Thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu năm 2025

Thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu giúp các bên liên quan xác lập và ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản một cách hợp pháp theo quy định mới. Việc sở hữu chung một bất động sản bởi nhiều chủ thể dẫn đến các quyền và nghĩa vụ ràng buộc, đặc biệt khi thực hiện các giao dịch chuyển dịch quyền sở hữu. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật, điều kiện, và quy trình thực hiện thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu mới nhất.

Các trường hợp sang tên nhà đất trong đồng sở hữu

Sở hữu chung đối với nhà đất là việc nhiều chủ thể cùng có quyền sở hữu đối với một tài sản chung, được quy định tại Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015. Pháp luật hiện hành, bao gồm cả Luật Đất đai 2024, công nhận và bảo vệ quyền của các đồng sử dụng đất. Quyền định đoạt của mỗi đồng sở hữu phụ thuộc vào hình thức sở hữu là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất. 

Theo Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Mỗi chủ sở hữu có quyền định đoạt phần quyền của mình theo Khoản 1 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 nhưng phải tôn trọng quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu khác. 

Theo Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất đòi hỏi sự đồng thuận của tất cả các bên (Khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015). 

Thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu trong mỗi trường hợp sẽ có những điểm khác biệt cần lưu ý để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Các tình huống phổ biến dẫn đến việc phải thực hiện thủ tục này bao gồm:

1. Một hoặc một số đồng sở hữu chuyển nhượng, tặng cho phần quyền sở hữu cho người khác:

Đây là trường hợp một chủ sở hữu muốn bán, tặng cho phần tài sản của mình, áp dụng cho trường hợp sở hữu chung theo phần. 

Căn cứ điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, tuỳ thuộc vào loại đồng sở hữu là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất mà thủ tục sang tên trong trường hợp này sẽ có các bước thực hiện khác nhau. Theo đó: 

• Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định.
• Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

2. Tách một người ra khỏi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đây là trường hợp một thành viên trong nhóm đồng sở hữu quyền sử dụng đất không còn tiếp tục đứng tên trên Giấy chứng nhận. Trường hợp này thường rơi vào các tình huống như sau:

• Một trong các đồng sở hữu ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho phần quyền sử dụng đất của người đó cho đồng sở hữu khác (tương tự đã trình bày ở trên). 
• Các đồng sở hữu lập văn bản thỏa thuận phân chia hoặc điều chỉnh nhóm người sử dụng đất. Văn bản thoả thuận này phải có công chứng/chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024 và làm cơ sở đăng ký biến động đất đai. 

Trong mọi trường hợp, hồ sơ phải nộp đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng hoặc văn bản có hiệu lực. Cơ quan đăng ký sẽ chỉnh lý, cấp đổi hoặc cấp mới Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất còn lại theo quy định (Điều 133 Luật Đất đai 2024; Điểm VI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP).

Lưu ý:

Nếu các đồng sở hữu không thống nhất được việc chuyển nhượng, tặng cho, điều chỉnh tỷ lệ hoặc phân chia phần quyền, thì đây là tranh chấp quyền sử dụng đất/tài sản chung.

Trong trường hợp này:

• Các bên bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất theo Điều 235 Luật Đất đai 2024. Nếu hoà giải thành, các bên có thể thoả thuận với nhau về việc tách một người ra khỏi GCNQSDĐ. 
• Nếu hòa giải không thành, một hoặc nhiều bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân Khu vực nơi có đất để yêu cầu chia tài sản chung hoặc xác định lại quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015. Sau khi có bản án/quyết định có hiệu lực, các bên mới có thể đăng ký biến động để điều chỉnh Giấy chứng nhận theo nội dung phán quyết.

3. Chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ nhà đất đồng sở hữu:

Khi tất cả các đồng sở hữu cùng nhất trí bán hoặc tặng cho toàn bộ bất động sản cho một chủ thể khác. Giao dịch này yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản của tất cả những người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là hình thức định đoạt toàn bộ tài sản chung, chấm dứt quyền sở hữu chung của các bên theo Điều 220 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều kiện sang tên nhà đất đồng sở hữu mới nhất

Để thực hiện thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu, các bên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự. Các điều kiện này đảm bảo rằng việc chuyển nhượng, tặng cho, hoặc định đoạt tài sản chung diễn ra minh bạch, hợp pháp và không xâm phạm đến quyền lợi của các đồng sở hữu khác cũng như bên thứ ba. 

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền này phải tuân theo cơ chế thỏa thuận hoặc ủy quyền. Thiếu một trong các điều kiện có thể dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu và thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước bị từ chối.

Hơn nữa, theo khoản 2 Điều 135 của Luật Đất đai 2024, “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện”.

Như vậy, về nguyên tắc trên Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận, trừ trường hợp các bạn yêu cầu thì Cơ quan này sẽ cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Căn cứ Khoản 2 Điều 27, Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện sang tên sổ đỏ đồng sở hữu bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng);
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp sở hữu chung theo phần thì trước khi một bên trong quan hệ đồng sở hữu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa hoặc đăng ký biến động theo quy định, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng thì mới có thể thực hiện quyền chuyển nhượng. 
• Trường hợp quyền sở hữu chung hợp nhất, không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện (đồng thuận) hoặc uỷ quyền cho người đại diện thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Văn bản uỷ quyền phải được công chứng hoặc chứng thực. 

Lưu ý: Việc tách thửa trước khi chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện tách thửa được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu theo quy định mới nhất

Quy trình thực hiện thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu được tiến hành theo các bước chặt chẽ, bao gồm ký kết, công chứng hợp đồng sang tên nhà đất và đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền. 

Thủ tục công chứng hợp đồng sang tên nhà đất đồng sở hữu

Theo Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Quy trình công chứng được thực hiện theo Luật Công chứng 2024.

Hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện công chứng: 

Để tiến hành công chứng hợp đồng sang tên nhà đất, các bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định tại Khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 2024, gồm:

• Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho. (Nếu các bên chưa có dự thảo, có thể yêu cầu công chứng viên soạn thảo theo Điều 43 Luật Công chứng 2024).
• Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên tham gia: Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực.
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc).
• Bản sao giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân.
• Văn bản đồng ý của tất cả các đồng sở hữu về việc chuyển nhượng, tặng cho. Văn bản này có thể được tích hợp trực tiếp trong hợp đồng công chứng.
• Các giấy tờ khác liên quan theo quy định pháp luật (ví dụ: văn bản ủy quyền nếu thực hiện giao dịch thông qua người đại diện).

Lưu ý: Nếu tổ chức hành nghề công chứng có thể tự khai thác thông tin từ Cơ sở dữ liệu quốc gia, người yêu cầu công chứng không cần nộp các bản sao giấy tờ tùy thân và giấy chứng nhận nhưng sẽ phải trả phí khai thác dữ liệu.

Căn cứ theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2024, thủ tục công chứng hợp đồng sang tên nhà đất đồng sở hữu bao gồm các bước sau: 

Bước 1: Các bên nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. 

Bước 2:  Công chứng viên kiểm tra tính pháp lý và đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, công chứng viên sẽ tiếp nhận và giải quyết.

Bước 3: Công chứng viên giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý cho các bên. Đồng thời, kiểm tra nội dung dự thảo hợp đồng để đảm bảo không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội.

Bước 4: Các bên đọc lại hợp đồng, đồng ý với toàn bộ nội dung và ký tên (hoặc điểm chỉ) vào từng trang trước sự chứng kiến của công chứng viên. Công chứng viên đối chiếu bản chính các giấy tờ trước khi ký lời chứng.

Bước 5: Tổ chức công chứng đóng dấu, ghi số công chứng và trao bản gốc hợp đồng đã được công chứng cho các bên.

Theo Điều 45 Luật Công chứng 2024, thời hạn công chứng thông thường là không quá 02 ngày làm việc. Đối với các giao dịch phức tạp, thời hạn có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Sau khi công chứng hợp đồng sang tên nhà đất, người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký biến động để hoàn tất việc sang tên trên sổ đỏ, sổ hồng. Quy trình thực hiện như sau: 

Theo Tiểu mục II.1 Mục B Phần V Phụ lục I của Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, hoặc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024.
• Văn bản đồng ý của tất cả các đồng sở hữu về việc thực hiện giao dịch (trường hợp chuyển nhượng toàn bộ tài sản hoặc tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất). Văn bản này có thể được tích hợp trong hợp đồng công chứng.
• Giấy tờ tùy thân của các bên tham gia giao dịch (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu/Giấy xác nhận thông tin về cư trú).
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân).
• Tờ khai lệ phí trước bạ và Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
• Các giấy tờ khác chứng minh thuộc trường hợp được miễn thuế, phí (nếu có).
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024; Tiểu mục I.1 Mục A Phần V; Tiểu mục VI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, quy trình sang tên nhà đất đồng sở hữu về cơ bản sẽ bao gồm các bước sau: 

Bước 1: Nộp hồ sơ

Một trong các bên nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa) trên địa bàn tỉnh nơi có đất. 

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định. 

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: 

Kiểm tra các điều kiện sang tên theo quy định của Luật Đất đai. Nếu không đủ điều kiện thì văn phòng đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.

Nếu thửa đất đã có bản đồ địa chính hoặc mảnh trích đo thì không đo lại, trừ khi người sử dụng đất yêu cầu. Nếu chưa có bản đồ địa chính phù hợp hoặc bản đồ hư hỏng, cần trích lục/trích đo mới để cấp Giấy chứng nhận (chi phí do Nhà nước chi trả).

Nếu diện tích đo lại lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận nhưng ranh giới không đổi, người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính cho phần diện tích tăng thêm theo quy định.

Sau khi xác minh điều kiện, hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Cơ quan thuế sẽ xác định số tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà các bên phải nộp. Các bên nhận thông báo thuế và nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước.

Bước 4: Nhận kết quả: 

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các bên nộp lại biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai. 

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Thời gian giải quyết thủ tục này thường không quá 08 ngày làm việc theo Tiểu mục II Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thuế, phí khi sang tên nhà đất đồng sở hữu

Khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu, các bên liên quan có nghĩa vụ nộp các khoản thuế và lệ phí cho nhà nước. Các khoản tài chính này được tính toán dựa trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Xác định đúng và nộp đủ các khoản thuế, phí là yêu cầu bắt buộc để hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Các loại thuế, phí chính bao gồm:

1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):

• Mức thuế: 2% trên giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần sở hữu của người chuyển nhượng.
• Bên nộp: Bên bán (chuyển nhượng), trừ khi có thỏa thuận khác.
• Miễn thuế: Thuế TNCN được miễn trong các trường hợp chuyển nhượng giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng/vợ với con dâu/rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; anh chị em ruột với nhau. Người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam cũng có thể được xem xét miễn thuế.

Cơ sở pháp lý: Điều 4, Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, 

2. Lệ phí trước bạ:

• Mức phí: 0,5% trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
• Bên nộp: Bên mua (nhận chuyển nhượng), trừ khi có thỏa thuận khác.
• Miễn phí: Lệ phí trước bạ được miễn đối với tài sản là quà tặng giữa các đối tượng được miễn thuế TNCN nêu trên.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

3. Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, tùy thuộc vào từng địa phương (Khoản 12 Điều 2, điểm i Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC).
4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định (Khoản 5 Điều 3, điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC).

Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản là nguồn thu quan trọng của ngân sách nhà nước và cũng là cơ chế để nhà nước quản lý thị trường bất động sản. Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ có quy định cụ thể về các trường hợp được miễn, giảm, giúp đảm bảo chính sách an sinh xã hội đối với một số giao dịch đặc thù. Do đó, việc xác định chính xác phần sở hữu của mỗi người trong khối tài sản chung là rất quan trọng để tính toán nghĩa vụ thuế cho từng cá nhân một cách công bằng.

Những rủi ro cần lưu ý đối với đồng sở hữu nhà đất

Sở hữu chung nhà đất bên cạnh những lợi ích cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phức tạp, có thể phát sinh thành tranh chấp kéo dài. Các rủi ro thường xuất phát từ sự thiếu thống nhất trong việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung. Để hạn chế tối đa các vấn đề này, việc lập một thỏa thuận rõ ràng giữa các đồng sở hữu ngay từ khi xác lập quyền sở hữu chung là một giải pháp hữu hiệu.

Một số rủi ro cụ thể cần phòng ngừa:

• Tranh chấp về quyền ưu tiên mua: Khi một đồng sở hữu bán phần quyền của mình cho người ngoài mà không thông báo hoặc thông báo không đúng thủ tục cho các đồng sở hữu khác. Các đồng sở hữu còn lại có quyền khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng và chuyển giao quyền mua cho họ.
• Khó khăn trong việc định đoạt tài sản: Nếu một trong các đồng sở hữu không hợp tác (không ký tên, không cung cấp giấy tờ), việc chuyển nhượng, thế chấp toàn bộ tài sản sẽ bị đình trệ.
• Rủi ro khi một đồng sở hữu qua đời: Nếu người đã mất không để lại di chúc, phần tài sản của họ sẽ được chia theo pháp luật cho nhiều người thừa kế. Điều này làm tăng số lượng đồng sở hữu, khiến việc quản lý và định đoạt tài sản chung càng trở nên phức tạp hơn.
• Tranh chấp phát sinh từ việc phân chia hoa lợi, lợi tức: Việc sử dụng tài sản chung để cho thuê hoặc kinh doanh có thể gây ra mâu thuẫn nếu không có thỏa thuận rõ ràng về cách thức phân chia lợi nhuận tương ứng với phần sở hữu của mỗi người.
• Vấn đề nợ riêng của một đồng sở hữu: Khi một đồng sở hữu có nghĩa vụ tài sản riêng, chủ nợ có quyền yêu cầu chia tài sản chung để thi hành án đối với phần sở hữu của người đó, ảnh hưởng đến quyền lợi của các đồng sở hữu còn lại.

Sự bất đồng quan điểm là rủi ro lớn nhất, đặc biệt khi một bên muốn bán tài sản nhưng các bên còn lại không đồng ý, hoặc khi không thống nhất được về giá bán. Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, một chủ sở hữu chung theo phần có quyền bán phần quyền của mình, nhưng phải ưu tiên cho các chủ sở hữu chung khác, điều này có thể dẫn đến tranh chấp nếu thủ tục thông báo và thực hiện quyền ưu tiên không được tiến hành đúng luật. Việc thực hiện thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu mà thiếu sự đồng thuận hoặc vi phạm quyền ưu tiên có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.

Luật sư tư vấn thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu

Khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất đối với tài sản thuộc sở hữu chung, các bên liên quan cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành. Việc sang tên nhà đất đồng sở hữu đòi hỏi sự đồng thuận và phối hợp chặt chẽ giữa các đồng sở hữu, cùng với việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý. Dịch vụ tư vấn pháp lý từ luật sư Long Phan PMT là giải pháp tối ưu giúp Quý khách hàng tháo gỡ mọi vướng mắc, đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra hợp pháp và nhanh chóng. 

Khi ủy quyền cho Luật Long Phan PMT, Quý khách sẽ được hỗ trợ toàn diện, bao gồm:

• Tư vấn chi tiết các quy định liên quan đến sở hữu chung và chuyển nhượng bất động sản.
• Phân tích và đánh giá tình trạng pháp lý của bất động sản, xác định các rủi ro tiềm ẩn và đề xuất phương án giải quyết tối ưu.
• Soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung và các văn bản cần thiết khác, đảm bảo nội dung chặt chẽ, hợp pháp.
• Đại diện Quý khách hàng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch tại các tổ chức hành nghề công chứng.
• Chuẩn bị và hoàn thiện bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước.
• Thay mặt Quý khách hàng nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và theo dõi tiến trình xử lý.
• Làm việc với cơ quan thuế để kê khai và nộp các khoản thuế, phí theo quy định, đảm bảo tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính cho khách hàng.
• Đại diện nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật và bàn giao lại cho Quý khách hàng.

Các câu hỏi thường gặp về thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu

Dựa trên những phân tích chi tiết về thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu theo các quy định pháp luật hiện hành, sau đây là một số câu hỏi thường gặp nhằm làm rõ hơn các khía cạnh pháp lý quan trọng mà các bên liên quan cần nắm vững.

Sổ đỏ đồng sở hữu là gì và ai có quyền sở hữu loại giấy tờ này?

Sổ đỏ đồng sở hữu là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho nhiều cá nhân hoặc tổ chức cùng đứng tên. Mọi đồng sở hữu đều có tên trên giấy chứng nhận và có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản, tùy thuộc vào hình thức sở hữu chung (theo phần hay hợp nhất). Giấy chứng nhận gốc sẽ do một người đứng tên giữ, tuy nhiên mọi đồng sở hữu đều có quyền yêu cầu trích lục bản sao từ cơ quan có thẩm quyền.

Nếu một trong các đồng sở hữu qua đời, phần quyền sử dụng nhà đất của họ sẽ được xử lý thế nào?

Khi một đồng sở hữu quyền sử dụng đất qua đời, phần quyền của họ trở thành di sản thừa kế theo quy định tại Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015. Người thừa kế có thể nhận theo di chúc hoặc theo pháp luật (Điều 650–651 Bộ luật Dân sự 2015). Những người thừa kế hợp pháp sẽ trở thành đồng sở hữu mới. 

Để cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận, cần tiến hành thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản tại tổ chức công chứng theo Điều 59 Luật Công chứng 2024. Sau đó, nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai để ghi tên những người thừa kế vào Giấy chứng nhận.

Sau khi hoàn tất các thủ tục trên, những người thừa kế sẽ có quyền và lợi ích tương đương với phần quyền mà người đã mất để lại, tức là họ trở thành đồng chủ sử dụng đất thay thế cho người quá cố. Từ thời điểm được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, những người thừa kế có đầy đủ quyền định đoạt, sử dụng và hưởng lợi ích đối với phần quyền sử dụng đất được thừa kế. 

Trường hợp một trong các đồng sở hữu chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại (Khoản 4 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015).

Thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu có cần phải thông qua công chứng không?

Có. Theo Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý. Điều này đặc biệt quan trọng đối với sở hữu chung để xác nhận sự đồng thuận của tất cả các bên.

Nếu các đồng sở hữu muốn bán toàn bộ nhà đất nhưng có một người không đồng ý thì giải quyết ra sao?

Nếu một đồng sở hữu không đồng ý bán, các bên còn lại không thể chuyển nhượng toàn bộ tài sản. Trong trường hợp này, các đồng sở hữu muốn bán có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu phân chia tài sản chung. Sau khi Tòa án có bản án có hiệu lực pháp luật, các bên có thể bán phần tài sản được chia cho mình.

Mức thuế thu nhập cá nhân khi sang tên nhà đất đồng sở hữu được tính như thế nào?

Theo Khoản 2 Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thuế thu nhập cá nhân được tính 2% trên giá trị chuyển nhượng. Đối với đồng sở hữu, mỗi người sẽ nộp thuế tương ứng với phần quyền sở hữu của mình. 

Kết luận

Trên đây là những phân tích pháp lý chi tiết về thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu theo quy định pháp luật mới nhất. Quy trình này đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ tuyệt đối các điều kiện về hồ sơ và trình tự thủ tục để tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Để đảm bảo giao dịch của Quý khách hàng diễn ra an toàn và hiệu quả, việc tìm đến sự hỗ trợ của một đơn vị pháp lý uy tín là giải pháp tối ưu. Vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900 636387 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tags: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đăng ký biến động đất đai, Sang tên nhà đất đồng sở hữu, Sổ đỏ đồng sở hữu, sở hữu chung, Thủ tục sang tên sổ đỏ