Dịch vụ review hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

Dịch vụ review hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản chỉ giới thiệu trọng tâm về dịch vụ review hợp đồng, bao gồm phân tích, thẩm định từng điều khoản, cam kết và các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản. Bài viết này không phải bài viết về dịch vụ pháp lý trọn gói dành do hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. 

Các nội dung cơ bản cần review đối với hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

 Việc rà soát hợp đồng không chỉ dừng lại ở các điều khoản về giá, quyền và nghĩa vụ, mà cần đánh giá toàn diện từ điều kiện pháp lý tiên quyết của dự án, tư cách chủ thể, phạm vi chuyển nhượng, tình trạng tài chính, tiến độ thực hiện, đến nghĩa vụ thuế – phí và cơ chế giải quyết tranh chấp.

Điều kiện pháp lý tiên quyết của dự án

Trước khi đi sâu vào các điều khoản về quyền, nghĩa vụ hay thanh toán, yếu tố then chốt và mang tính quyết định đầu tiên cần thẩm định chính là các điều kiện pháp lý tiên quyết của dự án. Khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các điều kiện bắt buộc đối với dự án được chuyển nhượng. Cụ thể như sau:

• Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư, văn bản công nhận chủ đầu tư theo thẩm quyền;
• Dự án đã có quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;
• Đất và tài sản gắn liền với đất thực hiện dự án phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu pháp luật tại thời điểm đó yêu cầu; 
• Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, điểm c khoản 1 Điều 40 yêu cầu phải hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư và xây dựng xong công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế được phê duyệt;
• Quyền sử dụng đất phải đáp ứng điểm d khoản 1 Điều 40: không có tranh chấp đang được thụ lý hoặc đã có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên; không thuộc trường hợp cấm giao dịch theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015; không bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch;
• Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động, không có quyết định thu hồi đất; nếu có vi phạm hành chính đã bị xử phạt thì phải chấp hành xong quyết định xử phạt trước khi chuyển nhượng;
• Trường hợp dự án đang thế chấp, điểm e khoản 1 Điều 40 yêu cầu phải thực hiện giải chấp trước khi chuyển nhượng;
• Khoản 3 Điều 40 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên quan;
• Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
• Đối với chuyển nhượng một phần dự án, các hạng mục công trình hoặc mục đích sử dụng của phần chuyển nhượng phải có thể độc lập với phần dự án còn lại;
• Trường hợp thuộc thẩm quyền Thủ tướng/UBND tỉnh phải có quyết định cho phép chuyển nhượng trước khi ký – nhận bàn giao đối với các trường hợp dự án không cần xin chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). 

Có thể thấy, chỉ khi dự án đã “sạch” và đầy đủ về mặt pháp lý, việc xem xét các điều khoản chi tiết khác trong hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản mới thực sự có ý nghĩa và đảm bảo giá trị cho giao dịch.

Tư cách và năng lực chủ thể pháp lý của các bên

Về điều kiện chung, theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng đều phải đáp ứng điều kiện về chủ thể là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp tại khoản 3, 4 Điều 9 Luật này. 

Ngoài ra, cả hai bên phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếp doanh nghiệp trên số vốn sở hữu; đáp ứng điều kiện tài chính tại điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.  

Điều kiện cụ thể đối với bên chuyển nhượng phải chứng minh đúng chủ thể theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch theo Điều 28 Bộ luật Dân sự 2015 (người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi, pháp nhân đang trong quá trình giải thể, phá sản). 

Điều kiện cụ thể đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hợp đồng cần xác nhận bên nhận chuyển nhượng đáp ứng điều kiện về tỷ lệ sở hữu vốn nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo khoản 10 Điều 17 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Trường hợp dự án nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, bên nhận chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc thực hiện thủ tục thay đổi nhà đầu tư theo Luật Đầu tư 2020. 

Phạm vi chuyển nhượng dự án

Điểm h khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu phần dự án chuyển nhượng phải có các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh có thể độc lập với phần dự án khác. Hợp đồng phải mô tả chi tiết ranh giới phần chuyển nhượng bằng bản vẽ tỷ lệ 1/500, tọa độ các điểm góc theo hệ VN-2000, diện tích đất chuyển nhượng (m²), các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, tỷ lệ đất cây xanh, tỷ lệ đất giao thông nội bộ. 

Ngoài ra, phụ lục hợp đồng phải đính kèm bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng, bản vẽ hiện trạng (as-built), danh mục tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng (công trình hạ tầng, nhà tạm, vật kiến trúc).

Đối với phần chuyển nhượng phải có hệ thống hạ tầng kỹ thuật riêng biệt hoặc điểm đấu nối độc lập với hệ thống hạ tầng chung của dự án. Do đó, hợp đồng cần mô tả hệ thống cấp điện (trạm biến áp, đường dây trung thế, đường dây hạ thế), hệ thống cấp nước (đường ống cấp nước, điểm đấu nối), hệ thống thoát nước (đường ống thoát nước mưa, thoát nước thải, giếng thu, bể xử lý nước thải), hệ thống giao thông nội bộ (đường trục chính, đường nhánh, lối đi bộ), hệ thống chiếu sáng đô thị, hệ thống thông tin liên lạc, cây xanh cảnh quan, hệ thống phòng cháy chữa cháy. 

Tình trạng pháp lý và tiến độ thực hiện dự án tại thời điểm chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng phải phản ánh đúng tiến độ thực hiện dự án so với tiến độ cam kết trong quyết định chấp thuận đầu tư. Cụ thể là thời điểm khởi công xây dựng, thời điểm hoàn thành giải phóng mặt bằng, thời điểm hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, thời điểm hoàn thành xây dựng công trình theo từng giai đoạn, và thời gian còn lại để hoàn thành toàn bộ dự án.

Giấy phép xây dựng phải còn hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng đối với các trường hợp phải có giấy phép theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020). Trường hợp giấy phép xây dựng sắp hết hạn, hợp đồng phải quy định trách nhiệm bên chuyển nhượng hoàn tất thủ tục gia hạn trước khi bàn giao, hoặc bên nhận chuyển nhượng tự thực hiện gia hạn sau khi hoàn thành chuyển nhượng theo khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Hồ sơ thiết kế phòng cháy chữa cháy phải được thẩm duyệt theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025. 

Giấy phép môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường phải phù hợp với Luật Bảo vệ môi trường 2020, Nghị định 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022. 

Nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật phải tuân thủ Điều 24 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 1 Điều 123 Nghị định 175/2024/NĐ-CP). 

Tình trạng tài chính và nghĩa vụ với Nhà nước, bên thứ ba

Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai. Trường hợp còn nợ nghĩa vụ tài chính, hợp đồng phải quy định cơ chế khấu trừ vào giá chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng phải nộp đủ trước khi ký kết hợp đồng.

Thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng dự án phải được khai báo, nộp theo Luật Quản lý thuế 2019, Thông tư 219/2013/TT-BTC. 

Phí bồi thường giải phóng mặt bằng phải hoàn thành theo điểm c khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

Tình trạng thế chấp, bảo lãnh, trái phiếu, khoản vay phải được công khai theo điểm e khoản 1 Điều 40. Điều khoản phải quy định cơ chế giải chấp: (i) bên chuyển nhượng tự thanh toán nợ để được ngân hàng đồng ý giải chấp trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng; (ii) sử dụng tiền đặt cọc của bên nhận chuyển nhượng để thanh toán nợ và xin giải chấp; (iii) bên nhận chuyển nhượng thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để giải chấp đồng thời nhận bàn giao dự án (simultaneous closing).

Ngoài ra, cơ chế thay đổi bảo đảm (substitution of collateral) có thể được áp dụng khi bên nhận chuyển nhượng cung cấp tài sản thế chấp khác có giá trị tương đương để thay thế tài sản thế chấp là dự án chuyển nhượng, ngân hàng đồng ý giải chấp dự án để hai bên hoàn tất giao dịch. 

Hồ sơ khách hàng và tiến độ thực hiện giao dịch với khách hàng

Danh mục hợp đồng huy động vốn, đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được liệt kê chi tiết trong phụ lục hợp đồng chuyển nhượng. 

Bên nhận chuyển nhượng cam kết hoàn thành xây dựng, bàn giao sản phẩm bất động sản cho khách hàng đúng tiến độ, chất lượng cam kết trong hợp đồng mua bán, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng theo đúng pháp luật đất đai.

 Trường hợp có khách hàng khiếu nại về chất lượng công trình, chậm tiến độ bàn giao, sai lệch thông tin, hợp đồng phải quy định trách nhiệm giải quyết khiếu nại: bên chuyển nhượng chịu trách nhiệm đối với khiếu nại phát sinh trước ngày chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm đối với khiếu nại phát sinh sau ngày chuyển nhượng.

Thông báo thay đổi chủ đầu tư cho khách hàng theo điểm d khoản 1 Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

Cấu trúc giá – thanh toán – biện pháp bảo đảm đối với giao dịch chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng dự án phải được xác định rõ ràng trong hợp đồng, bao gồm tổng giá trị giao dịch, phương thức xác định giá (giá trọn gói, giá theo diện tích đất, giá theo chỉ tiêu quy hoạch, giá theo giá trị tài sản), và cơ chế điều chỉnh giá. 

Các yếu tố điều chỉnh giá: (i) Working capital adjustment – điều chỉnh theo tình trạng tài chính thực tế tại thời điểm bàn giao (tiền mặt, các khoản phải thu, phải trả, hàng tồn kho); (ii) Land payment adjustment – điều chỉnh theo nghĩa vụ tài chính về đất đai đã hoàn thành hoặc còn tồn đọng; (iii) Claim bucket – điều chỉnh theo các khiếu nại, tranh chấp phát sinh sau khi hoàn thành chuyển nhượng mà có nguyên nhân từ trước khi chuyển nhượng.

Lịch thanh toán phải gắn với các mốc phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền và điều kiện tiên quyết (conditions precedent). Hợp đồng thường quy định thanh toán theo các đợt: (i) Đợt 1 – Tiền đặt cọc (deposit) khi ký hợp đồng chuyển nhượng, thường từ 5% đến 10% tổng giá trị; (ii) Đợt 2 – Thanh toán một phần sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; (iii) Đợt 3 – Thanh toán phần lớn giá trị khi hoàn thành giải chấp tài sản, bàn giao hồ sơ pháp lý, hiện trạng công trình; (iv) Đợt 4 – Phần giá trị còn lại (retention) được giữ lại trong thời gian bảo hành hoặc để bảo đảm các cam đoan, bồi thường.

Tài khoản phong tỏa hoặc tài khoản ký quỹ (escrow account) là biện pháp bảo đảm thanh toán an toàn cho cả hai bên. 

Điều kiện giải ngân (conditions subsequent) thường bao gồm: (i) bên nhận chuyển nhượng đã được cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử dụng đất của dự án; (ii) bên nhận chuyển nhượng đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận điều chỉnh đăng ký đầu tư (nếu dự án thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Đầu tư); (iii) bên chuyển nhượng đã hoàn thành thông báo cho khách hàng về việc thay đổi chủ đầu tư; (iv) bên chuyển nhượng đã chuyển giao toàn bộ hồ sơ gốc, tài liệu kỹ thuật, dữ liệu khách hàng. Nếu không đáp ứng điều kiện giải ngân trong thời hạn, bên nhận chuyển nhượng có quyền tạm dừng thanh toán phần còn lại hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Cơ chế bồi thường đặc thù khi xảy ra các vấn đề như: (i) tranh chấp đất đai/ranh giới, (ii) khiếu nại khách hàng trước ngày Closing, (iii) vi phạm nghĩa vụ tài chính trước đây, (iv) ẩn tỳ kỹ thuật công trình; kèm trần/sàn trách nhiệm, thời hạn, escrow/retention.

Các hợp đồng phụ – phụ lục chuyển giao dự án bất động sản

Danh mục tài liệu, hồ sơ gốc cần chuyển giao bao gồm: (i) Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, các văn bản điều chỉnh dự án; (ii) Văn bản công nhận chủ đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có); (iii) Quyết định giao đất, cho thuê đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính); (iv) Quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng (bản vẽ gốc, file CAD, file GIS); (v) Giấy phép xây dựng, các văn bản gia hạn giấy phép xây dựng; (vi) Thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thẩm duyệt thiết kế kỹ thuật, thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy; (vii) Giấy phép môi trường, báo cáo đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường.

Danh mục hợp đồng chuyển giao với bên thứ ba bao gồm: (i) Hợp đồng thiết kế (kiến trúc, kết cấu, hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan) kèm quyền sở hữu trí tuệ thiết kế; (ii) Hợp đồng thi công xây dựng công trình, hợp đồng thi công hạ tầng kỹ thuật; (iii) Hợp đồng tư vấn giám sát thi công, tư vấn quản lý dự án; (iv) Hợp đồng cung ứng vật liệu, thiết bị (thang máy, điều hòa, hệ thống điện, hệ thống nước); (v) Hợp đồng dịch vụ vận hành, bảo trì công trình, hợp đồng bảo vệ, vệ sinh; (vi) Hợp đồng bảo hành công trình, thiết bị. Hợp đồng chuyển nhượng phải quy định cơ chế chuyển giao các hợp đồng này: bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ, hoặc chấm dứt hợp đồng và bên nhận chuyển nhượng ký hợp đồng mới với nhà thầu.

Chuyển giao quyền sở hữu trí tuệ thiết kế phải tuân thủ Luật Sở hữu trí tuệ 2005 (sửa đổi 2009, 2019, 2022) như chuyển giao toàn bộ quyền tác giả, quyền liên quan đến thiết kế kiến trúc, thiết kế kỹ thuật công trình cho bên nhận chuyển nhượng, bao gồm quyền sử dụng, quyền sửa đổi, quyền sao chép, quyền công bố thiết kế. 

Chuyển giao dữ liệu BIM (Building Information Modeling), nhật ký chất lượng thi công, hồ sơ hoàn công (as-built drawings) là yêu cầu bắt buộc để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục quản lý, vận hành dự án. 

Biên bản hiện trạng, checklist bàn giao phải ghi nhận chi tiết tình trạng công trình tại thời điểm bàn giao. Biên bản cần mô tả: (i) Khối lượng xây dựng đã hoàn thành (móng, kết cấu, hoàn thiện thô, hoàn thiện tinh); (ii) Tình trạng kỹ thuật từng hạng mục (tốt, trung bình, kém, cần sửa chữa); (iii) Các khiếm khuyết, hư hỏng hiện hữu (nứt tường, thấm nước, lún móng, sai lệch kích thước); (iv) Tình trạng hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thông gió, thang máy, phòng cháy chữa cháy); (v) Danh mục tài sản, thiết bị hiện có. 

Thuế – phí giao dịch

• Thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh từ chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thu nhập chịu thuế theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025;
• Thuế giá trị gia tăng theo giá tính thuế tại điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024;
• Lệ phí trước bạ áp dụng theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, cụ thể là 0,5%;
• Phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng dự án (nếu thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) được quy định tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC;
• Các loại phí khác có thể phát sinh bao gồm phí công chứng, chứng thực hợp đồng (nếu pháp luật yêu cầu), phí đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu có tài sản bảo đảm), phí dịch vụ ngân hàng escrow;
• Mốc ghi nhận doanh thu, chi phí phải tuân thủ chuẩn mực kế toán Việt Nam. Đối với bên chuyển nhượng, doanh thu được ghi nhận tại thời điểm hoàn thành việc chuyển giao quyền kiểm soát dự án cho bên nhận chuyển nhượng (thường là ngày ký biên bản bàn giao, ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng, hoặc ngày thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng). Đối với bên nhận chuyển nhượng, giá trị dự án nhận chuyển nhượng được ghi nhận là nguyên giá tài sản cố định hoặc bất động sản đầu tư, khấu hao hoặc phân bổ theo thời gian sử dụng dự kiến.

Chấm dứt – phạt vi phạm – bất khả kháng – giải quyết tranh chấp

Cơ chế chấm dứt hợp đồng (termination) phải quy định rõ các trường hợp chấm dứt và hậu quả pháp lý. Ví dụ như: (i) chấm dứt theo thỏa thuận của hai bên; (ii) chấm dứt khi không được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; (iii) chấm dứt khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ (không hoàn thành điều kiện tiên quyết, không thanh toán đúng hạn, cung cấp thông tin sai lệch); (iv) chấm dứt do sự kiện bất khả kháng kéo dài. Trường hợp chấm dứt do không được cơ quan có thẩm quyền cho phép, hợp đồng cần quy định phí chấm dứt (break fee) mà bên có lỗi phải thanh toán cho bên kia, thường từ 5% đến 10% giá trị hợp đồng.

Ngoài ra, cần làm rõ vấn đề phạt vi phạm hợp đồng được áp dụng theo Điều 305 Luật Thương mại 2005. Mức phạt do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ vi phạm Ngoài phạt vi phạm, bên vi phạm còn phải bồi thường thiệt hại thực tế cho bên bị vi phạm theo Điều 302 Luật Thương mại 2005.

Bất khả kháng được xác định theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015: sự kiện xảy ra khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Chẳng hạn như: thiên tai (động đất, lũ lụt, bão, hạn hán), dịch bệnh, chiến tranh, bạo loạn, đình công, quyết định của cơ quan nhà nước (thu hồi đất, cấm xuất nhập khẩu, phong tỏa). Khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, bên gặp sự kiện phải thông báo cho bên kia trong thời hạn (thường 05 đến 10 ngày), cung cấp chứng từ xác nhận sự kiện bất khả kháng (văn bản của cơ quan có thẩm quyền, báo cáo của Phòng Thương mại và Công nghiệp), và hai bên thương lượng gia hạn thời hạn thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng.

Luật áp dụng và thẩm quyền giải quyết tranh chấp phải được quy định rõ trong hợp đồng. Đối với hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam giữa các bên đều là pháp nhân Việt Nam nên luật áp dụng là pháp luật Việt Nam. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp có thể là: (i) Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC); (ii) Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. 

>>> Xem thêm: Dịch vụ review hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất

Các tài liệu tiên quyết cần có khi tiến hành review hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư và các văn bản điều chỉnh quy mô, địa điểm, tiến độ, tổng mức đầu tư dự án; văn bản công nhận chủ đầu tư để thực hiện dự án;

Hồ sơ đất đai phải đầy đủ để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp. Chẳng hạn như: quyết định giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính hoặc bản sao có chứng thực); bản đồ địa chính thể hiện ranh giới, diện tích thửa đất; chứng từ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường về tình trạng nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất; tình trạng thế chấp quyền sử dụng đất (trích lục thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm, hợp đồng thế chấp, văn bản ngân hàng về khoản vay và yêu cầu giải chấp); quyết định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và biên bản bàn giao mặt bằng sạch.

Hồ sơ quy hoạch – xây dựng – môi trường – phòng cháy chữa cháy phải phản ánh đúng tình trạng pháp lý và kỹ thuật của dự án. 

Hồ sơ môi trường bao gồm: giấy phép môi trường hoặc báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM) được phê duyệt; cam kết bảo vệ môi trường; giấy xác nhận hoàn thành công trình bảo vệ môi trường. 

Hồ sơ phòng cháy chữa cháy bao gồm: văn bản thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy; biên bản nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Danh mục hợp đồng đã ký với khách hàng và nhà thầu bao gồm: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, phụ lục hợp đồng; danh sách khách hàng (họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ, số điện thoại, sản phẩm đã mua, giá trị hợp đồng, số tiền đã thanh toán, số tiền còn phải thanh toán, tiến độ bàn giao); danh sách khiếu nại của khách hàng đang xử lý và phương án giải quyết.

Danh mục hợp đồng nhà thầu bao gồm: hợp đồng thiết kế, thi công, giám sát, cung ứng vật liệu, thiết bị, dịch vụ; giá trị hợp đồng, số tiền đã thanh toán, số tiền còn nợ, tiến độ thực hiện, tình trạng tranh chấp (nếu có).

Báo cáo tiến độ thực hiện dự án và báo cáo tài chính của dự án cần được xem xét để đánh giá tình trạng thực tế, gồm: báo cáo định kỳ (tháng, quý, năm) của chủ đầu tư gửi cơ quan quản lý nhà nước về tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ xây dựng hạ tầng, tiến độ xây dựng công trình, tiến độ huy động vốn, tiến độ bán hàng; báo cáo so sánh tiến độ thực tế với tiến độ cam kết trong dự án được phê duyệt; giải trình nguyên nhân chậm tiến độ (nếu có) và biện pháp khắc phục. 

Báo cáo tài chính bao gồm: báo cáo tài chính của dự án (cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ) trong 02 năm gần nhất; báo cáo kiểm toán (nếu có); thuyết minh các khoản phải thu, phải trả, tài sản, nguồn vốn; báo cáo về nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành và còn tồn đọng với Nhà nước, ngân hàng, nhà thầu, khách hàng.

Các phê duyệt chuyên ngành khác bổ sung tùy theo đặc thù dự án. Đối với dự án có hạ tầng kỹ thuật, cần có: phê duyệt thiết kế kỹ thuật hạ tầng (đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc); văn bản đồng ý của cơ quan chuyên môn về đấu nối hạ tầng kỹ thuật vào hệ thống hạ tầng chung của đô thị; biên bản nghiệm thu công trình giao thông, công trình cấp thoát nước. 

>>> Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án đầu tư 

Quy trình cung ứng dịch vụ review hợp đồng tại Luật Long Phan PMT

Quy trình cung ứng dịch vụ là chuỗi các bước được Luật Long Phan PMT xây dựng chặt chẽ, đảm bảo minh bạch, chuyên nghiệp và bảo mật tuyệt đối trong từng giai đoạn cung cấp dịch vụ pháp lý.

Tiếp nhận nhu cầu, ký thỏa thuận bảo mật trước khi nhận tài liệu tiên quyết

Tiếp nhận nhu cầu của khách hàng là bước đầu tiên trong quy trình cung ứng dịch vụ review hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản. Luật Long Phan PMT tiếp nhận thông tin từ khách hàng về dự án cần chuyển nhượng, nhu cầu review hợp đồng (review toàn bộ hoặc một phần nội dung, mức độ chi tiết), và thời hạn hoàn thành dịch vụ. 

Sau khi tiếp nhận thông tin sơ bộ, đơn vị dịch vụ thực hiện kiểm tra xung đột lợi ích (conflict check) để bảo đảm không có xung đột lợi ích giữa khách hàng này với các khách hàng khác đang hoặc đã sử dụng dịch vụ của đơn vị, tuân thủ quy tắc đạo đức luật sư theo Luật Luật sư 2006 (sửa đổi 2012).

Thỏa thuận bảo mật (Non-Disclosure Agreement – NDA) hoặc thư cam kết (Engagement Letter) phải được ký kết trước khi khách hàng cung cấp tài liệu dự án. Ngoại trừ trường hợp pháp luật yêu cầu công khai (lệnh của Tòa án, yêu cầu của cơ quan điều tra, cơ quan thuế), đơn vị dịch vụ cam kết không tiết lộ thông tin cho bên thứ ba, không sử dụng thông tin cho mục đích khác ngoài việc cung cấp dịch vụ cho khách hàng.

Checklist hồ sơ yêu cầu được gửi tới khách hàng sau khi ký NDA. Checklist này liệt kê chi tiết các tài liệu tiên quyết cần có theo mục 2 ở trên, bao gồm hồ sơ pháp lý dự án, hồ sơ đất đai, hồ sơ quy hoạch xây dựng, hồ sơ môi trường, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, danh mục hợp đồng, báo cáo tài chính, báo cáo tiến độ. Checklist ghi rõ yêu cầu cung cấp bản chính hoặc bản sao có chứng thực, định dạng tài liệu (bản giấy, file PDF, file CAD, file Excel), và thời hạn cung cấp. 

Tiếp nhận hồ sơ, nghiên cứu ban đầu và báo phí dịch vụ

Tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng theo checklist đã cung cấp tại bước 3.1. Đơn vị dịch vụ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ theo checklist, xác nhận nhận đủ tài liệu hoặc thông báo tài liệu còn thiếu, yêu cầu khách hàng bổ sung. 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, đơn vị dịch vụ thực hiện nghiên cứu ban đầu (preliminary review) nhằm đánh giá sơ bộ tình trạng pháp lý dự án, phạm vi công việc cần thực hiện, và khối lượng công việc dự kiến.

Nghiên cứu ban đầu bao gồm: (i) đọc quyết định chấp thuận đầu tư, quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng để nắm thông tin cơ bản về dự án; (ii) kiểm tra hồ sơ đất đai (quyết định giao đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng thế chấp) để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp; (iii) xem xét báo cáo tiến độ, báo cáo tài chính để đánh giá tình trạng thực hiện dự án; (iv) rà soát danh mục hợp đồng với khách hàng, nhà thầu để ước tính nghĩa vụ tồn tại; (v) xác định các vấn đề pháp lý tiềm ẩn (thiếu hồ sơ, hết hạn giấy phép, chậm tiến độ, nợ thuế, tranh chấp) cần điều tra, xác minh thêm. Dựa trên kết quả nghiên cứu ban đầu, chúng tôi xác định phạm vi công việc chi tiết, phương pháp thực hiện, thời gian hoàn thành từng hạng mục, và nguồn lực cần thiết (số luật sư, chuyên viên, chuyên gia tư vấn kỹ thuật).

Sau đó, đội ngũ công ty sẽ gửi thư báo phí dịch vụ được lập dựa trên khối lượng công việc dự kiến. Khách hàng xem xét báo phí và có thể đàm phán điều chỉnh phạm vi dịch vụ, phương thức tính phí, thời hạn hoàn thành. Sau khi hai bên thống nhất về phí dịch vụ, phạm vi công việc, thời hạn, và điều khoản thanh toán, hai bên tiến hành ký hợp đồng dịch vụ pháp lý tại bước 3.3. 

Ký hợp đồng dịch vụ pháp lý

Hợp đồng dịch vụ pháp lý được ký giữa Luật Long Phan PMT và khách hàng sau khi hai bên thống nhất về phí dịch vụ và phạm vi công việc, bao gồm các điều khoản cơ bản sau: (i) tên, địa chỉ, người đại diện của hai bên; (ii) phạm vi dịch vụ (review hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản cụ thể, bao gồm các nội dung tại mục 1); (iii) sản phẩm dịch vụ (báo cáo đánh giá hợp đồng, danh sách vấn đề pháp lý, khuyến nghị sửa đổi bổ sung, dự thảo điều khoản bổ sung nếu khách hàng yêu cầu); (iv) thời hạn hoàn thành dịch vụ; (v) phí dịch vụ và phương thức thanh toán; (vi) quyền và nghĩa vụ của hai bên; (vii) trách nhiệm bảo mật; (viii) trách nhiệm bồi thường thiệt hại; (ix) giải quyết tranh chấp.

Thẩm tra pháp lý (Legal Due Diligence) và báo cáo rủi ro khi tiến hành chuyển nhượng

Thẩm tra pháp lý dự án chuyển nhượng được thực hiện theo phương pháp kiểm tra từng điều kiện tại Điều 40, Điều 41, Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các quy định pháp luật liên quan. Đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý tiến hành đọc, phân tích từng tài liệu trong hồ sơ khách hàng cung cấp, đối chiếu với quy định pháp luật hiện hành, xác định các vấn đề pháp lý tồn tại hoặc tiềm ẩn. Quy trình thẩm tra bao gồm: 

• Kiểm tra điều kiện pháp lý tiên quyết của dự án theo quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (chấp thuận đầu tư, quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất, thế chấp, thời hạn thực hiện, khả năng độc lập của phần chuyển nhượng); 
• Xác minh năng lực chủ thể của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng theo Điều 9, khoản 2, khoản 3 Điều 40 Luật này; 
• Rà soát nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, ngân hàng, bên thứ ba; 
• Xem xét hồ sơ khách hàng và nghĩa vụ với khách hàng; 
• Đánh giá tính hợp lệ của hợp đồng chuyển nhượng và các điều khoản chính.

Ma trận rủi ro được lập để tổng hợp các vấn đề pháp lý theo từng nhóm: rủi ro đất đai (thiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ranh giới không rõ ràng, tranh chấp đất đai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, còn thế chấp); rủi ro đầu tư (thiếu quyết định chấp thuận đầu tư, chậm tiến độ so với cam kết, sắp hết thời hạn thực hiện dự án, cần điều chỉnh nội dung dự án); rủi ro xây dựng (thiếu giấy phép xây dựng, giấy phép hết hạn, chưa nghiệm thu công trình, chưa nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, chất lượng công trình không đạt yêu cầu); rủi ro môi trường (thiếu giấy phép môi trường, chưa hoàn thành công trình bảo vệ môi trường, vi phạm quy định về môi trường trong quá trình thi công); rủi ro phòng cháy chữa cháy (thiếu thẩm duyệt thiết kế, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa nghiệm thu, không đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật); rủi ro tài chính (nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất, nợ nhà thầu, nợ ngân hàng, báo cáo tài chính không minh bạch); rủi ro khách hàng (khiếu nại chậm tiến độ bàn giao, khiếu nại chất lượng, tranh chấp hợp đồng, chưa thông báo thay đổi chủ đầu tư).

Sau đó, chúng tôi đề xuất biện pháp khắc phục/ điều kiện tiên quyết cho giao dịch (conditions precedent) dựa trên kết quả thẩm tra pháp lý. Điều kiện tiên quyết là các yêu cầu bắt buộc phải hoàn thành trước khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thi hành hoặc trước khi tiến hành thanh toán, bàn giao. Nếu không đáp ứng điều kiện tiên quyết, hợp đồng không có hiệu lực hoặc bên nhận chuyển nhượng có quyền tạm dừng thanh toán, chấm dứt hợp đồng.

Cấu trúc giao dịch và timeline thủ tục được đề xuất sau khi hoàn thành thẩm tra pháp lý. Cấu trúc giao dịch thông thường bao gồm: (i) các bên tham gia (bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, ngân hàng escrow, tư vấn pháp lý, tư vấn kỹ thuật, tư vấn tài chính); (ii) các giai đoạn thực hiện (ký hợp đồng chuyển nhượng, hoàn thành điều kiện tiên quyết, xin phép chuyển nhượng, giải chấp tài sản (nếu có), thanh toán và bàn giao, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng); (iii) phân bổ trách nhiệm từng bên trong từng giai đoạn; (iv) cơ chế thanh toán (số đợt, tỷ lệ thanh toán từng đợt, điều kiện thanh toán, tài khoản escrow). 

Soạn thảo bộ tài liệu giao dịch

Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản là tài liệu chính được soạn thảo dựa trên kết quả thẩm tra pháp lý và yêu cầu của khách hàng.

Phụ lục hợp đồng chuyển nhượng bao gồm các tài liệu chi tiết, bao gồm nhưng không giới hạn: Phụ lục A – Bản vẽ ranh giới phần dự án chuyển nhượng, tọa độ các điểm góc, diện tích; Phụ lục B – Danh mục tài sản chuyển nhượng (công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, thiết bị, vật tư); Phụ lục C – Danh mục hồ sơ pháp lý, kỹ thuật chuyển giao; Phụ lục D – Danh mục hợp đồng với khách hàng, nhà thầu chuyển giao. Các phụ lục là bộ phận không tách rời của hợp đồng, có hiệu lực pháp lý như điều khoản hợp đồng chính

Gói chứng từ về điều kiện tiên quyết được soạn thảo để thu thập các văn bản xác nhận trước khi hoàn thành giao dịch.

Bộ biểu mẫu hành chính theo thủ tục hành chính hiện hành của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được soạn thảo để khách hàng nộp hồ sơ xin phép chuyển nhượng. 

Thư tư vấn pháp lý (legal opinion letter) được lập để tóm tắt các nội dung cần lưu ý trong hợp đồng chuyển nhượng. Thư tư vấn gửi cho khách hàng sau khi hoàn thành soạn thảo hợp đồng, giúp khách hàng hiểu rõ các điều khoản quan trọng, rủi ro pháp lý còn tồn tại, và biện pháp giảm thiểu rủi ro. 

Nhận phản hồi, hoàn thiện sản phẩm theo yêu cầu của khách hàng

Sau khi gửi sản phẩm dịch vụ (hợp đồng chuyển nhượng, phụ lục, biểu mẫu, thư tư vấn) cho khách hàng, Luật Long Phan PMT tổ chức họp hoặc trao đổi qua email, điện thoại để giải thích chi tiết các nội dung trong hợp đồng và thư tư vấn. Khách hàng được quyền đặt câu hỏi, yêu cầu làm rõ các điều khoản, và đề xuất sửa đổi, bổ sung nếu cần thiết. 

Sau đó, nhân sự phụ trách ghi nhận các ý kiến phản hồi của khách hàng, phân tích tính khả thi và tác động pháp lý của các yêu cầu sửa đổi, và tư vấn cho khách hàng.

Cuối cùng, chúng tôi hoàn thiện sản phẩm dựa trên phản hồi của khách hàng trong phạm vi hợp đồng dịch vụ và được bàn giao cho khách hàng dưới dạng file điện tử (PDF, Word, Excel) và bản in (nếu khách hàng yêu cầu). 

Lưu ý: Đơn vị dịch vụ lưu trữ bản sao tất cả tài liệu, hồ sơ liên quan đến dự án trong thời hạn theo quy định pháp luật (tối thiểu 05 năm theo Luật Kế toán 2015) để phục vụ tra cứu, giải quyết tranh chấp, hoặc cung cấp cho cơ quan có thẩm quyền khi có yêu cầu. 

Ngoài ra, sau khi hoàn thành dịch vụ, đơn vị dịch vụ có thể cung cấp dịch vụ hỗ trợ thêm (nếu khách hàng yêu cầu) bao gồm: tham gia đàm phán hợp đồng với bên đối tác, tư vấn trong quá trình thực hiện thủ tục xin phép chuyển nhượng, giải đáp thắc mắc phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, hỗ trợ giải quyết tranh chấp nếu có.

Cam kết sản phẩm và chất lượng dịch vụ review hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

Luật Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ review hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản với chất lượng chuyên môn cao, tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật hiện hành.

Cam kết về thời hạn hoàn thành dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ pháp lý. Thời hạn thông thường cho dịch vụ review hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản là từ 10 đến 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, tùy thuộc vào quy mô, độ phức tạp của dự án, và phạm vi dịch vụ khách hàng yêu cầu, trừ nguyên nhân khách quan (chờ cơ quan nhà nước cung cấp thông tin, chờ khách hàng bổ sung hồ sơ), đơn vị dịch vụ thông báo kịp thời cho khách hàng và điều chỉnh thời hạn hoàn thành.

Cam kết về bảo mật thông tin tuyệt đối theo thỏa thuận bảo mật đã ký với khách hàng. Mọi thông tin, tài liệu liên quan đến dự án, khách hàng, đối tác được lưu trữ bảo mật, chỉ luật sư, chuyên viên được phân công mới có quyền truy cập, không tiết lộ cho bên thứ ba trừ trường hợp pháp luật yêu cầu hoặc có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng. 

Cam kết về trách nhiệm nghề nghiệp và bồi thường thiệt hại theo quy định tại hợp đồng dịch vụ pháp lý. Trong trường hợp có lỗi nghề nghiệp dẫn đến thiệt hại cho khách hàng, đơn vị dịch vụ chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại thực tế theo quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, trách nhiệm của đơn vị dịch vụ giới hạn trong phạm vi dịch vụ đã thỏa thuận, dựa trên thông tin, tài liệu khách hàng cung cấp, và không bao gồm rủi ro phát sinh do nguyên nhân ngoài tầm kiểm soát của đơn vị dịch vụ (thay đổi chính sách pháp luật, quyết định của cơ quan nhà nước, hành vi của bên thứ ba).

>>> Xem thêm: Review hợp đồng hợp tác đầu tư dự án bất động sản

Thông tin liên hệ với Luật Long Phan PMT

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ review hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản, vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT thông qua các phương thức liên hệ sau đây:

• Hotline tư vấn 24/7 – Hỗ trợ tư vấn nhanh chóng, kịp thời: 1900636387
• Email: pmt@luatlongphan.vn
• Fanpage Facebook: Luật Long Phan PMT
• Zalo: 0939846973 – Luật Sư Long Phan PMT
• Trụ sở: Phòng A1, Tầng 14, Tòa Nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Bàn Cờ, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Văn phòng Tư vấn: Tầng 3, 117-119 Lý Chính Thắng, phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Văn phòng giao dịch Thủ Đức: Lô Thương mại TM7, tầng trệt lửng chung cư Lavita Garden, số 17 Đường số 3, phường Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Chi nhánh tại Hà Nội: Tầng 6, Tòa nhà MD Complex, số 68 Nguyễn Cơ Thạch, phường Từ Liêm, Hà Nội.

Tags: chuyển nhượng dự án bất động sản, điều kiện chuyển nhượng dự án, hợp đồng chuyển nhượng dự án, hợp đồng kinh doanh bất động sản, M&A bất động sản, Review hợp đồng chuyển nhượng dự án, Rủi ro pháp lý bất động sản, thẩm định pháp lý dự án