Cách xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất năm 2025

Cách xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất là thủ tục pháp lý Nhà nước thực hiện khi hết thời hạn cho thuê đất. Người sử dụng đất cần chú ý thời hạn thuê đất, thủ tục gia hạn và quy định về xử lý tài sản khi không được gia hạn. Bài viết dưới đây của Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật liên quan, giúp Quý khách hàng nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong trường hợp này.

Cách xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất của nhà nước

Khi hợp đồng thuê đất với Nhà nước sắp hết hạn, việc nắm rõ các phương án xử lý là vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền lợi đối với tài sản đã đầu tư trên đất. Vậy, cách xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất được quy định như thế nào? Theo pháp luật hiện hành, người sử dụng đất có hai hướng giải quyết chính: một là thực hiện thủ tục xin gia hạn để tiếp tục sử dụng đất và tài sản, hai là tiến hành xử lý tài sản trong trường hợp không được gia hạn hoặc không còn nhu cầu thuê.

Xem xét xin gia hạn thời hạn thuê đất để được tiếp tục sử dụng tài sản trên đất

Căn cứ Điều 172 Luật Đất đai 2024, người thuê đất có quyền xin gia hạn thời hạn thuê đất khi sắp hết thời hạn thuê đất. Việc xin gia hạn thời hạn sử dụng đất thuê cần đảm bảo các điều kiện về trường hợp được gia hạn và thời gian thực hiện thủ tục gia hạn. 

Thuộc trường hợp được gia hạn thời hạn sử dụng đất

• Đất nông nghiệp: Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm khi có yêu cầu gia hạn của người thuê. 
• Dự án đầu tư có sử dụng đất: được xem xét gia hạn thời hạn sử dụng đất theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì thời hạn cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm. Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.
• Đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác; thời hạn gia hạn hoặc cho thuê đất khác không qúa 99 năm. 

Các trường hợp trên chỉ được Nhà nước xem xét khi người thuê đất có nhu cầu gia hạn thời hạn thuê và thực hiện đúng thủ tục xin gia hạn. 

Đáp ứng thời gian xin gia hạn

Khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định việc gia hạn phải thực hiện:

• Trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất.
• Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp hết thời hạn nêu trên này người sử dụng đất không nộp hồ sơ xin gia hạn thì không được gia hạn thời gian sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. 

Phương án xử lý khi không được gia hạn thuê hoặc không có nhu cầu thuê

Trong trường hợp không được Nhà nước cho phép gia hạn hoặc không có nhu cầu tiếp tục thuê thì người sử dụng đất cần thực hiện các hoạt động:

Tháo dỡ, di dời tài sản

Trường hợp không được gia hạn thời hạn thuê hoặc không có nhu cầu tiếp tục thuê khi hết thời hạn thì người thuê phải xử lý tài sản gắn liền với đất để trả lại mặt bằng cho Nhà nước. Theo đó, người thuê phải tháo dỡ, di dời toàn bộ các tài sản trên đất: nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, hoa màu, … 

Việc tháo dỡ, di dời nhằm đảm bảo trả lại mặt bằng thuê theo đúng hiện trạng khi nhận hoặc theo thỏa thuận các bên. Đây là nghĩa vụ của bên thuê đất phải thực hiện theo khoản 4 Điều 172 Luật Đất đai 2024. 

Trường hợp quá thời hạn 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không xử lý tài sản thì Nhà nước có quyền:

• Thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.
• Trường hợp phải phá dỡ, chủ sở hữu tài sản phải chịu chi phí phá dỡ.

Chuyển nhượng, bán tài sản cho người thuê tiếp theo

Việc xử lý tài sản trên đất còn có thể thực hiện thông qua giao dịch chuyển nhượng, bán tài sản cho người thuê tiếp theo mà không cần phải thực hiện việc tháo dỡ, di dời. Việc chuyển nhượng cần lập văn bản và công chứng/ chứng thực. Khi thực hiện chuyển nhượng tài sản trên đất cần lưu ý về tính pháp lý của tài sản:

• Bên chuyển nhượng đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản. 
• Tài sản không đang tranh chấp, khiếu nại.
• Không bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khác bảo đảm thi hành án. 

Văn bản chuyền nhượng cần đảm bảo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo tính hiệu lực. 

Cách xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất của cơ quan, cá nhân, tổ chức

Việc thuê đất từ cơ quan, cá nhân tổ chức khác là giao dịch dân sự. Vì vậy, việc xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê sẽ căn cứ vào thỏa thuận các bên. 

Thỏa thuận gia hạn thời hạn thuê đất

Bên thuê và bên cho thuê đất có quyền thỏa thuận gia hạn thời hạn thuê đất. Thỏa thuận này có thể lập văn bản phụ lục Hợp đồng thuê hoặc Hợp đồng thuê mới. Hợp đồng thuê đất phải công chứng/ chứng thực theo quy định Điều 27 Luật Đất đai 2024. 

Việc gia hạn sẽ được tiếp tục khi có sự thống nhất của bên thuê và bên cho thuê.

Lưu ý khi gia hạn hợp đồng thuê đất:

• Xem xét quyền sử dụng đất của bên cho thuê tại thời điểm gia hạn.
• Xem xét điều kiện được giao dịch của đất tại thời điểm gia hạn thuê theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.  
• Điều kiện được phép thuê đất của bên thuê tại thời điểm gia hạn. 
• Thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận: để xác định thời hạn của hợp đồng thuê. 

Phương án xử lý khi không thỏa thuận gia hạn thuê được hoặc không còn nhu cầu thuê

Khi hợp đồng thuê đất đã hết hạn và hai bên không thể thỏa thuận gia hạn, hoặc bên thuê không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, việc xử lý tài sản gắn liền với đất cần được thực hiện theo đúng quy định pháp luật và thỏa thuận đã ký kết. Dưới đây là các phương án xử lý phổ biến:

Tháo dỡ, phục hồi hiện trạng

Căn cứ Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, bên phải trả tài sản thuê theo đúng hiện trạng tại thời điểm nhận khi trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo thỏa thuận các bên. Vì vậy, bên thuê cần trả là mặt bằng thuê theo đúng hiện trạng khi nhận nếu không có thỏa thuận khác. 

Khi đó các tài sản được bên thuê tạo lập, để trên đất này phải được tháo gỡ, di dời đảm bảo phục hồi hiện trạng khi nhận đất. Các tài sản này không phân biệt là bất động sản hay động sản. Trong quá trình sử dụng đất nếu bên thuê làm thay đổi hiện trạng đất thì phải khôi phục hiện trạng ban đầu trước khi trả lại tài sản thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 

Sau khi tháo dỡ, thực hiện bàn giao tài sản thuê thì các bên cần lập biên bản bàn giao. Điều này nhằm xác định hiện trạng đất khi trả lại và hạn chế các tranh chấp liên quan xảy ra. 

Thỏa thuận với bên cho thuê mua lại tài sản

Trong nhiều trường hợp, tài sản trên đất (như nhà xưởng, ki-ốt, hệ thống điện, giếng khoan…) vẫn còn giá trị sử dụng, người thuê có thể thương lượng với bên cho thuê để bán lại tài sản đó. Trường hợp bên cho thuê đồng ý mua lại thì các bên thực hiện hợp đồng mua bán. Hợp đồng này cần đảm bảo điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng:

• Bên bán là chủ sở hữu hợp pháp tài sản. Các bên đủ năng lực chủ thể khi giao kết hợp đồng mua bán. 
• Bên bán và bên mua hoàn toàn tự nguyện giao kết hợp đồng mua bán. 
• Đảm bảo tài sản mua bán đủ điều kiện giao dịch theo quy định. 
• Nội dung và mục đích mua bán không trái quy định luật và không trái đạo đức xã hội. 
• Đảm bảo hình thức hợp đồng: đối với công trình xây dưng nhà cần công chứng hoặc chứng thực, …

Việc thỏa thuận bán lại tài sản cho bên cho thuê giúp bên thuê giảm bớt các chi phí về tháo gỡ, di dời,… Trong trường hợp bán tài sản gắn liền với đất lại cho bên cho thuê thì việc bàn giao mặt bằng thuê vẫn nên lập biên bản bàn giao. 

Thỏa thuận và bán tài sản cho người thuê kế tiếp

Trường hợp bên cho thuê đã có người thuê mới, người thuê cũ có thể chủ động liên hệ và đàm phán bán lại tài sản cho người kế nhiệm này. Việc thỏa thuận bán tài sản trường hợp này tương tự như trường hợp thỏa thuận bán lại cho bên cho thuê.

Tuy nhiên, cần lưu ý khi bán tài sản lại cho bên thuê mới:

• Thông báo về việc bán lại tài sản cho bên thuê mới để bên cho thuê biết. 
• Xác định khả năng pháp lý của người thuê mới để trở thành chủ sơ hữu của tài sản mua bán theo quy định pháp luật. 
• Thỏa thuận về việc bàn giao mặt bằng thuê theo hiện trạng thực tế. 

>>Xem thêm:

• Đất hết hạn sử dụng có được bồi thường khi bị thu hồi?
• Bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước được không?

Các lưu ý quan trọng khi cần xử lý tài sản trên đất thuê

Việc xử lý tài sản gắn liền với đất thuê khi hết thời hạn thuê không tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện đúng quy định. Dưới đây là những lưu ý quan trọng mà người thuê cần đặc biệt quan tâm:

Nghiên cứu, rà soát lại kỹ lưỡng điều khoản về xử lý tài sản khi hết hạn thuê trong hợp đồng

Người thuê cần rà soát nội dung hợp đồng và quy định pháp luật liên quan xử lý tài sản khi hết hạn hợp đồng thuê. Bởi căn cứ vào hợp đồng, các bên biết được quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình khi phát sinh sự kiện nhất định. Trong đó, điều khoản liên quan đến tài sản trên đất đóng vai trò quyết định phương án xử lý khi hợp đồng chấm dứt.

Người thuê cần kiểm tra các điều khoản như:

• Thời hạn chấm dứt hợp đồng thuê, trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê. 
• Điều kiện gia hạn hợp đồng thuê. 
• Quyền sở hữu và trách nhiệm của các bên đối với tài sản gắn liền với đất thuê. 
• Thỏa thuận về xử lý tài sản thuê khi trả lại tài sản: Thời gian chậm nhất phải trả; nghĩa vụ tháo gỡ, trả mặt bằng; quyền và nghĩa vụ các bên khi vi phạm thỏa thuận xử lý tài sản trả mặt bằng,..
• Quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất của bên thuê. 
• Bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm liên quan điều khoản trả lại tài sản thuê.

Việc nghiên cứu kỹ hợp đồng là bước then chốt giúp người thuê lựa chọn đúng phương án xử lý tài sản. Từ đó tránh tranh chấp, tiết kiệm chi phí và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình khi chấm dứt hợp đồng. Khi có đề xuất khác thỏa thuận, người thuê nên chủ động thương lượng với bên cho thuê trước khi hết hạn thuê đất.

Chủ động về thời gian tránh trường hợp chịu rủi ro pháp lý

Người thuê cần chủ động thời gian thực hiện gia hạn hoặc bàn giao mặt bằng khi chấm dứt hợp đồng thuê. 

Thời hạn xử lý tài sản trên đất để hoàn trả theo đúng hiện trạng xác định theo:

• Thuê đất của Nhà nước: thời hạn xủ lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng là 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất. 
• Thuê đất tổ chức, cá nhân: căn cứ thời hạn trong hợp đồng thuê đất hoặc thỏa thuận khác. Các bên không thỏa thuận thời hạn thuê thì căn cứ vào mục đích thuê. Trường hợp không thỏa thuận thời hạn và không thể xác định thời hạn bằng mục đích thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại tài sản phải thông báo thời gian hợp lý. 

Hết thời hạn xử lý tài sản nêu trên mà bên thuê không thực hiện đúng thỏa thuận thì bên thuê phải chịu:

• Mất trắng tài sản: Trường hợp này bên cho thuê có quyền xử lý tài sản gắn liền trên đất mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường.
• Chịu các chi phí mà bên cho thuê phải bỏ ra để xử lý tài sản trên đất: chi phí tháo gỡ, phá bỏ, di dời,…
• Bồi thường thiệt hại, phạt vị phạm (nếu có): trường hợp chậm bàn giao mặt bằng hoặc không xử lý tài sản gây thiệt hại thì bên thuê phải bồi thường. 
• Chịu hoàn toàn rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.

Các nghĩa vụ này căn cứ khoản 4 Điều 172 Luật Đất đai 2024 và khoản 4, 5 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015. 

Trường hợp phát sinh tranh chấp cần lưu giữ toàn bộ chứng cứ và giá trị để làm căn cứ yêu cầu tòa giải quyết

Khi hết hạn thuê đất, nếu không đạt được thỏa thuận về việc xử lý tài sản trên đất hoặc nếu phát sinh mâu thuẫn về quyền sở hữu, trách nhiệm tháo dỡ, bồi thường…, tranh chấp rất dễ xảy ra. Trong những trường hợp này, việc lưu trữ đầy đủ hồ sơ, tài liệu, chứng cứ pháp lý là cực kỳ quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên.

Khi phát sinh tranh chấp, một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết hoặc Trung tâm trọng tài (nếu các bên có thỏa thuận hợp pháp). Khi giải quyết tranh chấp tại các cơ quan này, các bên cần cung cấp tài liệu chứng minh yêu cầu giải quyết của mình. 

Các tài liệu có giá trị chứng minh liên quan tranh chấp xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê:

• Hợp đồng thuê đất, phụ lục, văn bản thỏa thuận.
• Biên bản bàn giao khi nhận tài sản thuê, khi trả tài sản thuê. 
• Giấy tờ liên quan việc tạo lập tài sản gắn liền trên đất. 
• Các văn bản trao đổi trong quá trình thuê, chấm dứt hợp đồng thuê.
• Trong trường hợp cần thiết có thể lập vi bằng ghi nhận sự việc trong quá tình thuê, xử lý tài sản trên đất,…
• Các tài liệu, chứng cứ khác có giá trị chứng minh bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. 

Việc lưu giữ tài liệu hồ sơ nên thực hiện song song giữ việc lưu giữ bản giấy và file mềm.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

Câu hỏi thường gặp về cách xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất

Dưới đây, Chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi thường gặp liên quan đến cách xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất.

Có được tự ý để lại tài sản trên đất khi hết hạn thuê không?

Người thuê phải xử lý tài sản theo đúng thỏa thuận hoặc quy định pháp luật. Nếu không có thỏa thuận, theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thuê phải trả lại nguyên trạng (trừ hao mòn tự nhiên). Nếu tự ý để lại, người thuê có thể bị yêu cầu tháo dỡ, bồi thường thiệt hại hoặc mất quyền yêu cầu bồi thường giá trị tài sản, tùy vào hành vi vi phạm.

Chấm dứt hợp đồng thuê đất có phải làm biên bản bàn giao không?

Dù luật không bắt buộc, nhưng việc lập biên bản bàn giao khi chấm dứt hợp đồng thuê đất là cần thiết. Nó giúp ghi nhận hiện trạng đất khi hoàn trả, tránh tranh chấp về thiệt hại, phá vỡ công trình, tài sản còn sót lại,… Biên bản cũng là chứng cứ pháp lý chứng minh việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả lại đất, rất quan trọng nếu sau này xảy ra tranh chấp.

Nếu bên thuê không trả đất, bên cho thuê có quyền làm gì?

Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê thực hiện nghĩa vụ trả đất theo hợp đồng. Nếu bên thuê vi phạm, bên cho thuê có thể gửi văn bản yêu cầu, sau đó khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu: buộc trả đất, bồi thường thiệt hại, xử lý tài sản trên đất (nếu có). Điều này căn cứ theo Điều 481, 482 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm, bên thuê có thể bị áp dụng thêm khoản phạt.

Nếu đất thuê có tài sản chung giữa nhiều người thì xử lý sao?

Tài sản chung phải được xử lý theo quy định tại Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015. Các đồng chủ sở hữu phải cùng quyết định phương án xử lý tài sản khi chấm dứt hợp đồng thuê. Nếu không đạt được sự thống nhất, một hoặc nhiều bên có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án phân chia tài sản hoặc định đoạt theo phần. Trường hợp không xử lý kịp thời, Nhà nước hoặc bên cho thuê có quyền xử lý theo quy định mà không bồi thường.

Có thể yêu cầu Trọng tài giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất không?

Các bên có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất bằng trọng tài thương mại Việt Nam khi có thỏa thuận bằng văn bản. Thỏa thuận này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực tại Điều 2 và Điều 5 Luật Trọng tài Thương mại 2010.

Cơ sở pháp lý: Điều 236 Luật Đất đai 2024. 

Nếu hợp đồng thuê đất không có điều khoản xử lý tài sản thì giải quyết ra sao?

Khi hợp đồng thuê đất không quy định rõ cách xử lý tài sản, các bên cần căn cứ vào quy định của pháp luật. Tùy trường hợp thuê mà áp dụng Điều 172 Luật Đất đai 2024 và/ hoặc Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015. 

Luật sư tư vấn cách xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn xử lý tài sản trên đất khi hết hạn thuê:

• Tư vấn quyền và nghĩa vụ các bên khi thực hiện hợp đồng thuê đất. 
• Tư vấn thủ tục xin gia hạn đất thuê của Nhà nước. 
• Tư vấn, xây dựng phương án đàm phán gia hạn thuê đất với cá nhân, tổ chức. 
• Tư vấn xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê. 
• Hướng dẫn thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan việc thực hiện hợp đồng thuê, chấm dứt hợp đồng thuê đất. 
• Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp liên quan xử lý tài sản gắn liền với đất thuê, thực hiện hợp đồng thuê,…
• Đại diện đàm phán, thực hiện các thủ tục liên quan, làm việc với cá nhân, cơ quan có thẩm quyền. 
• Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khác hàng trong tranh chấp thuê đất và tranh chấp liên quan. 

Kết luận

Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất là vấn đề cần thiết mà người sử dụng đất cần phải biết. Các nội dung trên đây đã thể hiện đầy đủ thủ tục xin gia hạn đất nếu Quý khách có nhu cầu tiếp tục thuê đất. Hãy liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ trong quá trình xử lý tài sản cũng như xin gia hạn thời hạn thuê đất.

Tags: hết thời hạn thuê đất, Hợp đồng thuê đất, Tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản trên đất