Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất: Thủ tục

Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất là vấn đề phức tạp đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về quy định pháp luật hiện hành. Tranh chấp hợp đồng tặng cho bất động sản phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, từ việc không thực hiện đúng điều kiện tặng cho đến các tranh chấp về hiệu lực hợp đồng. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các phương thức giải quyết tranh chấp và thủ tục pháp lý liên quan.

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất

Pháp luật Việt Nam quy định ba phương thức chính để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất, mỗi phương thức có đặc điểm và ưu điểm riêng. Việc lựa chọn phương thức phù hợp phụ thuộc vào tính chất tranh chấp, mối quan hệ giữa các bên, và mức độ phức tạp của vụ việc. Quý khách hàng cần hiểu rõ từng phương thức để đưa ra quyết định tối ưu cho tình huống cụ thể.

Thương lượng giữa các bên

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất đầu tiên mà các bên nên áp dụng. Phương thức này cho phép các bên tự thỏa thuận để tìm ra giải pháp phù hợp, tiết kiệm thời gian và chi phí so với các biện pháp khác. Việc thương lượng giúp duy trì mối quan hệ giữa các bên và đạt được kết quả thỏa mãn cho tất cả.

Quá trình thương lượng tranh chấp hợp đồng tặng cho đất đai đòi hỏi các bên phải xuất trình đầy đủ chứng cứ liên quan đến hợp đồng tặng cho. Người tặng cho và người nhận tặng cần làm rõ các điều kiện tặng cho đã thỏa thuận ban đầu, tình trạng thực hiện hợp đồng, và các tranh chấp phát sinh. Trong quá trình này, các bên có thể tham khảo ý kiến của luật sư chuyên ngành bất động sản, đất đai để đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

Kết quả thương lượng cần được ghi nhận bằng văn bản và có sự chứng kiến của những người có thẩm quyền. Nếu các bên đạt được thỏa thuận, việc ký kết biên bản thỏa thuận sẽ có giá trị pháp lý tương đương với bản án của tòa án. Tuy nhiên, nếu thương lượng không thành công, các bên có thể chuyển sang các phương thức giải quyết tranh chấp khác theo quy định pháp luật. Thời gian thương lượng thường kéo dài từ 15 đến 30 ngày tùy theo tính chất phức tạp của tranh chấp.

Đề nghị UBND cấp xã giải quyết

UBND cấp xã đóng vai trò hòa giải trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất tại địa phương. Mặc dù pháp luật không bắt buộc phải thông qua hòa giải trước khi khởi kiện, nhưng phương thức này mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Việc hòa giải tại UBND cấp xã giúp các bên thu thập chứng cứ của bên đối tụng, tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp một cách hòa bình.

Thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất tại UBND cấp xã được thực hiện theo quy định của Điều 235 Luật Đất đai 2024. Các bên cần nộp đơn đề nghị hòa giải kèm theo các tài liệu chứng minh liên quan đến hợp đồng tặng cho. UBND cấp xã sẽ tổ chức phiên hòa giải trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn đề nghị, trừ trường hợp có lý do chính đáng để gia hạn.

Kết quả hòa giải sẽ được ghi nhận trong biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Nếu hòa giải thành công, biên bản hòa giải có giá trị pháp lý và các bên phải thực hiện theo thỏa thuận. Trong trường hợp hòa giải không thành công, các bên có quyền khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật. Việc đã trải qua thủ tục hòa giải không ảnh hưởng đến quyền khởi kiện của các bên theo quy định của khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ – HĐTP

Khởi kiện ra tòa án

Khởi kiện ra tòa án là phương thức cuối cùng để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất khi các biện pháp khác không thành công. Tòa án có thẩm quyền xem xét, giải quyết tranh chấp và đưa ra bản án có tính chất bắt buộc thực hiện. Phương thức này đảm bảo tính công bằng, khách quan và tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Việc khởi kiện tranh chấp hợp đồng tặng cho đất đai phải tuân thủ các quy định về thời hiệu khởi kiện theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Tòa án sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, triệu tập các bên tham gia tố tụng, tổ chức phiên tòa và đưa ra bản án. Bản án của tòa án có hiệu lực pháp lý và các bên phải thực hiện theo quyết định. Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo lên tòa án cấp trên theo quy định.

Thủ tục và hồ sơ khởi kiện ra tòa để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự 2015. Thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp hợp đồng tặng cho là 03 năm kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm và người vi phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đổi đất thuộc về Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc theo quy định của khoản 3 Điều 26 và điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015, trừ trường hợp các bên thỏa thuận lựa chọn tòa án theo điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015.

Ngoài ra, nguyên đơn cũng cần lưu ý về trường hợp nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết theo điểm g khoản 1 Điều 40, BLTTDS 2015.

Hiện nay, từ sau 01/7/2025 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức TAND và Nghị quyết 81/2025 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về việc thành lập TAND cấp tỉnh, TAND khu vực chính thức có hiệu lực đã quy định lại về cơ cấu tổ chức của ngành Toà án và thẩm quyền của các cấp toà xét xử thì hiện nay trường hợp có yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất thì người khởi kiện nộp hồ sơ tại Tòa án Nhân dân Khu vực

Việc xác định đúng thẩm quyền giải quyết giúp đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của quá trình tố tụng.

Hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện cần được chuẩn bị đầy đủ và chính xác theo quy định của Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đơn khởi kiện phải thể hiện rõ yêu cầu khởi kiện, căn cứ pháp lý và chứng cứ chứng minh cho yêu cầu đó.

• Đơn khởi kiện: Được lập theo mẫu quy định tại Mẫu số 23- DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017. Ngoài ra đơn cần đảm bảo các nội dung chính theo khoản 4, Điều 189 BLTTDS 2015, nêu rõ yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, căn cứ pháp lý và các tài liệu chứng minh
• Bản sao y hoặc bản chính hợp đồng tặng cho nhà đất: Bao gồm hợp đồng gốc và các phụ lục (nếu có), thể hiện rõ các điều khoản cam kết của các bên
• Bản sao y hoặc bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản sao y hoặc bản chính Biên bản hòa giải không thành (nếu có)
• Tài liệu chứng minh vi phạm hợp đồng: Bao gồm các giấy tờ, hình ảnh, chứng cứ khác chứng minh bên kia vi phạm nghĩa vụ hợp đồng
• Bản sao y CCCD của nguyên đơn và người đại diện hợp pháp (nếu có)
• Giấy ủy quyền: Trong trường hợp có người đại diện thực hiện thủ tục khởi kiện

Quy trình các bước khởi kiện

Quy trình khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ Quý khách hàng cần thu thập đầy đủ tài liệu chứng minh vi phạm hợp đồng.
• Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện Hồ sơ được nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc. Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và cấp giấy tiếp nhận. Thời hạn Tòa án xem xét xử lý đơn khởi kiện là 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
• Bước 3: Đóng tạm ứng án phí, Thụ lý
• Bước 4: Chuẩn bị xét xử. Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 04 – 06 tháng kể từ ngày thụ lý
• Bước 5: Xét xử sơ thẩm. Phiên tòa sơ thẩm được tổ chức theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Hội đồng xét xử gồm 1 Thẩm phán và 2 Hội thẩm nhân dân.
• Bước 6: Xét xử phúc thẩm nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị
• Bước 7: Thi hành bản án khi bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật

Cơ sở pháp lý: Phần thứ hai và Phần thứ ba, BLTTDS 2015.

>> Xem thêm:

• Thủ tục khởi kiện hủy bỏ hợp đồng tặng cho nhà đất cho con
• Đòi lại đất tặng cho có điều kiện có được không? Thủ tục?

Các vấn đề cần lưu ý khi giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất

Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất, có nhiều vấn đề pháp lý phức tạp cần được xem xét kỹ lưỡng. Việc xác định chính xác hiệu lực hợp đồng và yêu cầu khởi kiện phù hợp sẽ quyết định thành công hay thất bại của vụ việc. Quý khách hàng cần nắm rõ các quy định pháp luật liên quan để đưa ra chiến lược tố tụng hiệu quả nhất.

Hiệu lực của hợp đồng

Hiệu lực hợp đồng tặng cho nhà đất là yếu tố then chốt trong việc giải quyết tranh chấp. Hợp đồng tặng cho phải đảm bảo các điều kiện hiệu lực theo quy định khoản 3 điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về việc công chứng chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền trên đất và Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Các điều kiện này bao gồm các bên có đầy đủ có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và hợp đồng được thể hiện đúng hình thức theo quy định.

Ngoài ra đối với việc xét đến điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng cần lưu ý đến Án lệ số 14/2017/AL, quy định: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp”.

Việc xác định hiệu lực hợp đồng tặng cho bất động sản còn phụ thuộc vào việc tuân thủ các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Yêu cầu khởi kiện

Yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất phải được xác định rõ ràng và phù hợp với từng trường hợp. Các yêu cầu thường gặp bao gồm yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, yêu cầu hủy hợp đồng, yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại. Việc xác định đúng yêu cầu khởi kiện giúp tòa án giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả.

Trường hợp yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu áp dụng khi hợp đồng tặng cho vi phạm các điều kiện hiệu lực theo quy định pháp luật. Điều này có thể xảy ra khi người tặng cho không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tài sản tặng cho không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người tặng cho, hoặc hợp đồng có nội dung vi phạm pháp luật…

Yêu cầu hủy hợp đồng được áp dụng khi thuộc một trong các trường hợp Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật quy định.

Yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng thường được đưa ra khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, nếu người nhận tặng không thực hiện đúng điều kiện đã thỏa thuận, người tặng cho có quyền yêu cầu buộc thực hiện điều kiện hoặc chấm dứt hợp đồng. Việc xác định yêu cầu khởi kiện cần dựa trên tình hình thực tế của từng vụ việc cụ thể.

Các câu hỏi thường gặp (FAQ) về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp và giải đáp của Chúng tôi liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất.

Sự khác biệt căn bản giữa hợp đồng tặng cho “vô hiệu” và bị “hủy bỏ” là gì?

Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không có giá trị pháp lý ngay từ thời điểm giao kết do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (ví dụ: giả tạo, lừa dối). Hợp đồng bị hủy bỏ ban đầu có hiệu lực nhưng chấm dứt do một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết. Hủy bỏ hợp đồng làm chấm dứt hiệu lực của nó cho tương lai, trong khi hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ ngay từ đầu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

>>> Xem thêm: Hủy bỏ hợp đồng tặng cho nhà đất được không?

Nếu bên nhận tặng cho đã bán tài sản cho người khác thì giải quyết thế nào?

Nếu giao dịch tặng cho bị tuyên vô hiệu nhưng tài sản đã được chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình (đã trả tiền, nhận tài sản và đăng ký theo luật định), quyền lợi của người thứ ba thường sẽ được pháp luật bảo vệ. Khi đó, bên tặng cho ban đầu có quyền yêu cầu bên nhận tặng cho (người đã chuyển nhượng trái phép tài sản) phải bồi thường thiệt hại tương đương với giá trị của tài sản.

Thỏa thuận tặng cho nhà đất bằng lời nói có giá trị pháp lý không?

Pháp luật đất đai và nhà ở yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Do đó, một thỏa thuận tặng cho nhà đất hoàn toàn bằng lời nói sẽ không được pháp luật công nhận và không có giá trị pháp lý để thực hiện.

Một trong hai vợ chồng tự ý tặng cho nhà đất là tài sản chung thì có hợp pháp không?

Không. Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng phải do cả hai cùng định đoạt. Nếu chỉ một người tự ý lập hợp đồng tặng cho mà không có sự đồng ý bằng văn bản của người kia, giao dịch này có thể sẽ bị coi là vô hiệu theo yêu cầu của bên còn lại. Còn việc vô hiệu 01 phần hay toàn bộ còn dựa vào các tài liệu chứng cứ … có trong vụ án

Nếu một trong các bên qua đời khi đang tranh chấp thì xử lý ra sao?

Nếu một bên trong vụ án dân sự qua đời, những người thừa kế hợp pháp của họ có quyền và nghĩa vụ tham gia vào quá trình tố tụng để tiếp tục bảo vệ quyền và lợi ích của người đã mất. Tòa án sẽ xác định hàng thừa kế và đưa họ vào tham gia với tư cách là người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng.

Tài sản đang thế chấp tại ngân hàng có được đem tặng cho không?

Về nguyên tắc, tài sản đang là đối tượng của một giao dịch bảo đảm (thế chấp) không thể được tự do chuyển dịch nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (ngân hàng). Mọi giao dịch tặng cho đối với tài sản này mà không có sự chấp thuận của ngân hàng đều không hợp pháp và không thể hoàn tất thủ tục đăng ký.

Chi phí khởi kiện một vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho gồm những gì?

Các chi phí chính bao gồm: tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm (tính theo phần trăm giá trị tài sản tranh chấp), chi phí định giá tài sản (nếu cần), chi phí giám định (nếu có yêu cầu), chi phí ủy thác tư pháp, chi phí cho người làm chứng, và phí dịch vụ pháp lý nếu thuê luật sư đại diện.

Thế nào là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” để có thể hủy bỏ hợp đồng?

“Vi phạm nghiêm trọng” là việc một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ của mình đến mức làm cho bên còn lại không đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng. Ví dụ, trong hợp đồng tặng cho có điều kiện phụng dưỡng, việc bên nhận tặng cho bỏ mặc, không chăm sóc bên tặng cho khi ốm đau có thể được xem là vi phạm nghiêm trọng.

Nếu bên kia không đến UBND cấp xã để hòa giải thì sao?

Việc hòa giải tại UBND cấp xã dựa trên sự tự nguyện. Nếu một bên được triệu tập hợp lệ hai lần mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng, Hội đồng hòa giải sẽ lập biên bản hòa giải không thành. Biên bản này là một trong những cơ sở để các bên có thể tiến hành khởi kiện vụ việc ra Tòa án, tuy nhiên cần lưu ý hòa giải không bắt buộc nên không có thì vẫn khởi kiện bình thường

Ngoài hợp đồng, loại bằng chứng nào có giá trị khi giải quyết tranh chấp?

Các bằng chứng quan trọng khác bao gồm: tin nhắn, email, ghi âm cuộc gọi thể hiện ý chí và thỏa thuận của các bên; lời khai của người làm chứng; các văn bản thỏa thuận khác có liên quan (dù không được công chứng); bằng chứng về việc thực hiện điều kiện tặng cho (ví dụ: hóa đơn, giấy xác nhận chăm sóc).

Thời gian giải quyết một vụ kiện tại Tòa án thường kéo dài bao lâu?

Theo luật định, thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là từ 06 – 12 tháng. Tuy nhiên, trên thực tế, một vụ án tranh chấp đất đai phức tạp có thể kéo dài hơn, thường từ 01 đến 02 năm ở cấp sơ thẩm, và có thể lâu hơn nữa nếu có kháng cáo lên cấp phúc thẩm.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất

• Tư vấn pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho nhà đất
• Phân tích và đánh giá hiệu lực của hợp đồng tặng cho theo quy định pháp luật hiện hành
• Hỗ trợ thu thập, tổng hợp và sắp xếp chứng cứ liên quan đến tranh chấp
• Đại diện khách hàng trong quá trình thương lượng và hòa giải với bên đối tụng
• Soạn thảo các văn bản pháp lý như đơn khởi kiện, đơn phản tố, và các tài liệu tố tụng khác
• Đại diện khách hàng tham gia tố tụng tại tòa án các cấp
• Tư vấn phương án giải quyết và các rủi ro pháp lý của từng phương án giải quyết
• Hỗ trợ thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật

Kết luận

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất đòi hỏi sự hỗ trợ từ luật sư chuyên nghiệp để đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Luật Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện toàn diện với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Quý khách hàng cần hỗ trợ pháp lý, vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết và nhận được giải pháp tối ưu nhất.

Tags: Giải quyết tranh chấp, Hợp đồng tặng cho, Tặng cho nhà đất, Thủ tục khởi kiện, Tranh chấp hợp đồng