Hướng dẫn đòi lại tiền ký quỹ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán

Hướng dẫn đòi lại tiền ký quỹ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán là nội dung được nhiều người mua bất động sản quan tâm trong bối cảnh không ít chủ đầu tư, sàn giao dịch thu tiền khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Việc nhận diện đúng điều kiện mở bán và nắm rõ quyền yêu cầu hoàn trả tiền là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn chi tiết vấn đề này. 

Xác định điều kiện mở bán của dự án bất động sản 

Căn cứ Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (LKDBĐS 2023), dự án bất động sản chỉ được phép mở bán khi đáp ứng các điều kiện pháp lý sau:

• Đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; 
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp lệ như quyết định giao đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…; 
• Có các loại giấy tờ sau: giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (trường hợp phải có giấy phép xây dựng); thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế (trường hợp không cần giấy phép xây dựng); giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, trường hợp là nhà chung cư phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng.
• Trước khi bán/cho thuê mua: chủ đầu tư phải thông báo cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh; trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo cơ quan này kiểm tra và trả lời bằng văn bản việc đủ hoặc không đủ điều kiện. 
• Ngoài ra, căn cứ khoản 4 Điều 17 LKDBĐS 2023 một điểm rất quan trọng cần lưu ý khi ký hợp đồng với sàn giao dịch hoặc môi giới là chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc.

Như vậy, nếu dự án bất động sản không có hoặc không đáp ứng được một trong các điều kiện trên thì chưa đủ điều kiện để mở bán. 

Xác minh, thu thập chứng cứ chứng minh chưa đủ điều kiện mở bán dự án bất động sản

Để có cơ sở pháp lý vững chắc yêu cầu hoàn trả tiền ký quỹ, người mua cần chủ động xác minh và thu thập đầy đủ chứng cứ chứng minh rằng tại thời điểm giao dịch, dự án chưa đáp ứng điều kiện mở bán theo quy định pháp luật. Việc thu thập chứng cứ cần được thực hiện một cách hệ thống, hợp pháp và có thể sử dụng được trong quá trình thương lượng, khiếu nại hoặc khởi kiện. Các chứng cứ có thể bao gồm: 

• Thỏa thuận ký quỹ/đặt cọc/booking/phiếu giữ chỗ (kể cả “thỏa thuận thiện chí”).
• Chứng từ chuyển khoản/phiếu thu; sao kê ngân hàng.
• Tin nhắn, email, nội dung quảng cáo cam kết “mở bán”, “có suất nội bộ”, “sắp ký hợp đồng mua bán”.
• Thông tin pháp lý dự án (tên pháp lý, chủ đầu tư, vị trí, mã dự án nếu có).

Điểm mấu chốt là xác định người trực tiếp nhận tiền, tiền vào tài khoản ai, cụ thể:

• Tài khoản của chủ đầu tư;
• Tài khoản của sàn giao dịch bất động sản;
• Hay tài khoản cá nhân của môi giới.

Về nguyên tắc, người nhận tiền thường là bị yêu cầu hoàn trả trực tiếp trước tiên. Trong trường hợp người mua chưa có đầy đủ tài liệu pháp lý của dự án, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư (và/hoặc sàn) cung cấp hồ sơ chứng minh dự án đủ điều kiện mở bán.

Người mua nên gửi văn bản hoặc email chính thức yêu cầu cung cấp các tài liệu sau:

• Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua theo cơ chế kiểm tra trong thời hạn 15 ngày;
• Tài liệu chứng minh việc khởi công dự án;
• Hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất;
• Giấy phép xây dựng hoặc Thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế;
• Biên bản nghiệm thu phần móng (đối với dự án nhà chung cư)

Nếu chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch không cung cấp được các tài liệu nêu trên; hoặc cố tình né tránh, kéo dài thời gian, trả lời không rõ ràng, người mua có thể gửi văn bản phản ánh, kiến nghị đến Sở Xây dựng nơi có dự án, đề nghị kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án, xác định việc dự án có đủ điều kiện mở bán hay không, hoặc xử lý hành vi huy động vốn trái quy định (nếu có).

>>> Xem thêm: Đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản: Rủi ro pháp lý cần biết

Thông báo chấm dứt giao dịch đặt cọc/ký quỹ

Sau khi đã thu thập đủ căn cứ chứng minh dự án chưa đủ điều kiện mở bán, người mua cần gửi “Thông báo chấm dứt/huỷ thỏa thuận và yêu cầu hoàn trả tiền”. 

Nội dung lập luận bao gồm: 

• Căn cứ khoản 5 Điều 23 LKDBĐS 2023, giao dịch đặt cọc/thu tiền trước khi đủ điều kiện mở bán là trái quy định (đặc biệt nếu thu quá 5% hoặc thu khi chưa đủ điều kiện). 
• Nếu ký với sàn/môi giới: viện dẫn nguyên tắc không được ủy quyền cho tổ chức/cá nhân khác ký đặt cọc quy định tại khoản 4 Điều 17 LKDBĐS 2023 (khi họ ký thay chủ đầu tư hoặc “nhân danh” dự án). 
• Yêu cầu hoàn trả theo hướng hậu quả giao dịch vô hiệu: các bên hoàn trả những gì đã nhận (khôi phục tình trạng ban đầu) theo quy định tại khoản 2 Điều 131 BLDS 2015. 
• Thiết lập thời hạn hoàn trả rõ ràng, thường 03–07 ngày làm việc kể từ ngày bên nhận tiền nhận được thông báo. Cung cấp tài khoản ngân hàng nhận tiền hoàn trả rõ ràng (tên chủ tài khoản, số tài khoản, ngân hàng).

Phản ánh đến cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu xử lý vi phạm và buộc hoàn tiền

Trong trường hợp bên nhận tiền không hoàn trả theo thời hạn đã yêu cầu hoặc tiếp tục né tránh trách nhiệm, người mua nên chủ động gửi đơn phản ánh/kiến nghị đến Sở Xây dựng – (cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh) kèm các chứng cứ như:

• Thỏa thuận ký quỹ/đặt cọc/giữ chỗ/booking 
• Chứng từ thu tiền: phiếu thu, biên nhận, sao kê chuyển khoản ngân hàng;
• Tin nhắn, email, nội dung quảng cáo thể hiện việc cam kết “mở bán”, “giữ suất”, “sắp ký Hợp đồng mua bán”;
• Văn bản yêu cầu hoàn tiền và Thông báo chấm dứt giao dịch đã gửi nhưng không được giải quyết;
• Thông tin pháp lý cơ bản của dự án (tên dự án, chủ đầu tư, vị trí).

Mục tiêu nhằm tạo sức ép từ phía cơ quan quản lý nhà nước, qua đó yêu cầu bên vi phạm khắc phục hậu quả và hoàn trả số tiền đã thu trái quy định.

Khởi kiện đến cơ quan tài phán có thẩm quyền yêu cầu đòi lại tiền ký quỹ

Trong trường hợp các biện pháp thương lượng và xử lý hành chính không mang lại kết quả, người mua có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đây là biện pháp buộc bên vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền theo phán quyết của cơ quan tài phán.

Trước khi khởi kiện, cần xem xét kỹ điều khoản giải quyết tranh chấp trong thỏa thuận ký quỹ để xác định đúng cơ quan tài phán và trình tự tố tụng áp dụng, cụ thể:

• Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận trọng tài: Nếu các bên đã thỏa thuận rõ ràng, hợp lệ về việc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại, thì tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Trọng tài theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010. Khi đó, Tòa án sẽ từ chối thụ lý, trừ trường hợp thỏa thuận trọng tài vô hiệu.
• Trường hợp không có thỏa thuận trọng tài hoặc thỏa thuận vô hiệu: Tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà đất hình thành trong tương lai

Câu hỏi thường gặp khi đòi lại tiền ký quỹ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về việc đòi lại tiền ký quỹ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo pháp luật mới nhất:

Khi nào nhà đầu tư phải ký quỹ để thực hiện dự án đầu tư?

Căn cứ khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 và khoản 1 Điều 25 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam, trừ các trường hợp sau đây:

• Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
• Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
• Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác;
• Dự án đầu tư đã thực hiện hoặc được chấp thuận, cho phép thực hiện theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 7 năm 2015 mà thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.

Mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo quy định hiện nay là bao nhiêu?

Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Đầu tư và khoản 2 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án đầu tư, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư, cụ thể:

• Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%;
• Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%;
• Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%.

Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

Nếu dự án bị đình chỉ do lỗi thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước, tôi có đòi lại tiền ký quỹ được không?

Được. Theo điểm đ Khoản 9 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, khi dự án không thể tiếp tục do lỗi thủ tục hoặc thay đổi quy hoạch, Nhà nước sẽ hoàn trả tiền ký quỹ cho chủ đầu tư. Lúc này, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn trả lại tiền cho khách hàng do “rào cản khách quan” từ phía cơ quan công quyền đã được tháo gỡ, chủ đầu tư không còn lý do gì để chiếm dụng vốn và phải có trách nhiệm hoàn trả ngay khoản tiền đã thu cho khách hàng.

Khi dự án có sự biến động về quy mô vốn đầu tư, mức ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án có được điều chỉnh tương ứng không?

Có, mức ký quỹ sẽ được điều chỉnh linh hoạt dựa trên sự thay đổi về tổng vốn đầu tư của dự án. Cụ thể, theo quy định tại Điểm c và Điểm d Khoản 9 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, nếu dự án giảm vốn đầu tư, nhà đầu tư sẽ được cơ quan chức năng hoàn trả số tiền ký quỹ tương ứng với phần vốn giảm. Ngược lại, trong trường hợp điều chỉnh tăng vốn đầu tư, nhà đầu tư có nghĩa vụ nộp bổ sung số tiền ký quỹ hoặc bổ sung bảo lãnh ngân hàng tương ứng với phần vốn tăng thêm theo nội dung tại Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh. 

Có thỏa thuận trọng tài rồi có được kiện ra tòa án hay không?

Căn cứ Điều 6 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 khi các bên đã có thỏa thuận trọng tài hợp pháp thì Tòa án ưu tiên thẩm quyền giải quyết của Trọng tài thương mại. Tuy nhiên, Quý khách vẫn có quyền khởi kiện ra Tòa án trong trường hợp ngoại lệ là thỏa thuận trọng tài đó bị vô hiệu hoặc thuộc trường hợp không thể thực hiện được. Nếu không rơi vào các ngoại lệ này mà cố tình nộp đơn, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện và yêu cầu các bên giải quyết theo phương thức trọng tài đã cam kết. Quy định này nhằm tôn trọng quyền tự do thỏa thuận và lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp của các bên trong hoạt động thương mại. 

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp đòi lại tiền ký quỹ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán

Các dịch vụ luật sư của Luật Long Phan PMT trong việc hướng dẫn đòi lại tiền ký quỹ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán bao gồm:

• Tư vấn, đánh giá điều kiện pháp lý mở bán của dự án bất động sản;
• Rà soát thỏa thuận ký quỹ và xác định các căn cứ nếu giao dịch vô hiệu;
• Hướng dẫn thu thập, hoàn thiện chứng cứ chứng minh việc thu tiền trái quy định;
• Soạn thảo Thông báo chấm dứt giao dịch và yêu cầu hoàn trả tiền ký quỹ;
• Đại diện làm việc, thương lượng với chủ đầu tư, sàn giao dịch hoặc môi giới;
• Soạn thảo các văn bản pháp lý như đơn khởi kiện, đơn phản ánh…;
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách hàng tại Tòa án hoặc Trọng tài.

Kết luận

Việc ký quỹ, đặt cọc khi dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho người mua. Việc thực hiện đúng trình tự, đúng thời điểm yêu cầu hoàn trả không chỉ nâng cao khả năng thu hồi tiền mà còn hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp kéo dài. Nếu Quý khách còn thắc mắc, vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được Luật Long Phan PMT đồng hành, hỗ trợ Quý khách trong suốt quá trình giải quyết vụ việc để đảm bảo quyền lợi được bảo vệ một cách tốt nhất. 

Tags: Điều kiện mở bán dự án, Đòi lại tiền đặt cọc, đòi tiền ký quỹ, giải quyết tranh chấp bất động sản, hoàn trả tiền đặt cọc, phiếu giữ chỗ, Thủ tục khởi kiện chủ đầu tư, Tranh chấp đặt cọc bất động sản​