Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất thừa kế đã bán cho người khác.

Đất đai tại Việt Nam là một trong những tài sản có giá trị lớn. Bởi tính chất đặc biệt quan trọng của đất đai liên quan đến các chính sách phát triển kinh tế và an ninh, quốc phòng của đất nước. Giá đất trên thị trường thường xuyên giao động và có nhiều vị trí tạo nên “cơn sốt đất”. Chính vì vậy, đây là một trong những tài sản thường xuyên xảy ra tranh chấp, thậm chí là giữa những người thân trong một gia đình, đặc biệt là trong tranh chấp thừa kế. Khi đất đang có tranh chấp thừa kế mà đã được bán cho người khác thì giải quyết như thế nào?

Xác định người thừa kế?

Đất đai được xác định là di sản của người chết bao gồm quyền sử dụng đất riêng hoặc chung của người chết với chủ thể khác. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người để lại di sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định theo quy định của pháp luật. Địa điểm mở thừa kế là nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản; nếu không xác định được nơi cư trú cuối cùng thì địa điểm mở thừa kế là nơi có toàn bộ di sản hoặc nơi có phần lớn di sản.

>> Xem thêm: Tư Vấn Tranh Chấp Đất Thừa Kế Đã Có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Pháp luật Việt Nam và nhiều nước trên thế giới quy định hai hình thức hưởng di sản thừa kế là thừa kế theo pháp luật và thừa kế theo di chúc. Theo quy định tại Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Thứ nhất, về thừa kế theo di chúc:

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Theo đó trong di chúc của người có di sản để lại có ghi nhận rõ chủ thể được hưởng thừa kế theo di chúc.

Mặc dù trong di chúc người để lại di sản có quyền định đoạt ai là người được hưởng thừa kế, tuy nhiên những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

• Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;
• Con thành niên mà không có khả năng lao động.

Trường hợp này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản.

Thứ hai, về thừa kế theo pháp luật:

Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Theo quy định tại Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015 thì những người sau đây không được quyền hưởng di sản thừa kế:

• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;
• Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;
• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;
• Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

Trường hợp nào thì đất thừa kế đã bán cho người khác?

Trong cả hai trường hợp thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật các đồng thừa kế đều có quyền yêu cầu chia di sản thừa kế. Thông thường khi người để lại di sản qua đời các đồng thừa kế không yêu cầu chia di sản thừa kế ngay lập tức mà đợi một khoảng thời gian sau đó mới tiến hành chia di sản thừa kế. Vì trước hết khi có người thân qua đời mọi người đều ở trong tình trạng mất mát và đau buồn, chưa nghĩ tới vấn đề tài sản. Trong thời gian chưa tiến hành chia di sản sẽ có một số trường hợp xảy ra, liên quan đến việc xác lập giao dịch đối với đất là di sản thừa kế chưa chia, mà sau này dẫn đến tranh chấp như sau:

• Thứ nhất, một người trong các đồng thừa kế hoặc người đang quản lý di sản tự mình thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) sau đó thực hiện việc chuyển nhượng lại cho chủ thể khác. Sau đó chủ thể nhận chuyển nhượng tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất trên với cơ quan nhà nước và được cấp Giấy chứng nhận.
• Thứ hai, tương tự như trên một người trong các đồng thừa kế hoặc người đang quản lý di sản tự mình thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận sau đó thực hiện việc chuyển nhượng lại cho chủ thể khác. Chủ thể nhận chuyển nhượng tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất trên với cơ quan nhà nước có thẩm và được cấp Giấy chứng nhận. Sau đó tiến hành chuyển nhượng lại phần đất trên cho một chủ thể khác và chủ thể này dựa vào các giấy tờ hợp pháp nêu trên để xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với đất.

Trường hợp nào được xác định là bên thứ ba ngay tình?

Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật Dân sự 2015 thì chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình trừ trường hợp bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu.

• Trong hai tình huống đã nêu ở trên, trường hợp thứ nhất chỉ có một giao dịch dân sự diễn ra nên không thuộc trường hợp theo quy định tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.
• Trong trường hợp thứ hai, người nhận chuyển nhượng lần thứ hai từ người nhận chuyển nhượng lần thứ nhất có thể được xem là người thứ ba ngay tình theo quy định tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”

Trong trường hợp này, theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 thì chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu. Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu. Khi đó nếu người được xác định là người thứ ba ngay tình chưa đăng ký quyền sử dụng đất trên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các đồng thừa kế khác có thể đòi lại đất. Còn trong trường hợp đã tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất và đã được cấp Giấy chứng nhận thì không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp?

Cũng như các loại tranh chấp khác về đất đai khi xảy ra tranh chấp đối với đất đai trong quan hệ thừa kế Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc đưua ra cách giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Trong trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 được giải quyết như sau:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trong trường hợp này vì đây là tranh chấp đất đai trong quan hệ thừa kế nên việc hòa giải tại cơ sở không phải là điều kiện khởi kiện.

Trường hợp các bên tiến hành khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết thì thẩm quyền thông thường được xác định như sau:

• Trong trường hợp này có chủ thể tham gia tranh chấp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đang tranh chấp và các bên còn lại muốn yêu cầu hủy Giấy chứng nhận hoặc trong tranh chấp có sự tham gia của đương sự ở nước ngoài. Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 34, Điểm c Khoản 1 Điều 37, Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Khoản 4 Điều 32 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi. Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc Qúy khách hàng muốn được tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline bên dưới để được luật sư chuyên về đất đai tư vấn.