Làm gì khi nhà đất chuyển nhượng bị sai hiện trạng không thể sang tên

Nhà đất chuyển nhượng bị sai hiện trạng không thể sang tên là vấn đề xảy ra nhiều trên thực tế sau khi nhận chuyển nhượng nhà đất mới phát hiện diện tích hoặc mục đích sử dụng đất không giống như trên Giấy chứng nhận. Điều này gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên nhận chuyển nhượng nhà đất khi không thể đăng ký biến động đất đai. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi thông tin đến Quý bạn đọc các cách giải quyết khi nhà đất chuyển nhượng bị sai hiện trạng mà không thể sang tên được.

Chuyển nhượng nhà đất sai hiện trạng không thể sang tên

Yêu cầu điều chỉnh diện tích sai lệch trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp phải đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm có:

• Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó
• Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận

Trường hợp diện tích đất lớn hơn so với giấy chứng nhận.

Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, trường hợp diện tích đất lớn hơn so với giấy chứng nhận thì xử lý như sau:

• Diện tích thực tế lớn hơn so với Sổ đỏ hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• Diện tích thực tế lớn hơn so với giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Sổ đỏ.

Yêu cầu điều chỉnh diện tích sai lệch trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp diện tích đất nhỏ hơn so với giấy chứng nhận 

• Trường hợp diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ do sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.
• Trường hợp diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và xác định do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải.
• Trường hợp hòa giải không thành, có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết. Theo Điều 203 Luật Đất đai 2013, trường hợp tranh chấp mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

>>>Xem thêm: Hướng xử lý khi mua đất có ranh giới không đúng thực tế

Trình tự, thủ tục yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT khi yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp đổi

Theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP hồ sơ nộp như sau:

• Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
• Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 3 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Bước 4: Nhận kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. 

Hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng điều khoản quy định với nội dung như: “Bên chuyển nhượng có cam kết về diện tích trong Giấy chứng nhận thì các bên có thể thoả thuận để giải quyết nếu không thoả thuận được thì có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.

Điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Khởi kiện giải quyết tranh chấp khi các bên không thoả thuận được hiện trạng nhà đất.

Căn cứ Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp hiện trạng nhà đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện 

Theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, hồ ớ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)
• Các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (bản sao y CCCD, hộ chiếu của người khởi kiện);
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm: Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… và các giấy tờ khác có liên quan.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Thứ nhất, tiếp nhận đơn

• Nếu nộp trực tiếp, Tòa án cấp ngay giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện
• Nếu nộp theo đường dịch vụ bưu chính, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho  người khởi kiện trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn
• Nếu nộp bằng phương thức gửi trực tuyến, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có)

Thứ hai, xử lý đơn

Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 4: Thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Bước 5: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Theo khoản 2 Điều 230 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
• Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này.

Bước 6: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng

Bước 7: Thẩm phán ban hành bản án hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên về việc giải quyết tranh chấp về hiện trang nhà đất thay đổi khi nhận chuyển nhượng

Bước 8: Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị

Theo quy định của Điều 270, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị.

Thời hạn kháng cáo bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án

• Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
• Đối với trường hợp đương sự đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.

>>>Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất

Tư vấn giải quyết khi nhà đất chuyển nhượng bị sai hiện trạng không thể sang tên

Luật Long Phan PMT cung cấp đến quý khách hàng các dịch vụ tư vấn giải quyết khi nhà đất bị sai hiện trạng dẫn đến không thể sang tên sau khi nhận chuyển nhượng như sau:

• Tư vấn các quy định pháp lý liên quan đến đất bị sai hiện trạng so với trên giấy chứng nhận
• Tư vấn các cách thức điều chỉnh lại giấy chứng nhận theo đúng hiện trạng đất trên thực tế
• Tư vấn các hướng giải quyết khi mua phải đất sai hiện trạng
• Tư vấn trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp mua đất sai hiện trạng
• Tư vấn chuẩn bị hồ sơ, tài liệu giải quyết tranh chấp
• Đại diện khách hàng làm cơ quan nhà nước trong việc thực hiện thủ tục đính chính, cấp lại giấy chứng nhận do sai hiện trạng
• Tham gia tranh tụng bảo vệ quyền và lợi ích khách hàng
• Tư vấn các vấn đề khác có liên quan

Khi mua phải nhà đất sai hiện trạng sẽ gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người mua và thậm chí xảy ra tranh chấp không mong muốn nếu không được hướng dẫn cách giải quyết phù hợp. Vì vậy, nếu Quý khách hàng rơi vào trường hợp này mà cần được tư vấn, hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai thì hãy liên hệ chúng tôi qua Hotline: 1900.63.63.87 để được luật sư nhà đất tư vấn và hỗ trợ chi tiết và cụ thể nhất.

Bài viết liên quan có thể bạn quan tâm:

• Thủ tục xin cấp đổi sổ khi thay đổi hiện trạng nhà đất tặng cho
• Thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu