xây dựng

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp về điều chỉnh giấy phép xây dựng với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Chúng tôi hiểu rõ những khó khăn mà chủ đầu tư gặp phải khi thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng và cam kết mang đến giải pháp tối ưu nhất. Dịch vụ của chúng tôi tuân thủ nghiêm ngặt quy định của pháp luật cam kết mang đến cho Quý khách hàng giải pháp hiệu quả nhất.

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp trong lĩnh vực điều chỉnh giấy phép xây dựng, hỗ trợ Quý khách hàng qua các hạng mục công việc cụ thể như sau:

Tư vấn chuyên sâu

• Xác định tính pháp lý: Phân tích, đánh giá và tư vấn cho khách hàng về các trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
• Tư vấn các báo cáo chuyên ngành: Hỗ trợ khách hàng trong việc chuẩn bị các báo cáo cần thiết theo yêu cầu của cơ quan chức năng như báo cáo thẩm định kết cấu, hồ sơ phòng cháy chữa cháy (PCCC), báo cáo đánh giá tác động môi trường.

Hỗ trợ soạn thảo đơn từ, hồ sơ

• Soạn thảo hồ sơ pháp lý: Thay mặt khách hàng soạn thảo bộ hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng một cách đầy đủ, chính xác, đảm bảo đúng quy cách ngay từ lần đầu, tránh việc phải bổ sung nhiều lần.
• Chuẩn bị văn bản giải trình: Hỗ trợ chuẩn bị các loại đơn từ, văn bản giải trình cần thiết với cơ quan nhà nước trong trường hợp có yêu cầu.
• Rà soát toàn diện: Kiểm tra, rà soát tính hợp lệ và thống nhất của toàn bộ tài liệu trong hồ sơ trước khi nộp.

Đại diện theo uỷ quyền

• Nộp và theo dõi hồ sơ: Đại diện khách hàng nộp hồ sơ tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền (từ cấp xã, đến cấp tỉnh) và chủ động theo dõi, cập nhật tiến độ xử lý.
• Làm việc với cơ quan chức năng: Thay mặt khách hàng làm việc, giải trình trực tiếp với các cơ quan nhà nước khi có yêu cầu phát sinh.

Câu hỏi thường gặp và giải đáp khi nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Mức xử phạt nếu thi công sai nội dung giấy phép xây dựng mà không làm thủ tục điều chỉnh là gì?

Trường hợp thi công sai nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp, tùy theo quy mô và tính chất công trình, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Mức phạt tiền có thể từ 30.000.000 VNĐ đến 120.000.000 VNĐ đối với nhà ở riêng lẻ và công trình khác, đồng thời bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép hoặc phá dỡ phần công trình vi phạm.

Những thay đổi thiết kế nhỏ nào không yêu cầu phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Các thay đổi không làm biến đổi kết cấu chịu lực chính, không thay đổi công năng sử dụng ảnh hưởng đến an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC) và môi trường, và không làm thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài (đối với công trình trong khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc) thì không bắt buộc phải xin điều chỉnh giấy phép. Ví dụ: thay đổi vách ngăn nhẹ bên trong, thay đổi màu sơn bên trong nhà, điều chỉnh thiết bị vệ sinh, điện nước không ảnh hưởng đến hệ thống chung. Căn cứ pháp lý: Khoản 1, Điều 98, Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020 và Điều 62 Nghị định 175/2025/NĐ-CP.

Chi phí và lệ phí nhà nước cho việc điều chỉnh giấy phép xây dựng là bao nhiêu?

Lệ phí cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và có sự khác nhau giữa các địa phương. Mức lệ phí này thường không cao và được niêm yết công khai tại cơ quan cấp phép. Ngoài ra, chủ đầu tư cần dự trù chi phí cho việc lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, báo cáo thẩm tra, khảo sát (nếu cần). Căn cứ pháp lý: Phụ lục số 01 – Luật phí, lệ phí 2015.

Thời hạn hiệu lực của giấy phép xây dựng sau khi được điều chỉnh được tính như thế nào?

Giấy phép xây dựng sau khi điều chỉnh vẫn giữ nguyên thời hạn hiệu lực của giấy phép xây dựng đã được cấp ban đầu. Việc điều chỉnh không làm gia hạn thêm thời gian khởi công hay hoàn thành công trình. Nếu giấy phép gốc sắp hết hạn, chủ đầu tư cần làm thủ tục xin gia hạn riêng.

Phân biệt giữa “điều chỉnh giấy phép” và “gia hạn giấy phép” xây dựng?

“Điều chỉnh giấy phép” là thủ tục được thực hiện khi có sự thay đổi về nội dung thiết kế (diện tích, kết cấu, công năng…). Trong khi đó, “gia hạn giấy phép” là thủ tục kéo dài thời gian khởi công công trình được ghi trong giấy phép, áp dụng khi chủ đầu tư chưa thể khởi công trong thời hạn quy định mà không có bất kỳ thay đổi nào về thiết kế. Căn cứ pháp lý: Điều 98, Điều 99, Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020.

Kết luận

Việc nắm rõ khi nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng giúp Quý khách hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung 2020 đã tạo khung pháp lý rõ ràng cho việc điều chỉnh giấy phép xây dựng. Để được tư vấn chuyên sâu về thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng và đảm bảo dự án được triển khai đúng quy định, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387.

>> Xem thêm một số bài viết liên quan:

• Hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép: Hướng dẫn thực hiện
• Không công khai giấy phép xây dựng bị xử phạt thế nào?
• Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng công trình

Tags: điều chỉnh giấy phép xây dựng, Giấy phép xây dựng, hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng, Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng, xây dựng sai phép