Hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh: Cơ chế điều chỉnh

Hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh là phương thức hợp đồng áp dụng khi thị trường vật liệu xây dựng có biến động lớn hoặc dự án kéo dài nhiều năm. Phương thức này cho phép các bên điều chỉnh đơn giá căn cứ vào thỏa thuận đã được xác định rõ trong hợp đồng, giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà thầu đồng thời đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư. Bài viết phân tích chi tiết cơ chế điều chỉnh đơn giá trong loại hợp đồng này.

Hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh là gì?

Hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh là hợp đồng có đơn giá có thể được điều chỉnh căn cứ vào các thỏa thuận trong hợp đồng khi có biến động về giá nguyên vật liệu, nhân công hoặc các yếu tố đầu vào khác của công trình.

Trong hợp đồng trọn gói, giá trị hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện dự án. Với hợp đồng theo đơn giá cố định, đơn giá được xác định từ đầu và không thay đổi, chỉ khối lượng công việc có thể điều chỉnh.

Ưu điểm của hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh bao gồm: giảm thiểu rủi ro cho nhà thầu trước biến động giá cả thị trường, tạo tính linh hoạt cho dự án dài hạn, và đảm bảo công bằng giữa các bên. Tuy nhiên, nhược điểm của loại hợp đồng này là tính phức tạp trong quản lý, khả năng phát sinh tranh chấp về cơ chế điều chỉnh giá, và đòi hỏi năng lực quản lý hợp đồng chuyên nghiệp từ cả hai bên.

Theo Điều 143 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và Nghị định 37/2015/NĐ-CP hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh được áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng các bên tham gia hợp đồng chưa đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng, đơn giá và các yếu tố rủi ro liên quan đến giá hợp đồng như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng. Khi đó, giá gói thầu, giá hợp đồng các bên phải dự tính trước chi phí dự phòng cho các yếu tố trượt giá và khối lượng

Cơ chế điều chỉnh đơn giá: Yếu tố và điều kiện

Cơ chế điều chỉnh đơn giá trong hợp đồng xây dựng vận hành dựa trên các yếu tố cụ thể và tuân theo nguyên tắc rõ ràng. Việc điều chỉnh đơn giá đảm bảo tính khả thi của dự án trong bối cảnh thị trường biến động. Các bên phải xác định trước phương pháp điều chỉnh trong hợp đồng theo quy định pháp luật. Việc điều chỉnh đơn giá thực hiện hợp đồng chỉ áp dụng đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh và hợp đồng theo thời gian khi các bên có thỏa thuận trong hợp đồng theo điểm a, khoản 2, Điều 38, Nghị định 37/2015/NĐ – CP

Các yếu tố điều chỉnh

Biến động giá vật liệu xây dựng là yếu tố quan trọng nhất kích hoạt cơ chế điều chỉnh. Ví dụ, khi giá thép xây dựng tăng 20% so với thời điểm ký kết hợp đồng, đơn giá các hạng mục liên quan đến thép sẽ được điều chỉnh theo tỷ lệ tương ứng với tỷ trọng chi phí thép trong tổng chi phí hạng mục đó.

Thay đổi tiền lương nhân công cũng là căn cứ để điều chỉnh đơn giá. Khi Chính phủ điều chỉnh mức lương tối thiểu vùng, hoặc có thay đổi về đơn giá nhân công theo quy định, các chi phí nhân công trong hợp đồng xây dựng sẽ được điều chỉnh. Điểm cần lưu ý là tỷ lệ điều chỉnh lương không đồng nhất với tỷ lệ tăng lương tối thiểu vùng, mà phải căn cứ vào cơ cấu chi phí nhân công trong từng hạng mục.

Thay đổi chính sách của nhà nước cũng tác động đến đơn giá hợp đồng. Khi có thay đổi về thuế (như điều chỉnh thuế VAT), phí, lệ phí hoặc các quy định về quản lý xây dựng, đơn giá hợp đồng sẽ được điều chỉnh tương ứng với phần chi phí bị ảnh hưởng.

Yếu tố bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh … Theo Bộ luật Dân sự 2015, khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, các bên có thể thương lượng điều chỉnh đơn giá hợp đồng phù hợp với mức độ ảnh hưởng.

Các yếu tố khác như biến động tỷ giá hối đoái

Điều kiện chung để điều chỉnh đơn giá

Theo đó, việc điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng xây dựng được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 02/2023/TT-BXD như sau:

• Việc điều chỉnh đơn giá hợp đồng xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều 38 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi tại khoản 14 Điều 1 Nghị định 50/2021/NĐ-CP): Trong hợp đồng xây dựng các bên phải thỏa thuận cụ thể các trường hợp được điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng xây dựng; trình tự, phạm vi, phương pháp và căn cứ điều chỉnh giá hợp đồng; phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng phải phù hợp với loại giá hợp đồng, tính chất công việc trong hợp đồng xây dựng.
• Khi điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dẫn đến phải điều chỉnh, bổ sung hợp đồng thì phải ký kết phụ lục hợp đồng làm cơ sở điều chỉnh giá hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt hoặc trình phê duyệt dự toán điều chỉnh, phát sinh theo đúng các quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và hợp đồng xây dựng làm cơ sở ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng

Cần lưu ý việc điều chỉnh đơn giá thực hiện hợp đồng chỉ áp dụng đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh và hợp đồng theo thời gian khi các bên có thỏa thuận trong hợp đồng.

Phương pháp thực hiện điều chỉnh đơn giá

Quy định việc điều chỉnh đơn giá hợp đồng

• Trường hợp khối lượng công việc thực tế thực hiện tăng hoặc giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng, đồng thời làm thay đổi trên 0,25% giá trị hợp đồng và trên 1% đơn giá của công việc đó hoặc khối lượng phát sinh chưa có đơn giá trong hợp đồng thì các bên thống nhất xác định đơn giá mới theo nguyên tắc đã thỏa thuận trong hợp đồng về đơn giá cho các khối lượng này để thanh toán.
• Trường hợp khối lượng công việc thực tế thực hiện tăng lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng, đơn giá mới chỉ được áp dụng cho phần khối lượng thực tế thực hiện vượt quá 120% khối lượng ghi trong hợp đồng.
• Trường hợp khối lượng công việc thực tế thực hiện giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng, đơn giá mới được áp dụng cho toàn bộ khối lượng công việc thực tế hoàn thành được nghiệm thu.
• Trường hợp khối lượng thực tế thực hiện tăng hoặc giảm nhỏ hơn hoặc bằng 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng thì áp dụng đơn giá trong hợp đồng, kể cả đơn giá đã được điều chỉnh theo thỏa thuận của hợp đồng (nếu có) để thanh toán.
• Việc điều chỉnh đơn giá hợp đồng cho những khối lượng công việc mà tại thời điểm ký hợp đồng bên giao thầu và bên nhận thầu có thỏa thuận điều chỉnh đơn giá thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Nghị định 37/2015/NĐ-CP

Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng:

Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng

Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng bao gồm: phương pháp bù trừ trực tiếp và phương pháp điều chỉnh bằng công thức điều chỉnh như quy định tại điểm b khoản 3 Điều 38 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung khoản 14 Điều 1 Nghị định 50/2021/NĐ-CP).

Việc áp dụng phương pháp điều chỉnh giá phải phù hợp với tính chất công việc, loại giá hợp đồng, đồng tiền thanh toán và phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Chỉ số giá để điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng bằng công thức điều chỉnh tại điểm b khoản 3 Điều 38 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung theo khoản 14 Điều 1 Nghị định 50/2021/NĐ-CP) là chỉ số giá xây dựng.

Công thức điều chỉnh

Cơ sở dữ liệu đầu vào để tính toán điều chỉnh giá phải phù hợp với nội dung công việc trong hợp đồng. Trong hợp đồng phải quy định việc sử dụng nguồn thông tin về giá hoặc nguồn chỉ số giá của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh giá hợp đồng theo công thức sau:

G_TT = G_HĐ x P_n

Trong đó:

• “G_TT”: Là giá thanh toán tương ứng với các khối lượng công việc hoàn thành được nghiệm thu.
• “G_HĐ”: Là giá trong hợp đồng tương ứng với các khối lượng công việc hoàn thành được nghiệm thu.
• “P_n”: Hệ số điều chỉnh (tăng hoặc giảm) được áp dụng cho thanh toán hợp đồng đối với các khối lượng công việc hoàn thành được nghiệm thu trong khoảng thời gian “n”..

Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng thực hiện theo hướng dẫn tại Phụ lục I kèm theo Thông tư 02/2023/TT-BXD. Việc áp dụng các phương pháp điều chỉnh giá phải phù hợp với tính chất công việc, loại giá hợp đồng, đồng tiền thanh toán và phải được thỏa thuận trong hợp đồng.

Đối với hợp đồng tư vấn xây dựng thực hiện thanh toán theo thời gian (theo tháng, tuần, ngày, giờ) thì việc điều chỉnh mức tiền lương cho chuyên gia thực hiện theo công thức điều chỉnh cho một yếu tố chi phí nhân công tại mục I Phụ lục I kèm theo Thông tư 02/2023/TT-BXD.

Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật hợp đồng xây dựng

Luật sư chuyên về hợp đồng xây dựng sẽ thực hiện các nhiệm vụ sau cho khách hàng:

• Soạn thảo, rà soát điều khoản về cơ chế điều chỉnh đơn giá trong hợp đồng xây dựng
• Tư vấn xây dựng công thức điều chỉnh giá phù hợp
• Hỗ trợ thẩm định các thông báo điều chỉnh giá, xác minh tính chính xác của các căn cứ biến động giá và phương pháp tính toán giá trị điều chỉnh.
• Đại diện khách hàng trong quá trình thương lượng, đàm phán với bên còn lại về phương án điều chỉnh giá, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
• Giải quyết tranh chấp phát sinh liên quan đến điều chỉnh giá hợp đồng
• Tư vấn quy trình và thủ tục thực hiện điều chỉnh giá theo quy định pháp luật

Các câu hỏi thường gặp (FAQ) về hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh

Sự khác biệt giữa hợp đồng đơn giá điều chỉnh và hợp đồng trọn gói là gì?

Hợp đồng đơn giá điều chỉnh cho phép thay đổi giá theo biến động thị trường dựa trên cơ chế đã thỏa thuận, trong khi hợp đồng trọn gói giữ nguyên giá trị hợp đồng trong suốt quá trình thực hiện dự án, bất kể thị trường biến động. Hợp đồng đơn giá điều chỉnh phân chia rủi ro hợp lý giữa các bên, còn hợp đồng trọn gói dồn phần lớn rủi ro về phía nhà thầu.

Thời điểm nào thích hợp để áp dụng hợp đồng đơn giá điều chỉnh?

Hợp đồng đơn giá điều chỉnh thích hợp khi: dự án kéo dài trên 12 tháng, thị trường vật liệu xây dựng đang có dấu hiệu biến động mạnh, khối lượng công việc chưa thể xác định chính xác tại thời điểm ký kết, hoặc dự án phức tạp với nhiều rủi ro tiềm ẩn về giá. Đặc biệt phù hợp trong bối cảnh lạm phát cao hoặc nguồn cung vật liệu không ổn định.

Hệ số điều chỉnh giá (Pn) được xác định như thế nào?

Hệ số điều chỉnh giá (Pn) được xác định dựa trên sự biến động của các yếu tố chi phí như vật liệu, nhân công, máy móc thiết bị so với thời điểm cơ sở. Theo Thông tư 02/2023/TT-BXD, Pn thường được tính toán bằng cách nhân tỷ trọng của từng yếu tố chi phí với chỉ số biến động giá tương ứng. Nguồn dữ liệu để xác định Pn phải là chỉ số giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố.

Biện pháp ngăn ngừa tranh chấp khi áp dụng cơ chế điều chỉnh đơn giá?

Biện pháp hiệu quả để ngăn ngừa tranh chấp bao gồm: quy định rõ ràng về phương pháp điều chỉnh giá trong hợp đồng, xác định cụ thể nguồn dữ liệu tham chiếu, thỏa thuận chi tiết về thời điểm và tần suất điều chỉnh, xây dựng cơ chế thông báo và xác nhận khi có biến động giá, và quy định rõ quy trình giải quyết bất đồng. Việc lưu trữ đầy đủ hồ sơ chứng minh biến động giá cũng rất quan trọng.

Kết luận

Hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh là công cụ pháp lý hiệu quả giúp các bên ứng phó với biến động thị trường và đảm bảo công bằng trong quá trình thực hiện dự án xây dựng. Việc áp dụng đúng cơ chế điều chỉnh đòi hỏi hiểu biết sâu sắc về quy định pháp luật, kỹ năng đàm phán. Quý khách hàng cần tư vấn chuyên sâu về thực hiện hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh, hãy liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được hỗ trợ

Tags: Cơ chế điều chỉnh đơn giá, Hợp đồng đơn giá điều chỉnh, Hợp đồng xây dựng, Quản lý hợp đồng xây dựng, Soạn thảo hợp đồng, tư vấn hợp đồng, tư vấn hợp đồng xây dựng