Hướng dẫn áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất dự án đầu tư 2026

Hệ số điều chỉnh giá đất dự án đầu tư 2026 là hệ số do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để nhân với giá trong bảng giá đất, làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường theo Nghị quyết 254/2025/QH15. Luật Long Phan PMT hướng dẫn cách cấu thành hệ số, công thức tính và rủi ro thường gặp trong thủ tục hành chính đất đai đối với dự án.

Hệ số điều chỉnh giá đất dự án đầu tư là gì và áp dụng từ khi nào

Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của từng loại đất tương ứng với khu vực, vị trí trong bảng giá đất. Từ năm 2026, hệ số này cùng bảng giá đất là căn cứ chủ yếu tính nghĩa vụ tài chính về đất, theo khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Khái niệm và thẩm quyền ban hành hệ số

Nghị quyết 254/2025/QH15 do Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 theo khoản 1 Điều 13. Nghị quyết quy định cơ chế tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung 2024, 2025), đưa bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thành căn cứ chủ yếu để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo khoản 2 Điều 8 của Nghị quyết này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm và được sửa đổi, bổ sung trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí khi cần thiết. Hội đồng thẩm định hệ số do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập theo khoản 1 Điều 9.

Những khoản tiền của dự án phải tính theo hệ số

Hệ số không chỉ dùng cho tiền sử dụng đất. Nhà đầu tư cần phân biệt từng khoản tiền gắn với bảng giá đất và hệ số để dự toán đúng dòng tiền, nhất là khi dự án có nhiều quyết định giao đất hoặc có phần diện tích thu hồi.

Trước hết cần xác định dự án thuộc nhóm trường hợp Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất hay thuộc diện thuê đất. Sau đó mới đến khâu hồ sơ, nơi thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư quyết định thời điểm cơ quan thuế nhận phiếu chuyển thông tin.

Căn cứ pháp lý hiện hành về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026

Khung pháp lý hiện hành gồm Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Nghị định 50/2026/NĐ-CP và quyết định hệ số của từng tỉnh. Nghị định 71/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung 2025, 2026) vẫn được dẫn chiếu cho các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể.

Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định tại khoản 5 Điều 7 rằng cơ quan, người có thẩm quyền phải ban hành đầy đủ căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường chậm nhất đến ngày 01/07/2026. Trong thời gian chưa đủ căn cứ, việc tính tiền thực hiện theo Luật Đất đai 2024. Đây là lý do nhiều dự án có hồ sơ nằm giữa hai cách tính.

Dự án chưa có quyết định giá đất cụ thể trước ngày 01/01/2026

Khoản 4 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chọn một trong hai hướng đối với dự án thuộc diện giá đất cụ thể theo Điều 160 Luật Đất đai 2024 mà chưa có quyết định về giá: áp dụng xác định giá đất theo Nghị quyết hoặc tiếp tục xác định giá đất cụ thể.

Với dự án nằm trong nhóm chuyển tiếp, chủ đầu tư không nên chờ cơ quan nhà nước tự chọn phương án. Chúng tôi khuyến nghị gửi văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho biết hướng áp dụng, kèm bảng so sánh sơ bộ hai phương án để cơ quan có cơ sở cân nhắc về tiến độ thu nộp ngân sách và chi phí dự án.

Cách cấu thành hệ số điều chỉnh giá đất theo thị trường, quy hoạch và yếu tố khác

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác, được chia thành các mức khác nhau. Thành phố Hồ Chí Minh ký hiệu lần lượt là K1, K2, K3.

Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường

Hệ số này xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí, trên cơ sở giá đất thị trường so với giá trong bảng giá đất hiện hành. Khoản 3 Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP yêu cầu lựa chọn ít nhất 03 thửa đất mẫu; không đủ thì lấy thửa đất tại khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự.

Mức tối đa, mức tối thiểu của hệ số biến động thị trường do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, theo điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, điểm a khoản 2 Điều 3 Quyết định 45/2026/QĐ-UBND ấn định hệ số này là 1,00 đối với các loại đất ban hành kèm theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố.

Khi cần lập luận với cơ quan định giá, nhà đầu tư thường dựa vào cách xác định giá đất theo thị trường, gồm các giao dịch chuyển nhượng và kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch

Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định theo từng loại đất và theo hệ số sử dụng đất, hệ số sử dụng đất xác định theo pháp luật về xây dựng, theo khoản 4 Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh phân chia các mức hệ số sử dụng đất rồi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Quyết định 45/2026/QĐ-UBND quy định bảng riêng cho nhà ở thấp tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp và cho dự án cao tầng. Bảng dưới đây trích một số mức của dự án cao tầng tại Điều 3 Quyết định này.

Khi H nằm giữa hai mốc của bảng, quyết định dùng công thức dựa trên mức cận dưới và mức cận trên của H, kết quả làm tròn đến hai chữ số thập phân. Ví dụ trong quyết định lấy H = 5,1 với mốc H1 = 5 tương ứng K2 = 1,10 và mốc H2 = 6 tương ứng K2 = 1,20.

Hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất

Khoản 5 Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh xác định các yếu tố khác phù hợp điều kiện địa phương và mức độ ảnh hưởng của chúng để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hệ số này đang là 1,00 theo điểm c khoản 2 Điều 3 Quyết định 45/2026/QĐ-UBND.

Công thức tính tiền sử dụng đất dự án đầu tư theo hệ số điều chỉnh

Khi dự án không có chi phí xây dựng hạ tầng ghi trong phiếu chuyển thông tin, tiền sử dụng đất bằng diện tích đất tính tiền nhân với giá đất tính tiền. Giá đất đó là giá trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, theo khoản 2 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Khoản 2 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Thời điểm tính tiền thực hiện theo khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024; riêng đất ở tái định cư thì tính tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ví dụ minh họa với số liệu giả định

Giả sử một dự án nhà ở cao tầng được giao 10.000 m2 đất có thu tiền sử dụng đất, giá trong bảng giá đất là 100 triệu đồng/m2, hệ số sử dụng đất là 5,0 lần. Theo bảng K2, K = 1,00 x 1,10 x 1,00 = 1,10.

Giá đất tính tiền là 100 triệu đồng x 1,10 = 110 triệu đồng/m2. Tiền sử dụng đất trước khi trừ các khoản được khấu trừ là 10.000 m2 x 110 triệu đồng = 1.100 tỷ đồng. Số liệu chỉ minh họa cách tính, không phải mức giá thực tế của địa phương nào.

Chi phí hạ tầng và kinh phí bồi thường ứng trước

Khoản 4 Điều 3 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định cơ quan quản lý xây dựng xác định chi phí xây dựng hạ tầng tính trên 1 m2 đất thuộc phạm vi dự án (nếu có) để ghi vào phiếu chuyển thông tin gửi cơ quan thuế. Nếu giá đất là giá đất cụ thể, hoặc bảng giá và hệ số chưa gồm chi phí hạ tầng, thì căn cứ tính tiền không bao gồm chi phí này.

Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước được khấu trừ cho toàn bộ dự án theo phương án đã phê duyệt, theo khoản 8 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15. Khoản 3 Điều 8 Nghị định 50/2026/NĐ-CP loại trừ thời gian sử dụng đất tăng thêm do gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn khỏi việc khấu trừ.

Điểm cần lưu ý là kinh phí chi trả bồi thường chậm. Điểm d khoản 2 Điều 28 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung 2025, 2026), được sửa đổi tại khoản 8 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, quy định nhà đầu tư chậm ứng trước tiền bồi thường phải trả khoản này; khoản đó tính vào chi phí đầu tư của dự án và không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Trường hợp dự án phải xác định giá đất cụ thể thay vì dùng hệ số

Không phải dự án nào cũng áp dụng hệ số. Khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP loại ra các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất, khi đó giá đất cụ thể được xác định theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Dự án lấn biển và dự án có hạng mục lấn biển

Khoản 1 Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP loại trừ việc áp dụng bảng giá đất đối với giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án có hạng mục lấn biển. Khoản 1 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, sửa đổi khoản 2 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cũng xác nhận giá đất cụ thể áp dụng cho nhóm này.

Với dự án có hạng mục lấn biển, chủ đầu tư nên tách rõ phần diện tích lấn biển và phần đất đã có trong hồ sơ ngay khi lập báo cáo, vì mỗi phần có thể dùng cách tính khác nhau và thời gian thẩm định giá đất cụ thể thường dài hơn.

Dự án mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể đối với dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng. Đây là quyền xem xét của cấp tỉnh, không phải mặc nhiên áp dụng cho mọi dự án hỗn hợp.

Chủ đầu tư dự án thương mại, dịch vụ kết hợp nhà ở nên chủ động hỏi cơ quan quản lý đất đai về hướng xử lý từ giai đoạn lập quy hoạch tổng mặt bằng. Cơ cấu căn hộ, thương mại và công cộng trong quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến cách tính và dòng tiền.

Dự án thay đổi quy hoạch hoặc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Khi quy hoạch chi tiết được điều chỉnh làm thay đổi hệ số sử dụng đất, hệ số K2 và tiền sử dụng đất thay đổi theo. Chủ đầu tư cần xem thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư để chuẩn bị đồng bộ hồ sơ đầu tư và hồ sơ đất đai.

Dự án sử dụng đất qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất còn có điều kiện riêng. Điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép thu hồi phần diện tích còn lại khi đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất; chi tiết về tổ chức kinh tế nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cần đối chiếu thêm.

Quy trình kiểm tra và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất cho dự án

Để tránh tính sai tiền sử dụng đất, nhà đầu tư nên kiểm tra hệ số theo một trình tự cố định trước khi ký các cam kết tài chính. Sáu bước dưới đây giúp rà soát hồ sơ từ khi xác định nhóm trường hợp đến khi nhận thông báo của cơ quan thuế.

1. Xác định dự án thuộc nhóm nào: dùng bảng giá đất nhân hệ số, đấu giá hay giá đất cụ thể, đối chiếu với khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
2. Tra quyết định hệ số năm 2026 của tỉnh, thành phố nơi có dự án, ghi rõ ngày có hiệu lực và loại đất, khu vực, vị trí áp dụng.
3. Xác định hệ số sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt để tính hệ số điều chỉnh theo quy hoạch.
4. Xác định thời điểm tính tiền theo khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 và so sánh với ngày hiệu lực của quyết định hệ số.
5. Kiểm tra phiếu chuyển thông tin gửi cơ quan thuế về diện tích, chi phí hạ tầng trên 1 m2 và các khoản được khấu trừ.
6. So sánh thông báo nộp tiền với kết quả tự tính; nếu chênh lệch, gửi văn bản đề nghị giải trình và lưu toàn bộ hồ sơ đối chiếu.

Quy trình trên phù hợp với cả dự án mới giao đất lẫn dự án điều chỉnh, gia hạn. Với dự án gia hạn, khoản bổ sung được tính bằng diện tích nhân giá đất nhân 2% nhân số tháng gia hạn chia 12, theo khoản 8 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP; thời gian lẻ từ 15 ngày trở lên tính tròn 01 tháng.

Kinh nghiệm thực tế khi làm việc với cơ quan thuế và cơ quan đất đai về hệ số

Trong thực tế xử lý hồ sơ của nhà đầu tư dự án nhà ở và thương mại, dịch vụ, chúng tôi thấy tranh luận về hệ số thường nằm ở hồ sơ đầu vào chứ không ở công thức. Chỉ cần chênh một nấc hệ số sử dụng đất, tiền sử dụng đất đã thay đổi đáng kể.

Một sai lầm phổ biến là dùng hệ số của kỳ trước hoặc hệ số của địa phương lân cận. Vì Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng hệ số từ ngày 01/07/2026, hồ sơ có thời điểm tính tiền rơi vào trước ngày này cần được xem xét riêng theo khoản 5 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Sai lầm thứ hai là lập dự toán tài chính chỉ theo giá trong bảng giá đất, bỏ qua hệ số theo quy hoạch. Với dự án cao tầng, K2 có thể làm giá đất tính tiền cao hơn đáng kể so với giá bảng giá, nên mô hình dòng tiền bị thiếu hụt khi nhận thông báo của cơ quan thuế.

Điểm cơ quan thuế và cơ quan đất đai thường soi kỹ là sự khớp giữa hệ số sử dụng đất trong quy hoạch được phê duyệt, diện tích ghi trong quyết định giao đất và số liệu trên phiếu chuyển thông tin. Chỉ cần một con số lệch, hồ sơ có thể phải bổ sung nhiều vòng.

Rủi ro pháp lý và cách xử lý khi hệ số chưa phù hợp thực tế

Pháp luật có cơ chế rà soát khi hệ số chưa phản ánh đúng thị trường tại thời điểm giao đất. Nhà đầu tư không nên tự điều chỉnh con số khi kê khai, mà nên kiến nghị cơ quan có thẩm quyền theo đúng cơ chế rà soát được quy định.

Điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định nếu tại thời điểm giao đất, cho thuê đất mà giá đất và hệ số chưa phù hợp tình hình thực tế thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì rà soát, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số. Khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng cho phép sửa đổi, bổ sung hệ số trong năm.

Trường hợp bị cơ quan nhà nước áp hệ số cao hơn so với dự án tương tự, cách lập luận trong tình huống thương lượng hệ số K với cơ quan bồi thường khi thu hồi đất là tham chiếu hữu ích. Tình huống đó chủ yếu liên quan đến bồi thường, nhưng nguyên tắc chứng minh giá đất thị trường tương tự.

Câu hỏi thường gặp về hệ số điều chỉnh giá đất dự án đầu tư 2026

Dưới đây là những câu hỏi nhà đầu tư thường đặt ra khi chuẩn bị tính tiền sử dụng đất theo cơ chế mới. Mỗi câu trả lời nêu căn cứ pháp lý đã đối chiếu để người đọc có thể kiểm tra lại văn bản gốc, và chỉ mang tính định hướng chung cho từng nhóm trường hợp.

Kết luận

Hệ số điều chỉnh giá đất dự án đầu tư 2026 cùng bảng giá đất là căn cứ chủ yếu để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường. Nhà đầu tư cần xác định đúng nhóm trường hợp, kiểm tra quyết định hệ số của địa phương và dự toán các khoản khấu trừ. Nếu cần rà soát cách tính tiền sử dụng đất, đối chiếu hệ số K2 với quy hoạch hoặc chuẩn bị văn bản đề nghị điều chỉnh hệ số, Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ hồ sơ của nhà đầu tư qua hotline 1900636387 hoặc tham khảo ngay Dịch vụ hỗ trợ thủ tục hành chính đất đai.

Tags: bảng giá đất 2026, cách tính tiền sử dụng đất dự án, công thức tính tiền sử dụng đất, dự án lấn biển, dự án mục đích hỗn hợp, Giá đất cụ thể​, giá đất dự án đầu tư, giá đất Thành phố Hồ Chí Minh, hệ số biến động thị trường, Hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch, hệ số sử dụng đất, khấu trừ tiền bồi thường, nghĩa vụ tài chính về đất đai, thủ tục đất đai dự án, tiền bồi thường đất, tiền sử dụng đất dự án, tiền thuê đất dự án, tư vấn đất đai dự án