Làm gì khi bên nhận đặt cọc không chịu ký hợp đồng mua bán đất?

Làm gì khi bên nhận đặt cọc không chịu ký hợp đồng mua bán đất? Là câu hỏi thường gặp phải khi bên bán không thực hiện đúng cam kết ký hợp đồng theo thời hạn đã thỏa thuận. Trong tình huống này, người đặt cọc cần xác định rõ lý do từ chối ký, đánh giá lỗi theo quy định của Bộ luật Dân sự và lựa chọn biện pháp pháp lý phù hợp nhằm tránh mất thời gian và bảo vệ quyền lợi tài chính của mình. Bài viết sau của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn bạn từng bước cụ thể chi tiết cách xử lý theo từng trường hợp.

Kiểm tra, soát xét lại hợp đồng đặt cọc và chuẩn bị chứng cứ pháp lý đầy đủ

Trước khi áp dụng chế tài hoặc yêu cầu phạt cọc, Quý khách hàng cần kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ giao dịch và chuẩn bị chứng cứ một cách đầy đủ, rõ ràng. Đây là bước quan trọng để chứng minh thiện chí của mình và xác định hành vi vi phạm từ phía bên nhận đặt cọc.

• Rà soát hợp đồng đặt cọc: kiểm tra điều khoản về phạt cọc, bồi thường thiệt hại, thời hạn ký hợp đồng mua bán, các điều kiện đủ để ký hợp đồng (như Giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp – giải chấp, quy hoạch, tài sản chung vợ chồng có đủ chữ ký hay không…).
• Chuẩn bị chứng cứ chứng minh thiện chí hợp tác của bên đặt cọc: xác nhận có tiền hoặc có nguồn tiền, tin nhắn hẹn lịch công chứng, dự thảo hợp đồng mua bán, giấy tờ tùy thân, hoặc bất kỳ tài liệu nào thể hiện sẵn sàng ký hợp đồng đúng hạn.
• Gửi thông báo chính thức (văn bản) cho bên nhận đặt cọc ấn định địa điểm – thời điểm ký, nêu rõ nếu bên nhận cọc không đến hoặc không ký sẽ tiến hành chấm dứt hợp đồng đặt cọc và yêu cầu phạt cọc, cùng với bồi thường thiệt hại (nếu có căn cứ). Thông báo nên được gửi bảo đảm, kèm báo phát (Bưu điện), hoặc qua email có xác nhận, Zalo kèm ảnh chụp màn hình để chứng minh đã gửi và bên kia có khả năng nhận được.
• Đến văn phòng công chứng theo lịch hẹn (trong trường hợp bên nhận cọc đã xác nhận lịch) lập biên bản ghi nhận việc bên kia vắng mặt hoặc từ chối ký, có thể mời Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện bên nhận cọc không đến ký hợp đồng mua bán.
• Trường hợp bên nhận đặt cọc không hợp tác và không xác nhận lịch công chứng: Lập vi bằng ghi nhận hành vi bất hợp tác, như việc gọi điện nhưng không nghe máy, hoặc nghe nhưng từ chối ký hợp đồng.
• Thu thập chứng cứ: Hợp đồng đặt cọc, chứng từ chuyển tiền (phiếu/ủy nhiệm chi), tin nhắn, email, ghi âm cuộc gọi hợp pháp, biên bản công chứng, lịch hẹn, ảnh chụp màn hình và tất cả tài liệu thể hiện thiện chí ký kết đúng hạn.

Việc chuẩn bị chứng cứ đầy đủ và thể hiện thiện chí của bên đặt cọc sẽ là cơ sở quan trọng để yêu cầu phạt cọc hoặc khởi kiện khi bên nhận đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ ký hợp đồng mua bán đất.

>>>> Xem thêm: Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đất đặt cọc mua nhà đất 

Lựa chọn phương án pháp lý phù hợp khi bên nhận đặt cọc không chịu ký hợp đồng mua bán đất

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ chứng cứ và xác định rõ bên nhận đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ ký hợp đồng mua bán, Quý khách hàng có thể lựa chọn một trong hai hướng xử lý pháp lý dưới đay, tùy thuộc vào mong muốn tiếp tục giao dịch hay chấm dứt hợp đồng.

Khởi kiện yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc (Nếu đất đủ điều kiện chuyển nhượng và người đặt cọc muốn mua)

Khi thửa đất vẫn đủ điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật đất đai nhưng bên nhận cọc cố tình không ký hợp đồng mua bán, người đặt cọc có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên nhận cọc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã cam kết. Căn cứ Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; do đó, việc từ chối ký hợp đồng khi đã đến hạn là hành vi vi phạm nghĩa vụ theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong trường hợp này, dựa trên Điều 351 và Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ, Tòa án có thể áp dụng các biện pháp sau: 

• Buộc bên nhận cọc thực hiện đúng nghĩa vụ ký kết hợp đồng mua bán theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. 
• Xem xét bồi thường thiệt hại theo Điều 360 và Điều 419 BLDS 2015 nếu việc chậm ký hoặc không ký hợp đồng khiến người đặt cọc phát sinh chi phí đi lại, công chứng, chuẩn bị hồ sơ hoặc mất cơ hội giao dịch.

Đây là phương án phù hợp khi người đặt cọc muốn bảo vệ quyền mua bán tài sản đúng như giao kết ban đầu.

>>> Xem thêm: Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc bồi thường như thế nào?

Khởi kiện yêu cầu tuyên chấm dứt, đòi lại cọc, phạt cọc khoản tương đương hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có)

Khi người đặt cọc không còn nhu cầu mua đất hoặc bên nhận cọc có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ ký kết hợp đồng mua bán, có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc và Điều 351 về trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ, Quý khách có thể yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc, buộc bên nhận cọc hoàn trả số tiền đã nhận, đồng thời áp dụng phạt cọc theo khoản tiền tương đương giá trị cọc hoặc theo mức phạt đã được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp có thiệt hại thực tế phát sinh, theo Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép người đặt cọc yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại.

Theo nguyên tắc pháp luật về đặt cọc tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi bên nhận cọc là bên vi phạm, họ phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị cọc, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác có lợi hơn cho bên đặt cọc. Đây là chế tài mang tính răn đe, nhằm bảo đảm sự nghiêm túc trong việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng.

Thủ tục khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi bên nhận đặt cọc không chịu ký hợp đồng mua bán đất

Khi thương lượng không đạt kết quả và bên nhận đặt cọc tiếp tục từ chối ký hợp đồng mua bán đất, Quý khách hàng có quyền nộp đơn khởi kiện đến Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Đây là tranh chấp về hợp đồng đặt cọc theo Bộ luật Dân sự, không phải tranh chấp về quyền sử dụng đất, do đó cần đặc biệt cẩn trọng khi xác định thời hiệu và thẩm quyền.

Thời hiệu

Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Thẩm quyền của Tòa án

Đây là hợp đồng đặt cọc, thuộc nhóm tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Dân sự 2015, không phải tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2015/QH15, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết. Và tại điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự quy định tại Điều 26 của Bộ luật này.

Vì vậy, Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi hợp đồng được thực hiện có thẩm quyền giải quyết.

Đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ cần có

Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và tuân thủ nội dung tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Kèm theo đơn khởi kiện, người khởi kiện cần chuẩn bị các tài liệu đính kèm sau đây:

• Hợp đồng đặt cọc.
• Chứng cứ thanh toán như phiếu chuyển tiền, ủy nhiệm chi, xác nhận nhận tiền, biên lai ngân hàng.
• Tin nhắn, email, ghi âm hợp pháp.
• Lịch hẹn công chứng, biên bản vắng mặt tại công chứng.
• Vi bằng Thừa phát lại (nếu có).
• Tài liệu chứng minh thiện chí của người đặt cọc bao gồm sao kê nguồn tiền, dự thảo hợp đồng mua bán, giấy tờ tùy thân.
• CCCD bản sao y của người khởi kiện.

Lưu ý tố tụng về chứng cứ:

• Tất cả tài liệu nộp Tòa phải sao y chứng thực.
• Trường hợp tài liệu không thể sao y như tin nhắn, email thì phải in ra giấy và lập bản giải trình nêu rõ nguồn gốc, thời gian tạo lập, người nhận – người gửi, hoàn cảnh cảnh phát sinh.
• Nếu là ghi âm thì cần bản mô tả nội dung và file gốc trong USB để đảm bảo tính toàn vẹn.

Thủ tục thụ lý

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan) đến Toà án có thẩm quyền theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Người khởi kiện có thể nộp một trong ba phương thức sau: 

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Chánh án phân công Thẩm phán xem xét đơn. Thẩm phán có thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công để giải quyết đơn. Trường hợp hồ sơ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa thì Thẩm phán ra thông báo nộp tạm ứng án phí, trừ trường hợp được miễn tạm ứng án phí theo quy định. 

Bước 3: Ra thông báo thụ lý vụ án. Sau khi nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí của đương sự, trừ trường hợp đương sự được miễn tạm ứng thì Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Thông báo này phải được gửi cho đương sự trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý theo quy định Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Trình tự giải quyết

Sau khi Tòa án thụ lý đơn khởi kiện, bước tiếp theo là chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án. Thời hạn giải quyết tranh chấp về tiền đặt cọc mua đất dự án treo sẽ tùy vào tính chất phức tạp của vụ án, theo khoản 1 Điều 203 và khoản 1 Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau: 

• Giai đoạn sơ thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án này là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án; 
• Giai đoạn phúc thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm vụ án này là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm có thể quyết định kéo dài thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không được quá 01 tháng.

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Khuyến nghị của luật sư trong quá trình giải quyết tranh chấp do bên nhận đặt cọc không chịu ký hợp đồng mua bán đất

Để bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của Quý khách trong quá trình giải quyết tranh chấp đặt cọc, luật sư khuyến nghị Quý khách chủ động áp dụng biện pháp pháp lý và xem xét các tình huống sau nhằm ngăn chặn rủi ro pháp lý: 

Chủ động yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản

Khi phát hiện bên nhận cọc có dấu hiệu trì hoãn việc ký hợp đồng hoặc đang tìm cách chuyển nhượng thửa đất cho người khác, việc đầu tiên và quan trọng nhất là phải ngay lập tức yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 114 và Điều 115 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Đây là công cụ pháp lý mạnh mẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của người đặt cọc trong giai đoạn tranh chấp chưa được giải quyết.

Biện pháp phù hợp nhất trong trường hợp này là “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản” đối với thửa đất đang là đối tượng của hợp đồng đặt cọc. Khi biện pháp này được Tòa án chấp nhận, quyền sử dụng đất sẽ bị tạm thời phong tỏa, đồng nghĩa với việc bên nhận cọc không thể chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện bất kỳ giao dịch nào làm thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản.

Việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng vì nó:

• Ngăn chặn nguy cơ tài sản bị tẩu tán hoặc chuyển nhượng cho người thứ ba;
• Bảo đảm việc thi hành án sau này nếu Tòa án tuyên buộc bên nhận cọc phải tiếp tục ký hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại;
• Tránh tình trạng tài sản đã bị chuyển dịch thì việc bảo vệ quyền lợi của người đặt cọc trở nên khó khăn hoặc không thể thực hiện.

Đây là bước đi chiến lược, cần được thực hiện càng sớm càng tốt để bảo toàn quyền lợi hợp pháp của người đặt cọc trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp.

Trách nhiệm của bên nhận cọc được miễn trừ khi có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan

Theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp việc không thể ký hợp đồng mua bán không xuất phát từ lỗi của bên nhận cọc mà do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, thì nghĩa vụ dân sự của họ được miễn trừ. Điều này có nghĩa là:

• Bên nhận cọc không bị coi là vi phạm nghĩa vụ, vì họ không thể kiểm soát hoặc lường trước được sự kiện dẫn đến việc không ký được hợp đồng.
• Không áp dụng chế tài phạt cọc, bởi phạt cọc chỉ đặt ra khi có lỗi của bên vi phạm.
• Hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu của giao dịch.

Các tình huống thường gặp trong thực tế có thể được xem là bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan bao gồm:

• Thửa đất bị cơ quan nhà nước tạm dừng giao dịch để thanh tra, kiểm tra đột xuất.
• Quy hoạch treo hoặc thay đổi quy hoạch phát sinh bất ngờ, khiến đất tạm thời không đủ điều kiện chuyển nhượng.
• Tình trạng pháp lý của tài sản bị cơ quan chức năng thay đổi ngoài ý chí của bên nhận cọc (ví dụ: đất bị kê biên, bị đưa vào diện tranh chấp, bị thu hồi…).

Trong các trường hợp này, việc không thể ký hợp đồng không phải do lỗi chủ quan của bên nhận cọc, nên họ không phải chịu trách nhiệm phạt cọc hay bồi thường. Đây là cơ chế nhằm bảo đảm sự công bằng và phù hợp với bản chất của trách nhiệm dân sự trong trường hợp có yếu tố khách quan tác động.

>>>> Xem thêm: Trả lại tiền đặt cọc trong những tình huống nào

Xem xét khả năng hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu khi có hành vi gian dối, nhầm lẫn hoặc người nhận cọc không có quyền giao dịch

Cần xem xét khả năng hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu nếu có dấu hiệu gian dối, nhầm lẫn hoặc chủ thể giao dịch không có quyền định đoạt tài sản. Sau đây là những khả năng khiến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu: 

• Giao dịch có thể vô hiệu nếu người đặt cọc chứng minh được mình bị lừa dối khi giao kết (như bị cung cấp sai thông tin về tình trạng pháp lý, quyền sở hữu, khả năng chuyển nhượng của thửa đất) hoặc bị nhầm lẫn dẫn đến việc ký hợp đồng không đúng với ý chí thực sự theo Điều 126 và Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015;
• Giao dịch đặt cọc có thể vô hiệu nếu thửa đất là tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ một người tự ý nhận cọc hoặc người còn lại không biết, không đồng ý hoặc không ủy quyền theo Điều 33 và Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014;

• Giao dịch cũng có thể vô hiệu theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 nếu người nhận cọc không phải chủ sử dụng đất, không được ủy quyền hợp pháp hoặc không có quyền định đoạt theo pháp luật đất đai.

Khi có căn cứ, giao dịch đặt cọc bị tuyên vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 vì không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu như sau:

• Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Bên ngay tình thu hoa lợi, lợi tức từ tài sản giao dịch vô hiệu không phải hoàn trả phần hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (nếu có)

Đây là hướng xử lý quan trọng khi phát hiện người nhận cọc có dấu hiệu gian dối, che giấu thông tin hoặc không đủ tư cách pháp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi của người đặt cọc và ngăn chặn hành vi lợi dụng trong giao dịch dân sự.

Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp khi bên nhận đặt cọc không chịu ký hợp đồng mua bán đất

Luật sư có thể hỗ trợ Quý khách hàng trong toàn bộ quá trình xử lý tranh chấp đặt cọc và yêu cầu ký hợp đồng mua bán đất, bao gồm:

• Tư vấn đánh giá hồ sơ đặt cọc và rà soát tính hợp pháp của hợp đồng;
• Hỗ trợ thu thập và củng cố chứng cứ;
• Soạn thảo văn bản yêu cầu, thông báo vi phạm, đề nghị ký hợp đồng;
• Tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án;
• Đại diện thương lượng với bên nhận cọc, nhằm giải quyết tranh chấp trên cơ sở thiện chí hoặc đạt được phương án có lợi nhất cho khách hàng;
• Soạn đơn khởi kiện, hồ sơ tố tụng và nộp Tòa, yêu cầu phạt cọc, đòi cọc, bồi thường hoặc buộc tiếp tục ký hợp đồng mua bán theo phương án khách hàng lựa chọn;
• Đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn việc chuyển dịch, tẩu tán quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp về vụ việc bên nhận đặt cọc không chịu ký hợp đồng mua bán đất

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến vụ việc bên nhận đặt cọc không chịu ký hợp đồng mua bán đất 

Trong trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ không ký hợp đồng, họ có phải bồi thường thiệt hại ngoài khoản phạt cọc hay không?

Trong trường hợp bên nhận cọc là bên vi phạm nghĩa vụ, họ phải bồi thường thiệt hại ngoài khoản phạt cọc nếu người đặt cọc chứng minh được thiệt hại thực tế phát sinh. Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, bên không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bị coi là vi phạm và phải chịu trách nhiệm dân sự. Đồng thời, Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng bên vi phạm nghĩa vụ gây thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại. Ngoài khoản phạt cọc, người đặt cọc còn có thể yêu cầu bồi thường thêm các thiệt hại thực tế như chi phí đi lại, công chứng, lập vi bằng hoặc thiệt hại do mất cơ hội giao dịch theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận về việc phạt cọc thì giải quyết thế nào?

Nếu hợp đồng đặt cọc không quy định về phạt cọc thì vẫn áp dụng chế tài mặc định của pháp luật theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo quy định này, khi bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ giao kết hợp đồng, họ phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương giá trị cọc. Nghĩa vụ bồi thường này phát sinh ngay cả khi hợp đồng không ghi rõ điều khoản phạt cọc. Đây được xem là cơ chế pháp lý nhằm bảo đảm sự nghiêm túc trong việc giao kết hợp đồng. Vì vậy, các bên vẫn phải tuân thủ chế tài phạt cọc theo quy định của pháp luật, dù không có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng.

Ngoài việc khởi kiện ra Tòa án, còn những lựa chọn pháp lý nào khác để giải quyết tranh chấp đặt cọc một cách hiệu quả?

Có thể lựa chọn hòa giải trước khi khởi kiện vì pháp luật khuyến khích các bên tự thỏa thuận. Thủ tục hòa giải sẽ được thực hiện theo Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020. Khi hòa giải thành, Hòa giải viên lập biên bản theo Điều 31 Luật này. có chữ ký của các bên, Hòa giải viên và Thẩm phán. Sau đó, các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành, và nếu đủ điều kiện, quyết định công nhận sẽ có hiệu lực thi hành ngay theo Điều 35 Luật này.

Có cần lập vi bằng hoặc đến công chứng ghi nhận việc họ không đến ký không, hay chỉ cần tin nhắn là đủ?

Theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và khoản 2 Điều 11 Luật Giao dịch điện tử 2023, tin nhắn, email, ghi âm… đều được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp dưới dạng dữ liệu điện tử. Tuy nhiên, các tài liệu này chỉ được Tòa án chấp nhận khi bảo đảm được tính hợp pháp, tính khách quan và tính liên quan. Giá trị chứng minh của thông điệp dữ liệu còn phụ thuộc vào độ tin cậy của cách thức khởi tạo, gửi, nhận và lưu trữ thông tin. Đồng thời, việc xác định tính toàn vẹn của dữ liệu và xác thực được người gửi, người nhận là yếu tố quan trọng. Vì vậy, dù tin nhắn có thể đủ làm chứng cứ, nhưng việc lập vi bằng hoặc công chứng ghi nhận vẫn giúp tăng độ chắc chắn và hạn chế tranh chấp.

Làm sao để đảm bảo người bán không bán đất cho người khác trong quá trình khởi kiện?

Khi phát hiện người bán có dấu hiệu trì hoãn việc ký hợp đồng hoặc tìm cách bán đất cho người khác, biện pháp quan trọng nhất là nhanh chóng yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 114 và Điều 115 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Đây là công cụ pháp lý hữu hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi của người đặt cọc trong thời gian tranh chấp chưa được giải quyết. Biện pháp phù hợp nhất là đề nghị Tòa án “cấm chuyển dịch quyền về tài sản” đối với thửa đất đang tranh chấp. Khi Tòa án chấp nhận, quyền sử dụng đất sẽ được tạm thời phong tỏa. Điều này đồng nghĩa với việc người bán không thể chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay thực hiện bất kỳ giao dịch nào làm thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản.

Kết luận

Việc bên nhận đặt cọc không chịu ký hợp đồng mua bán đất là hành vi có thể xâm phạm trực tiếp quyền và lợi ích hợp pháp của người đặt cọc, nhưng hoàn toàn có thể xử lý nếu áp dụng đúng quy định pháp luật. Người đặt cọc cần chuẩn bị đầy đủ chứng cứ, xác định rõ lỗi của bên nhận cọc và lựa chọn phương án khởi kiện phù tùy vào mong muốn tiếp tục giao dịch hay chấm dứt hợp đồng. Việc chủ động áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và đánh giá khả năng giao dịch vô hiệu sẽ giúp hạn chế tối đa rủi ro. Nếu Quý khách còn thắc mắc, vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được Luật Long Phan PMT tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc một cách chi tiết và hiệu quả nhất.

Tags: Bên nhận đặt cọc không chịu ký hợp đồng, Hủy hợp đồng đặt cọc, Khởi kiện tranh chấp đất đai, Phạt cọc mua bán đất, Tranh chấp hợp đồng đặt cọc