Bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước được không?

Tài sản gắn liền với đất là gì?

Căn cứ khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản gắn liền với đất bao gồm:

• Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
• Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở 2023;
• Công trình xây dựng khác;
• Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Để phân biệt với đất đai, cần hiểu rằng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê hoàn toàn độc lập với quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt đối với tài sản của mình nhưng không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê (đất thuê trả tiền hằng năm). Điều này tạo nên đặc thù riêng trong giao dịch chuyển nhượng loại tài sản này.

Trong thực tiễn, việc giao dịch tài sản gắn liền với đất thuê thường gặp nhiều vướng mắc do người mua thường muốn được tiếp tục thuê đất sau khi nhận chuyển nhượng tài sản. Do đó, các bên cần làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thỏa thuận về việc tiếp tục thuê đất sau khi chuyển nhượng tài sản.

Các điều kiện để bán tài sản gắn liền trên đất thuê của nhà nước

Theo Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền hằng năm như sau:

1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Các điều kiện quy định tại khoản mục 1 nêu trên
• Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Các vấn đề cần lưu ý khác khi chuyển nhượng tài sản gắn liền trên đất thuê của nhà nước

Theo khoản 3, Điều 46, Luật Đất đai 2024 thì Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ theo quy định và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.

Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Quy trình bán tài sản

Quy trình bán tài sản gắn liền với đất thuê bắt đầu từ việc xác định giá trị tài sản thông qua thẩm định giá độc lập. Các bên cần thống nhất về phương thức thanh toán và các điều khoản chuyển nhượng chính, việc mua bán đảm bảo theo pháp luật dân sự.

Bước tiếp theo là soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng với sự tư vấn của chuyên gia pháp lý. Hợp đồng cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là trách nhiệm liên quan đến việc tiếp tục thuê đất sau khi chuyển nhượng

Sau khi ký kết hợp đồng, các bên phải thực hiện thủ tục công chứng và đăng ký biến động tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa bên bán, bên mua và các cơ quan chức năng liên quan.

Khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng, các bên cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ bao gồm:

• Giấy tờ nhân thân của bên bán và bên mua
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản
• Hợp đồng thuê đất với Nhà nước
• Giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công
• Chứng từ về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính
• Biên bản thẩm định giá tài sản (nếu có)

Sau khi hoàn tất công chứng, bên mua phải làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mới. Đồng thời, các bên phải làm việc với cơ quan thuế để kê khai và nộp các khoản thuế phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng.

Luật sư tư vấn thủ tục bán tài sản gắn liền với đất thuê của nhà nước

Các nhiệm vụ cụ thể của luật sư khi tư vấn:

1. Rà soát pháp lý:

• Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản
• Xác minh tình trạng pháp lý đất thuê
• Đánh giá các rủi ro tiềm ẩn

2. Hỗ trợ đàm phán:

• Tư vấn về giá chuyển nhượng hợp lý
• Đề xuất phương án thanh toán an toàn
• Bảo vệ quyền lợi của khách hàng

3. Soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ:

• Chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng
• Lập các văn bản thỏa thuận đi kèm
• Xây dựng biên bản bàn giao tài sản

4. Thực hiện thủ tục hành chính:

• Hướng dẫn công chứng hợp đồng
• Hỗ trợ đăng ký sang tên tài sản
• Tư vấn thủ tục thuế

Việc bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật và thực hiện đúng trình tự thủ tục. Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực này, Long Phan PMT sẽ đồng hành cùng Quý khách hàng trong suốt quá trình thực hiện giao dịch, đảm bảo an toàn pháp lý và hiệu quả cao nhất. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ toàn diện về thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê.