Mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền: Rủi ro và quy định mới nhất

Pháp luật hiện hành không cho phép người không đủ điều kiện lách quy định bằng cách mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền. Nhà ở xã hội chỉ được bán cho đúng đối tượng, đúng điều kiện và người mua phải trực tiếp đứng tên trong hợp đồng với chủ đầu tư. Nếu sử dụng hợp đồng ủy quyền để thay người đủ điều kiện hoặc để chuyển nhượng khi chưa hết 05 năm, giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu và nhà có thể bị thu hồi. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT cập nhật theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 261/2025/NĐ-CP.

Nhà ở xã hội là gì và ai được mua theo quy định hiện hành?

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo Luật Nhà ở 2023. Luật này có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 và thay thế Luật Nhà ở 2014, nên khi xác định giao dịch pháp lý hiện nay cần xem lại theo quy định mới. Điều 76 Luật Nhà ở 2023 sửa đổi bổ sung quy định các nhóm đối tượng sau:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
• Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
• Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
• Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
• Người có từ 02 con đẻ trở lên.

Điều kiện mua nhà ở xã hội về nhà ở, cư trú và thu nhập

Người mua phải đáp ứng đồng thời điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Điều kiện thu nhập được điều chỉnh từ ngày 10/10/2025 theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 136/20206/NĐ-CP:

• Thu nhập được xác định trong 12 tháng liền kề trước thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
• Người lao động tự do, không có hợp đồng lao động có thể đề nghị Công an cấp xã xác nhận thu nhập, thời hạn xử lý 07 ngày kể từ ngày nhận đơn.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể điều chỉnh mức thu nhập theo hệ số phù hợp với địa phương, trong giới hạn Chính phủ quy định.
• Nhóm lực lượng vũ trang áp dụng mức thu nhập riêng theo Điều 67 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Nghị định 136/20206/NĐ-CP).
• Hồ sơ đề nghị sử dụng mẫu mới (Mẫu số 01) và các mẫu theo Thông tư 32/2025/TT-BXD được sửa đổi bởi Thông tư 08/2026/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 15/02/2026

Hợp đồng ủy quyền theo Bộ luật Dân sự 2015 khác hợp đồng mua bán như thế nào?

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận để bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Hợp đồng này không chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được ủy quyền. Người được ủy quyền chỉ hành động trong phạm vi và thời hạn ủy quyền.

Vì vậy, người nhận ủy quyền không trở thành chủ sở hữu và không tự động đủ tư cách là đối tượng mua nhà ở xã hội. Ngược lại, nếu hợp đồng ủy quyền được dùng để che giấu việc chuyển nhượng, giao dịch có thể bị xem là giả tạo. Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn phải tuân thủ điều kiện riêng của nó.

Rủi ro pháp lý khi mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền

• Hợp đồng bị tuyên vô hiệu: khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 quy định nếu bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định về đối tượng hoặc điều kiện mua thì hợp đồng vô hiệu; bên mua phải bàn giao lại nhà cho chủ đầu tư.
• Bị cưỡng chế thu hồi nhà: nếu không bàn giao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà tổ chức cưỡng chế thu hồi. Tiền mua được xử lý theo pháp luật dân sự nên người mua có thể phải tranh chấp để đòi lại phần đã thanh toán.
• Vướng quy định 05 năm không được bán lại: điểm d khoản 1 Điều 89 cấm bán lại trong tối thiểu 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua. Ủy quyền để bán hoặc để định đoạt thực chất có thể bị đánh giá là lách quy định này.
• Mỗi đối tượng chỉ được mua một căn: khoản 6 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 hạn chế số căn được mua, nên việc nhờ người khác đứng tên hoặc nhận ủy quyền dễ phát sinh vi phạm.
• Ủy quyền không bảo đảm quyền lợi lâu dài: bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015; hợp đồng cũng chấm dứt theo các căn cứ của Bộ luật Dân sự, ví dụ khi hết thời hạn hoặc khi một bên là cá nhân chết.
• Khó chứng minh quyền sở hữu: bên được ủy quyền không có tên trong hợp đồng mua bán, không đứng tên trên Giấy chứng nhận, nên khó giao dịch, vay vốn hoặc khởi kiện khi có tranh chấp.

Khi nào được bán lại nhà ở xã hội và bán cho ai?

Điều 89 Luật Nhà ở 2023 phân biệt hai giai đoạn:

• Trong 05 năm đầu kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua: về nguyên tắc không được bán lại. Nếu có nhu cầu, chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Thủ tục thực hiện theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
• Sau 05 năm và đã được cấp Giấy chứng nhận: được bán lại theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu, thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm (điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023).

Đã ký hợp đồng ủy quyền nhà ở xã hội thì nên xử lý thế nào?

1. Rà soát hợp đồng ủy quyền: nội dung, thời hạn, người đứng tên trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, tiền đã thanh toán.
2. Xác định bên đứng tên có đủ đối tượng, điều kiện mua hay không; kiểm tra thời điểm thanh toán đủ tiền để biết còn trong thời hạn 05 năm hay không.
3. Nếu còn trong 05 năm, chỉ chuyển nhượng hợp pháp cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện theo đúng thủ tục, không dùng ủy quyền thay thế.
4. Nếu nghi ngờ vi phạm, nên thương lượng chấm dứt, thanh lý và lập chứng cứ về khoản tiền đã trả trước khi cơ quan có thẩm quyền xử lý.
5. Thu thập đầy đủ chứng từ thanh toán, hợp đồng, biên bản bàn giao để bảo vệ quyền đòi lại tiền hoặc khởi kiện khi cần.

Các câu hỏi thường gặp về mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền

Kết luận

Mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền không phải là con đường an toàn: giao dịch có thể bị vô hiệu, nhà có thể bị thu hồi và quyền lợi của người mua khó được bảo vệ. Hãy xác định đúng đối tượng, điều kiện và ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Cần được hỗ trợ, Quý khách có thể liên hệ trực tiếp Hotline Luật Long Phan PMT: 1900 636 387. 

Tags: bán lại nhà ở xã hội, Điều kiện mua nhà ở xã hội, Hồ sơ mua nhà ở xã hội, Hợp đồng vô hiệu, Luật sư nhà đất, thu hồi nhà ở xã hội, thu nhập mua nhà ở xã hội