Những lưu ý khi mua đất phân lô bán nền

Việc mua bất động sản tại các dự án phân lô bán nền hiện đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Trong bài viết này, đội ngũ luật sư đất đai của Công ty Luật Long Phan sẽ tư vấn những lưu ý khi mua đất phân lô bán nền và các thủ tục có liên quan theo quy định của pháp luật để quý khách hàng có thể yên tâm đầu tư vào dự án mình mong muốn.

Lưu ý khi mua đất nền phân lô

Lưu ý về tư cách chủ thể chào bán và ký kết hợp đồng

Khi thực hiện giao dịch, người mua cần tìm hiểu xem người bán có tư cách chào bán và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hay không.

Để đảm bảo điều này, người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp:

1. Văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng về việc chào bán, cho phép huy động vốn hoặc chấp thuận việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/một phần quyền sử dụng đất.
2. Quyết định giao đất của UBND cấp tỉnh cho chủ đầu tư
3. Quyết định phê duyệt dự án
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5. Văn bản ủy quyền của chủ đầu tư (nếu bên bán là bên thứ 3)

Trong trường hợp người mua nhận chuyển nhượng từ cá nhân khác thì cần phải thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật.

Điều kiện chào bán đất nền đã đảm bảo.

Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chủ đầu tư cần hoàn thành các điều kiện sau để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền:

Xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Do đó, khi thực hiện việc mua bán đất nền phân lô. Người mua cần kiểm tra, đối chiếu quy hoạch thực tế của dự án so với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án.

>>> Xem thêm: Điều kiện để được chào bán đất nền dự án

Trình tự thực hiện giao dịch mua bán đất nền

Trình tự thực hiện giao dịch mua bán đất nền

Về cơ bản, thủ tục thực hiện giao dịch mua bán đất nền cũng tuân theo các quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người mua cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 và Điều 188 Luật Đất đai 2013 và các điều kiện liên quan đến lô đất như:

1. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
5. Đất đã được chuyển sang đất thổ cư
6. Đất không bị đồng thời bán cho người mua khác
7. Hợp đồng phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền (trừ trường hợp bên bán là công ty kinh doanh bất động sản đã được công chứng, chứng thực)
8. Nếu mua lô đất này để thực hiện việc xây dựng nhà ở, người mua cần phải tuân thủ đúng giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Có tồn tại thủ tục giữ chỗ, bảo đảm khi mua?

Thủ tục giữ chỗ, bảo đảm khi mua tồn tại khá phổ biến khi bên bán hứa hẹn sẽ ưu tiên cho người nhận thủ tục giữ chỗ, bảo đảm quyền ưu tiên mua các lô đất tốt, lô đất ưng ý. Việc thực hiện thủ tục giữ chỗ, bảo đảm không bị cấm theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành nên các bên có thể tự thỏa thuận với nhau.

Việc này thường được thực hiện lúc dự án chưa được thực hiện, tính khả thi hay xác thực của dự án chưa có. Nên việc người mua mua các “phiếu” giữ chỗ, bảo đảm khá mạo hiểm. Nếu dự án không hoàn thành thì sẽ mất số tiền đặt chỗ.

Tuy nhiên, theo chúng tôi người mua nên kiểm tra năng lực của chủ đầu tư để đảm bảo tính khả thi của dự án, từ đó quyết định việc thực hiện thủ tục giữ chỗ, bảo đảm khi mua. Người mua có thể kiểm tra những lưu ý sau để đánh giá phần nào năng lực của chủ đầu tư và tính khả thi của dự án:

1. Giấy phép thành lập của chủ đầu tư
2. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép, hồ sơ của dự án
3. Kiểm tra các dự án trước đó (nếu có) của chủ đầu tư
4. Uy tín của chủ đầu tư trên thị trường
5. Năng lực của chủ đầu tư

Có thể ký hợp đồng đặt cọc khi nào?

Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về việc Đặt cọc như sau: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Có thể thấy rằng việc đặt cọc không bắt buộc mà do các bên thỏa thuận và cũng không bắt buộc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để tránh xảy ra các tranh chấp thì các bên nên đi công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc. Đồng thời người mua nên đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng đặt cọc, đặc biệt là mức phí phạt cọc.

>>> Xem thêm: Các giấy tờ pháp lý cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng đặt cọc với môi giới nhà đất   

Khi nào có thể ký kết hợp đồng mua bán

Sau khi kiểm tra tính hợp pháp của lô đất, người mua liên hệ người bán để thỏa thuận và thực hiện đặt cọc (nếu có), nếu đạt được thỏa thuận thì các bên sẽ tiến hành giao kết hợp đồng. Hợp đồng giữa các bên phải được công chứng (trừ trường hợp Luật có quy định khác) và phải hoàn thành các nghĩa vụ về phí, thuế theo quy định.

Các giai đoạn thanh toán

1. Khi thực hiện mua bán đất, có 03 giai đoạn thanh toán mà các bên cần lưu ý:
2. Thanh toán tiền đặt cọc (nếu có)
3. Thanh toán tiền mua đất (tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà có thể thanh toán 01 lần hoặc nhiều lần)
4. Thanh toán các khoản thuế, phí có liên quan

Các thủ đoạn lừa đảo thường gặp trong mua bán đất phân lô bán nền

Các thủ đoạn lừa đảo thường gặp trong mua bán đất phân lô bán nền

Thủ đoạn thu tiền bằng dự án “bánh vẽ” trên giấy

Các đối tượng thường thành lập các pháp nhân để tạo niềm tin cho khách hàng, đồng thời dùng các pháp nhân này để tạo ra sự sôi động trong thị trường chuyển nhượng của dự án không có thật này. Sau đó vẽ ra các dự án ảo nhằm lừa đảo tiền từ các nhà đầu tư. Đồng thời dùng tên các pháp nhân này để đứng tên giao dịch chuyển nhượng đất của các dự án không có thật trên nền đất nông nghiệp, hoặc trên nền đất phân lô trái với quy định của pháp luật. Chỉ đợi nhà đầu tư thanh toán tiền, các công ty và các đối tượng giao dịch sẽ lập tức “bốc hơi” cùng với tài sản của nhà đầu tư.

Thủ đoạn thu tiền bằng hình thức trá hình “góp vốn”

Chiêu trò này thường được nhắm đến các nhà đầu tư muốn nhận nguồn lợi cao trong thời gian ngắn. Các đối tượng sẽ hứa hạn nhà đầu tư sẽ nhận được mức lãi suất cao trong thời nếu góp vốn đầu tư, hoặc cam kết sẽ mua lại đất với giá trị cao hơn 30 – 40% sau 12 tháng. Khi người bán chào mời mức lãi suất cao như vậy, nhà đầu tư nên cân nhắc vì khả năng lừa đảo rất cao. Đồng thời xem xét nhu cầu thị trường, tính sinh lợi của dự án có đúng với cam kết của chủ đầu tư hay không.

Bán và thu tiền từ dự án không phải của mình

Thường được thực hiện bởi các đối tượng, công ty môi giới bất động sản với thủ đoạn tinh vi khi làm giả các giấy tờ có liên quan đến lô đất như giấy ủy quyền của chủ đầu tư, giấy cho phép của UBND cấp tỉnh đối với lô đất. Các đối tượng thường chào mời những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, từ đó lừa bán cho nhà đầu tư những lô đất giả trên giấy tờ.

Thông qua bài viết này, hi vọng đội ngũ luật sư đất đai của Luật Long Phan đã giải đáp và cung cấp thêm cho quý khách những lưu ý và thông tin khi mua đất phân lô bán nền. Nếu quý khách có vướng mắc liên quan đến hoạt động mua đất phân lô bán nền, xin vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được đội ngũ luật sư đất đai của Luật Long Phan tư vấn kịp thời và chính xác nhất. Xin trân trọng cảm ơn.