Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư mới nhất

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư là quy trình hành chính đất đai phức tạp, đòi hỏi người dân và doanh nghiệp tuân thủ chặt chẽ các quy định của Luật Đất đai 2024. Việc nắm rõ điều kiện, hồ sơ, thẩm quyền của UBND các cấp và các bước thực hiện theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP là vô cùng cần thiết. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết, giúp bạn đọc hiểu rõ và thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp pháp và hiệu quả.

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Tùy vào loại đất và mục đích sử dụng khi chuyển đổi đất nông nghiệp sẽ có những điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng khác nhau.

Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác

Căn cứ khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác khi:

• Có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (viết tắt “HĐND”).
• Đáp ứng căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 116 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện này không áp dụng đối với các trường hợp:

• Sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư.
• HĐND cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư.

Chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024:

• Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

Chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Điều kiện  chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại quy định tại khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024. Cụ thể như sau:

• Các điều kiện quy định đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
• Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai 2024.
• Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Theo đó, mỗi trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện nhất định.

Các trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Chuyển đổi mục đích không thuộc trường hợp trên đây thì không cần phải xin phép.

Cơ sở pháp lý: khoản 1 và 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 123 Luật Đất đai 2024 thì thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về: Ủy ban nhân dân (viết tắt “UBND”) cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện.

• UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước.
• UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần xem xét trường hợp của mình để nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền phù hợp.

Thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thổ cư

Thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 44 và Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Trường hợp người sử dụng đất không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư

Trình tự cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Bước 1: Nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Đơn theo mẫu 02c ban hành Phụ lục đính kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Hồ sơ nộp đến bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp có thẩm quyền giải quyết hồ sơ.

Cơ sở pháp lý: điểm a khoản 2 Điều 44 và điểm a khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai 2024.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Trường hợp đầy đủ hồ sơ và hợp lệ: Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất cho cơ quan quản lý đất đai.

Trường hợp không đầy đủ hoặc không hợp lệ: hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền còn tiến hành rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa.

Cơ sở pháp lý: điểm b khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai 2024.

Bước 3: Trình UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong thủ tục này các cá nhân, cơ quan giải quyết bao gồm:

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính cho cơ quan thuế.
• Cơ quan thuế thực hiện xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Cơ quan thuế sẽ thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất.
• Người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
• Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Cơ sở pháp lý: điểm b khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai 2024.

Trên đây là quy trình cơ bản thực hiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, không phải nộp tiền …. sẽ có một số bước khác nhau. Chi tiết thủ tục này xem tại Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Trường hợp người sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư

Người sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương cần chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư.
• Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có);
• Một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Về trình tự giải quyết được thực hiện theo trường hợp người sử dụng đất không thuộc diện chấp thuận chủ trương khi xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục cập nhật biến động sau khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng

Sau khi được có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền thì người sử dụng đất phối hợp với Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai .

Cơ sở pháp lý: điểm e khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 và Điều 44 102/2024/NĐ-CP.

Câu hỏi thường gặp liên quan đến thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

Dưới đây là tổng hợp những câu hỏi thường gặp liên quan đến thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.

Có được xây nhà trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích không?

Việc xây nhà trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích là hành vi sử dụng đất sai mục đích. Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình vi phạm. Mưc sử phạt đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích quy định tại Nghị định 123/202NĐ-CP.

Chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình sang thổ cư có cần sự đồng ý của các thành viên không?

Nếu là tài sản chung thì cần sự đồng thuận bằng văn bản của các thành viên có quyền sử dụng chung trong hộ.

Có thể tự tra cứu quy hoạch đất online được không?

Một số địa phương cung cấp bản đồ quy hoạch online trên cổng thông tin điện tử hoặc qua ứng dụng như “Thông tin quy hoạch”.

Có nên xin chuyển đổi trước khi bán đất?

Nên. Đất thổ cư thường có giá trị cao hơn đất nông nghiệp. Việc chuyển đổi trước giúp tăng giá trị và tính pháp lý khi giao dịch.

Có cần xin chuyển mục đích sử dụng nếu đã có quy hoạch là đất ở?

Người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì phải thực hiện thủ tục xin phép. Việc quy hoạch đất ở chỉ là một căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét khi giải quyết hồ sơ chứ không phải là căn cứ để không thực hiện xin phép.

Dịch vụ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thổ cư

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

• Tư vấn các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tư vấn hồ sơ xin cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tư vấn quy trình giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.
• Đại diện thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Kết luận

Tóm lại, bài viết đã phân tích chi tiết thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, bao gồm điều kiện, hồ sơ, thẩm quyền của UBND và quy trình theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định pháp luật đất đai này sẽ giúp người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích hiệu quả. Nếu gặp vướng mắc, hãy liên hệ luật sư đất đai của Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ pháp lý kịp thời.

Tags: Chuyển mục đích sử dụng đất, Đăng ký biến động đất đai, Đất nông nghiệp sang thổ cư, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư