Chủ đầu tư không thanh toán cho nhà thầu là tình huống ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền, chi phí nhân công và tiến độ thi công của doanh nghiệp xây dựng. Luật Long Phan PMT nhận thấy nhiều nhà thầu lúng túng khi bị chiếm dụng vốn kéo dài, không rõ nên tiếp tục thi công, tạm dừng hay khởi kiện đòi nợ xây dựng. Kể từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP đưa ra các mốc thời gian và căn cứ định lượng rõ ràng hơn để nhà thầu bảo vệ quyền lợi khi bị chậm thanh toán. Bài viết dưới đây phân tích quyền của nhà thầu, mức phạt vi phạm và quy trình giải quyết tranh chấp trong xây dựng đúng quy định pháp luật hiện hành.
Lưu ý pháp lý quan trọng:
- Nhà thầu có quyền yêu cầu trả lãi chậm thanh toán kể từ ngày hết hạn thanh toán theo hợp đồng, theo khoản 5 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP và Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015.
- Nhà thầu chỉ được tạm dừng thi công khi chủ đầu tư không thanh toán đủ giá trị giai đoạn thanh toán vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán, theo điểm 1 khoản 4 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
- Việc tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng mà không thông báo bằng văn bản hoặc sai căn cứ có thể khiến nhà thầu bị quy ngược trách nhiệm bồi thường, theo khoản 3, khoản 4 Điều 85 Luật Xây dựng 2025.
- Mức phạt vi phạm hợp đồng bị giới hạn tối đa 12% giá trị phần hợp đồng vi phạm chỉ áp dụng cho công trình thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP theo khoản 3 Điều 86 Luật Xây dựng 2025; với hợp đồng xây dựng thông thường, mức phạt theo thỏa thuận trong giới hạn Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc Điều 301 Luật Thương mại 2005.
Quyền của nhà thầu khi chủ đầu tư chậm thanh toán theo pháp luật hiện hành
Khi chủ đầu tư không thanh toán cho nhà thầu đúng hạn, pháp luật xây dựng trao cho nhà thầu hai quyền song song: yêu cầu trả lãi chậm thanh toán ngay từ ngày đầu tiên quá hạn, và tạm dừng thi công nếu tình trạng chậm trả kéo dài quá một mốc thời gian nhất định. Hai quyền này có thể được vận dụng độc lập hoặc kết hợp tùy mức độ vi phạm của chủ đầu tư.
Theo khoản 2 Điều 87 Luật Xây dựng 2025, bên giao thầu phải thanh toán đủ giá trị và đúng thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng cho từng lần thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Song song đó, Nghị định 210/2026/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết trách nhiệm trả lãi và điều kiện tạm dừng thi công khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ này. Việc nắm rõ hai cơ chế bảo vệ dưới đây giúp nhà thầu phản ứng đúng thời điểm, tránh vừa mất tiền vừa mất căn cứ pháp lý.
Quyền yêu cầu trả lãi chậm thanh toán và cách tính lãi suất
Ngay khi chủ đầu tư chậm thanh toán, dù chưa đến mức được tạm dừng thi công, nhà thầu đã có quyền yêu cầu trả lãi trên số tiền chậm trả. Theo khoản 5 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán cho bên nhận thầu khoản tiền lãi do chậm thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.
Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận rõ mức lãi suất, mức lãi áp dụng theo thỏa thuận đó nhưng không được vượt quá mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 (tối đa 20%/năm), theo nguyên tắc chung tại Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015 về lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ mức lãi suất, cách xác định cụ thể được trình bày tại phần cách tính lãi chậm thanh toán bên dưới. Nhà thầu nên rà soát ngay điều khoản thanh toán trong hợp đồng để xác định đúng căn cứ tính lãi trước khi gửi văn bản yêu cầu.
Quyền tạm dừng thi công khi chậm thanh toán quá 28 ngày
Từ ngày 01/7/2026, Nghị định 210/2026/NĐ-CP đưa ra một căn cứ định lượng rõ ràng cho quyền tạm dừng thi công: theo điểm 1 khoản 4 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, bên nhận thầu được tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng khi bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị của giai đoạn thanh toán mà các bên đã thống nhất, vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Quy tắc 28 ngày tạo ra ranh giới rõ ràng cho nhà thầu: trước mốc này, nhà thầu về nguyên tắc vẫn phải tiếp tục thi công và chỉ có thể đòi lãi chậm thanh toán; sau mốc này, quyền tạm dừng mới phát sinh. Ví dụ, hợp đồng quy định chủ đầu tư thanh toán đợt 3 trong 14 ngày kể từ ngày hồ sơ thanh toán hợp lệ được xác nhận vào ngày 01/8; hết hạn thanh toán là ngày 15/8, nếu đến hết ngày 12/9 chủ đầu tư vẫn chưa thanh toán đủ, nhà thầu đã có căn cứ tạm dừng thi công sau khi hoàn tất thủ tục thông báo theo khoản 3 Điều 85 Luật Xây dựng 2025. Việc tạm dừng không đúng thời điểm này, dù là sớm hơn hay bỏ qua thủ tục thông báo, đều có thể khiến nhà thầu tự đặt mình vào thế vi phạm.
Nhà thầu có được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chủ đầu tư không thanh toán không?
Nhà thầu chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng khi việc tạm dừng do chậm thanh toán đã kéo dài vượt quá thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng mà không do lỗi của nhà thầu. Đây là quyền có điều kiện, không phát sinh ngay khi vừa xảy ra chậm trả, nên nhà thầu cần đánh giá đúng mức độ vi phạm trước khi quyết định bước đi này.
Theo khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 85 Luật Xây dựng 2025, việc tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng được phân định thành hai mức độ khác nhau, gắn với hai hệ quả pháp lý khác nhau. Việc xác định sai mức độ vi phạm, chọn chấm dứt hợp đồng khi mới chỉ đủ điều kiện tạm dừng, là nguyên nhân phổ biến khiến nhà thầu từ bên bị vi phạm trở thành bên vi phạm hợp đồng.
Điều kiện được coi là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” để tạm dừng/chấm dứt
Theo khoản 1 Điều 85 Luật Xây dựng 2025, một bên vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng đã cam kết là một trong các căn cứ để tạm dừng thực hiện hợp đồng. Đối với nghĩa vụ thanh toán, mức độ nghiêm trọng này được cụ thể hóa bằng quy tắc 28 ngày tại Nghị định 210/2026/NĐ-CP đã nêu ở phần trên.
Việc chấm dứt hợp đồng chỉ phát sinh ở bước tiếp theo. Theo khoản 2 Điều 85 Luật Xây dựng 2025, khi công việc bị tạm dừng kéo dài vượt quá thời hạn quy định trong hợp đồng xây dựng mà không do lỗi của bên còn lại, bên bị vi phạm có quyền lựa chọn hủy bỏ hợp đồng xây dựng hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng xây dựng. Nói cách khác, nhà thầu cần đi qua giai đoạn tạm dừng đúng trình tự trước, rồi mới có căn cứ chấm dứt nếu chủ đầu tư vẫn không khắc phục trong thời hạn đã thông báo.
Thủ tục thông báo vi phạm bằng văn bản trước khi tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng
Theo khoản 3 Điều 85 Luật Xây dựng 2025, bên tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng xây dựng phải thông báo trước cho bên kia bằng văn bản, nêu rõ lý do, thời điểm và hậu quả pháp lý kèm theo, trừ trường hợp bất khả kháng. Bên không thực hiện nghĩa vụ thông báo mà gây thiệt hại cho bên còn lại thì phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
Trường hợp việc chậm thanh toán của chủ đầu tư xuất phát từ một sự kiện bất khả kháng theo khoản 1 Điều 13 Luật Xây dựng 2025, ví dụ nguồn vốn dự án bị đình chỉ do quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà thầu nên chủ động trao đổi trước khi tạm dừng thi công, đồng thời lưu giữ đầy đủ văn bản trao đổi để làm căn cứ xác định thời điểm và trách nhiệm nếu tranh chấp phát sinh sau này, vì trong trường hợp bất khả kháng nghĩa vụ thông báo trước khi tạm dừng có thể không được áp dụng như thông thường.
Mức phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại do chậm thanh toán
Mức phạt và bồi thường mà nhà thầu có thể yêu cầu phải được ấn định trong hợp đồng và có thể phụ thuộc vào loại dự án và tính chất pháp lý của hợp đồng đã ký, không có một mức chung áp dụng cho mọi trường hợp chậm thanh toán.
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, thưởng, phạt do vi phạm hợp đồng xây dựng và bồi thường thiệt hại phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng; việc bồi thường thiệt hại được xác định theo thiệt hại thực tế, các mức thiệt hại định trước tương ứng với nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm và mức độ vi phạm. Riêng mức trần của khoản phạt lại khác nhau tùy loại dự án và loại hợp đồng, được tổng hợp trong bảng dưới đây.
So sánh mức phạt tối đa theo loại dự án/loại hợp đồng
| Loại hợp đồng/dự án | Mức phạt tối đa | Căn cứ pháp lý |
| Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP | 12% giá trị phần hợp đồng xây dựng bị vi phạm | Khoản 3 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 |
| Hợp đồng xây dựng mang tính chất thương mại (các bên là thương nhân, có mục đích sinh lợi) | 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm | Điều 301 Luật Thương mại 2005 |
| Hợp đồng xây dựng dân sự thông thường (không thuộc hai trường hợp trên) | Theo thỏa thuận của các bên, pháp luật không ấn định mức trần cụ thể | Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 |
Trường hợp hợp đồng xây dựng không thuộc dự án đầu tư công hoặc dự án PPP, nhà thầu cần xác định rõ quan hệ hợp đồng là dân sự hay thương mại để áp đúng giới hạn phạt vi phạm, vì áp nhầm căn cứ có thể khiến yêu cầu phạt bị Tòa án hoặc Trọng tài bác một phần khi giải quyết tranh chấp.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn đàm phán điều khoản bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm để tránh vô hiệu
Cách tính lãi chậm thanh toán khi hợp đồng không có thỏa thuận lãi suất
Trường hợp hợp đồng xây dựng không có thỏa thuận về mức lãi suất chậm thanh toán hoặc thỏa thuận không rõ ràng, cách xác định lãi suất phụ thuộc vào việc quan hệ hợp đồng được xác định là dân sự hay thương mại. Đối với hợp đồng xây dựng dân sự thông thường, theo Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015, lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 tại thời điểm trả nợ, tương ứng khoảng 10%/năm trên số tiền chậm trả.
Đối với hợp đồng xây dựng mang tính chất thương mại, theo Điều 306 Luật Thương mại 2005, bên bị vi phạm có quyền yêu cầu trả lãi trên số tiền chậm trả theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán, tương ứng với thời gian chậm trả. Điều 11 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn xác định mức lãi suất này căn cứ vào lãi suất nợ quá hạn trung bình của ít nhất 03 ngân hàng thương mại có trụ sở, chi nhánh tại địa phương nơi giải quyết tranh chấp. Do đó, nhà thầu cần chủ động thu thập văn bản xác nhận lãi suất nợ quá hạn từ các ngân hàng thương mại làm chứng cứ kèm hồ sơ khởi kiện hoặc yêu cầu trọng tài.
Quy trình xử lý khi chủ đầu tư không thanh toán cho nhà thầu
Khi chủ đầu tư không thanh toán cho nhà thầu, việc xử lý cần theo đúng trình tự thời gian để vừa bảo vệ được quyền đòi tiền, vừa không tự đặt mình vào thế vi phạm hợp đồng. Quy trình dưới đây gồm 4 bước, áp dụng từ thời điểm phát hiện chậm thanh toán đến khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp.
- Rà soát hồ sơ nghiệm thu, đối chiếu điều khoản thanh toán trong hợp đồng. Nhà thầu cần xác định chính xác giá trị đã được nghiệm thu, thời hạn thanh toán theo thỏa thuận và ngày hết hạn thanh toán thực tế, làm cơ sở tính đúng số ngày chậm trả trước khi thực hiện các bước tiếp theo.
- Gửi văn bản yêu cầu thanh toán kèm tính lãi chậm trả. Ngay khi phát hiện chậm thanh toán, nhà thầu nên gửi văn bản yêu cầu thanh toán, nêu rõ số tiền gốc, số ngày chậm trả và số tiền lãi phát sinh theo căn cứ tại phần trên; văn bản này vừa đôn đốc chủ đầu tư, vừa là chứng cứ quan trọng nếu sau đó phải tạm dừng thi công hoặc khởi kiện.
- Thông báo tạm dừng thi công đúng thời hạn luật định. Khi thời gian chậm thanh toán vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn theo điểm 1 khoản 4 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, nhà thầu lập văn bản thông báo tạm dừng, nêu rõ lý do, thời điểm bắt đầu tạm dừng và hậu quả pháp lý kèm theo, đúng quy định tại khoản 3 Điều 85 Luật Xây dựng 2025.
- Lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp. Nếu chủ đầu tư vẫn không thanh toán sau các bước trên, nhà thầu cân nhắc thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại hoặc khởi kiện tại Tòa án theo khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, tùy vào thỏa thuận giải quyết tranh chấp đã ký trong hợp đồng.
Kinh nghiệm thực tế xử lý tranh chấp thanh toán hợp đồng xây dựng
Qua các hồ sơ tranh chấp thanh toán hợp đồng xây dựng đã tiếp nhận, một sai lầm phổ biến mà nhà thầu thường gặp là không lập biên bản nghiệm thu khối lượng đầy đủ theo từng giai đoạn thanh toán, dẫn đến khi tranh chấp phát sinh, nhà thầu không chứng minh được chính xác giá trị công việc đã hoàn thành để làm căn cứ tính lãi chậm trả và phạt vi phạm. Hồ sơ nghiệm thu rời rạc, chỉ có xác nhận miệng hoặc email không có chữ ký đại diện hợp lệ, thường bị Tòa án hoặc Trọng tài yêu cầu bổ sung chứng cứ, kéo dài đáng kể thời gian giải quyết.
Một sai lầm khác cũng thường gặp là nhà thầu tạm dừng hoặc rút thiết bị khỏi công trường ngay khi bức xúc vì bị chậm thanh toán, nhưng không có văn bản thông báo hợp lệ gửi trước cho chủ đầu tư. Hậu quả là chủ đầu tư quay lại phản tố nhà thầu vi phạm nghĩa vụ tiến độ, thậm chí yêu cầu bồi thường chi phí phát sinh do công trình bị đình trệ, khiến nhà thầu từ vị thế bên bị vi phạm trở thành bên phải chịu trách nhiệm bồi thường ngược. Việc tuân thủ đúng trình tự thông báo bằng văn bản, dù mất thêm thời gian, luôn giúp nhà thầu ở thế chủ động hơn khi tranh chấp phải đưa ra cơ quan giải quyết.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng bằng phương thức nào?
Khi thương lượng và hòa giải trực tiếp với chủ đầu tư không mang lại kết quả, nhà thầu cần lựa chọn giữa trọng tài thương mại và khởi kiện tại Tòa án để đòi lại quyền lợi, tùy thuộc vào điều khoản giải quyết tranh chấp đã thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.
Theo khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, việc xử lý tranh chấp hợp đồng xây dựng được thực hiện thông qua thương lượng, hòa giải, các mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế, trọng tài hoặc Tòa án. Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài hợp lệ, tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền của Trọng tài thương mại theo Luật Trọng tài thương mại 2010; nếu không, nhà thầu khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
| Tiêu chí | Trọng tài thương mại | Khởi kiện tại Tòa án |
| Điều kiện áp dụng | Bắt buộc có thỏa thuận trọng tài hợp lệ trong hợp đồng | Áp dụng khi không có thỏa thuận trọng tài hoặc thỏa thuận trọng tài vô hiệu |
| Tính chung thẩm | Phán quyết trọng tài có hiệu lực chung thẩm, không kháng cáo | Có thể trải qua sơ thẩm, phúc thẩm, thậm chí giám đốc thẩm/tái thẩm |
| Thời gian giải quyết | Thường nhanh hơn do một cấp xét xử | Thường kéo dài hơn do nhiều cấp xét xử và thủ tục tố tụng chặt chẽ |
| Chi phí | Phí trọng tài thường cao hơn án phí Tòa án ở giai đoạn đầu | Án phí thấp hơn nhưng có thể phát sinh chi phí qua nhiều giai đoạn |
| Cơ sở pháp lý | Luật Trọng tài thương mại 2010 | Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 |
Nhà thầu nên rà soát kỹ điều khoản giải quyết tranh chấp ngay từ khi ký hợp đồng xây dựng, vì việc lựa chọn sai phương thức hoặc bỏ sót điều khoản trọng tài có thể khiến hồ sơ khởi kiện bị Tòa án từ chối thụ lý do không thuộc thẩm quyền.
>>> Xem thêm: Lưu ý khi soạn thảo điều khoản “thiệt hại định trước” trong hợp đồng xây dựng theo quy định Luật Xây dựng 2025
Rủi ro pháp lý nhà thầu cần lưu ý khi xử lý tranh chấp thanh toán
Bên cạnh việc nắm rõ quyền đòi lãi và tạm dừng thi công, nhà thầu cần lường trước hai nhóm rủi ro pháp lý có thể khiến quá trình xử lý tranh chấp với chủ đầu tư kéo dài hoặc bất lợi hơn dự kiến.
Rủi ro bị quy trách nhiệm ngược nếu tạm dừng/chấm dứt hợp đồng không đúng thủ tục
Theo khoản 4 Điều 85 Luật Xây dựng 2025, bên tạm dừng, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng xây dựng, bên hủy bỏ hợp đồng xây dựng trái pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về dân sự. Đây là rủi ro lớn nhất mà nhà thầu có thể gặp phải nếu hành động vội vàng, vì hậu quả không chỉ là mất quyền đòi nợ mà còn phải bồi thường cho chính chủ đầu tư.
Rủi ro về thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng xây dựng
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Riêng đối với tranh chấp được xác định là tranh chấp thương mại, Điều 319 Luật Thương mại 2005 quy định thời hiệu khởi kiện ngắn hơn, chỉ 02 năm kể từ thời điểm quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.
Đối với hợp đồng xây dựng có thể được xác định là hợp đồng thương mại, ví dụ ký kết giữa các doanh nghiệp vì mục đích sinh lợi, nhà thầu cần đặc biệt lưu ý mốc 02 năm này ngắn hơn đáng kể so với thời hiệu dân sự thông thường, vì nếu để kéo dài quá trình thương lượng, hòa giải mà không có văn bản làm gián đoạn thời hiệu, nhà thầu có nguy cơ mất quyền khởi kiện dù khoản nợ vẫn còn đó.
Dịch vụ luật sư tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng tại Luật Long Phan PMT
Luật Long Phan PMT hỗ trợ nhà thầu trong các vụ việc bị chủ đầu tư chậm hoặc từ chối thanh toán với các công việc sau:
- Rà soát hợp đồng xây dựng, phụ lục hợp đồng, điều khoản thanh toán, điều khoản phạt vi phạm và điều khoản giải quyết tranh chấp.
- Kiểm tra hồ sơ nghiệm thu, biên bản xác nhận khối lượng, hồ sơ thanh toán và chứng cứ chứng minh giá trị công việc nhà thầu đã thực hiện.
- Đánh giá căn cứ yêu cầu chủ đầu tư thanh toán khoản nợ xây dựng, tiền lãi chậm trả và các khoản thiệt hại phát sinh.
- Tư vấn quyền yêu cầu trả lãi do chủ đầu tư chậm thanh toán theo hợp đồng và quy định pháp luật có liên quan.
- Tư vấn điều kiện để nhà thầu thực hiện quyền tạm dừng thi công khi chủ đầu tư không thanh toán đúng thời hạn.
- Đánh giá rủi ro pháp lý trước khi nhà thầu tạm dừng thi công, chấm dứt hợp đồng hoặc rút nhân lực, thiết bị khỏi công trường.
- Soạn thảo văn bản yêu cầu thanh toán, thông báo vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, thông báo tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng đúng trình tự.
- Tư vấn xác định mức phạt vi phạm hợp đồng xây dựng, mức bồi thường thiệt hại và khoản lãi chậm thanh toán có thể yêu cầu.
- Rà soát loại hợp đồng, tính chất dự án để áp dụng đúng giới hạn phạt vi phạm theo pháp luật xây dựng, thương mại hoặc dân sự.
- Hỗ trợ thương lượng, hòa giải với chủ đầu tư nhằm thu hồi công nợ và hạn chế ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
Quý khách có nhu cầu đánh giá sơ bộ vụ việc vui lòng gửi hồ sơ qua email pmt@luatlongphan.vn hoặc Zalo 0939846973.
Câu hỏi thường gặp về tranh chấp thanh toán giữa nhà thầu và chủ đầu tư
Dưới đây là một số câu hỏi nhà thầu thường đặt ra khi gặp tình trạng chủ đầu tư không thanh toán cho nhà thầu. Các câu trả lời dựa trên quy định của Luật Xây dựng 2025, Nghị định 210/2026/NĐ-CP và các văn bản pháp luật liên quan hiện hành.
1. Chủ đầu tư chậm thanh toán bao nhiêu ngày thì nhà thầu được tạm dừng thi công?
Theo điểm 1 khoản 4 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, nhà thầu được tạm dừng thi công khi chủ đầu tư không thanh toán đủ giá trị của giai đoạn thanh toán đã thống nhất vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trước mốc 28 ngày, nhà thầu vẫn phải tiếp tục thi công và chỉ có quyền yêu cầu trả lãi chậm thanh toán theo hợp đồng.
2. Nhà thầu tạm dừng thi công có cần thông báo bằng văn bản không?
Có. Theo khoản 3 Điều 85 Luật Xây dựng 2025, bên tạm dừng hợp đồng phải thông báo trước cho bên kia bằng văn bản, nêu rõ lý do, thời điểm và hậu quả pháp lý kèm theo, trừ trường hợp bất khả kháng. Việc không thông báo mà gây thiệt hại có thể khiến nhà thầu phải bồi thường.
3. Mức lãi chậm thanh toán được tính như thế nào nếu hợp đồng không thỏa thuận?
Đối với hợp đồng xây dựng dân sự, lãi suất áp dụng theo Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015, tương ứng khoảng 10%/năm. Đối với hợp đồng mang tính chất thương mại, lãi suất áp dụng theo Điều 306 Luật Thương mại 2005, tính theo lãi suất nợ quá hạn trung bình của ít nhất 03 ngân hàng thương mại theo hướng dẫn tại Điều 11 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP.
4. Nhà thầu có thể vừa đòi phạt vi phạm vừa đòi lãi chậm thanh toán không?
Có thể, nếu hợp đồng có thỏa thuận về cả hai chế tài này. Phạt vi phạm và lãi chậm thanh toán là hai chế tài khác nhau về bản chất, một bên nhằm trừng phạt hành vi vi phạm còn một bên nhằm bù đắp giá trị thời gian của khoản tiền bị chiếm dụng, theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc Điều 301 Luật Thương mại 2005 về phạt vi phạm và Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015 về lãi chậm trả.
5. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp thanh toán hợp đồng xây dựng là bao lâu?
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm. Riêng tranh chấp được xác định là tranh chấp thương mại áp dụng thời hiệu 02 năm theo Điều 319 Luật Thương mại 2005, nên nhà thầu cần hành động sớm để không bỏ lỡ thời hiệu.
6. Hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026 có áp dụng quy tắc 28 ngày của Nghị định 210/2026/NĐ-CP không?
Về nguyên tắc, hợp đồng xây dựng chịu sự điều chỉnh của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao kết, nên hợp đồng ký trước 01/7/2026 thường tiếp tục áp dụng quy định cũ, trừ khi các bên thỏa thuận sửa đổi để áp dụng Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Nhà thầu nên đối chiếu điều khoản luật áp dụng trong hợp đồng cụ thể của mình.
Kết luận
Chủ đầu tư không thanh toán cho nhà thầu không đồng nghĩa với việc nhà thầu mất quyền đòi lại giá trị công việc đã thực hiện, nhưng đòi hỏi hành động đúng trình tự và đúng căn cứ pháp lý để tránh tự đặt mình vào thế vi phạm hợp đồng. Việc xác định đúng thời điểm được tạm dừng thi công, mức phạt và lãi chậm thanh toán áp dụng, cùng phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp là những yếu tố quyết định đến khả năng thu hồi công nợ của nhà thầu. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ nhà thầu rà soát hồ sơ và tư vấn phương án xử lý phù hợp khi bị chủ đầu tư không thanh toán. Quý khách cần tư vấn cụ thể có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Thương mại 2005
- Luật Xây dựng 2025
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: bồi thường thiệt hại hợp đồng xây dựng, chấm dứt hợp đồng xây dựng, chủ đầu tư không thanh toán cho nhà thầu, đòi nợ xây dựng, Hợp đồng xây dựng, lãi chậm thanh toán xây dựng, nhà thầu xây dựng, Phạt vi phạm hợp đồng xây dựng, tạm dừng thi công
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.