Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất cho con

Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất cho con là một quy trình pháp lý đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật dân sự và tố tụng dân sự. Việc chấm dứt hiệu lực của một hợp đồng tặng cho tài sản có thể xuất phát từ sự vi phạm nghĩa vụ của bên được tặng cho hoặc dựa trên các căn cứ khác do pháp luật quy định. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các căn cứ và trình tự pháp lý để Quý khách hàng thực hiện quyền của mình.

Các căn cứ huỷ hợp đồng tặng cho nhà đất cho con

Để khởi kiện thành công, yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nhà đất phải dựa trên các căn cứ pháp lý cụ thể. Nhóm thứ nhất là các trường hợp hủy bỏ do có sự vi phạm từ một bên, cho phép bên còn lại đơn phương thực hiện quyền của mình. Nhóm thứ hai là việc các bên cùng đi đến một thỏa thuận chung về việc chấm dứt hiệu lực của hợp đồng, thể hiện sự tự do ý chí trong quan hệ dân sự.

Thuộc trường hợp huỷ theo Bộ luật Dân sự 2015

1. Hủy bỏ hợp đồng do vi phạm điều kiện tặng cho (Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015):

Đây là căn cứ đặc thù và phổ biến nhất trong các tranh chấp đòi lại nhà đất tặng cho có điều kiện. Theo khoản 3 Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng có điều kiện nhưng bên được tặng cho (con cái) không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho, thì bên tặng cho (cha mẹ) có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. 

Điều kiện này phải được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng hoặc các tài liệu liên quan và không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 

2. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ:

Căn cứ theo Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng có quy định về một nghĩa vụ mà bên được tặng cho phải thực hiện trong một thời hạn nhất định nhưng lại không thực hiện, bên tặng cho có thể hủy bỏ hợp đồng. 

Ví dụ, hợp đồng yêu cầu người con phải hoàn tất việc xây dựng nhà thờ tổ trên đất được tặng trong vòng 1 năm, nếu quá thời hạn mà không làm, cha mẹ có quyền khởi kiện hủy hợp đồng.

3. Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện:

Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được. 

Ví dụ, điều kiện tặng cho là con cái phải dùng mảnh đất đó để canh tác nông nghiệp, nhưng sau đó khu đất bị đưa vào quy hoạch dự án công cộng không thể canh tác được, mục đích của việc tặng cho không thể đạt được, cha mẹ có thể hủy hợp đồng.

Các bên thỏa thuận hủy

Đây là phương thức giải quyết không qua tranh tụng, thể hiện sự tự nguyện của các bên. Nếu cha mẹ và con cái cùng đồng thuận hủy bỏ hợp đồng đã ký, hai bên có thể cùng nhau đến tổ chức hành nghề công chứng nơi đã lập hợp đồng tặng cho trước đây để lập “Văn bản thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng tặng cho”. 

Sau khi có văn bản này, các bên tiến hành thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật lại thông tin chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

>>> Xem thêm: Hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được không?

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất cho con

Theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, một bộ hồ sơ khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nhà đất cần có các tài chính sau đây:

1. Đơn khởi kiện: Soạn thảo theo mẫu số 23-DS, trình bày rõ thông tin các bên, yêu cầu khởi kiện (yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng tặng cho nhà đất), và lý do khởi kiện (viện dẫn các căn cứ pháp lý).
2. Giấy tờ nhân thân: Bản sao chứng thực Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu của nguyên đơn và bị đơn.
3. Hồ sơ tài sản tranh chấp:

• Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Bản sao chứng thực Hợp đồng tặng cho nhà đất đã được công chứng.

4. Chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện:

Đây là phần tài liệu then chốt, dùng để chứng minh cho lý do hủy hợp đồng. Tùy thuộc vào căn cứ khởi kiện, các chứng cứ có thể bao gồm:

• Văn bản thỏa thuận, giấy cam kết có ghi nhận điều kiện tặng cho (nếu điều kiện không nằm trong hợp đồng chính).
• Lời khai của người làm chứng (họ hàng, hàng xóm, tổ trưởng dân phố) về việc con cái không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, phụng dưỡng.
• Các đoạn ghi âm, video, hình ảnh thể hiện hành vi vi phạm nghĩa vụ của con cái.
• Các hóa đơn, chứng từ y tế, sinh hoạt phí mà cha mẹ phải tự chi trả để chứng minh sự thiếu chu cấp.
• Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã (nếu có).

Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất cho con (cập nhật mới nhất)

Việc tặng cho tài sản là quyền định đoạt của chủ sở hữu, tuy nhiên, pháp luật cũng dự liệu các cơ chế để bảo vệ quyền lợi của bên tặng cho khi phát sinh tranh chấp. Khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất là một biện pháp pháp lý cho phép bên tặng cho (cha mẹ) yêu cầu Tòa án chấm dứt hiệu lực của hợp đồng và khôi phục lại tình trạng pháp lý ban đầu. 

Quy trình này được quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm các giai đoạn từ nộp đơn, thụ lý, hòa giải, đến xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có). Cụ thể:

Xác định Tòa án có thẩm quyền

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015, Điều 5 Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thuộc về Tòa án nhân dân khu vực. Việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ đối với tranh chấp này được xác định theo tinh thần tại khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015. Bên cạnh đó, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án theo khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015 để yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện (nơi có đất) để giải quyết.

Nộp đơn khởi kiện và thụ lý vụ án

Nguyên đơn nộp hồ sơ khởi kiện đã chuẩn bị đến Tòa án có thẩm quyền theo một trong các phương thức quy định tại Điều 190 BLTTDS 2015: nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi qua dịch vụ bưu chính, hoặc gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Sau khi nhận được đơn, Tòa án sẽ thực hiện thủ tục xử lý đơn theo Điều 191 BLTTDS 2015. Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, Thẩm phán sẽ đưa ra một trong các quyết định: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn; chuyển đơn cho Tòa án có thẩm quyền khác; trả lại đơn khởi kiện (nếu không đủ điều kiện theo Điều 192 BLTTDS 2015); hoặc tiến hành thủ tục thụ lý.

Nếu đơn khởi kiện hợp lệ, Thẩm phán sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí cho người khởi kiện. Mức tạm ứng án phí được tính dựa trên giá trị nhà đất tranh chấp theo quy định tại Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. 

Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận thông báo, người khởi kiện phải nộp tiền và giao nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án. Theo Điều 195 BLTTDS 2015, Tòa án chỉ chính thức thụ lý vụ án khi nhận được biên lai này. Sau khi thụ lý, Tòa án sẽ thông báo bằng văn bản cho các đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp về việc đã thụ lý vụ án.

Giai đoạn xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp hợp đồng là 04 tháng kể từ ngày thụ lý, có thể được gia hạn không quá 02 tháng đối với vụ án phức tạp (Điều 203 BLTTDS 2015). Trong giai đoạn này, Thẩm phán sẽ thực hiện các nhiệm vụ như xác định tư cách các bên, yêu cầu các bên giao nộp chứng cứ, tiến hành thu thập chứng cứ khi cần thiết và quan trọng nhất là tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Nếu hòa giải thành, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận sự thỏa thuận.

Nếu hòa giải không thành, Thẩm phán sẽ ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử. Phiên tòa phải được mở trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử sẽ tiến hành xét hỏi, các bên sẽ tranh luận để bảo vệ quan điểm của mình. Dựa trên toàn bộ hồ sơ, chứng cứ và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử sẽ ra Bản án sơ thẩm. Quý khách hàng cần lưu ý, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày biết quyền lợi của mình bị xâm phạm (Điều 429 BLDS 2015).

Lưu ý, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 BLDS 2015).

Giai đoạn phúc thẩm

Nếu không đồng ý với toàn bộ hoặc một phần của bản án sơ thẩm, các bên có quyền thực hiện việc kháng cáo.

Theo Điều 271 và Điều 273 BLTTDS 2015, đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa án tuyên án. Đối với người không có mặt tại phiên tòa vì lý do chính đáng, thời hạn này được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Đơn kháng cáo phải nêu rõ phần của bản án bị kháng cáo, lý do và yêu cầu của người kháng cáo (Điều 272 BLTTDS 2015). Người kháng cáo phải nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo thông báo của Tòa án. Nếu không nộp án phí đúng hạn mà không có lý do chính đáng, người kháng cáo sẽ bị xem là từ bỏ việc kháng cáo (Điều 276 BLTTDS 2015).

Toà án cấp trên có thẩm quyền sẽ thụ lý và xét xử lại vụ án. Hội đồng xét xử phúc thẩm có quyền giữ nguyên bản án sơ thẩm, sửa bản án sơ thẩm, hoặc hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại từ đầu (Điều 308 BLTTDS 2015). Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án và kết thúc quá trình tố tụng.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất: Thủ tục

Dịch vụ luật sư tư vấn hủy hợp đồng tặng cho nhà đất cho con tại Luật Long Phan PMT

Quá trình khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất là một thủ tục pháp lý phức tạp, đòi hỏi kiến thức chuyên sâu và kinh nghiệm tranh tụng. Để tối ưu hóa khả năng thành công và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình, việc sử dụng dịch vụ pháp lý từ các luật sư của Long Phan PMT là một giải pháp chiến lược. 

Khi hợp tác với Luật Long Phan PMT, luật sư của chúng tôi sẽ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn sau:

• Nghiên cứu, phân tích toàn bộ hồ sơ vụ việc, đánh giá chứng cứ và xác định căn cứ pháp lý vững chắc nhất cho yêu cầu khởi kiện.
• Tư vấn chiến lược giải quyết tranh chấp toàn diện, đưa ra các phương án khả thi, bao gồm cả hòa giải ngoài tố tụng và khởi kiện tại Tòa án.
• Soạn thảo đơn khởi kiện, bản tự khai, các văn bản trình bày ý kiến và các tài liệu pháp lý khác một cách chặt chẽ, logic và đúng quy định.
• Hướng dẫn, hỗ trợ Quý khách hàng thu thập, củng cố và hợp pháp hóa các tài liệu, chứng cứ để làm cơ sở cho yêu cầu khởi kiện.
• Đại diện theo ủy quyền cho Quý khách hàng để làm việc trực tiếp với các bên liên quan, Tòa án và các cơ quan nhà nước khác trong suốt quá trình tố tụng.
• Cử luật sư có kinh nghiệm tham gia các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, các phiên hòa giải và trực tiếp tranh luận tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm.
• Tư vấn và hỗ trợ thực hiện thủ tục kháng cáo bản án, quyết định của Tòa án (nếu cần thiết).
• Hỗ trợ các vấn đề pháp lý liên quan đến giai đoạn thi hành án sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Các câu hỏi thường gặp về thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất

Trong quá trình tư vấn, chúng tôi nhận thấy các bậc cha mẹ thường có chung nhiều băn khoăn khi quyết định đòi lại tài sản đã tặng cho con. Dưới đây là phần giải đáp cho những thắc mắc phổ biến nhất.

Hậu quả pháp lý cụ thể sau khi Tòa án tuyên bố hủy bỏ hợp đồng tặng cho là gì?

Căn cứ Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng tặng cho nhà đất bị hủy bỏ thì:

• Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
  • Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
  • Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
• Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.
• Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

Nếu người con đã bán nhà đất này cho người khác thì cha mẹ có thể đòi lại được không?

Đây là một tình huống phức tạp. Theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người mua thứ ba là người ngay tình (không biết và không thể biết về tranh chấp hoặc điều kiện của hợp đồng tặng cho) và đã đăng ký sang tên, giao dịch của họ sẽ được pháp luật bảo vệ. Trong trường hợp này, cha mẹ có thể không đòi lại được nhà đất nhưng có quyền yêu cầu người con bồi thường toàn bộ thiệt hại tương ứng với giá trị tài sản.

Ngoài tạm ứng án phí, người khởi kiện cần chuẩn bị cho những khoản chi phí nào khác?

Ngoài tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm, nguyên đơn có thể phải chi trả các chi phí khác như: phí định giá tài sản (bắt buộc trong tranh chấp tài sản để làm căn cứ tính án phí), chi phí thu thập chứng cứ (như lập vi bằng), chi phí giám định (nếu cần), và phí dịch vụ pháp lý nếu ủy quyền cho luật sư theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và Pháp lệnh chi phí tố tụng 2024.

Trong trường hợp hợp đồng tặng cho không ghi nhận bất kỳ điều kiện nào, liệu cha mẹ có thể khởi kiện đòi lại tài sản không?

Rất khó. Nếu hợp đồng là tặng cho vô điều kiện và đã hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên, về nguyên tắc cha mẹ không thể đòi lại tài sản chỉ vì thay đổi ý định hoặc do mâu thuẫn tình cảm. Việc đòi lại chỉ khả thi nếu chứng minh được hợp đồng được ký kết do bị lừa dối, đe dọa, nhầm lẫn hoặc người ký không có năng lực hành vi dân sự.

Một thỏa thuận miệng về điều kiện (ví dụ: con phải chăm sóc cha mẹ) có đủ cơ sở pháp lý để khởi kiện không?

Thỏa thuận miệng vẫn có thể được Tòa án xem xét nhưng việc chứng minh sự tồn tại và nội dung của thỏa thuận này vô cùng khó khăn. Nguyên đơn sẽ cần các bằng chứng gián tiếp khác như lời khai của người làm chứng, tin nhắn, ghi âm xác nhận về thỏa thuận đó. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý cao nhất, mọi điều kiện nên được lập thành văn bản.

Hành vi của người con bị xem là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ” thường bao gồm những gì?

Pháp luật không liệt kê cụ thể, nhưng thực tiễn xét xử thường công nhận các hành vi như: không phụng dưỡng, chăm sóc cha mẹ già yếu theo cam kết; ngược đãi, xúc phạm danh dự, nhân phẩm của cha mẹ; sử dụng tài sản sai mục đích cam kết gây ảnh hưởng tiêu cực (ví dụ: cam kết để thờ cúng nhưng lại dùng để kinh doanh phi pháp).

Kết luận

Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất là một quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình được bảo vệ một cách tối ưu, việc tìm kiếm sự hỗ trợ từ một đơn vị pháp lý chuyên nghiệp là giải pháp hiệu quả. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900 636 387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: điều kiện tặng cho tài sản, hồ sơ khởi kiện, hủy hợp đồng tặng cho nhà đất, Khởi kiện đòi lại đất, tặng cho nhà đất cho con, Thủ tục khởi kiện, tranh chấp hợp đồng tặng cho