Hướng dẫn đòi tiền đặt cọc mua đất qua trung gian cá nhân

Hướng dẫn đòi tiền đặt cọc mua đất qua trung gian cá nhân là giải pháp pháp lý cấp thiết khi người môi giới không thực hiện đúng cam kết. Rủi ro này thường xuất phát từ việc giao tiền cho bên thứ ba mà thiếu giấy ủy quyền hợp pháp từ chủ đất. Để đòi lại tài sản, người mua cần thu thập chứng cứ và xác định rõ trách nhiệm dân sự hoặc dấu hiệu lừa đảo. Việc lựa chọn khởi kiện hay tố giác phụ thuộc vào tính chất hành vi của bên nhận cọc. Nhằm giúp Quý khách thu hồi tiền hiệu quả, Luật Long Phan PMT xin phân tích chi tiết trong bài viết dưới đây.

Xác định trung gian có quyền được nhận đặt cọc hay không?

Về nguyên tắc, bên trung gian không có quyền đương nhiên nhận tiền đặt cọc thay cho chủ sở hữu tài sản, trừ khi có văn bản ủy quyền hợp pháp. Việc giao tiền cọc cho trung gian mà thiếu sự kiểm tra về phạm vi đại diện tiềm ẩn rủi ro pháp lý là giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo hoặc vi phạm điều cấm (theo Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015), dẫn đến việc người mua khó thu hồi vốn. Đặc biệt, từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực, tư cách của cá nhân môi giới bị siết chặt, việc “cầm tiền thay” của môi giới tự do (tay ngang) càng trở nên rủi ro và thiếu cơ sở bảo vệ trước pháp luật.

Bản chất của đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giữa bên mua và bên bán. Trung gian chỉ là người kết nối, không phải là chủ sở hữu tài sản. Do đó, để trung gian có quyền nhận tiền, họ phải chứng minh được tư cách “Đại diện theo ủy quyền” của mình.

• Yêu cầu về văn bản ủy quyền: Căn cứ Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Người mua cần yêu cầu trung gian xuất trình Hợp đồng ủy quyền hoặc Giấy ủy quyền được công chứng/chứng thực.
• Nội dung ủy quyền: Văn bản này phải ghi rõ phạm vi: Được quyền nhận tiền đặt cọc thay cho chủ đất hay không? Được quyền ký tên vào biên bản đặt cọc hay không? Thời hạn ủy quyền còn hiệu lực không?

Nếu trung gian nhận tiền mà không có ủy quyền hoặc vượt quá phạm vi ủy quyền (chỉ được giới thiệu nhưng lại tự ý nhận tiền), giao dịch này sẽ rơi vào trường hợp “Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện” (Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015). Khi đó, chủ đất có quyền từ chối trách nhiệm, không bán đất, và người mua phải tự đi đòi lại tiền từ trung gian – một hành trình gian nan nếu trung gian đã tẩu tán tài sản.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/8/2024), cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc môi giới cá nhân không được tự do hành nghề độc lập.

Cần làm rõ số tiền trung gian nhận là “tiền cọc” để chuyển cho chủ nhà hay là “phí giữ chỗ/phí dịch vụ”? Nếu là tiền cọc (theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015): Nếu trung gian ký nhận với tư cách bên bán (dù không phải chủ đất), họ phải chịu trách nhiệm phạt cọc (trả lại tiền + bồi thường một khoản tương đương) nếu không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, thực tế các trung gian lừa đảo thường dùng chiêu trò “nhận cọc thiện chí” để lách luật, tránh nghĩa vụ phạt cọc.

Hậu quả khi giao dịch vô hiệu: Trường hợp trung gian nhận tiền sai quy định (lừa dối, không có ủy quyền), giao dịch bị tuyên vô hiệu. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi (trung gian) gây thiệt hại thì phải bồi thường.

>>> Xem thêm: Công ty môi giới nhà đất có quyền ký hợp đồng và nhận tiền cọc không?

Xác định căn cứ đòi lại tiền đặt cọc mua đất qua trung gian cá nhân

Để yêu cầu hoàn trả tiền cọc thành công, bên mua bắt buộc phải chứng minh được sự vô hiệu của giao dịch hoặc hành vi vi phạm nghĩa vụ cơ bản từ phía đối tác. Theo quy định của Bộ luật Dân sự và thực tiễn xét xử, quyền khởi kiện đòi lại tài sản thường được xác lập dựa trên ba nhóm căn cứ pháp lý trọng yếu sau:

Giao dịch đặt cọc thông qua trung gian không đảm bảo tính hiệu lực

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi chủ thể tham gia có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp, hoàn toàn tự nguyện và mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trong trường hợp bên trung gian nhận cọc nhưng không có văn bản ủy quyền hợp pháp từ chủ đất, hoặc thực hiện vượt quá phạm vi ủy quyền, giao dịch này đã vi phạm điều kiện về chủ thể. Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch này sẽ bị xem là vô hiệu. Khi giao dịch vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. 

Lúc này, trung gian là người xác lập giao dịch trái thẩm quyền và có nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận cho bên mua, đồng thời bồi thường thiệt hại nếu có.

Mục đích của việc đặt cọc không đạt được

Đặt cọc, theo bản chất tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu mục đích này không thể thực hiện được do các yếu tố khách quan hoặc lỗi chủ quan, bên mua có quyền đòi lại tiền.

Đối tượng giao dịch không đủ điều kiện: Ví dụ, tại thời điểm thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng, đất vẫn chưa được cấp Sổ đỏ hoặc đang bị Tòa án kê biên, dẫn đến việc công chứng hợp đồng mua bán là bất khả thi về mặt pháp luật. Khi đó, mục đích của việc đặt cọc (để mua được đất) đã không đạt được. Bên mua có quyền yêu cầu hủy bỏ thỏa thuận đặt cọc và đòi lại tiền.

Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin: Nếu bên nhận cọc (chủ đất hoặc trung gian có ủy quyền) cam kết đất “sạch” nhưng thực tế đất dính quy hoạch không thể xây dựng/chuyển nhượng, bên mua có quyền từ chối ký hợp đồng chính thức và yêu cầu trả lại cọc do bên bán đã vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, làm sai lệch bản chất giao dịch.

Bên trung gian hoặc chủ đất (có ủy quyền hợp lệ cho trung gian) vi phạm nghiêm trọng thỏa thuận đặt cọc

Trường hợp giao dịch đặt cọc hợp pháp (chủ đất trực tiếp nhận hoặc trung gian có giấy ủy quyền hợp lệ) nhưng bên nhận cọc không thực hiện đúng cam kết (như: không xóa thế chấp đúng hạn, từ chối ký hợp đồng công chứng, hoặc tự ý bán cho người khác), hành vi này được xác định là từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận cọc không chỉ phải trả lại tài sản đặt cọc mà còn phải trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (hoặc mức phạt cọc cao hơn nếu có thỏa thuận) cho bên đặt cọc. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để Quý khách yêu cầu Tòa án buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

>>> Xem thêm: Cách đòi lại tiền đặt cọc mua đất dự án treo hiệu quả

Thương lượng và hòa giải tranh chấp đòi tiền đặt cọc mua đất qua trung gian

Ưu tiên giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng là chiến lược tối ưu giúp thu hồi tiền cọc nhanh chóng và hạn chế rủi ro chi phí tố tụng. Tuy nhiên, quá trình này cần được thực hiện một cách bài bản để vừa gia tăng áp lực đàm phán, vừa thiết lập hồ sơ chứng cứ pháp lý về sự vi phạm nghĩa vụ của bên môi giới hoặc chủ đất. Để đảm bảo giá trị pháp lý cho các cam kết và chuẩn bị sẵn sàng cho bước khởi kiện nếu cần thiết, quy trình này cần tuân thủ chặt chẽ trình tự sau:

Mời cả 3 bên (bên mua – chủ đất – trung gian) làm việc

Mục tiêu của giai đoạn thương lượn là ghi nhận thành các văn bản thừa nhận nợ hoặc thừa nhận hành vi vi phạm, làm tiền đề cho việc khởi kiện sau này. Bên mua cần thiết lập một cuộc gặp mặt trực tiếp gồm 03 bên: Bên đặt cọc – Chủ đất (Bên nhận cọc) – Trung gian (Môi giới/Người làm chứng). Cuộc họp này nhằm xác định rõ “dòng tiền đang ở đâu” và “lỗi thuộc về ai”.

Tại buổi làm việc, bắt buộc phải lập biên bản có chữ ký các bên, ghi nhận các nội dung trọng yếu:

• Xác nhận sự kiện pháp lý: Ghi rõ lý do không thể ký hợp đồng chuyển nhượng (Ví dụ: Do đất đang bị kê biên, do chủ đất đổi ý tăng giá, hay do môi giới cung cấp thông tin sai lệch). Đây là chứng cứ chứng minh lỗi vi phạm nghĩa vụ theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015.
• Xác định nghĩa vụ hoàn trả: Ai là người đang giữ tiền? Nếu trung gian giữ tiền cọc nhưng chưa đưa cho chủ nhà, biên bản phải ghi nhận cam kết của trung gian về việc hoàn trả. Nếu chủ nhà đã nhận tiền, chủ nhà phải cam kết thời hạn trả (và tiền phạt cọc nếu có).
• Cam kết về thời hạn: Ấn định một ngày cụ thể (ví dụ: trong vòng 03 ngày làm việc) tiền phải về tài khoản.

Phòng khi trung gian/chủ đất từ chối ký biên bản, Quý khách có thể nhờ người làm chứng hoặc nhờ Thừa phát lại lập vi bằng buổi làm việc để làm chứng cứ thay thế.

Gửi Công văn/Thư yêu cầu (đòi tiền cọc)

Khi thương lượng trực tiếp không đạt kết quả hoặc bên giữ tiền cọc liên tục hứa hẹn nhưng không thực hiện, người bị chiếm giữ tiền cần gửi Công văn/Thư yêu cầu hoàn trả tiền cọc. Điều này nhằm chứng minh thiện chí, chứng minh đã thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ, đồng thời tạo căn cứ cho các yêu cầu tiếp theo như tính lãi chậm trả, phạt cọc, bồi thường thiệt hại hoặc thậm chí tố giác hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt.

Về hình thức và phương thức gửi, văn bản nên được soạn thảo theo dạng công văn/thư yêu cầu có bố cục rõ ràng:

• Thông tin các bên
• Tóm tắt giao dịch 
• Căn cứ pháp lý 
• Yêu cầu thực hiện 
• Thời hạn 
• Hậu quả pháp lý

Để đảm bảo giá trị chứng cứ, nên gửi bằng bưu điện bảo đảm có báo phát đến địa chỉ thường trú/tạm trú hoặc địa chỉ cư trú thực tế của bên giữ tiền. Đồng thời, bên đặt cọc nên gửi bản sao Công văn/Thư yêu cầu cho bên còn lại để ràng buộc trách nhiệm. Phiếu gửi, mã vận đơn và phiếu báo phát là chứng cứ quan trọng để chứng minh bên yêu cầu đã thực hiện việc thông báo đúng trình tự, tránh tình trạng đối phương phủ nhận “không nhận được yêu cầu” khi vụ việc được đưa ra Tòa án.

Về nội dung, Thư yêu cầu cần thể hiện rõ:

Trường hợp giao dịch đặt cọc phát sinh từ hành vi gian dối, sai bản chất hoặc vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, người yêu cầu có thể xác lập lập luận theo hướng giao dịch vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 117), vô hiệu do giả tạo (Điều 124), vô hiệu do bị lừa dối (Điều 127) hoặc vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123). Khi giao dịch vô hiệu, hậu quả pháp lý là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong trường hợp giao dịch đặt cọc/hợp đồng chính không vô hiệu nhưng đối phương vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ (không thực hiện chuyển nhượng, không ký hợp đồng, không hoàn tất điều kiện như cam kết…), người yêu cầu có thể đi theo hướng hủy bỏ hợp đồng do vi phạm, căn cứ Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 (hủy bỏ hợp đồng do vi phạm). Khi hợp đồng bị hủy bỏ, các bên được xử lý hậu quả theo cơ chế pháp luật về chấm dứt/hủy bỏ, kèm theo các chế tài tương ứng (bồi thường, phạt vi phạm nếu có thỏa thuận…). 

Đồng thời, nếu có thỏa thuận đặt cọc, cần viện dẫn thêm Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 để xác định nghĩa vụ của bên nhận cọc trong trường hợp vi phạm: có thể phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương tiền cọc (thực tiễn thường gọi là “phạt cọc”) tùy theo lỗi và tình huống vi phạm.

Thư yêu cầu phải nêu rõ thời hạn cụ thể, kiên quyết, thông thường 05 – 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản, để bên giữ tiền hoàn trả toàn bộ tiền cọc vào tài khoản được chỉ định. Việc này để tính chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền và là căn cứ để phát sinh yêu cầu về lãi chậm trả.

Cuối thư, cần có phần cảnh báo hậu quả pháp lý. Cụ thể, nếu hết thời hạn mà không hoàn trả, người yêu cầu sẽ tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu: (i) hoàn trả tiền cọc; (ii) phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (nếu có đủ căn cứ); và (iii) lãi do chậm trả theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015 (trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền), kết hợp nguyên tắc về lãi suất theo Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015. 

Song song đó, Thư yêu cầu nên nêu rõ khả năng đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (ví dụ: phong tỏa tài khoản, phong tỏa tài sản, cấm chuyển dịch quyền về tài sản…) để ngăn chặn hành vi tẩu tán, né tránh nghĩa vụ. 

Khởi kiện giải quyết tranh chấp đòi tiền đặt cọc mua đất qua trung gian cá nhân

Tranh chấp liên quan đến đòi lại tiền đặt cọc phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua đất là tranh chấp hợp đồng dân sự. Tranh chấp này được xác định là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án (khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015). Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn (trung gian) cư trú/làm việc.

Thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng (bao gồm yêu cầu trả lại tiền đặt cọc) là 03 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Thời hiệu này được tính từ lúc người đặt cọc biết bên nhận cọc không thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua trung gian cá nhân đúng cam kết. Nếu Quý khách kiện đòi tiền dựa trên cơ sở “Giao dịch vô hiệu” (do trung gian lừa dối, giả tạo), thì thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu là 02 năm (Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015). 

Nếu vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (trung gian nhận cọc trái luật) hoặc giả tạo, thì thời hiệu là không hạn chế.

Đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo

Người khởi kiện: Chính cá nhân (hoặc người đại diện theo ủy quyền) đặt cọc mua đất;

Đơn khởi kiện phải tuân thủ mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP) và nội dung phải trình bày đầy đủ nội dung tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: thông tin các bên, sự kiện phát sinh giao dịch đặt cọc qua trung gian, cơ sở pháp lý yêu cầu và bằng chứng chứng minh bên nhận đặt cọc không thực hiện trả lại tiền đúng thỏa thuận. 

Thụ lý vụ án và nộp tiền tạm ứng án phí

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí (Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Chuẩn bị xét xử

Đây là giai đoạn Tòa án triệu tập các bên để lấy lời khai, đối chất và công khai chứng cứ. Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04-06 tháng kể từ ngày thụ lý theo Điều 203  Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Hòa giải: Theo Điều 205 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án sẽ tiến hành hòa giải để các bên thỏa thuận. Nếu trung gian đồng ý trả tiền tại bước này, Tòa sẽ ra “Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự”, văn bản này có hiệu lực ngay lập tức và có thể mang đi thi hành án, không cần xét xử.

Phiên tòa xét xử

Nếu hòa giải không thành, Tòa án sẽ ra xét xử sơ thẩm để giải quyết toàn bộ nội dung tranh chấp theo quy định pháp luật. Phán quyết của Hội đồng xét xử sơ thẩm được đưa ra dựa trên chứng cứ, tài liệu và chứng cứ pháp lý của nguyên đơn và bị đơn như giấy nhận tiền, tin nhắn, vi bằng, biên lai chuyển tiền, thỏa thuận đặt cọc… trong hồ sơ vụ án được thu thập và kiểm chứng một cách công minh, đầy đủ trước khi tuyên án. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, sau khi Tòa án cấp sơ thẩm tuyên án, nếu đương sự không đồng ý với phán quyết này, họ có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (hoặc từ ngày nhận được bản án nếu có lý do chính đáng), theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Nếu một trong các bên thực hiện quyền kháng cáo đúng thời hạn và hình thức theo luật định, vụ án sẽ được chuyển lên Tòa án cấp phúc thẩm để xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm. Việc xét xử phúc thẩm được tiến hành theo Chương XV, XVI và XVII Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Theo quy định tại Điều 270 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, đây là “việc xét xử lại trực tiếp của Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm đối với bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm mà các đương sự không đồng ý và đã kháng cáo theo đúng thủ tục pháp luật”.

Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Theo Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự, đương sự có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách, bảo vệ tài sản, thu thập/chứng minh chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh thiệt hại không thể khắc phục và bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án sau này.

Trong nhóm các biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, có những biện pháp rất phù hợp với mục tiêu bảo toàn tài sản tranh chấp trong vụ án đòi tiền đặt cọc, như:

• Phong tỏa tài khoản tại ngân hàng nơi bị đơn có tài khoản;
• Phong tỏa tài sản ở nơi gửi giữ;
• Cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp;
• Kê biên tài sản đang tranh chấp;
• Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định (ví dụ: cấm bán, sang nhượng, tặng cho tài sản).

Việc áp dụng các biện pháp này rất hữu ích khi có dấu hiệu rõ rệt tẩu tán tài sản, chuyển nhượng tài sản khi tranh chấp chưa được giải quyết để né tránh nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc, hoặc khi tài sản của bị đơn không còn khả năng thi hành án sau khi có bản án.

Về thủ tục yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, theo Điều 133 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người yêu cầu phải làm đơn gửi Tòa án có thẩm quyền nêu rõ lý do, nội dung tranh chấp, loại biện pháp cần áp dụng và chứng cứ chứng minh sự cần thiết của việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đó.

Về thẩm quyền quyết định, tại Điều 112 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định:

• Trước khi mở phiên tòa, Thẩm phán có quyền xem xét và quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Trong phiên tòa, Hội đồng xét xử quyết định các nội dung này.

Ngoài ra, Điều 136 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định khi yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với tài sản, người yêu cầu có thể phải nộp biện pháp bảo đảm (chứng từ bảo lãnh ngân hàng, tài sản thế chấp hoặc tiền/gia tài gửi tại Tòa án) tương đương với tổn thất/thiệt hại có thể phát sinh nếu biện pháp đó bị áp dụng không đúng nhằm bảo vệ quyền lợi của phía bị áp dụng.

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Cân nhắc, xem xét yêu cầu xử lý hình sự khi có các căn cứ khuyến nghị sau đây

Việc chuyển hóa vụ việc từ tranh chấp dân sự sang tố giác hình sự là biện pháp mạnh mẽ nhất nhằm răn đe và buộc đối tượng trung gian phải khắc phục hậu quả dưới áp lực của chế tài tù giam. Để cơ quan điều tra thụ lý, bên bị hại cần phân tích kỹ lưỡng các dấu hiệu cấu thành tội phạm, chứng minh rõ ý thức chiếm đoạt tài sản thông qua thủ đoạn gian dối hoặc hành vi bội tín. Căn cứ vào hành vi khách quan của đối tượng, hai tội danh thường được xem xét áp dụng trong trường hợp này bao gồm:

Trung gian đưa thông tin giả nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản

Đây là trường hợp trung gian đã có ý định chiếm đoạt tiền ngay từ đầu, trước khi người mua đất giao tiền cọc. 

• Dấu hiệu hành vi: Trung gian dùng mọi cách để làm cho bạn tin tưởng vào một điều không có thật để giao tiền.
• Thông tin giả: Trung gian giới thiệu một lô đất không có thật, hoặc lô đất đó không thuộc quyền định đoạt của họ (và họ cũng không được chủ đất ủy quyền).
• Giấy tờ giả: Sử dụng Sổ đỏ giả, Hợp đồng ủy quyền giả mạo chữ ký của chủ đất để nhận cọc.
• Một tài sản bán cho nhiều người: Trung gian nhận cọc của bạn, sau đó lại tiếp tục nhận cọc của người thứ 2, thứ 3 cho cùng một lô đất và bỏ trốn.

Hành vi gian dối là nguyên nhân trực tiếp khiến người mua đất giao tài sản. Nếu chứng minh được trung gian đã nói dối về pháp lý lô đất hoặc tư cách đại diện trước khi nhận tiền, đây là căn cứ vững chắc để tố giác tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017.

Trung gian thông qua giao dịch cọc để lấy tài sản nhưng sau đó thực hiện không đúng cam kết, không có khả năng hoàn lại

Đây là trường hợp giao dịch ban đầu hoàn toàn hợp pháp (có hợp đồng môi giới, có ủy quyền thật). Tuy nhiên, sau khi nhận được tiền, trung gian mới nảy sinh ý định chiếm đoạt.

• Dấu hiệu hành vi: Sau khi nhận tiền cọc một cách hợp pháp (thông qua hợp đồng), trung gian thực hiện một trong các hành vi sau:
• Bỏ trốn: Tắt điện thoại, rời khỏi nơi cư trú, đóng cửa văn phòng môi giới để trốn tránh nghĩa vụ trả tiền.
• Sử dụng vào mục đích bất hợp pháp: Dùng tiền cọc của khách để đánh bạc, cá độ bóng đá, buôn lậu… dẫn đến mất khả năng trả lại.
• Cố tình không trả dù có điều kiện: Trung gian vẫn có tài sản, vẫn có tiền trong tài khoản nhưng cố tình chây ỳ, thách thức không trả lại tiền cọc khi giao dịch không thành.

Đây là các dấu hiệu của tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017. Người đặt cọc cần thu thập chứng cứ chứng minh trung gian đã “bỏ trốn” (xác nhận của công an phường nơi họ cư trú) hoặc chứng minh họ “có tiền mà không trả” để Cơ quan điều tra khởi tố.

>>>Xem thêm: Luật sư tư vấn Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản 

Câu hỏi thường gặp (FAQs) về đòi tiền đặt cọc mua đất qua trung gian cá nhân

Giao dịch mua đất thông qua trung gian (cò đất, môi giới tự do) luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp tiền cọc. Dưới đây là những giải đáp pháp lý chi tiết cho các câu hỏi thường gặp nhất giúp Quý khách có phương án đòi lại quyền lợi chính đáng.

Tôi giao tiền cọc cho môi giới giữ hộ, giờ chủ đất đổi ý không bán thì ai phải trả tiền cho tôi?

Trách nhiệm trả tiền phụ thuộc vào phạm vi ủy quyền. Nếu môi giới có giấy ủy quyền hợp pháp từ chủ đất cho phép nhận cọc thay, thì chủ đất phải chịu trách nhiệm hoàn trả (bao gồm cả phạt cọc). Ngược lại, nếu môi giới tự ý nhận tiền mà không có ủy quyền, môi giới phải tự bỏ tiền túi ra trả lại cho Quý khách. Căn cứ Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả của giao dịch do người không có quyền đại diện xác lập, nếu trung gian nhận tiền “chui” (không có ủy quyền), giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với chủ đất. Lúc này, chủ đất hoàn toàn có quyền từ chối bán và từ chối trách nhiệm bồi thường. Quý khách chỉ có thể đòi tiền từ môi giới. Ngược lại, nếu có giấy ủy quyền, hành vi nhận tiền của môi giới được xem là hành vi của chủ đất, do đó chủ đất phải chịu trách nhiệm pháp lý trả cọc và phạt cọc theo cam kết.

Môi giới nhận tiền cọc của tôi rồi bỏ trốn thì có kiện hình sự được không?

Có, hành vi này có dấu hiệu của tội phạm hình sự. Tùy vào ý định chiếm đoạt nảy sinh trước hay sau khi nhận tiền mà có thể tố giác tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” hoặc “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. Theo Điều 174 và Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017), nếu môi giới dùng thủ đoạn gian dối (như dùng giấy tờ giả, bán đất ảo) để lừa Quý khách giao tiền rồi chiếm đoạt, đó là tội Lừa đảo. Còn nếu giao dịch ban đầu là thật, nhưng sau khi nhận tiền môi giới mới nảy sinh ý định bỏ trốn hoặc cố tình không trả dù có điều kiện, đó là tội Lạm dụng tín nhiệm. Quý khách cần làm đơn tố giác gửi Cơ quan Cảnh sát điều tra kèm theo bằng chứng (giấy nhận tiền, tin nhắn, xác nhận cư trú cho thấy đối tượng đã bỏ đi khỏi địa phương) để yêu cầu khởi tố.

Hợp đồng đặt cọc chỉ có chữ ký của tôi và môi giới (không có chủ đất) thì có giá trị pháp lý không?

Hợp đồng này vô hiệu một phần hoặc toàn bộ đối với chủ đất nếu môi giới không có văn bản ủy quyền hợp pháp. Tuy nhiên, nó vẫn có giá trị ràng buộc trách nhiệm dân sự giữa bạn và môi giới. Về nguyên tắc, hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì môi giới không phải chủ sở hữu đất nên họ không có quyền định đoạt (bán) mảnh đất đó. Nếu không có ủy quyền, việc họ ký cam kết “bán đất” là vô hiệu. Tuy nhiên, giấy tờ này là bằng chứng thép chứng minh môi giới đã nhận tiền của bạn. Bạn có thể dùng nó để khởi kiện dân sự yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu và buộc môi giới hoàn trả số tiền đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Tôi có thể đòi phạt cọc (đền gấp đôi) từ trung gian được không?

Có thể. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận đặt cọc nếu từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ khi có thỏa thuận khác). Nếu trung gian tự đứng ra nhận cọc và cam kết “sẽ lo thủ tục sang tên”, nhưng sau đó không làm được, họ đã vi phạm nghĩa vụ. Tòa án có thể buộc họ phải chịu phạt cọc như cam kết. Tuy nhiên, thực tế việc đòi khoản “phạt” này khó khăn hơn đòi tiền gốc, vì trung gian thường không có tài sản để thi hành án.

Thời hiệu để khởi kiện đòi tiền cọc là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc là 03 năm kể từ ngày quyền lợi bị xâm phạm. Tuy nhiên, nếu kiện đòi tài sản do giao dịch vô hiệu (lừa dối, giả tạo), thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu là 02 năm. Căn cứ Điều 429 và Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, Quý khách cần lưu ý mốc thời gian này để nộp đơn kịp thời. “Ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm” thường được tính từ ngày đến hạn ký hợp đồng chuyển nhượng mà bên bán không thực hiện, hoặc ngày bên môi giới tuyên bố không trả lại tiền. Quá thời hạn này, Quý khách sẽ mất quyền khởi kiện dân sự (trừ khi có lý do bất khả kháng), lúc đó chỉ còn con đường tố giác hình sự nếu có dấu hiệu tội phạm.

Tôi cần chuẩn bị những bằng chứng gì để kiện đòi tiền môi giới?

Quý khách cần thu thập mọi chứng cứ chứng minh việc giao tiền và sự vi phạm cam kết, bao gồm: Giấy nhận tiền/Hợp đồng đặt cọc, Biên lai chuyển khoản ngân hàng, Tin nhắn/Zalo/Ghi âm trao đổi, và Vi bằng (nếu có). Giấy nhận tiền viết tay dù sơ sài nhưng có chữ ký của môi giới là chứng cứ quan trọng nhất. Nếu chuyển khoản, cần sao kê ngân hàng thể hiện nội dung chuyển tiền (ví dụ: “dat coc mua dat lo A”). Các tin nhắn hứa hẹn trả tiền, xin khất nợ của môi giới nên được lập vi bằng để đảm bảo tính pháp lý, tránh bị họ xóa hoặc chối bỏ sau này. Nếu có người làm chứng, hãy yêu cầu họ viết bản tường trình.

Có cách nào ngăn chặn môi giới tẩu tán tài sản trong lúc chờ Tòa giải quyết không?

Quý khách có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng “Biện pháp khẩn cấp tạm thời” như phong tỏa tài khoản ngân hàng hoặc kê biên tài sản của môi giới ngay khi nộp đơn khởi kiện. Theo Điều 111 và Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, để ngăn chặn việc bị đơn tẩu tán tài sản dẫn đến thắng kiện nhưng không thi hành được án, Quý khách có thể làm đơn yêu cầu Tòa án phong tỏa tài sản tương đương với số tiền Quý khách đang đòi. Tuy nhiên, để được Tòa chấp nhận, Quý khách phải nộp một khoản tiền bảo đảm (ký quỹ) vào tài khoản của Tòa án để đảm bảo bồi thường thiệt hại cho bị đơn nếu yêu cầu phong tỏa của Quý khách là sai.

Dịch vụ tư vấn hướng dẫn đòi tiền đặt cọc mua đất qua trung gian cá nhân

Giao dịch mua đất qua trung gian cá nhân thường tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi môi giới không có ủy quyền hợp pháp hoặc đất vướng quy hoạch, dẫn đến nguy cơ mất cọc. Luật Long Phan PMT cung cấp giải pháp pháp lý quyết liệt và hiệu quả để bảo vệ quyền lợi khách hàng thông qua các hạng mục công việc cụ thể sau:

• Rà soát kỹ lưỡng Hợp đồng đặt cọc và các văn bản ủy quyền liên quan nhằm xác định tính chính danh của bên trung gian cũng như hiệu lực pháp lý của giao dịch.
• Thực hiện tra cứu thông tin quy hoạch, tình trạng tranh chấp và tính pháp lý thực tế của thửa đất để kịp thời phát hiện các hành vi gian dối hoặc vi phạm cam kết.
• Hướng dẫn khách hàng phương pháp thu thập và củng cố hệ thống chứng cứ (tin nhắn, ghi âm, biên lai, vi bằng) để làm cơ sở bảo vệ quyền lợi trước pháp luật.
• Soạn thảo và gửi văn bản thông báo hoặc thư khuyến cáo chính thức yêu cầu bên trung gian và chủ sở hữu hoàn trả tiền cọc cùng tiền phạt cọc theo đúng thỏa thuận.
• Đại diện khách hàng trực tiếp tham gia đàm phán, đối thoại với các bên liên quan nhằm tìm kiếm giải pháp khắc phục hậu quả và thu hồi tiền nhanh chóng mà không cần ra Tòa.
• Thực hiện soạn thảo hồ sơ tố giác tội phạm gửi cơ quan Công an trong trường hợp hành vi của bên trung gian có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc bán đất ảo.
• Soạn thảo đơn khởi kiện và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý cần thiết để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu hoặc buộc bên vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
• Cử Luật sư tham gia tranh tụng tại phiên tòa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chứng minh lỗi của bên nhận cọc và yêu cầu bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh.
• Hỗ trợ khách hàng trong giai đoạn thi hành án, thực hiện xác minh điều kiện tài sản của bên phải trả tiền để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế thu hồi tài sản.

Kết luận

Việc đòi lại tiền cọc mua đất từ trung gian cá nhân luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phức tạp. Người mua cần xác minh kỹ vai trò của bên nhận tiền để có cơ sở pháp lý vững chắc khi yêu cầu hoàn trả. Nếu hòa giải không thành, sự can thiệp của luật sư là cần thiết để tiến hành khởi kiện đòi lại tài sản một cách hiệu quả nhất. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ quý khách tháo gỡ vướng mắc thông qua Dịch vụ luật sư đất đai. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết.

Tags: đòi tiền đặt cọc mua đất, Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, Môi giới lừa đảo tiền cọc, Mua đất qua trung gian, phạt cọc, Thủ tục khởi kiện đòi tiền cọc, tố giác lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Tranh chấp hợp đồng đặt cọc