Công ty môi giới nhà đất có quyền ký hợp đồng và nhận tiền cọc không?

Công ty môi giới nhà đất có quyền ký hợp đồng và nhận tiền cọc không? Câu hỏi này thường xuyên được đặt ra trong các giao dịch bất động sản hiện nay. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, công ty môi giới bất động sản không có quyền trực tiếp ký hợp đồng mua bán và nhận tiền cọc. Hiểu rõ các quy định pháp luật này sẽ giúp Quý khách hàng tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.

Các loại “hợp đồng” mà công ty môi giới được ký

Căn cứ Khoản 2 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xác định rõ phạm vi hoạt động hợp pháp của các doanh nghiệp môi giới. Theo đó, công ty môi giới được ký một số hợp đồng nhất định. Việc hiểu rõ các loại hợp đồng này giúp Quý khách hàng phân biệt được quyền hạn và trách nhiệm của công ty môi giới trong từng giao dịch bất động sản.

Hợp đồng dịch vụ tư vấn và môi giới bất động sản

Trong giao dịch bất động sản, việc khách hàng đặt cọc trực tiếp cho công ty môi giới là tình huống phổ biến, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không đúng luật. Điều này đặt ra câu hỏi pháp lý quan trọng: Khi nào một công ty môi giới được phép nhận tiền cọc một cách hợp pháp?

• Thứ nhất, về điều kiện ký kết hợp đồng, theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp môi giới phải đáp ứng các điều kiện về quy chế hoạt động, cơ sở vật chất kỹ thuật và có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.
• Thứ hai, về nội dung môi giới bất động sản, theo Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nội dung môi giới bao gồm tìm kiếm đối tác, hỗ trợ đàm phán và đại diện theo ủy quyền thực hiện các thủ tục giao dịch.
• Thứ ba, Công ty môi giới còn có quyền thu phí dịch vụ và hoa hồng môi giới theo Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Mức thù lao và hoa hồng do các bên thỏa thuận, không phụ thuộc vào giá trị giao dịch được môi giới.

Như vậy, từ những căn cứ trên đối với hợp đồng dịch vụ tư vấn và môi giới bất động sản, công ty môi giới được quyền ký kết hợp đồng và nhận đặt cọc là tiền thù lao, hoa hồng nhằm mục đích tư vấn, môi giới bất động sản trong phạm vi tư vấn theo khoản 2 Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và quyền được môi giới theo khoản 1 Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Hợp đồng/Thỏa thuận đặt cọc để mua bán, thuê, “giữ chỗ”

Trong các giao dịch bất động sản, việc ký thỏa thuận “giữ chỗ” hay hợp đồng đặt cọc với công ty môi giới là một bước phổ biến. Tuy nhiên, không phải lúc nào công ty môi giới cũng có thẩm quyền hợp pháp để trực tiếp nhận khoản tiền này.

Thứ nhất, về quyền ký hợp đồng: Theo khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023,chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Do đó, đối với hợp đồng mua bán, thuê, hợp đồng đặt cọc “giữa chỗ” bên công ty môi giới không có quyền trực tiếp ký hợp đồng với bên khách hàng đã tìm kiếm thay chủ đầu tư.

Thứ hai, về quyền nhận cọc: Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Do đó, đối với hợp đồng, thỏa thuận đặt cọc để mua bán, thuê, “giữ chỗ” bất động sản công ty môi giới được quyền nhận cọc của bên mua bất động sản khi và chỉ khi:

(i)             Thay chủ bất động sản theo ủy quyền hợp pháp; hoặc

(ii)           Làm bên giữ tiền trung gian theo thỏa thuận ba bên. Thỏa thuận ba bên phải quy định rõ mục đích đặt cọc, số tiền, trách nhiệm hoàn trả hoặc phạt cọc và thời điểm bàn giao tiền cho chủ sở hữu.

Tóm lại, khi tham gia giao dịch bất động sản, khách hàng cần hết sức cẩn trọng với các thỏa thuận đặt cọc, “giữ chỗ” trực tiếp với công ty môi giới. Theo quy định mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc hay mua bán.

Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là một công cụ pháp lý quan trọng trong lĩnh vực môi giới bất động sản, cho phép công ty môi giới đại diện chủ sở hữu thực hiện nhiều thủ tục giao dịch.

Theo Khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép bên môi giới được “Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”

Tuy nhiên, đối hợp đồng ủy quyền này, công ty môi giới chỉ được thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục nêu trên nhưng không được quyền ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản như đã nêu trên mà chỉ được phép đại diện thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến mua bán, chuyển nhượng theo Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

>>> Xem thêm: Phạm vi quyền hạn của công ty môi giới nhà đất

Điều kiện hợp lệ nếu công ty môi giới muốn đại diện nhận cọc

Công ty môi giới muốn đại diện nhận cọc thì trước tiên, bất động sản đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2023. Ngoài ra, công ty môi giới còn phải đáp ứng các điều kiện sau đây: 

Giấy ủy quyền công chứng/chứng thực

Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì một trong các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là đảm bảo điều kiện hình thức của giao dịch. Mặc dù theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc đặt cọc không bắt buộc phải công chứng nhưng để Giấy ủy quyền có hiệu lực pháp lý ràng buộc các bên đối với bên sử dụng dịch vụ môi giới là cá nhân thì Giấy ủy quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực và nêu rõ cụm từ “Nhận, giữ và tất toán tiền đặt cọc cho hợp đồng” cùng với phạm vi ủy quyền chi tiết. Bởi vì nếu công ty môi giới bất động sản xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì sẽ không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều 143 Bộ luật Dân sự 2015.  

Tài khoản và biên lai thu tiền

Tài khoản thu tiền cọc và biên lai phải mang tên doanh nghiệp môi giới, tuyệt đối không được để nhân viên cá nhân nhân viên công ty môi giới nhận tiền cọc. Biên lai thu tiền phải tuân thủ quy định về hóa đơn chứng từ điện tử theo điểm b khoản 3 Điều 1 Nghị định 70/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/03/2025 bổ sung khoản 9 vào Điều 4 Nghị định 123/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/101/2020. Mỗi giao dịch nhận tiền cọc phải có chứng từ hợp lệ, ghi rõ mục đích, số tiền và các điều khoản liên quan.

Thỏa thuận ba bên và hóa đơn riêng biệt

Thỏa thuận ba bên giữa chủ sở hữu (Owner), người mua (Buyer) và công ty môi giới (Broker) phải quy định rõ mục đích đặt cọc, số tiền cụ thể, trách nhiệm hoàn trả hoặc phạt cọc, thời điểm bàn giao lại tiền cho chủ sở hữu bất động sản. Thỏa thuận này là căn cứ pháp lý quan trọng ghi nhận ý chí, sự tự nguyện của các bên trong giao dịch đặt cọc và là căn cứ cho quá trình giải quyết tranh chấp phát sinh (nếu có).

Hóa đơn phí dịch vụ môi giới phải được tách bạch hoàn toàn với tiền cọc. Công ty môi giới không được trộn lẫn hai khoản tiền này và phải có chứng từ riêng biệt cho từng khoản. Bởi vì phí dịch vụ môi giới bất động sản là khoản phí mà chủ sở hữu bất động sản thanh toán cho phía công ty môi giới sau khi hoàn thành nhiệm vụ môi giới, còn tiền đặt cọc là khoản tiền mà bên khách hàng đặt cọc cho công ty môi giới nhằm giữ chỗ hoặc đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán bất động sản.

Ngoài ra, tiến độ nhận thay tiền cọc trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải phù hợp với tiến độ thu tiền theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đảm bảo tính đồng bộ và hợp pháp của toàn bộ giao dịch. 

Đặt biệt lưu ý, công ty môi giới được quyền nhận cọc dưới các hình thức đã nêu ở trên mà không được ký hợp đồng đặt cọc theo khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với dự án bất động sản.

>>> Xem thêm: Mua nhà đất thông qua công ty môi giới cần kiểm tra những giấy tờ gì?

Hậu quả & chế tài khi công ty môi giới nhà đất nhận cọc trái luật

Nhận tiền đặt cọc không đúng thẩm quyền hoặc có yếu tố gian dối là vấn đề không hiếm gặp trong môi trường môi giới bất động sản. Điều này đẩy cả công ty môi giới và cá nhân liên quan vào vòng xoáy rủi ro với những hậu quả nặng nề, từ mất mát tài chính đến ảnh hưởng uy tín. Vậy cụ thể, các chế tài khi nhận cọc trái luật là gì?

Giao dịch vô hiệu

Giao dịch đặt cọc có thể bị tuyên bố vô hiệu khi không đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Theo quy định tại Điều 123, ĐIều 127 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu khi mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật. Do đó, trong trường hợp công ty môi giới không có thẩm quyền nhận cọc theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng lại nhận cọc hoặc bên công ty môi giới có tình lừa dối bên đặt cọc, đưa thông tin sai lệch làm cho bên đặt cọc lầm tưởng rằng việc đặt cọc là hợp pháp thì giao dịch sẽ bị tuyên vô hiệu.

Theo quy định tại 131 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả của giao dịch vô hiệu là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận được.

Ngoài ra, công ty môi giới còn phải chịu trách nhiệm về thiệt hại cho bên đặt cọc theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Thiệt hại này có thể bao gồm chi phí cơ hội, chi phí thực hiện giao dịch và các khoản thiệt hại khác mà các bên phải gánh chịu do giao dịch không thể hoàn thành.

>>> Xem thêm: Khởi kiện vô hiệu thỏa thuận đặt cọc mua nhà với công ty môi giới

Đối diện chế tài bị phạt cọc

Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Điều này có nghĩa là công ty môi giới nhận cọc trái pháp luật có thể phải trả gấp đôi số tiền cọc đã nhận. Chế tài này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên đặt cọc và răn đe các hành vi vi phạm.

Khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trong hợp đồng đặt cọc, yếu tố phạt vi phạm đã được thể hiện rõ qua cụm từ “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” trong Điều 328.

Việc áp dụng chế tài phạt cọc không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn ảnh hưởng đến uy tín và khả năng kinh doanh của công ty môi giới.

Chế tài hành chính

Công ty môi giới nhận cọc trái luật có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo điểm b khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 với mức phạt tiền đối với tổ chức vi phạm từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng, đối với cá nhân mức phạt bằng ½  mức phạt này theo điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022.

Có thể thấy, chế tài hành chính không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh hiện tại mà còn ảnh hưởng đến uy tín của công ty môi giới bất động sản. Ngoài ra, doanh nghiệp vi phạm có thể bị kiểm tra, thanh tra thường xuyên hơn từ các cơ quan chức năng.

Chế tài hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản

Khi có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản, tùy vào hành vi mà chủ thể trong công ty môi giới có thể phải đối mặt với chế tài hình sự theo Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017 về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hoặc Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017.

Nếu cá nhân bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 thì có thể bị  phạt tiền đến phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm nếu rơi vào khoản 1 Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi năm 2017). Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Như vậy, có thể thấy hậu quả của việc nhận cọc trái luật không chỉ khiến giao dịch bị vô hiệu và gây thiệt hại tài chính qua các khoản phạt cọc, bồi thường, mà còn dẫn đến các chế tài hành chính và đặc biệt là nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản.

>>> Xem thêm: Tố cáo công ty môi giới thu tiền thay chủ đầu tư

Khuyến nghị thực tiễn của luật sư trước khi ký hợp đồng và nhận tiền cọc

Ký hợp đồng và giao tiền cọc là những bước đi quan trọng, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản. Để bảo vệ tài sản và quyền lợi của mình trước những tranh chấp không đáng có, luật sư đưa đến các khuyến nghị thực tiễn đối với trường hợp này.

Kiểm tra lại loại hợp đồng và thẩm quyền của môi giới

Trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào, Quý khách hàng cần xác định rõ loại hợp đồng và thẩm quyền của công ty môi giới tương ứng theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.  

Ngoài ra, việc kiểm tra chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp cũng là vấn đề cần chú ý để đảm bảo công ty môi giới có đủ điều kiện để thực hiện môi giới bất động sản.  Thông qua việc, Quý khách hàng yêu cầu công ty môi giới cung cấp bản sao có công chứng các giấy tờ pháp lý, danh sách nhân viên có chứng chỉ môi giới và thông tin đăng ký kinh doanh.

Ghi rõ điều khoản “hoàn cọc/phạt cọc” và cơ chế giải quyết tranh chấp

Hợp đồng phải ghi rõ điều khoản hoàn cọc và phạt cọc trên cơ sở tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Các trường hợp hoàn trả tiền cọc bao gồm, nhưng không giới hạn: hợp đồng được giao kết thành công, bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận điều khoản phạt cọc (phạt vi phạm) với số tiền phạt do các bên thỏa thuận quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.

Lưu ý: Quý khách nên tránh sử dụng các mẫu “phiếu giữ chỗ” sơ sài không có giá trị pháp lý mà cần tìm đến sự hướng dẫn của luật sư để soạn thảo phiếu giữ chỗ đầy đủ thông tin, giảm thiểu tối đa rủi ro pháp lý cho các bên.

Bên cạnh đó, cơ chế giải quyết tranh chấp phải được quy định cụ thể trong hợp đồng, bao gồm thương lượng, hòa giải và giải quyết tại trọng tài hoặc giải quyết tại tòa án. Để tránh trường hợp xung đột thẩm quyền, làm kéo dài quá trình giải quyết vụ án.

Lưu ý: Theo quy định tại Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010, để giải quyết tranh chấp thông qua trọng tại yêu cầu các bên phải có thỏa thuận trọng tài. Thỏa thuận này được ghi nhận bằng hình thức điều khoản trong hợp đồng hoặc được các bên lập thành một thỏa thuận riêng.

Yêu cầu môi giới xuất trình POA và giấy tờ pháp lý

POA (Power of Attorney – Giấy ủy quyền) là văn bản pháp lý quan trọng cho phép công ty môi giới thay mặt chủ sở hữu thực hiện giao dịch. Do đó, Quý khách hàng cần kiểm tra tính hợp pháp của giấy ủy quyền bao gồm: thời hạn hiệu lực, chữ ký và dấu công chứng, phạm vi ủy quyền cụ thể. Và giấy ủy quyền không được có dấu hiệu tẩy xóa, sửa chữa, phải có bản gốc hoặc bản sao có công chứng.

Ngoài POA, công ty môi giới phải xuất trình các giấy tờ pháp lý để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như Giấy chứng nhận đăng ký thành lập doanh nghiệp, quy chế hoạt động môi giới, chứng chỉ hành nghề của cá nhân môi giới và danh sách thông tin công ty đã được đăng tải trên hệ thống thông tin Sở Xây dựng theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Tóm lại, việc chủ động kiểm tra pháp lý một cách toàn diện – từ loại hợp đồng, tư cách pháp nhân của đơn vị môi giới, giấy ủy quyền (POA) cho đến các điều khoản về hoàn/phạt cọc – là “chìa khóa” để đảm bảo một giao dịch bất động sản an toàn.

Yêu cầu môi giới cung cấp thông tin, tài liệu thể hiện bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Trước khi xuống tiền đặt cọc cho một bất động sản, bước quan trọng nhất mà mọi khách hàng cần thực hiện là kiểm tra tính pháp lý của tài sản. Điều kiện tiên quyết để công ty môi giới có thể ký hợp đồng và nhận cọc đó là bất động sản  – đối tượng của giao dịch phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

Do đó, trước khi ký kết hợp đồng và giao tiền cọc, người mua cần yêu cầu bên môi giới cung cấp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu thể hiện bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tùy vào từng bất động sản mà có những tài liệu khác nhau, chẳng hạn như: 

• Sổ đỏ/ sổ hồng;
• Giấy phép xây dựng;
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư/ chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp khác của chủ sở hữu như hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế;
• Giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư;
• Bản vẽ thiết kế sơ đồ công trình xây dựng đã được thẩm duyệt;
• Bất động sản đã được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
• Tài liệu liên quan đến quy hoạch sử dụng đất;
• Biên bản bàn giao nhà. 

Tóm lại, việc yêu cầu môi giới cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý như sổ hồng, giấy phép xây dựng, và các tài liệu liên quan là cần thiết trước khi ký kết bất kỳ thỏa thuận nào. Đây là bước xác thực quan trọng nhất để đảm bảo rằng bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và giao dịch của bạn là an toàn. 

>>> Xem thên: Cách đòi lại tiền đặt cọc mua đất nền từ công ty môi giới

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp đặt cọc môi giới bất động sản

Dịch vụ luật sư chuyên ngành bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các bên tham gia giao dịch. Sự tham gia của luật sư từ khâu tư vấn ban đầu đến giải quyết tranh chấp giúp đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch. Dịch vụ tư vấn của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn xác định hiệu lực của hợp đồng, thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ;
• Tư vấn xác định tư cách pháp lý của công ty môi giới;
• Tư vấn mức bồi thường thiệt hại theo quy định;
• Soạn thảo, review hợp đồng dịch vụ môi giới;
• Soạn thảo thông báo vi phạm, đơn khởi kiện đến Tòa án, trọng tài (nếu có);
• Tư vấn trình tự, thủ tục giải quyết khi công ty môi giới không chịu hoàn cọc;
• Đại diện theo ủy quyền liên hệ với công ty môi giới, nộp đơn khởi kiện, theo dõi quá trình xử lý và tham gia các buổi làm việc tại Trọng tài hoặc Tòa án;
• Tư vấn thủ tục kháng cáo (nếu có);
• Tư vấn thủ tục thi hành án sau này.

Từ việc rà soát pháp lý ban đầu, soạn thảo văn bản cho đến đại diện tranh tụng, dịch vụ luật sư là giải pháp toàn diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn trong các tranh chấp đặt cọc bất động sản.

Câu hỏi thường gặp về Công ty môi giới nhà đất có quyền ký hợp đồng và nhận tiền cọc

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về quyền ký hợp đồng, nhận tiền cọc của công ty môi giới nhà đất, đội ngũ của chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi có liên quan sau:

Trong trường hợp có Giấy ủy quyền, ai là người chịu trách nhiệm cuối cùng nếu có tranh chấp về cọc?

Theo nguyên tắc đại diện, chủ sở hữu bất động sản (người ủy quyền) là người chịu trách nhiệm cuối cùng trước người mua. Căn cứ khoản 1 Điều 139 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch do công ty môi giới (người được đại diện) xác lập trong phạm vi ủy quyền sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ trực tiếp đối với chủ sở hữu. Tuy nhiên, nếu công ty môi giới hành động vượt quá phạm vi ủy quyền, họ phải tự chịu trách nhiệm về phần giao dịch vượt quá đó theo quy định tại khoản 2 Điều 143 Bộ luật Dân sự 2015.

Pháp luật có quy định mức tiền đặt cọc tối đa không?

Đối với bất động sản đã hình thành và có sẵn, pháp luật dân sự hiện hành không quy định mức đặt cọc tối đa mà sẽ do các bên tự do thỏa thuận. Tuy nhiên, đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định lần thanh toán đầu tiên không được thu quá 30% giá trị hợp đồng, và số tiền này đã bao gồm cả tiền đặt cọc.

Nếu môi giới có Giấy ủy quyền nhưng phạm vi không ghi rõ “được nhận tiền cọc” thì sao?

Giao dịch nhận cọc của công ty môi giới trong trường hợp này sẽ không làm phát sinh nghĩa vụ của chủ sở hữu. Theo khoản 1 Điều 143 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch do người đại diện thực hiện vượt quá phạm vi đại diện sẽ không có giá trị pháp lý đối với người được đại diện (chủ sở hữu), trừ khi người này đồng ý. Do đó, rủi ro pháp lý sẽ thuộc về người mua.

Khi nào một tranh chấp đặt cọc có thể bị xem xét dưới góc độ hình sự?

Một tranh chấp dân sự về đặt cọc sẽ bị xem xét dưới góc độ hình sự khi hành vi của bên nhận cọc có đủ các yếu tố cấu thành tội phạm, thể hiện rõ ý định chiếm đoạt tài sản. Các tội danh liên quan có thể là Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi 2017) nếu có thủ đoạn gian dối ngay từ đầu, hoặc Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi 2017) nếu sau khi nhận cọc một cách hợp pháp, bên nhận cọc đã nảy sinh ý định chiếm đoạt và bỏ trốn hoặc sử dụng tiền cọc vào mục đích bất hợp pháp.

Thời hiệu khởi kiện để đòi lại tiền cọc là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc là 03 năm, tính từ ngày bên đặt cọc phát hiện quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

Kết luận

Tóm lại, câu hỏi “Công ty môi giới nhà đất có quyền ký hợp đồng và nhận tiền cọc không?” không có câu trả lời đơn giản là “có” hoặc “không”. Pháp luật đã quy định một hành lang pháp lý rất chặt chẽ: công ty môi giới chỉ được phép nhận tiền cọc thay cho chủ sở hữu khi có Giấy ủy quyền (POA) hợp lệ, hoặc đóng vai trò là bên trung gian trong một Thỏa thuận ba bên rõ ràng. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc liên quan đến vấn đề này, hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT hotline 1900636387 để được hỗ trợ nhanh chóng, kịp thời. 

Tags: công ty môi giới bất động sản, giữ chỗ mua nhà, hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc, Tranh chấp đặt cọc, ủy quyền nhận cọc