Hướng dẫn xử lý tiền giữ lại trong hợp đồng xây dựng đúng luật

Tiền giữ lại trong hợp đồng xây dựng là khoản tiền bên giao thầu được quyền khấu trừ để bảo đảm nhà thầu thực hiện nghĩa vụ bảo hành sau khi nghiệm thu công trình. Luật Long Phan PMT nhận thấy nhiều chủ đầu tư và nhà thầu vẫn nhầm lẫn khoản tiền này với tiền tạm giữ chờ quyết toán hoặc tiền bảo lãnh thực hiện hợp đồng xây dựng, dẫn đến tranh chấp khi đến hạn hoàn trả. Bài viết phân tích tỷ lệ giữ lại theo từng loại công trình và hướng xử lý tranh chấp.

Tiền giữ lại trong hợp đồng xây dựng là gì và áp dụng để làm gì?

Tiền giữ lại trong hợp đồng xây dựng là khoản tiền bên giao thầu được quyền khấu trừ từ giá trị thanh toán cho nhà thầu nhằm bảo đảm nghĩa vụ bảo hành công trình sau khi nghiệm thu, và chỉ được hoàn trả khi nhà thầu đã hoàn thành nghĩa vụ khắc phục khiếm khuyết trong thời hạn bảo hành theo Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Về bản chất, đây là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mang tính đặc thù của lĩnh vực xây dựng: thay vì yêu cầu nhà thầu nộp thêm một khoản bảo lãnh riêng cho nghĩa vụ bảo hành, pháp luật cho phép chủ đầu tư giữ lại một phần chính khoản tiền lẽ ra phải thanh toán đầy đủ khi nghiệm thu. Cách làm này giúp giảm chi phí giao dịch cho nhà thầu (không phải mua thêm bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ bảo hành) trong khi vẫn bảo đảm cho chủ đầu tư có nguồn tài chính sẵn có để tự khắc phục hoặc thuê đơn vị khác khắc phục nếu nhà thầu không thực hiện nghĩa vụ bảo hành đúng cam kết.

Theo thực tiễn áp dụng, tiền giữ lại bảo hành thường được xác định ngay trong điều khoản thanh toán của hợp đồng xây dựng, áp dụng cho lần thanh toán cuối cùng hoặc thanh toán quyết toán, và tách biệt hoàn toàn với các khoản tạm ứng, tạm giữ khác phát sinh trong quá trình thi công. Nhiều tranh chấp phát sinh không phải vì quy định pháp luật không rõ ràng, mà vì hợp đồng do các bên tự soạn thảo không dẫn chiếu đúng căn cứ pháp lý hiện hành hoặc không quy định đủ chi tiết về mức giữ lại, thời điểm tính bảo hành và điều kiện hoàn trả.

>>> Xem thêm: Hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định: Khi nào nên sử dụng?

Cơ sở pháp lý và tỷ lệ giữ lại theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP

Mức tiền giữ lại bảo hành và thời hạn bảo hành tối thiểu được ấn định theo cấp công trình và nguồn vốn sử dụng, quy định cụ thể tại khoản 5 và khoản 7 Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, áp dụng thống nhất từ ngày 01/7/2026.

Mức tiền giữ lại bảo hành theo cấp công trình và nguồn vốn

Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công hoặc vốn chi thường xuyên, mức tiền giữ lại và thời hạn bảo hành là mức sàn bắt buộc áp dụng, các bên không được thỏa thuận thấp hơn hoặc rút ngắn hơn mức tối thiểu do khoản 5 và khoản 7 Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP ấn định, cụ thể như sau.

Vì sao vốn tư nhân chỉ áp dụng tham khảo?

Đối với công trình sử dụng vốn khác (vốn tư nhân, vốn của doanh nghiệp ngoài nhà nước), mức tỷ lệ và thời hạn tại khoản 5, khoản 7 Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP chỉ mang tính tham khảo, các bên được quyền tự thỏa thuận mức khác trong hợp đồng xây dựng trên cơ sở nguyên tắc tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là một ngoại lệ so với nguyên tắc bắt buộc áp dụng đối với công trình vốn nhà nước.

Trường hợp hợp đồng vốn tư nhân không quy định rõ tỷ lệ giữ lại hoặc thời hạn bảo hành, khi phát sinh tranh chấp, Tòa án hoặc Trọng tài thương mại thường tham chiếu các mức sàn nêu trên như một thông lệ hợp lý để đánh giá tính công bằng của thỏa thuận. Do đó, các bên nên chủ động ghi rõ ngay trong hợp đồng mức tiền giữ lại cụ thể, thời điểm bắt đầu tính thời hạn bảo hành và điều kiện hoàn trả, thay vì để trống hoặc dẫn chiếu chung chung, nhằm tránh tranh cãi về sau khi công trình đã đưa vào sử dụng.

Phân biệt tiền giữ lại bảo hành với các khoản bảo đảm khác trong hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng thường tồn tại đồng thời ba loại khoản tiền dễ gây nhầm lẫn: tiền bảo lãnh thực hiện hợp đồng, tiền tạm giữ chờ nghiệm thu, quyết toán và tiền giữ lại bảo hành; mỗi loại có căn cứ pháp lý, thời điểm phát sinh và thời điểm hoàn trả khác nhau.

Tiền bảo lãnh thực hiện hợp đồng

Tiền bảo lãnh thực hiện hợp đồng là khoản bảo đảm nhà thầu nộp (thường dưới hình thức thư bảo lãnh ngân hàng) ngay khi ký hợp đồng, nhằm bảo đảm nhà thầu thực hiện đúng tiến độ và chất lượng thi công, với mức tối thiểu do các bên thỏa thuận trong khoảng từ 2% đến 10% giá trị hợp đồng theo khoản 4 Điều 83 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Khoản này thường được hoàn trả hoặc giải chấp ngay sau khi công trình được nghiệm thu hoàn thành, không liên quan đến giai đoạn bảo hành.

Tiền tạm giữ chờ nghiệm thu, quyết toán

Tiền tạm giữ chờ nghiệm thu, quyết toán phát sinh trong quá trình thanh toán khối lượng hoàn thành, khi chủ đầu tư tạm giữ một phần giá trị thanh toán để chờ các bên hoàn tất thủ tục nghiệm thu và quyết toán hợp đồng trong thời hạn quy định tại Điều 30 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Khoản tạm giữ này được hoàn trả ngay khi hai bên thống nhất số liệu quyết toán, không gắn với nghĩa vụ bảo hành sau này.

Tiền giữ lại bảo hành

Tiền giữ lại bảo hành chỉ phát sinh sau khi công trình đã được nghiệm thu và chỉ được hoàn trả khi hết thời hạn bảo hành tối thiểu quy định tại khoản 5 Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, với mức tương ứng tại khoản 7 Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Đây là khoản tiền có thời gian giữ lại dài nhất trong ba loại nêu trên, do gắn trực tiếp với nghĩa vụ khắc phục khiếm khuyết phát sinh sau khi công trình đã đưa vào sử dụng.

Việc nhầm lẫn ba khoản tiền này là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp trên thực tế: nhà thầu cho rằng đã được hoàn trả đủ nghĩa vụ bảo đảm sau khi nhận lại tiền bảo lãnh thực hiện hợp đồng hoặc tiền tạm giữ chờ quyết toán, trong khi chủ đầu tư vẫn đang giữ đúng khoản tiền giữ lại bảo hành theo thỏa thuận. Nên rà soát kỹ hợp đồng và các biên bản thanh toán để xác định chính xác khoản tiền nào đã được hoàn trả, khoản nào vẫn đang trong thời hạn giữ lại, tránh khiếu nại nhầm đối tượng.

Thời hạn, điều kiện và trình tự hoàn trả tiền giữ lại bảo hành

Chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn trả tiền giữ lại bảo hành khi hết thời hạn bảo hành tối thiểu theo khoản 5 Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP và nhà thầu đã hoàn thành nghĩa vụ khắc phục mọi khiếm khuyết được ghi nhận trong thời gian bảo hành.

1. Trong thời gian bảo hành, nhà thầu có trách nhiệm khắc phục kịp thời mọi khiếm khuyết, hư hỏng do lỗi của mình gây ra khi có yêu cầu bằng văn bản của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý, vận hành công trình, đồng thời lập biên bản xác nhận từng lần khắc phục để làm căn cứ sau này.
2. Trước khi hết thời hạn bảo hành, hai bên tiến hành kiểm tra hiện trạng công trình và lập biên bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ bảo hành, ghi rõ tình trạng công trình không còn tồn tại khiếm khuyết thuộc trách nhiệm của nhà thầu.
3. Căn cứ biên bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ bảo hành, chủ đầu tư thực hiện thủ tục hoàn trả 100% tiền giữ lại bảo hành cho nhà thầu trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.
4. Trường hợp tại thời điểm hết hạn bảo hành vẫn còn khiếm khuyết chưa được khắc phục, chủ đầu tư có quyền khấu trừ chi phí khắc phục tương ứng trước khi hoàn trả phần tiền giữ lại còn lại cho nhà thầu.

Trường hợp hợp đồng không quy định rõ thời hạn cụ thể để hoàn trả sau khi lập biên bản xác nhận hoàn thành bảo hành, nên áp dụng một thời hạn hợp lý (thông thường 15 đến 30 ngày làm việc) tương tự thông lệ áp dụng cho các khoản thanh toán khác trong hợp đồng xây dựng, để tránh tình trạng chủ đầu tư kéo dài việc hoàn trả mà không có căn cứ.

Đối với trường hợp công trình có nhiều hạng mục được nghiệm thu và bàn giao đưa vào sử dụng vào các thời điểm khác nhau, mỗi hạng mục có thể có mốc tính thời hạn bảo hành riêng nếu hợp đồng quy định rõ. Do đó, nên yêu cầu ghi nhận cụ thể ngày nghiệm thu của từng hạng mục trong biên bản nghiệm thu và trong phụ lục hợp đồng, để tránh việc chủ đầu tư và nhà thầu tính thời hạn bảo hành theo hai mốc thời gian khác nhau khi phát sinh tranh chấp.

Rủi ro pháp lý thường gặp khi soạn thảo điều khoản tiền giữ lại trong hợp đồng xây dựng

Phần lớn tranh chấp về tiền giữ lại bắt nguồn từ điều khoản hợp đồng soạn thảo sơ sài, thiếu quy định rõ về mốc thời gian, tỷ lệ hoặc cách phân biệt các khoản tiền, chứ không phải do quy định pháp luật thiếu rõ ràng.

Không xác định rõ thời điểm bắt đầu tính thời hạn bảo hành

Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung “thời hạn bảo hành 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu” mà không xác định rõ đó là ngày nghiệm thu hoàn thành từng hạng mục, ngày nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công trình, hay ngày bàn giao đưa vào sử dụng. Theo nội dung hợp đồng do các bên tự thỏa thuận trên cơ sở Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, đây là nội dung các bên hoàn toàn có thể quy định rõ ràng ngay từ đầu để tránh cách hiểu khác nhau. Nên quy định cụ thể mốc thời gian này trong điều khoản bảo hành, đồng thời dẫn chiếu đúng biên bản nghiệm thu làm căn cứ tính thời hạn.

Nhầm lẫn giữa các loại tiền giữ lại, tiền tạm giữ và tiền bảo lãnh

Một số hợp đồng gộp chung tiền bảo lãnh thực hiện hợp đồng, tiền tạm giữ chờ quyết toán và tiền giữ lại bảo hành thành một khoản duy nhất mà không tách bạch căn cứ, mức và thời điểm hoàn trả của từng khoản, dẫn đến khó xác định nghĩa vụ hoàn trả khi phát sinh tranh chấp. Nên tách riêng từng điều khoản cho mỗi loại tiền, dẫn chiếu đúng căn cứ pháp lý tương ứng đã phân tích ở phần trên, để mỗi bên có thể tự đối chiếu nghĩa vụ của mình tại từng thời điểm của hợp đồng.

Thiếu cơ chế xác nhận khắc phục khiếm khuyết trước khi hoàn trả

Nhiều hợp đồng không quy định rõ hình thức, thời hạn phản hồi và cách lập biên bản khi chủ đầu tư yêu cầu khắc phục khiếm khuyết trong thời gian bảo hành, khiến nhà thầu khó chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ khi đến hạn đòi lại tiền giữ lại. Nên quy định rõ hình thức thông báo khiếm khuyết bằng văn bản, thời hạn nhà thầu phải phản hồi và có mặt khắc phục, cũng như quy định bắt buộc lập biên bản xác nhận sau mỗi lần khắc phục để làm bằng chứng lưu trữ.

Hợp đồng còn dẫn chiếu văn bản đã hết hiệu lực

Một số hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 hoặc soạn theo mẫu cũ vẫn dẫn chiếu Nghị định 37/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP) làm căn cứ cho điều khoản tiền giữ lại, trong khi văn bản này đã hết hiệu lực thi hành và được thay thế bởi Nghị định 207/2026/NĐ-CP và Nghị định 210/2026/NĐ-CP kể từ ngày 01/7/2026. Đây là một ngoại lệ về hiệu lực áp dụng theo thời gian mà các bên cần lưu ý: nên rà soát và ký phụ lục điều chỉnh căn cứ pháp lý cho các hợp đồng đang thực hiện dở dang, để tránh việc điều khoản về tỷ lệ và thời hạn giữ lại bị coi là dẫn chiếu đến văn bản không còn hiệu lực khi phát sinh tranh chấp.

Cách xử lý khi bên giao thầu chậm hoàn trả tiền giữ lại hoặc phát sinh tranh chấp

Khi chủ đầu tư chậm hoàn trả tiền giữ lại, nhà thầu nên xử lý theo thứ tự thương lượng, khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), hoặc yêu cầu Trọng tài thương mại giải quyết nếu hợp đồng có thỏa thuận trọng tài.

Thương lượng và gửi văn bản yêu cầu hoàn trả

Nhà thầu nên gửi văn bản chính thức yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả tiền giữ lại ngay khi hết thời hạn bảo hành theo khoản 5 Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, kèm theo biên bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ bảo hành và hồ sơ nghiệm thu công trình để làm căn cứ đòi tiền. Nếu chủ đầu tư chậm trả mà không có căn cứ hợp pháp, nhà thầu có quyền yêu cầu trả thêm tiền lãi tương ứng với thời gian chậm trả theo khoản 2 Điều 357 và khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền

Nếu thương lượng không thành, nhà thầu có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng xây dựng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực theo khoản 1 Điều 30 và Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025). Về thẩm quyền theo lãnh thổ, đơn khởi kiện thường nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn (chủ đầu tư) có trụ sở, theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác bằng văn bản.

• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm đơn khởi kiện, hợp đồng xây dựng, biên bản nghiệm thu, biên bản xác nhận hoàn thành bảo hành, văn bản yêu cầu hoàn trả đã gửi và tài liệu chứng minh tư cách pháp lý của các bên.
• Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo lãnh thổ, đồng thời nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án để đơn khởi kiện được thụ lý.
• Tham gia các buổi hòa giải, đối chất và cung cấp chứng cứ bổ sung theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm.
• Tham gia phiên tòa sơ thẩm và thực hiện quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, theo trình tự phúc thẩm quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025).

Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài thương mại

Nếu hợp đồng xây dựng có điều khoản thỏa thuận trọng tài lập thành văn bản theo Điều 16 Luật Trọng tài thương mại 2010, tranh chấp về tiền giữ lại được giải quyết tại Trọng tài thương mại theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010, thay vì khởi kiện ra Tòa án. Việc lựa chọn phương thức nào phụ thuộc vào thỏa thuận đã ký kết và đặc điểm của từng vụ việc.

Trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận trọng tài nhưng các bên vẫn muốn rút ngắn thời gian giải quyết, nên cân nhắc phương án hòa giải thương mại hoặc thương lượng có sự tham gia của luật sư trước khi khởi kiện, vì việc khởi kiện tại Tòa án thường kéo dài và phát sinh thêm chi phí tố tụng cho cả hai bên.

>> Xem thêm: Chủ đầu tư không thanh toán cho nhà thầu: Hướng xử lý

Kinh nghiệm thực tế xử lý tranh chấp tiền giữ lại giữa chủ đầu tư và nhà thầu

Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, Luật Long Phan PMT nhận thấy phần lớn tranh chấp về tiền giữ lại phát sinh không phải vì chủ đầu tư cố tình không trả, mà do hai bên không quy định rõ trong hợp đồng thời điểm bắt đầu tính thời hạn bảo hành, dẫn đến mỗi bên tự tính một mốc thời gian khác nhau khi đến hạn đòi tiền. Có trường hợp nhà thầu tính từ ngày nghiệm thu hoàn thành hạng mục đầu tiên, trong khi chủ đầu tư lại tính từ ngày nghiệm thu toàn bộ công trình, khiến chênh lệch thời hạn bảo hành lên đến nhiều tháng.

Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, một sai lầm phổ biến mà nhà thầu thường gặp là không lưu giữ đầy đủ biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao và các văn bản xác nhận đã khắc phục khiếm khuyết trong thời gian bảo hành, khiến việc chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ bảo hành để đòi lại tiền giữ lại gặp khó khăn khi tranh chấp kéo dài. Tình trạng này càng phổ biến hơn ở các hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 vẫn dẫn chiếu Nghị định 37/2015/NĐ-CP đã hết hiệu lực mà chưa được các bên cập nhật phụ lục điều chỉnh căn cứ pháp lý.

Một điểm khác chỉ nhận ra được khi trực tiếp xử lý nhiều hồ sơ tương tự là: khi chủ đầu tư sử dụng vốn nhà nước chậm hoàn trả tiền giữ lại, nguyên nhân thường không nằm ở tranh chấp về chất lượng công trình, mà ở thủ tục nội bộ giải ngân kéo dài do phải chờ phê duyệt quyết toán qua nhiều cấp. Trong các trường hợp này, việc gửi văn bản yêu cầu hoàn trả kèm đầy đủ hồ sơ chứng minh thường giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý so với việc khởi kiện ngay từ đầu, vì phần lớn chủ đầu tư vốn nhà nước không có ý định né tránh nghĩa vụ mà chỉ chậm về mặt thủ tục hành chính.

Câu hỏi thường gặp về tiền giữ lại trong hợp đồng xây dựng

Dưới đây là một số câu hỏi khách hàng thường đặt ra khi gặp vướng mắc liên quan đến tiền giữ lại trong hợp đồng xây dựng.

Thông tin liên hệ

Kết luận

Tiền giữ lại trong hợp đồng xây dựng là công cụ bảo đảm nghĩa vụ bảo hành hợp pháp, hiện được quy định cụ thể tại khoản 5 và khoản 7 Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP với mức tối thiểu 3%-5% giá trị hợp đồng và thời hạn bảo hành 12-24 tháng tùy cấp công trình đối với vốn nhà nước. Để tránh tranh chấp, các bên cần cập nhật đúng căn cứ pháp lý hiện hành khi ký hoặc điều chỉnh phụ lục hợp đồng, phân biệt rõ tiền giữ lại bảo hành với tiền bảo lãnh thực hiện hợp đồng và tiền tạm giữ chờ quyết toán, đồng thời quy định rõ thời điểm tính bảo hành và thời hạn hoàn trả ngay từ khi soạn thảo. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ rà soát hợp đồng và xử lý tranh chấp tiền giữ lại trong hợp đồng xây dựng qua hotline 1900636387 khi Quý khách cần tư vấn cụ thể.

Tags: Bảo hành công trình xây dựng, chủ đầu tư chậm hoàn trả tiền, Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng, Hợp đồng thi công xây dựng, lãi chậm trả tiền giữ lại, Mức tiền giữ lại xây dựng, nghĩa vụ bảo hành của nhà thầu, Quy định tiền giữ lại, Rủi ro pháp lý hợp đồng xây dựng, tiền giữ lại bảo hành công trình, Tiền giữ lại hợp đồng xây dựng, tiền tạm giữ chờ quyết toán, Tranh chấp hợp đồng xây dựng, tư vấn hợp đồng xây dựng, tỷ lệ tiền giữ lại bảo hành