Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất: Hướng dẫn từ A -Z

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện và quy trình do Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định. Người sử dụng đất thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng công chứng và đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Việc nắm rõ toàn bộ quy trình pháp lý giúp đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Điều kiện thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Người tặng phải là chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và nội dung giao dịch phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Khoản 1 Điều 45, Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất muốn tặng cho quyền sử dụng đất thì cần đảm bảo các điều kiện sau:

• Có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo điểm a, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Người nhận tặng phải đủ điều kiện sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2024, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không vi phạm các quy định về hạn chế quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Điều kiện tặng cho đất trồng lúa mới nhất

Quy trình tặng cho quyền sử dụng đất

Quy trình tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm hai bước chính được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn. Bước đầu tiên yêu cầu các bên thực hiện ký kết hợp đồng tặng cho tại văn phòng công chứng có thẩm quyền theo quy định của Luật Công chứng 2024. Bước tiếp theo là đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng để đảm bảo tính hiệu lực pháp lý của giao dịch.

Thực hiện ký hợp đồng tặng cho tại văn phòng công chứng

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng. Việc lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thực hiện tại văn phòng công chứng có thẩm quyền theo quy định tại Luật Công chứng 2024.

Hồ sơ công chứng theo khoản 1, Điều 42, Luật Công chứng 2024 bao gồm:

• Dự thảo hợp đồng tặng cho
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, gồm: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ khác để xác định nhân thân của người yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hoặc bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý tài sản hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Thủ tục công chứng được thực hiện như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ
• Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ và các điều kiện công chứng.
• Bước 3: Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.
• Bước 4: Các bên trong hợp đồng ký và điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng. Sau đó công chứng viên ký và chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ.

>> Xem thêm:

• Tư vấn soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
• Thủ tục ký hợp đồng tặng cho đất cho con khi đã kết hôn

Đăng ký sang tên sau khi ký hợp đồng tặng cho

Sau khi hoàn tất công chứng hợp đồng tặng cho, người nhận tặng cho phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Bộ phận một cửa/Văn phòng đăng ký đất hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường do UBND cấp tỉnh quyết định theo khoản 2 điều 16 nghị định 151/2025/NĐ-CP.Việc đăng ký biến động phải thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Căn cứ theo Phần II của Phần B, Phần V Nghị định 151/2025/NĐ – CP thì hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này.
• Giấy chứng nhận đã cấp.
• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Phần II.2. Cụ thể là Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Phần VI của Phần C, Phần V Nghị định 151/2025/NĐ – CP.

>>> Xem thêm: Sang tên đất tặng cho có điều kiện: Khi nào thực hiện?

Trường hợp không được tặng cho quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định một số trường hợp cấm tặng cho quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và người dân. Cụ thể tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được nhận nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
• Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Thủ tục tặng cho đất khi chưa có sổ đỏ

Các lưu ý khi tặng cho quyền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt thời hạn đăng ký biến động 30 ngày. Người nhận tặng chậm thực hiện thủ tục đăng ký có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định. Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực pháp lý kể từ thời điểm được cập nhật vào sổ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Hợp đồng tặng cho phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động, giao dịch tặng cho có thể không có hiệu lực và người nhận tặng không được bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Quý khách hàng cần lưu ý kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện giao dịch để tránh rủi ro pháp lý không mong muốn.

Ngoài ra, liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì cần lưu ý đến Án lệ số 52/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 25/11/2021 và được công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31/12/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Cụ thể “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết” thì Trường hợp này, phải xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Các câu hỏi thường gặp về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất mà Chúng tôi thường tiếp nhận.

Các khoản chi phí, nghĩa vụ tài chính khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất gồm những gì?

Khi thực hiện thủ tục, các bên thường phải chi trả các khoản chính sau:

• Thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế suất hiện tại là 10% trên giá trị quyền sử dụng đất được tặng cho. Tuy nhiên, có một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như tặng cho quyền sử dụng đất giữa những người trong gia đình (cha mẹ tặng cho con, ông bà tặng cho cháu, vợ chồng tặng cho nhau…).
• Lệ phí trước bạ: 0.5% trên giá trị chuyển nhượng.  Tuy nhiên, trường hợp tặng cho giữa các thành viên trong gia đình trực hệ (như giữa cha mẹ, con cái) cũng có thể được miễn lệ phí trước bạ.
• Phí công chứng hợp đồng, và lệ phí hành chính để cấp Giấy chứng nhận mới.

Cần chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh quan hệ nhân thân nhằm được miễn thuế?

Để được miễn thuế, người nộp hồ sơ cần cung cấp các giấy tờ như giấy khai sinh, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, hoặc các văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chứng minh mối quan hệ gia đình trực hệ giữa bên tặng và bên nhận.

Thủ tục tặng cho đất có nhà ở gắn liền có khác biệt gì so với đất trống không?

Về cơ bản, quy trình là tương đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng tặng cho và hồ sơ đăng ký biến động, cần phải ghi nhận và thể hiện rõ ràng việc tặng cho đồng thời cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (hoặc các tài sản khác có trên đất).

Có thể thực hiện tặng cho một phần thửa đất được không?

Hoàn toàn có thể. Tuy nhiên, trước hết chủ sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tách thửa tại cơ quan đăng ký đất đai. Thửa đất mới được tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương, sau đó mới có thể lập hợp đồng tặng cho đối với thửa đất đó.

Quy trình tặng cho quyền sử dụng đất cho người chưa thành niên diễn ra như thế nào?

Hợp đồng tặng cho sẽ do người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên (thường là cha hoặc mẹ) ký kết. Người đại diện sẽ thay mặt người chưa thành niên thực hiện toàn bộ các thủ tục pháp lý cho đến khi hoàn tất.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có thể đi kèm điều kiện không?

Có, theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận về việc tặng cho có điều kiện. Điều kiện này không được vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội (ví dụ: điều kiện con cái phải phụng dưỡng cha mẹ).

>>> Xem thêm: Hủy bỏ hợp đồng tặng cho đất có điều kiện được không?

Bên tặng cho có quyền đòi lại đất sau khi đã hoàn tất thủ tục không?

Thông thường là không. Giao dịch tặng cho khi đã hoàn tất đăng ký biến động sẽ không thể đơn phương hủy bỏ. Tuy nhiên, nếu là hợp đồng tặng cho có điều kiện mà bên nhận không thực hiện nghĩa vụ, bên tặng có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại tài sản.

>>> Xem thêm: Đòi lại đất tặng cho có điều kiện: Thủ tục?

Đất đang được thế chấp tại ngân hàng có thể mang đi tặng cho không?

Không. Một trong những điều kiện tiên quyết để thực hiện giao dịch là quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án như kê biên, thế chấp, trừ khi có sự chấp thuận bằng văn bản từ phía bên nhận thế chấp (ngân hàng).

Việc công chứng hợp đồng tặng cho phải được thực hiện tại đâu?

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại một tổ chức hành nghề công chứng (Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng) có trụ sở đặt tại tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi có thửa đất theo Điều 44 Luật Công chứng 2024

Hợp đồng có còn hiệu lực nếu bên tặng cho qua đời sau khi công chứng nhưng trước khi đăng ký sang tên không?

Có thể. Dựa trên tinh thần của Án lệ số 52/2021/AL, nếu hợp đồng đã được công chứng hợp pháp và việc chưa hoàn tất đăng ký là do một trở ngại khách quan, thì hợp đồng tặng cho đó vẫn được công nhận hiệu lực pháp luật.

Thủ tục tặng cho đối với đất là tài sản chung của vợ chồng như thế nào?

Đối với tài sản chung, hợp đồng tặng cho phải có sự đồng thuận và chữ ký của cả hai vợ chồng. Trường hợp một bên muốn tặng cho phần tài sản của mình, cần có văn bản phân chia tài sản chung hoặc chứng.

>>> Xem thêm: Tặng cho đất là tài sản chung của vợ chồng: Thực hiện thế nào?

Dịch vụ hỗ trợ thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Luật sư chuyên lĩnh vực đất đai tại Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ hỗ trợ toàn diện cho Quý khách hàng thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Các công việc luật sư thực hiện cho khách hàng:

• Thẩm định hồ sơ pháp lý: Kiểm tra tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác minh thông tin chủ sở hữu và tình trạng pháp lý của thửa đất
• Tư vấn, phân tích khả năng thực hiện giao dịch tặng cho, xác định các rủi ro pháp lý và đưa ra giải pháp phù hợp
• Soạn thảo hợp đồng tặng cho
• Hỗ trợ công chứng
• Thực hiện đăng ký biến động
• Giám sát quá trình xử lý hồ sơ tại cơ quan nhà nước, cập nhật tình hình thực hiện cho khách hàng
• Đại diện khách hàng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và các giấy tờ liên quan

Kết luận

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật từ khâu công chứng đến đăng ký biến động. Quý khách hàng cần nắm vững các điều kiện, quy trình và lưu ý để đảm bảo giao dịch có hiệu lực pháp lý. Việc tham khảo ý kiến luật sư chuyên ngành giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Để được hỗ trợ tư vấn và thực hiện thủ tục, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387.

>> Xem thêm một số bài viết có liên quan:

• Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất: Thủ tục
• Tư vấn cách hủy hợp đồng tặng cho trái luật để đòi lại nhà đất

Tags: Đăng ký biến động đất đai, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tặng cho đất, tặng cho đất có điều kiện, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, thuế khi tặng cho đất