Thủ tục yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu

Khi tồn tại hành vi vi phạm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất, việc nắm bắt các quy định pháp lý, trong đó có quy định về thủ tục yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu giúp đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp trong giao dịch. Bài viết dưới đây của Luật sư Hợp đồng Long Phan PMT sẽ cung cấp các thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề trên cho quý bạn đọc.

Thủ tục yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu

Quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại hợp đồng đặc thù phát sinh từ một hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, thông thường là vay vốn, vay tài sản,… có mục đích là nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp với bên nhận thế chấp. Hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực pháp luật khi:

• Nó đảm bảo được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 
• Được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013
• Không thuộc các trường hợp mà pháp luật quy định là giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015

Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng, nhận thấy hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì một bên trong hợp đồng thế chấp có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng, cụ thể là tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu là 03 năm, tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu từ các đương sự thì hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực.

Điều kiện áp dụng thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp QSDĐ bị tuyên vô hiệu thì bên nhận thế chấp phải trả lại Giấy chứng nhận và hồ sơ pháp lý khác về quyền sử dụng đất cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Bên nhận thế chấp cũng có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp hoặc bên thứ ba trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

>> Xem thêm: Thủ tục yêu cầu tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu

Thẩm quyền tòa án thụ lý yêu cầu

Thẩm quyền tòa án thụ lý yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì quy định về thẩm quyền của Tòa án theo vụ, việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu được xác định như sau:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu là tranh chấp hợp đồng dân sự. Do đó thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. 

Về việc xác định thẩm quyền giải quyết theo cấp Tòa án, theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì yêu cầu trên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện và Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện là Tòa chuyên trách có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm yêu cầu này theo quy định tại Khoản 1 Điều 36 Bộ luật Tố tụng dân sự (Đối với Tòa án nhân dân cấp huyện chưa có Tòa chuyên trách thì Chánh án Tòa án có trách nhiệm tổ chức công tác xét xử và phân công Thẩm phán giải quyết vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện).

Về việc xác định thẩm quyền giải quyết theo lãnh thổ quy định tại Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự thì tòa án có thẩm quyền là:

• Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức 
• Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức (nếu các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu)
• Theo sự lựa chọn của nguyên đơn trong các trường hợp quy định tại Điều 40.

>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu xử lý như thế nào?

Hồ sơ khởi kiện yêu cầu 

Căn cứ theo Khoản 4 và khoản 5 Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thi hồ sơ khởi kiện bao gồm đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ chứng minh kèm theo

Đơn khởi kiện (Mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13//01/2017).

Đơn khởi kiện gồm những nội dung theo quy định (Khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015) như sau:

• Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện
• Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện
• Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện (số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử, nếu có)
• Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử, nếu có)
• Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

• Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có)
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện

Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, ví dụ như: 

• Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định Luật Đất đai 2013
• Các giấy tờ, biên bản liên quan đến tranh chấp như hợp đồng thế chấp QSDĐ
•  Các tài liệu chứng cứ liên quan đến quan hệ hợp đồng; quá trình thực hiện hợp đồng và việc thực hiện/không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng của các bên
• Các tài liệu chứng cứ chứng minh thiệt hại do hành vi vi phạm hợp đồng (nếu có)
• Biên bản hòa giải ở xã, phường (nếu có)

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

>> Xem thêm: Cách xác định thiệt hại và thu thập các chứng cứ khi nộp đơn khởi kiện

Trình tự, thủ tục xử lý đơn khởi kiện

Quy định về tiếp nhận đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ được Tòa án tiếp nhận theo một trong các cách sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính
• Gửi qua Cổng Dịch vụ Công quốc gia (nếu có)

Trình tự xử lý đơn khởi kiện

Khi tiếp nhận được đơn khởi kiện trực tiếp hoặc qua đường bưu điện Tòa án tiếp nhận đơn khởi kiện sẽ phải xử lý đơn khởi kiện theo trình tự sau:

Bước 1: Ghi vào sổ nhận đơn, cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện

Bước 2: Trong vòng 3 ngày làm việc chán án phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện

Bước 3: Trong vòng 5 ngày làm việc, thẩm phán xem xét đơn khởi kiện ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

Bước 4: Nộp tạm ứng án phí nếu tòa thụ lý vụ án

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Bước 5: Thụ lý vụ án

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án

Bước 6: Thời hạn chuẩn bị xét xử từ 2 – 4 tháng tuỳ vụ việc cụ thể có thể gia hạn tương ứng từ 1 – 2 tháng nếu vụ án phức tạp

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn

Bước 7: Đưa vụ án ra xét xử

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. Quyết định đưa vụ án ra xét xử phải được gửi cho đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định.

Thủ tục yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu

>> Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trên đây là toàn bộ nội dung giới thiệu về Thủ tục yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu. Nếu quý khách gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý khi tham gia vào các quan hệ pháp luật hợp đồng hay có nhu cầu sử dụng dịch vụ Luật sư Hợp đồng, vui lòng liên hệ tới Hotline 1900636387 để được Luật sư hỗ trợ tư vấn kịp thời. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe những thắc mắc từ quý khách hàng mọi lúc, mọi nơi, kết nối bạn đến với những tư vấn từ những luật sư giỏi về chuyên môn, nhiệt tình trong công việc. Xin cảm ơn!