Tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình: Hướng giải quyết

Tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình là tranh chấp phổ biến liên quan tới lĩnh vực luật đất đai. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, việc hiểu rõ các quy định của pháp luật và trình tự giải quyết là vô cùng quan trọng. Bài viết sẽ cung cấp một lộ trình chi tiết, giúp xác định đúng quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ, đồng thời hướng dẫn quy trình 3 bước xử lý hiệu quả: từ tự thương lượng, hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã, cho đến khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền.

Hướng dẫn quy trình giải quyết tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình

Tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình là một trong những dạng mâu thuẫn phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và mối quan hệ giữa các thành viên. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và giải quyết dứt điểm các mâu thuẫn, pháp luật hiện hành đã quy định một trình tự rõ ràng. Quy trình này bao gồm ba phương thức chính, đi từ giải pháp ôn hòa đến biện pháp pháp lý cuối cùng, bao gồm: Thỏa thuận, thương lượng giữa các bên; Hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã; và Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Thỏa thuận, thương lượng – Giải pháp được ưu tiên

Khi phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất trong hộ gia đình, việc thương lượng là giải pháp cần được ưu tiên hàng đầu. Nếu các bên thống nhất được ý chí chung, quá trình giải quyết sẽ giúp tiết kiệm tối đa thời gian, chi phí và tránh được những căng thẳng không đáng có trong quan hệ gia đình.

Nội dung của văn bản thỏa thuận cần xác định chi tiết các vấn đề sau:

• Xác định đầy đủ các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại thời điểm được cấp đất.
• Phân chia rõ ràng phần diện tích cho từng cá nhân hoặc nhóm người trong hộ. Nội dung phải thể hiện rõ vị trí, ranh giới, diện tích cụ thể mỗi bên được nhận. Đối với trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thửa, các bên cần thỏa thuận người được nhận hiện vật là đất và người được nhận phần giá trị tương ứng của quyền sử dụng đất.
• Thỏa thuận phải nhận được sự đồng thuận của tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất.
• Văn bản thỏa thuận về việc phân chia đất hộ gia đình bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện các thủ tục đất đai về sau hoặc khi cần giải quyết các tranh chấp phát sinh.

Sau khi hoàn tất thỏa thuận, các bên liên quan tiến hành các thủ tục hành chính đất đai cần thiết:

• Thủ tục tách thửa: Áp dụng trong trường hợp đất được phân chia bằng hiện vật cho từ hai người trở lên trong hộ gia đình.
• Đăng ký biến động đất đai: Áp dụng khi chỉ có một người duy nhất được nhận toàn bộ quyền sử dụng đất, thủ tục này còn được gọi là đăng ký sang tên. Các thành viên còn lại sẽ được bên nhận đất chi trả giá trị tài sản khác theo đúng nội dung đã thỏa thuận.

Hòa giải tại UBND cấp xã – Thủ tục bắt buộc

Trong trường hợp các bên không thể tự đạt được thỏa thuận, các bên có quyền gửi đơn đề nghị UBND cấp xã/phường nơi có đất tranh chấp đứng ra tổ chức hòa giải. Theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, đây là thủ tục bắt buộc phải thực hiện trước khi khởi kiện một vụ án tranh chấp đất đai ra Tòa án.

Quy trình hòa giải tại UBND cấp xã bao gồm các bước:

• Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.
• Tổ chức buổi làm việc hòa giải với sự tham gia của các bên tranh chấp.
• Lập biên bản hòa giải, ghi nhận kết quả là hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

Khởi kiện tại Tòa án – Giải pháp pháp lý cuối cùng

Nếu quá trình hòa giải tại cấp xã không thành công, bên có yêu cầu phân chia đất có quyền khởi kiện vụ việc đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (nơi có đất) để giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự.

Thủ tục khởi kiện một vụ án tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
• Văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất (nếu có).
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã.
• Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh cho yêu cầu khởi kiện.

Hồ sơ được nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền.

Bước 2: Tòa án tiếp nhận và thụ lý hồ sơ

Tòa án sẽ thực hiện các thủ tục thụ lý vụ án dân sự theo quy định tại các Điều từ 191 đến 196 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Bước 3: Giai đoạn chuẩn bị xét xử

Ở giai đoạn này, Tòa án sẽ thực hiện các nghiệp vụ cần thiết để làm rõ vụ án:

• Tiến hành xác minh nguồn gốc đất, quá trình quản lý, sử dụng và hiện trạng thực tế của thửa đất.
• Xác minh tư cách và quyền sử dụng đất của từng thành viên trong hộ gia đình.
• Thu thập thêm các tài liệu, chứng cứ liên quan theo yêu cầu của các bên đương sự.
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải để các bên có thêm cơ hội thỏa thuận.

Bước 4: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Phiên tòa sơ thẩm sẽ được Tòa án tiến hành theo các quy định chi tiết tại Chương XIV của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

>> Xem thêm: Tranh chấp dân sự là gì? Quy trình giải quyết tranh chấp dân sự 

Căn cứ để tòa án giải quyết tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình

Khi giải quyết tranh chấp đất hộ gia đình, Tòa án xem xét các vấn đề sau:

• Sổ hộ khẩu và các tài liệu khác để xác định số lượng thành viên hộ gia đình tại thời điểm tạo lập đất. Điều này nhằm giúp Tòa án xác định ai là thành viên hộ gia đình tại thời điểm tạo lập quyền sử dụng đất. Đây là căn cứ quan trọng xác định quyền sở hữu chung.
• Xác định công sức tạo lập, đóng góp của mỗi thành viên trong hộ gia định tại thời điểm tạo lập đất và quá trình sử dụng đất. Trong đó bao gồm: Xác định người bỏ tiền ra mua đất hoặc xây nhà; góp công, góp của cải tạo, cải tạo đất, xây dựng hạ tầng; tham gia quản lý, sử dụng đất trong thời gian dài…
• Điều kiện phân chia đất theo hạn mức tách thửa và thỏa thuận nhận đất hay giá trị của các đương sự. Không phải thửa đất nào cũng có thể phân chia theo hiện trạng. Tòa án sẽ xem xét tính khả thi về mặt pháp lý và kỹ thuật.
• Mục đích sử dụng đất và hiện trạng đất: Tòa án cũng sẽ xét đến: Loại đất đang tranh chấp; Công trình xây dựng trên đất; Người sử dụng, quản lý đất. Các yếu tố này giúp Tòa án xác định phần lợi ích, giá trị sử dụng thực tế mà mỗi người đang có.

Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình

Dưới đây là phần giải đáp một số câu hỏi phổ biến và các tình huống pháp lý thường gặp trong quá trình giải quyết tranh chấp phân chia quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình.

Ai được xác định là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất được xác định là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên chủ hộ thì các thành viên khác có quyền lợi không?

Có. Kể cả khi Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một mình chủ hộ nhưng tại thời điểm cấp đất, đất đó được xác định là cấp cho “hộ gia đình”, thì tất cả các thành viên có đủ điều kiện tại thời điểm đó đều có quyền sử dụng chung. Việc chỉ ghi tên chủ hộ không làm mất đi quyền sở hữu chung hợp pháp của các thành viên khác.

Thành viên được sinh ra sau thời điểm cấp đất có được chia phần không?

Không. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình được xác định là tài sản chung của các thành viên tại thời điểm Nhà nước cấp đất. Do đó, những người sinh sau thời điểm này không có tên trong danh sách thành viên tại thời điểm tạo lập tài sản chung nên về nguyên tắc sẽ không có quyền đối với phần đất này, trừ khi được các thành viên đồng sở hữu tặng cho hoặc để lại thừa kế.

Khi một thành viên hộ gia đình qua đời, phần quyền của họ được giải quyết thế nào?

Khi một thành viên có chung quyền sử dụng đất qua đời, phần quyền của người đó sẽ trở thành di sản thừa kế. Di sản này sẽ được phân chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Những người thừa kế này sẽ tham gia vào quan hệ tranh chấp với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình là bao lâu?

Tranh chấp về quyền sử dụng đất, bao gồm cả việc yêu cầu phân chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, là loại tranh chấp không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Điều này có nghĩa là các thành viên có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung này bất kỳ lúc nào, theo quy định tại Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Việc xác định “công sức đóng góp” của mỗi thành viên dựa trên những bằng chứng nào?

Tòa án xác định công sức đóng góp dựa trên các chứng cứ như: văn bản thỏa thuận góp vốn, giấy tờ chuyển tiền, hóa đơn mua vật liệu xây dựng, sửa chữa, cải tạo đất; lời khai của người làm chứng về việc ai là người trực tiếp lao động, quản lý, canh tác trên đất; các bằng chứng về việc nộp thuế, phí liên quan đến đất đai. Nếu không có chứng cứ trực tiếp, Tòa án có thể xem xét dựa trên các yếu tố thực tế về vai trò và đóng góp thông thường của mỗi người trong gia đình.

Nếu đất không đủ điều kiện tách thửa cho tất cả thành viên thì Tòa án giải quyết thế nào?

Trong trường hợp đất không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh, Tòa án sẽ không chia đất bằng hiện vật. Thay vào đó, Tòa sẽ quyết định một hoặc một số thành viên được nhận hiện vật là đất và những người này có nghĩa vụ thanh toán lại giá trị phần quyền sử dụng đất tương ứng cho các thành viên còn lại.

Một thành viên có thể tự ý chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình không?

Không. Vì đây là tài sản thuộc sở hữu chung hợp khối, việc định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…) toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Bố mẹ bán đất hộ gia đình có cần các con đồng ý không?

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình

Khi đối mặt với tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình, vai trò của luật sư là vô cùng quan trọng để đảm bảo quy trình diễn ra đúng pháp luật và bảo vệ tối đa quyền lợi cho thân chủ. Luật sư chuyên về luật đất đai của Chúng tôi sẽ thực hiện các công việc chuyên môn sau:

• Tư vấn và hoạch định chiến lược: Phân tích hồ sơ, xác định chính xác các thành viên có quyền sử dụng đất chung theo Luật Đất đai, đánh giá chứng cứ và xây dựng phương án giải quyết tranh chấp hiệu quả nhất.
• Đại diện đàm phán và hòa giải: Trực tiếp tham gia quá trình thương lượng giữa các thành viên, soạn thảo văn bản thỏa thuận phân chia tài sản, và đại diện cho thân chủ tại các buổi hòa giải bắt buộc ở UBND cấp xã.
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: Thu thập các chứng cứ quan trọng như sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh công sức đóng góp; sau đó soạn thảo đơn khởi kiện và hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định để nộp lên Tòa án có thẩm quyền.
• Tranh tụng và bảo vệ tại Tòa án: Thay mặt thân chủ tham gia toàn bộ quá trình tố tụng, đưa ra các lập luận, đối đáp và tranh luận sắc bén tại các phiên tòa để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp.
• Hỗ trợ sau bản án: Tư vấn các thủ tục cần thiết sau khi có phán quyết của Tòa như liên hệ cơ quan thi hành án, thực hiện việc đăng ký biến động đất đai hoặc tách thửa.

Kết luận

Quy trình giải quyết tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình được pháp luật quy định rõ ràng qua 3 bước: ưu tiên thương lượng, hòa giải bắt buộc tại cấp xã, và khởi kiện tại Tòa án là giải pháp cuối cùng. Việc hiểu rõ quyền lợi của từng thành viên, các căn cứ mà Tòa án xem xét, và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý là chìa khóa để bảo vệ tài sản chung này. Để đảm bảo quyền lợi khi giải quyết tranh chấp này hãy liên hệ Luật Long Phan PMT. Hotline: 1900.63.63.87  sẽ hỗ trợ tư vấn tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai một cách tốt nhất.

Tags: Giải quyết tranh chấp đất đai​, Hòa giải tranh chấp đất đai, Luật sư tranh chấp đất đai, Thỏa thuận giải quyết tranh chấp đất đai, Tranh chấp đất hộ gia đình