Hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định: Khi nào nên sử dụng?

Hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định là loại hợp đồng xây dựng được nhiều chủ đầu tư và nhà thầu lựa chọn khi chưa xác định chính xác khối lượng công việc thực tế phải hoàn thành. Luật Long Phan PMT nhận thấy nhiều doanh nghiệp nhầm lẫn giữa hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định, dẫn đến tranh chấp thanh toán khi khối lượng phát sinh vượt dự kiến. Bài viết dưới đây phân tích điều kiện áp dụng, nguyên tắc “đơn giá không đổi” và các trường hợp ngoại lệ theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Khi nào doanh nghiệp nên sử dụng hợp đồng theo đơn giá cố định?

Doanh nghiệp nên sử dụng hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định khi đã đủ điều kiện xác định rõ phạm vi công việc, ít rủi ro biến động giá đầu vào nhưng chưa xác định được chính xác khối lượng thực tế phải hoàn thành. Đây là căn cứ trực tiếp theo điểm b khoản 3 Điều 11 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 11 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, hợp đồng theo đơn giá cố định được áp dụng phổ biến đối với trường hợp trong quá trình lựa chọn nhà thầu, đàm phán, giao kết hợp đồng đã đủ điều kiện xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, ít có khả năng xảy ra rủi ro biến động giá đối với chi phí đầu vào để thực hiện hợp đồng, nhưng chưa xác định được chính xác số lượng, khối lượng công việc thực tế phải hoàn thành. Giá hợp đồng tại thời điểm giao kết dựa trên số lượng, khối lượng công việc, đơn giá cố định đã thỏa thuận và chi phí dự phòng cho khối lượng có thể phát sinh.

Khác với hợp đồng trọn gói — vốn chỉ áp dụng khi đã xác định rõ cả khối lượng lẫn đơn giá — hợp đồng theo đơn giá cố định chấp nhận rằng khối lượng thực tế có thể thay đổi so với dự kiến ban đầu, miễn là đơn giá cho từng đầu việc đã được chốt và ít biến động.

Dấu hiệu dự án phù hợp với hợp đồng đơn giá cố định

Một dự án phù hợp áp dụng loại hợp đồng này thường có hạng mục khối lượng khó lường trước — điển hình là phần nền móng, hạ tầng ngầm — nhưng đơn giá đầu vào như vật tư, nhân công lại ổn định tại thời điểm ký kết.

Trên thực tế, các công trình có phần việc ngầm dưới mặt đất (móng cọc, tầng hầm, hệ thống thoát nước ngầm) thường không thể đo bóc chính xác khối lượng trước khi thi công, vì địa chất thực tế chỉ bộc lộ đầy đủ khi đào đến hiện trường. Trong khi đó, giá vật liệu chủ yếu như thép, xi măng, nhân công phổ thông tại thời điểm ký hợp đồng nếu tương đối ổn định thì rủi ro biến động giá đầu vào theo hợp đồng đơn giá cố định là thấp. Đây chính là điều kiện lý tưởng để chủ đầu tư và nhà thầu chọn loại hợp đồng này thay vì hợp đồng trọn gói.

Trường hợp không nên áp dụng — nên chọn loại hợp đồng khác

Có hai trường hợp không nên áp dụng hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định: khi chưa xác định rõ phạm vi công việc, hoặc khi dự báo biến động giá đầu vào lớn và khó lường trước tại thời điểm giao kết hợp đồng.

• Trường hợp thứ nhất, khi các bên chưa xác định rõ phạm vi công việc tại thời điểm ký kết, nên cân nhắc chuyển sang hợp đồng theo chi phí cộng phí, theo điểm đ khoản 3 Điều 11 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Loại hợp đồng này phù hợp khi chưa đủ cơ sở xác định phạm vi công việc và nhu cầu về các yếu tố, chi phí đầu vào cần thiết. Trong thực tiễn tư vấn, nên xem xét kỹ hồ sơ thiết kế trước khi chọn loại hợp đồng — nếu thiết kế cơ sở chưa hoàn thiện hoặc còn nhiều hạng mục chưa rõ khối lượng dự kiến, việc ép vào khuôn hợp đồng đơn giá cố định thường khiến các bên liên tục phải sửa đổi hợp đồng, phát sinh chi phí đàm phán và tăng nguy cơ tranh chấp về sau.
• Trường hợp thứ hai, khi dự báo biến động giá đầu vào lớn và khó lường trước, nên cân nhắc hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, theo điểm c khoản 3 Điều 11 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Cơ chế điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng của loại hợp đồng này do các bên thỏa thuận, phù hợp hơn với các dự án có thời gian thi công kéo dài trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng biến động mạnh.

Với các dự án thi công dài hạn, đặc biệt là công trình hạ tầng có thời gian thực hiện trên một năm, nên đánh giá xu hướng giá thép, xi măng và nhân công trong khu vực trước khi chốt loại hợp đồng — việc chọn sai loại giá hợp đồng ngay từ đầu là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp về điều chỉnh giá khi thị trường biến động ngoài dự kiến.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng tại Tòa án: Thủ tục

Nguyên tắc “đơn giá không đổi” trong hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định

Nguyên tắc “đơn giá không đổi” trong hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định không có nghĩa là tuyệt đối bất biến trong mọi trường hợp. Đơn giá vẫn được điều chỉnh khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, khối lượng biến động vượt ngưỡng luật định hoặc trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp pháp luật.

Đây là một hiểu lầm phổ biến khiến không ít doanh nghiệp bị bất ngờ khi đối tác yêu cầu điều chỉnh giá giữa chừng, hoặc ngược lại, từ chối mọi đề nghị điều chỉnh vì cho rằng “đơn giá cố định” đồng nghĩa với “không bao giờ thay đổi”. Theo điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, hợp đồng theo đơn giá cố định là hợp đồng trong đó đơn giá để thực hiện các công việc thuộc phạm vi hợp đồng không thay đổi trong quá trình thực hiện, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 24 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Điểm b khoản 2 Điều 24 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định cụ thể ngưỡng được điều chỉnh: khi khối lượng công việc thực tế thực hiện tăng hoặc giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng, đồng thời tác động làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá thực hiện công việc đó, các bên thống nhất xác định đơn giá mới theo nguyên tắc đã thỏa thuận trong hợp đồng. Ngược lại, nếu mức biến động khối lượng nhỏ hơn hoặc bằng 20%, đơn giá trong hợp đồng vẫn được áp dụng để thanh toán, kể cả khi đã từng điều chỉnh trước đó theo thỏa thuận.

Rủi ro về khối lượng phát sinh trong hợp đồng xây dựng

Khối lượng, công việc phát sinh hợp lý là phần khối lượng nằm ngoài phạm vi hợp đồng ban đầu, cần thiết phải điều chỉnh, bổ sung trong quá trình thực hiện và được các bên thống nhất, theo khoản 8 Điều 3 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Việc xác định khối lượng phát sinh và đơn giá cho khối lượng đó được thực hiện theo Điều 23 và Điều 24 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Theo khoản 3 Điều 23 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, đối với khối lượng, công việc phát sinh hợp lý, các bên phải thỏa thuận, thống nhất về đơn giá hoặc nguyên tắc, phương pháp xác định đơn giá, điều chỉnh đơn giá theo Điều 24 Nghị định này làm cơ sở sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện khối lượng, công việc phát sinh đó — chứ không thể thi công trước rồi mới thương lượng đơn giá sau.

Nên quy định rõ trong hợp đồng cơ chế xác nhận khối lượng phát sinh — bao gồm biểu mẫu, thời hạn xác nhận và người có thẩm quyền ký nghiệm thu khối lượng phát sinh — vì đây là loại tranh chấp thanh toán phổ biến nhất đối với hình thức hợp đồng này. Nếu hợp đồng không quy định rõ trình tự này, nhà thầu thường thi công trước và đề nghị thanh toán khối lượng phát sinh sau, khiến chủ đầu tư khó kiểm soát và dễ phát sinh tranh chấp về việc khối lượng đó có thực sự “phát sinh hợp lý” hay không.

>>> Xem thêm: Cách thu hồi công nợ qua việc khởi kiện đòi nợ khối lượng xây dựng

Thủ tục xác lập và quản lý hợp đồng theo đơn giá cố định

Việc xác lập hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định phải đáp ứng đầy đủ nội dung bắt buộc theo Điều 7, Điều 8 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, đồng thời tuân thủ quy định về tạm ứng, thanh toán để tránh tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện.

Nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng

Theo Điều 7 và Điều 8 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, nội dung hợp đồng theo đơn giá cố định phải thể hiện rõ phạm vi, khối lượng công việc, đơn giá cố định đã thỏa thuận và chi phí dự phòng cho khối lượng có thể phát sinh theo điểm b khoản 3 Điều 11 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Bảng dưới đây tóm tắt các nội dung cốt lõi doanh nghiệp cần rà soát khi soạn thảo hoặc thẩm định loại hợp đồng này:

Việc thiếu bất kỳ nội dung nào trong bảng trên đều có thể khiến hợp đồng trở nên khó thực thi khi phát sinh tranh chấp, đặc biệt là khi thiếu cơ chế xác nhận khối lượng phát sinh rõ ràng.

Tạm ứng và thanh toán

Mức tạm ứng tối thiểu đối với hợp đồng thi công xây dựng dao động từ 10% đến 20% giá hợp đồng tùy giá trị hợp đồng, còn hợp đồng tư vấn từ 15% đến 20%, theo khoản 3 Điều 12 Nghị định 210/2026/NĐ-CP; mức tạm ứng tối đa không vượt quá 30% giá hợp đồng.

Cụ thể, theo điểm i khoản 3 Điều 12 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, mức tạm ứng tối thiểu đối với hợp đồng thi công xây dựng công trình là 10% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị trên 50 tỷ đồng, 15% đối với hợp đồng có giá trị từ 10 đến 50 tỷ đồng, và 20% đối với hợp đồng có giá trị dưới 10 tỷ đồng. Đối với hợp đồng tư vấn, điểm h khoản 3 Điều 12 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định mức tạm ứng tối thiểu là 15% đối với hợp đồng trên 10 tỷ đồng và 20% đối với hợp đồng đến 10 tỷ đồng. Theo điểm g khoản 3 Điều 12 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, mức tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, trừ trường hợp được người quyết định đầu tư cho phép mức cao hơn.

Đối với hợp đồng xây dựng có giá trị tạm ứng lớn hơn 01 tỷ đồng, bên nhận thầu phải nộp bảo lãnh tạm ứng hợp đồng trước khi được tạm ứng, theo điểm c khoản 3 Điều 12 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Tiền tạm ứng được thu hồi dần qua các lần thanh toán và phải được thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng đã giao kết.

Kinh nghiệm thực tế xử lý tranh chấp hợp đồng theo đơn giá cố định

Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, bên nhận thầu thường viện dẫn “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” để đòi điều chỉnh đơn giá dù chưa đủ điều kiện theo luật định. Đây là sai lầm khách hàng hay gặp khi soạn hợp đồng quá sơ sài về cơ chế nghiệm thu khối lượng phát sinh, khiến ranh giới giữa “biến động thông thường” và “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” trở nên mơ hồ trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, một điểm mà cơ quan quản lý dự án và bên giao thầu thường soi kỹ trên thực tế là biên bản nghiệm thu khối lượng phát sinh có được ký trước khi nhà thầu thi công phần việc đó hay không. Nếu nhà thầu tự ý thi công khối lượng phát sinh rồi mới đề nghị xác nhận, bên giao thầu hoàn toàn có cơ sở từ chối thanh toán phần khối lượng chưa được thống nhất đơn giá trước, căn cứ đúng trình tự tại khoản 3 Điều 23 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Ngược lại, nhiều chủ đầu tư cũng mắc sai lầm khi chậm trễ phản hồi văn bản đề nghị điều chỉnh của nhà thầu, khiến thời gian thi công kéo dài và phát sinh thêm chi phí lãi vay, chi phí quản lý công trường mà lẽ ra có thể tránh được nếu xử lý kịp thời trong thời hạn đã thỏa thuận.

Một khác biệt đáng chú ý giữa quy định trên giấy và cách áp dụng thực tế là ngưỡng 20% khối lượng biến động tại điểm b khoản 2 Điều 24 Nghị định 210/2026/NĐ-CP thường bị nhà thầu tính gộp cho toàn bộ hợp đồng thay vì tính riêng cho từng đầu việc có đơn giá cụ thể, dẫn đến tranh cãi về cách xác định “khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng” khi thương lượng đơn giá mới.

>>> Xem thêm: Phí luật sư giải quyết tranh chấp về chất lượng công trình xây dựng

Phương thức giải quyết trong các tranh chấp về hợp đồng xây dựng

Việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, bao gồm hòa giải, ban xử lý tranh chấp, trọng tài thương mại hoặc Tòa án theo khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng 2025.

Theo khoản 1 Điều 17 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, khi giải quyết tranh chấp, các bên phải tôn trọng thỏa thuận hợp đồng và các cam kết trong quá trình thực hiện, bảo đảm khách quan, bình đẳng và hợp tác. Trong quá trình giải quyết tranh chấp, các bên vẫn có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ hợp đồng đối với phần công việc không bị ảnh hưởng bởi nội dung tranh chấp theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Đối với mô hình ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế, khoản 3 Điều 17 Nghị định 210/2026/NĐ-CP yêu cầu các bên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng về thời điểm thành lập, tiêu chuẩn thành viên và tính ràng buộc của quyết định phân xử — đây là cơ chế phù hợp với các dự án có giá trị lớn, thời gian thi công kéo dài, nơi tranh chấp về khối lượng và đơn giá phát sinh liên tục cần được xử lý nhanh thay vì chờ đến khi kết thúc dự án mới khởi kiện.

Dịch vụ luật sư tư vấn hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định, hỗ trợ chủ đầu tư, nhà thầu và các bên liên quan trong quá trình đàm phán, ký kết, thực hiện hợp đồng và giải quyết tranh chấp phát sinh.

Các công việc luật sư thực hiện gồm:

• Tư vấn lựa chọn và áp dụng loại hợp đồng phù hợp: Đánh giá phạm vi công việc, khả năng xác định khối lượng, mức độ biến động chi phí đầu vào và đặc điểm dự án để tư vấn việc áp dụng hợp đồng theo đơn giá cố định hoặc lựa chọn loại hợp đồng xây dựng phù hợp hơn.
• Soạn thảo và rà soát hợp đồng xây dựng: Kiểm tra, xây dựng các điều khoản về phạm vi công việc, đơn giá cố định, khối lượng dự kiến, tạm ứng, thanh toán, nghiệm thu, tiến độ, quyền và nghĩa vụ của các bên; đồng thời nhận diện các điều khoản có nguy cơ phát sinh tranh chấp.
• Tư vấn khối lượng phát sinh và điều chỉnh đơn giá: Đánh giá căn cứ xác định khối lượng phát sinh, điều kiện điều chỉnh đơn giá và thủ tục xác nhận trước khi thực hiện; hỗ trợ soạn phụ lục, biên bản và thỏa thuận điều chỉnh hợp đồng khi đáp ứng điều kiện.
• Tư vấn thực hiện, thanh toán và xử lý vi phạm hợp đồng: Hỗ trợ các bên xử lý vướng mắc về tạm ứng, bảo lãnh, nghiệm thu, thanh toán khối lượng hoàn thành, chậm tiến độ, từ chối thanh toán và các hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết.
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng: Luật sư đánh giá hồ sơ, chứng cứ và yêu cầu của các bên; hỗ trợ thương lượng, hòa giải và tham gia bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi tranh chấp được giải quyết tại trọng tài thương mại hoặc Tòa án, đặc biệt đối với tranh chấp về khối lượng phát sinh, điều chỉnh đơn giá, nghiệm thu và thanh toán.

Nếu đang gặp vướng mắc về soạn thảo hợp đồng xây dựng, đơn giá cố định, khối lượng phát sinh, điều chỉnh giá, nghiệm thu, thanh toán hoặc tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu, Quý khách có thể gửi hồ sơ qua Zalo 0939.846.973 hoặc email pmt@luatlongphan.vn để luật sư rà soát hồ sơ và tư vấn phương án phù hợp.

Câu hỏi thường gặp về hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định

Dưới đây là một số câu hỏi doanh nghiệp thường đặt ra khi cân nhắc hoặc đang thực hiện hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định. Các câu trả lời dựa trên quy định pháp luật hiện hành.

Kết luận

Hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định là công cụ hữu ích khi doanh nghiệp đã xác định rõ phạm vi công việc nhưng chưa thể chốt chính xác khối lượng thực tế, tuy nhiên đòi hỏi soạn thảo chặt chẽ về cơ chế điều chỉnh khối lượng và đơn giá để tránh tranh chấp về sau. Việc hiểu đúng nguyên tắc “đơn giá không đổi” cùng các ngoại lệ luật định là yếu tố quyết định để doanh nghiệp bảo vệ quyền lợi khi thực hiện loại hợp đồng này. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ doanh nghiệp rà soát, soạn thảo và tham gia giải quyết tranh chấp liên quan. Quý doanh nghiệp cần tư vấn cụ thể có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: đấu thầu, Điều chỉnh đơn giá, Đơn giá cố định, Giá hợp đồng xây dựng, Hợp đồng trọn gói, khối lượng phát sinh, Nghiệm thu khối lượng, nhà thầu xây dựng, Quản lý hợp đồng xây dựng, Soạn thảo hợp đồng xây dựng, thanh toán hợp đồng xây dựng, Tranh chấp hợp đồng xây dựng, tư vấn hợp đồng, tư vấn hợp đồng xây dựng