Tố cáo công ty môi giới thu tiền thay chủ đầu tư: Thủ tục?

Tố cáo công ty môi giới thu tiền thay chủ đầu tư là một vấn đề pháp lý ngày càng được quan tâm trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang phát triển. Tình trạng các công ty môi giới bất động sản tự ý thu tiền của khách hàng thay cho chủ đầu tư khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đang ngày càng phổ biến, đẩy nhiều người mua nhà vào tình thế rủi ro, “tiền mất tật mang”. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các thủ tục cần thiết để người mua nhà có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình một cách hiệu quả nhất.

Xác minh, thu thập chứng cứ

Trước khi tiến hành tố cáo hoặc tố giác hành vi vi phạm của công ty môi giới, việc đầu tiên người mua nhà cần thực hiện là xác minh lại toàn bộ sự việc, rà soát và thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ. Đây là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét, xử lý hành vi sai phạm.

>>> Xem thêm: Phạm vi quyền hạn của công ty môi giới bất động sản

Hệ thống lại các tài liệu, chứng cứ liên quan đến hoạt động chào bán, xác lập giao dịch BĐS

Khi phát hiện công ty môi giới và chủ đầu tư có sai phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì bên mua nhà cần tập hợp, hệ thống lại các tài liệu, chứng cứ thể hiện quá trình giao dịch bất động sản. Các tài liệu này gồm:

• Hợp đồng/Thỏa thuận: Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ, phiếu đăng ký nguyện vọng, văn bản thỏa thuận…
• Tài liệu quảng cáo, bán hàng: Tờ rơi, thông tin dự án được in ấn hoặc đăng tải trên website, email, tin nhắn Zalo, Facebook… của nhân viên môi giới.
• Thông tin liên lạc: Ghi lại họ tên, chức vụ, số điện thoại của những nhân viên môi giới đã làm việc trực tiếp với người mua nhà.
• Các email, tin nhắn, cuộc gọi thể hiện nội dung giao dịch.

Tài liệu càng rõ ràng, càng chứng minh được hành vi chào bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện sẽ giúp cơ quan chức năng dễ dàng xác định sai phạm và xử lý hiệu quả.

Thu thập các tài liệu chứng cứ liên quan đến việc thu tiền

Nếu dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng công ty môi giới vẫn đại diện thu tiền của người mua thì đây là hành vi vi phạm pháp luật. Do đó, cần thu thập các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc công ty môi giới thu tiền như sau:

• Phiếu thu, biên nhận: Phải có đầy đủ thông tin, chữ ký của người nhận tiền và con dấu của công ty môi giới.
• Văn bản xác nhận đã chuyển tiền (ủy nhiệm chi, sao kê)
• Tin nhắn, email xác nhận: Các tin nhắn, email từ phía công ty môi giới xác nhận đã nhận được tiền của bên mua nhà.

Chứng cứ chứng minh môi giới thu tiền thay chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện

Chủ đầu tư chỉ được phép bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đã đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong quá trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn (yêu cầu bên mua thanh toán tiền mua nhà) theo nhiều đợt nhưng lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở theo khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Ngoài ra tại khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư như sau:

• Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
• Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Do đó, việc công ty môi giới thu tiền của người mua nhà trước thời điểm đủ điều kiện mở bán là hành vi trái với quy định của pháp luật. Các chứng cứ cần thu thập để chứng minh điều này bao gồm:

• Hình ảnh, video thực tế: Hình ảnh, quay video công trường dự án tại thời điểm bên mua thanh toán tiền, cho thấy dự án vẫn chỉ là bãi đất trống hoặc chưa đủ điều kiện chào bán theo quy định.
• Thông tin từ Sở Xây dựng: Bên mua có thể làm đơn yêu cầu Sở Xây dựng tại địa phương cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của dự án, xác nhận tại thời điểm bên mua nộp tiền, dự án đã đủ điều kiện mở bán hay chưa.
• Ủy nhiệm chi, sao kê ngân hàng: Sao kê tài khoản ngân hàng để thể hiện rõ số tiền, ngày chuyển, và đặc biệt là tên người thụ hưởng là tài khoản của công ty môi giới chứ không phải chủ đầu tư.
• Nội dung trao đổi, xác nhận giữa môi giới và khách hàng về khoản tiền đã nhận.

Trong thực tế, công ty môi giới thường dùng hình thức cho người mua ký văn bản thỏa thuận và yêu cầu đặt cọc để giữ chỗ nhằm huy động vốn trái phép cho chủ đầu tư.

>>> Xem thêm: Công ty môi giới nhà đất có được ký hợp đồng và nhận tiền cọc của khách hàng hay không?

Lựa chọn phương thức tố cáo hay tố giác?

Việc lựa chọn giữa tố cáo và tố giác phụ thuộc vào bản chất của hành vi vi phạm:

• Tố cáo: Nếu hành vi vi phạm quy định quản lý hành chính nhà nước, như môi giới BĐS vi phạm điều kiện hành nghề, chào bán dự án khi chưa đủ điều kiện… thì có thể thực hiện tố cáo đến cơ quan quản lý nhà nước.
• Tố giác: Nếu có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản thì người bị hại có thể thực hiện tố giác tội phạm đến cơ quan điều tra để xử lý hình sự.

Việc lựa chọn phương thức nào phụ thuộc vào tính chất và mức độ nghiêm trọng của vụ việc. Sau khi đã hoàn tất việc thu thập các tài liệu, chứng cứ bên mua có thể nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.

Tố cáo đến cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS

Nếu công ty môi giới vi phạm quy định về chào bán bất động sản, hoạt động môi giới không đúng phạm vi, thu tiền trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, người mua có thể tố cáo hành vi trên đến cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản theo Luật Tố cáo 2018. Thủ tục tố cáo gồm các bước sau:

Bước 1: Soạn đơn tố cáo và chuẩn bị tài liệu, chứng cứ. Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Đơn tố cáo: Nội dung cần thể hiện rõ thông tin người tố cáo, đối tượng bị tố cáo (tên công ty môi giới, địa chỉ, mã số thuế), nội dung tố cáo (hành vi thu tiền trái phép, không đủ điều kiện mở bán…), yêu cầu xử lý bên vi phạm.
• Tài liệu, chứng cứ đính kèm theo Đơn tố cáo: Ngoài những tài liệu, chứng cứ được nêu tại mục 1, người tố cáo cần chuẩn bị thêm các giấy tờ nhân thân (CCCD, hộ chiếu) và thông tin công ty môi giới (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp).

Bước 2: Nộp hồ sơ:

• Nộp trực tiếp tại Sở Xây dựng, nơi có dự án kinh doanh bất động sản;
• Nộp qua đường bưu điện;
• Nộp trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý ban đầu thông tin tố cáo:

• Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tố cáo, cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm vào sổ, phân loại, xử lý ban đầu thông tin tố cáo.
• Trường hợp đủ điều kiện thụ lý thì ra quyết định thụ lý tố cáo; nếu không đủ điều kiện thụ lý thì phải thông báo ngay cho người tố cáo biết lý do không thụ lý tố cáo.

Bước 4: Xác minh nội dung tố cáo: Người giải quyết tố cáo tiến hành hoặc giao cơ quan có thẩm quyền xác minh, thu thập thông tin, tài liệu liên quan. Người bị tố cáo được giải trình, đưa ra chứng cứ.

Bước 5: Kết luận nội dung tố cáo: Căn cứ kết quả xác minh, người giải quyết tố cáo ban hành kết luận về tính đúng, sai của nội dung tố cáo, xác định trách nhiệm của các bên liên quan và đề xuất biện pháp xử lý. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, gửi kết luận cho các bên liên quan.

Bước 6: Xử lý kết luận: Trong thời hạn 07 ngày làm việc, người giải quyết tố cáo tiến hành xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý. Nếu phát hiện dấu hiệu tội phạm, chuyển hồ sơ cho cơ quan điều tra.

>>> Xem thêm: Phản ánh chủ đầu tư vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

Tố giác về hành vi chiếm đoạt tài sản

Nếu công ty môi giới có dấu hiệu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tiền của người mua khi chào bán sản phẩm không tồn tại hoặc chưa được phép giao dịch, thì hành vi này có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật hình sự 2015. Bên mua có quyền nộp đơn tố giác đến cơ quan điều tra. Thủ tục tố giác về hành vi chiếm đoạt tài sản gồm các bước sau:

Bước 1: Soạn đơn tố giác và chuẩn bị tài liệu, chứng cứ. Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Đơn tố giác: Nội dung cần thể hiện rõ thông tin người tố giác, đối tượng bị tố giác (tên công ty môi giới, địa chỉ, mã số thuế), nội dung tố giác (hành vi thu tiền trái phép, dự án không đủ điều kiện mở bán…), yêu cầu xử lý bên vi phạm (khởi tố vụ án hình sự để điều tra về hành vi có dấu hiệu tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” hoặc các tội danh liên quan).
• Tài liệu, chứng cứ đính kèm theo Đơn tố giác: Ngoài những tài liệu, chứng cứ được nêu tại mục 1, người tố giác cần chuẩn bị thêm các giấy tờ nhân thân (CCCD, hộ chiếu) và thông tin công ty môi giới (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp).

Bước 2: Nộp hồ sơ:

• Nộp trực tiếp hoặc thông qua đường bưu điện đến Cơ quan cảnh sát điều tra – Công an cấp tỉnh/thành phố nơi công ty môi giới đang đặt trụ sở;
• Nộp trực tiếp hoặc thông qua đường bưu điện đến Viện kiểm sát nhân dân cấp tỉnh/thành phố để giám sát việc xử lý.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết: Theo khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015, Cơ quan điều tra có trách nhiệm tiếp nhận đơn tố giác và trong thời hạn 20 ngày (có thể gia hạn) sẽ ra một trong các quyết định:

• Quyết định khởi tố vụ án hình sự;
• Quyết định không khởi tố vụ án hình sự;
• Quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết tố giác.

Việc tố giác hành vi lừa đảo đến cơ quan điều tra là bước quyết liệt và mạnh mẽ, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và ngăn chặn kịp thời các hoạt động bất hợp pháp, gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung.

>>> Xem thêm: Khởi kiện vô hiệu hợp đồng đặt cọc với công ty môi giới nhà đất

Dịch vụ luật sư tư vấn về kinh doanh bất động sản

Luật sư của Luật Long Phan PMT có thể hỗ trợ Quý khách hàng những nội dung sau:

• Tư vấn pháp lý về quy định kinh doanh môi giới bất động sản;
• Soạn thảo, rà soát hợp đồng giao dịch môi giới bất động sản;
• Hỗ trợ thủ tục tố cáo vi phạm trong hoạt động môi giới;
• Đại diện khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Tư vấn phương án pháp lý bảo vệ quyền lợi khách hàng;
• Hỗ trợ thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản;
• Tư vấn tuân thủ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Với sự đồng hành của Luật sư sẽ giúp Quý khách hàng bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả và tối ưu nhất.

Các câu hỏi thường gặp về thủ tục tố cáo công ty môi giới thu tiền thay chủ đầu tư

Dưới đây là tổng hợp một số câu hỏi thường gặp về thủ tục tố cáo công ty môi giới thu tiền thay chủ đầu tư, mời Quý khách hàng tham khảo.

Trong vụ việc này, chủ đầu tư có phải chịu trách nhiệm liên đới không?

Có. Theo pháp luật hiện hành, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm chính trong việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đúng quy định. Việc để cho một đơn vị môi giới thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện là hành vi vi phạm nghiêm trọng. Do đó, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm liên đới với công ty môi giới về việc hoàn trả khoản tiền đã huy động trái phép và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Việc tố cáo đến Sở Xây dựng có trực tiếp giúp tôi lấy lại tiền không?

Mục đích chính của việc tố cáo đến Sở Xây dựng là để cơ quan này ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với công ty môi giới và chủ đầu tư. Kết luận của Sở Xây dựng xác định hành vi thu tiền là trái luật sẽ là một căn cứ pháp lý vô cùng quan trọng để bạn yêu cầu các bên hoàn trả tiền hoặc khởi kiện ra Tòa án sau này.

Công ty môi giới nói khoản tiền tôi nộp là “phí tư vấn” hoặc “phí dịch vụ” chứ không phải tiền cọc mua nhà, tôi phải làm gì?

Đây là một hình thức lách luật phổ biến. Quý khách hàng cần thu thập các bằng chứng khác như tin nhắn, email, nội dung ghi âm cuộc gọi, tài liệu quảng cáo… chứng minh mục đích thực sự của khoản tiền này là để giữ chỗ, đặt cọc mua bất động sản. Cơ quan chức năng sẽ xem xét bản chất thực của giao dịch thay vì chỉ dựa vào tên gọi của hợp đồng.

Tôi có bắt buộc phải thuê luật sư để thực hiện các thủ tục này không?

Không bắt buộc. Tuy nhiên, quá trình tố cáo, tố giác liên quan đến nhiều quy định pháp lý phức tạp, việc có luật sư đồng hành sẽ giúp Quý khách chuẩn bị hồ sơ chặt chẽ hơn, bảo vệ quyền lợi tốt hơn khi làm việc với cơ quan chức năng và đối phương, đồng thời tiết kiệm thời gian và công sức.

Làm thế nào để yêu cầu Sở Xây dựng cung cấp thông tin pháp lý của dự án một cách chính thức?

Quý khách hàng cần nộp Đơn yêu cầu cung cấp thông tin và gửi đến Sở Xây dựng tỉnh/thành phố nơi có dự án. Trong đơn, Quý khách cần nêu rõ các thông tin muốn được cung cấp (ví dụ: dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm này hay chưa?).

Thời gian xử lý tố giác tội phạm là bao lâu?​

Điều 147 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015, Thời hạn giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố không quá 20 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được tố giác, tin báo về tội phạm.

Kết luận

Tố cáo công ty môi giới thu tiền thay chủ đầu tư là quyền của công dân nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng. Để được tư vấn chi tiết về quy trình tố cáo và hỗ trợ pháp lý trong giao dịch bất động sản, Quý khách vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387. Đội ngũ luật sư chuyên nghiệp sẽ hỗ trợ Quý khách giải quyết vấn đề một cách hiệu quả. Từ đó, bảo vệ tối đa quyền lợi trong các giao dịch bất động sản.

Tags: Huy động vốn trái phép, Lừa đảo bất động sản, môi giới thu tiền thay chủ đầu tư, Nhà ở hình thành trong tương lai, tố cáo công ty môi giới, Tố cáo trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Tư vấn pháp lý bất động sản