Nhà thầu xây nhà không đúng bản vẽ: Hướng xử lý

Nhà thầu xây nhà không đúng bản vẽ thiết kế đã duyệt tạo ra nhiều rủi ro pháp lý và kinh tế cho chủ đầu tư. Tình trạng thi công sai thiết kế, dựng công trình không tuân thủ quy trình kỹ thuật xảy ra phổ biến trong các dự án xây dựng tại Việt Nam. Bài viết sau đây sẽ cung cấp cho Quý khách điều kiện pháp lý và thủ tục cụ thể để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Hướng giải quyết khi nhà thầu xây nhà không đúng bản vẽ

Phát hiện nhà thầu xây nhà không đúng bản vẽ là một trong những rủi ro lớn nhất mà chủ đầu tư có thể đối mặt. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng, thẩm mỹ, công năng của công trình mà còn có thể gây ra những thiệt hại nghiêm trọng về tài chính và pháp lý. Khi rơi vào tình huống này, chủ đầu tư cần bình tĩnh, hành động quyết liệt và tuân thủ đúng trình tự các bước pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Dưới đây là 3 hướng giải quyết cốt lõi và hiệu quả nhất.

Thông báo vi phạm, buộc khắc phục vi phạm

Ngay khi phát hiện sai phạm, hành động đầu tiên và cấp thiết nhất là phải chính thức thông báo cho nhà thầu.

• Lập văn bản thông báo: Chủ đầu tư cần lập tức gửi văn bản thông báo vi phạm đến nhà thầu. Văn bản này phải được ghi nhận trong biên bản làm việc, trong đó nêu rõ các nội dung:
  • Hạng mục, vị trí thi công sai thiết kế.
  • Mô tả chi tiết mức độ sai lệch so với bản vẽ đã được phê duyệt.
  • Yêu cầu nhà thầu phải có phương án và thực hiện khắc phục các sai phạm.
• Xử lý trường hợp nhà thầu không hợp tác:
  • Có đơn vị giám sát: Nếu nhà thầu từ chối hoặc né tránh việc ký vào biên bản làm việc, cần phải có chữ ký xác nhận của đơn vị tư vấn giám sát thi công.
  • Không có đơn vị giám sát: Trong trường hợp hợp đồng không có đơn vị tư vấn giám sát, chủ đầu tư nên liên hệ ngay với văn phòng Thừa phát lại để lập vi bằng. Vi bằng này ghi nhận lại toàn bộ hành vi thi công sai thiết kế của nhà thầu và sẽ là bằng chứng pháp lý không thể chối cãi cho các bước xử lý sau này.

Đề nghị chấm dứt hợp đồng, buộc bồi thường thiệt hại

Nếu nhà thầu không có động thái khắc phục sai phạm sau khi đã nhận được thông báo, chủ đầu tư có toàn quyền tiến đến bước xử lý cứng rắn hơn.

Căn cứ pháp lý cho hành động này là Điều 41 Nghị định 37/2015/NĐ-CP và khoản 2 Điều 113 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020). Theo đó, việc nhà thầu xây nhà không đúng bản vẽ thiết kế được xem là một hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Do đó, chủ đầu tư có các quyền sau:

• Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng: Gửi văn bản thông báo chính thức về việc chấm dứt hợp đồng thi công. Để đảm bảo tính pháp lý, văn bản này cần được gửi qua đường bưu điện có báo phát hoặc có hình thức xác nhận khác để chứng minh nhà thầu đã nhận được thông báo.
• Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại: Chủ đầu tư có quyền yêu cầu nhà thầu bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh do hành vi vi phạm gây ra. Các khoản bồi thường này có thể bao gồm:
  • Chi phí phá dỡ phần công trình đã thi công sai.
  • Chi phí vật tư và nhân công để thi công lại cho đúng thiết kế.
  • Chi phí phát sinh do việc chậm tiến độ công trình.
  • Các chi phí hợp lý khác để khắc phục hậu quả.

Lưu ý quan trọng là chủ đầu tư cần thu thập và lưu giữ đầy đủ các loại hóa đơn, chứng từ để chứng minh cho các chi phí thiệt hại này.

Khởi kiện đến tòa án yêu cầu chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại

Khi các biện pháp thương lượng và thông báo không mang lại kết quả, khởi kiện ra Tòa án là giải pháp cuối cùng để buộc nhà thầu phải chịu trách nhiệm.

• Thứ nhất, về thẩm quyền của Tòa án

Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40), Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng thường là Tòa án nơi nhà thầu đặt trụ sở chính hoặc nơi có công trình đang thi công.

• Thứ hai, về quy trình khởi kiện

Quy trình khởi kiện một vụ án tranh chấp hợp đồng xây dựng tại Tòa án thường bao gồm 4 bước chính:

1. Nộp đơn khởi kiện: Người khởi kiện chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền và thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa.
2. Thụ lý vụ án: Sau khi xem xét đơn và các tài liệu kèm theo, nếu hợp lệ, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
3. Chuẩn bị xét xử và hòa giải: Tòa án sẽ tổ chức các phiên họp để các bên giao nộp, công khai chứng cứ và tiến hành hòa giải, tạo cơ hội cho các bên tự thỏa thuận giải quyết tranh chấp.
4. Xét xử sơ thẩm: Nếu hòa giải không thành, Tòa án sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung.

• Thứ ba, về hồ sơ khởi kiện

Để đảm bảo tỷ lệ thắng kiện cao nhất, hồ sơ khởi kiện cần được chuẩn bị đầy đủ và chặt chẽ, bao gồm:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP).
• Bản sao công chứng/chứng thực Hợp đồng thi công xây dựng.
• Bản sao các bản vẽ thiết kế, biên bản nghiệm thu (nếu có).
• Các tài liệu chứng minh hành vi vi phạm của nhà thầu: biên bản làm việc, vi bằng của Thừa phát lại, hình ảnh, video ghi lại việc thi công sai thiết kế.
• Các tài liệu chứng minh thiệt hại: hóa đơn, báo giá sửa chữa, chứng từ về các chi phí phát sinh.

Tòa án sẽ dựa trên toàn bộ hồ sơ, chứng cứ do các bên cung cấp để đưa ra phán quyết cuối cùng về việc chấm dứt hợp đồng và xác định mức bồi thường thiệt hại mà nhà thầu phải gánh chịu.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng tại Tòa án

Các rủi ro tiềm ẩn khi xây nhà sai bản vẽ thiết kế

Việc nhà thầu xây dựng không tuân thủ bản vẽ thiết kế tạo ra nhiều rủi ro nghiêm trọng cho chủ đầu tư như:

• Không thể hoàn công nhà.
• Nhà không đảm bảo an toàn.
• Ảnh hưởng đến giá trị hợp đồng.

Có thể không hoàn công nhà được

Xây dựng sai bản vẽ thiết kế có thể dẫn đến việc không hoàn công được nhà. Từ đó, cơ quan quản lý nhà nước sẽ từ chối cấp giấy phép hoàn công khi phát hiện công trình không phù hợp với hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt. Điều này khiến chủ đầu tư không thể sử dụng nhà hợp pháp và phải chịu nhiều hậu quả pháp lý.

Ngoài ra, ngôi nhà không được hoàn công còn ảnh hưởng đến chủ sở hữu nhà ở như sau:

• Khó khăn khi làm thủ tục sổ đỏ, đăng ký quyền sở hữu tài sản;
• Chủ nhà không thể chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với công trình, gặp khó khăn trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp.

Có thể không đảm bảo an toàn

Bản vẽ thiết kế là căn cứ để các kỹ sư tính toán tải trọng, kết cấu, đảm bảo an toàn cho công trình. Khi nhà thầu thi công không đúng thiết kế, công trình có nguy cơ mất ổn định kết cấu và gây sự cố nghiêm trọng.

Các sai lệch phổ biến như: mở rộng cửa ra vào mà không tính toán lại kết cấu, thay đổi vị trí cầu thang, bổ sung tầng lửng không có trong thiết kế gốc. Những thay đổi này có thể tạo ra điểm yếu trong kết cấu, dẫn đến nứt tường, lún móng, thậm chí sập công trình.

Bên cạnh đó, rủi ro an toàn không chỉ ảnh hưởng đến người sử dụng mà còn tác động đến khu vực xung quanh. Chẳng hạn như sập công trình có thể gây thiệt hại về người và tài sản cho hàng xóm.

Có thể ảnh hưởng đến giá trị hợp đồng

Ngoài ra các rủi ro trên, việc xây nhà sai bản vẽ còn có thể ảnh hưởng đến giá trị hợp đồng chẳng hạn như:

• Thi công sai thiết kế thường dẫn đến chi phí xây dựng tăng cao vượt ngoài dự toán ban đầu;
• Chi phí xây dựng đội lên cao khi không có bản vẽ thiết kế hoặc thi công sai thiết kế, gia chủ sẽ phải tốn thời gian và công sức để chỉnh sửa nhiều lần trong quá trình thi công;
• Giá trị bất động sản cũng bị ảnh hưởng tiêu cực khi công trình không tuân thủ quy hoạch và thiết kế được duyệt.

Như vậy, việc xây nhà sai bản vẽ thiết kế tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng, từ việc không hoàn công được công trình, mất an toàn trong sử dụng đến phát sinh chi phí vượt dự toán và giảm giá trị bất động sản.

Dịch vụ luật sư tư vấn hướng xử lý khi nhà thầu xây nhà không đúng bản vẽ

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu về tranh chấp hợp đồng xây dựng. Đội ngũ luật sư có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực xây dựng, am hiểu các quy định pháp luật và thực tiễn xử lý tranh chấp. Dịch vụ tư vấn bao gồm:

• Phân tích hợp đồng xây dựng và xác định vi phạm của nhà thầu;
• Hướng dẫn lập văn bản thông báo vi phạm và yêu cầu khắc phục;
• Tư vấn thủ tục chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại;
• Tư vấn rủi ro khi xây dựng nhà sai bản vẽ;
• Đánh giá mức độ thiệt hại và đưa ra phương án xử lý phù hợp với từng trường hợp cụ thể;
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn đề nghị thẩm định tài sản, đơn đề nghị kiểm định thi công xây dựng, đơn giải trình khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu;
• Đại diện theo ủy quyền trong các buổi thương lượng đàm phán với nhà thầu hoặc các buổi làm việc tại tòa án.

Câu hỏi thường gặp về hướng xử lý khi nhà thầu xây dựng nhà không đúng bản vẽ

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về hướng xử lý khi nhà thầu xây dựng nhà không đúng bản vẽ, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi liên quan. Xin mời tham khảo!

Đơn vị tư vấn giám sát có trách nhiệm gì khi nhà thầu thi công sai thiết kế?

Đơn vị tư vấn giám sát, do chủ đầu tư thuê, có nghĩa vụ giám sát việc thi công theo đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Nếu họ không phát hiện hoặc bỏ qua sai phạm của nhà thầu, dẫn đến thiệt hại, thì đơn vị tư vấn giám sát phải chịu trách nhiệm liên đới và bồi thường cho chủ đầu tư theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng tư vấn giám sát.

Cần làm gì để thu thập bằng chứng về việc thi công sai bản vẽ một cách hiệu quả?

Chủ đầu tư nên lập tức chụp ảnh, quay video chi tiết các hạng mục thi công sai lệch. Lập vi bằng với sự tham gia của Thừa phát lại để ghi nhận hiện trạng. Yêu cầu một đơn vị kiểm định xây dựng độc lập thực hiện giám định, đánh giá mức độ sai phạm và lập báo cáo chuyên môn. Tất cả các văn bản trao đổi với nhà thầu cần được lưu giữ cẩn thận.

Phân biệt cách xử lý giữa sai lệch nhỏ và vi phạm nghiêm trọng như thế nào?

Đối với các sai lệch nhỏ không ảnh hưởng đến kết cấu, an toàn và công năng sử dụng, các bên có thể lập phụ lục hợp đồng để điều chỉnh hoặc nhà thầu khắc phục mà không làm gián đoạn tiến độ. Đối với các vi phạm nghiêm trọng ảnh hưởng kết cấu, an toàn chịu lực, chủ đầu tư phải kiên quyết yêu cầu tháo dỡ và làm lại, đồng thời xem xét các biện pháp mạnh hơn như chấm dứt hợp đồng.

Thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp hợp đồng xây dựng là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng là 03 năm, kể từ ngày bên có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Nếu tôi đã đồng ý miệng cho nhà thầu thay đổi một vài chi tiết thì có thể khiếu nại không?

Thỏa thuận miệng có giá trị pháp lý thấp và rất khó chứng minh. Nếu thay đổi này không được lập thành văn bản hoặc phụ lục hợp đồng, chủ đầu tư vẫn có thể dựa vào bản vẽ thiết kế gốc để khiếu nại. Tuy nhiên, nhà thầu có thể vin vào thỏa thuận miệng để tranh cãi, gây khó khăn cho quá trình giải quyết. Mọi thay đổi nên được văn bản hóa.

Chi phí để khắc phục sai phạm (tháo dỡ, thi công lại) sẽ do ai chi trả?

Toàn bộ chi phí phát sinh để khắc phục sai phạm, bao gồm chi phí tháo dỡ, vận chuyển phế thải, vật tư và nhân công thi công lại, đều do nhà thầu vi phạm chi trả. Chủ đầu tư có quyền khấu trừ chi phí này vào giá trị thanh toán cho nhà thầu hoặc yêu cầu bồi thường trực tiếp.

Có thể yêu cầu nhà thầu bồi thường cho việc chậm trễ bàn giao nhà do phải sửa chữa sai phạm không?

Có. Việc phải sửa chữa, thi công lại các hạng mục sai phạm là lỗi của nhà thầu và là nguyên nhân gây chậm tiến độ. Chủ đầu tư hoàn toàn có quyền yêu cầu nhà thầu bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao theo mức phạt đã quy định trong hợp đồng.

Làm thế nào để phòng tránh tình trạng nhà thầu thi công sai bản vẽ ngay từ đầu?

Chủ đầu tư nên lựa chọn nhà thầu uy tín, có năng lực. Hợp đồng xây dựng cần chặt chẽ, quy định rõ các điều khoản về chất lượng, giám sát, nghiệm thu và chế tài xử phạt nghiêm khắc cho hành vi thi công sai thiết kế. Thuê một đơn vị tư vấn giám sát độc lập, có chuyên môn cao là biện pháp hữu hiệu để kiểm soát chất lượng trong suốt quá trình thi công.

Trên đây là một số câu hỏi cho các thắc mắc của Quý khách về hướng xử lý khi nhà thầu xây nhà không đúng bản vẽ. Để biết thêm nhiều thông tin về vấn đề này, Quý khách có thể liên hệ với tôi qua số hotline bên dưới.

Kết luận

Như vậy Quý khách có thể thực hiện các biện pháp như thông báo vi phạm, chấm dứt hợp đồng đến khởi kiện tại tòa án, mỗi biện pháp đều cần có căn cứ pháp lý vững chắc. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc liên quan đến hướng xử lý khi nhà thầu xây dựng nhà không đúng bản vẽ hãy liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được Luật sư Xây dựng tư vấn miễn phí.

Tags: Dịch vụ luật sư xây dựng, Hợp đồng xây dựng, nhà thầu xây nhà không đúng bản vẽ, thi công sai thiết kế, Tranh chấp hợp đồng xây dựng, tư vấn luật xây dựng