Không mua đất nữa thì chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc được không?

Không mua đất nữa thì chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc được không? Về nguyên tắc, việc chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc có thể thực hiện, tuy nhiên đây không phải là phương án tối ưu và an toàn về pháp lý. Bởi lẽ, hợp đồng đặt cọc chỉ ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa các bên ký kết, việc chuyển giao cho người thứ ba luôn tiềm ẩn rủi ro về hiệu lực, trách nhiệm và khả năng phát sinh tranh chấp nếu không được chủ thể nhận đặt cọc hoặc bên bán chấp thuận rõ ràng. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn chi tiết cách xử lý để đảm bảo giá trị pháp và hạn chế rủi ro cho Quý khách.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc mua đất

Việc chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thỏa thuận và sự chấp thuận của các bên có liên quan. Cụ thể:

Hợp đồng đặt cọc cho phép

Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Do đó trong hợp đồng có điều khoản cho phép bên đặt cọc chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ cho người khác, thì đây là căn cứ quan trọng để thực hiện chuyển nhượng. Ngược lại, nếu hợp đồng không có quy định hoặc cấm chuyển nhượng, việc chuyển giao có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Bên nhận đặt cọc (bên bán) phải đồng ý bằng văn bản

Việc chuyển nhượng dẫn tới việc người nhận chuyển nhượng trở thành người kế thừa nghĩa vụ ký hợp đồng mua bán sau này.  Do đó, theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự 2015, bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ.

Điều này có nghĩa là việc chuyển nghĩa vụ phải được bên nhận đặt cọc (bên có quyền) đồng ý bằng văn bản. Nếu thiếu sự chấp thuận này, việc chuyển nhượng có thể không phát sinh hiệu lực. Sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận đặt cọc không chỉ là thủ tục hình thức, mà là điều kiện pháp lý nhằm xác nhận bên bán chấp nhận người đặt cọc mới, bảo đảm tính minh bạch và tránh tranh chấp về sau, làm phát sinh hiệu lực chuyển giao nghĩa vụ đối với bên nhận đặt cọc.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 371 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm thực chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, hai điều kiện trên nhằm bảo đảm rằng người nhận chuyển nhượng thực sự được thay thế vị trí pháp lý của người đặt cọc ban đầu và tránh rủi ro phát sinh tranh chấp về hiệu lực hợp đồng hoặc trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ mua bán.

>>>> Xem thêm: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Các phương thức chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc mua đất thường áp dụng trong thực tế

Khi không còn nhu cầu mua đất nhưng muốn chuyển quyền giao dịch cho người khác, Quý khách hàng có thể tham khảo một số phương thức chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc đang được áp dụng phổ biến. Mỗi phương thức có ưu điểm và mức độ rủi ro khác nhau, cần cân nhắc kỹ trước khi tiến hành.

Thanh lý hợp đồng cọc cũ và ký hợp đồng cọc mới

Đây là phương thức an toàn và ngắn gọn nhất trong thực tế. Ba bên cùng thống nhất thanh lý hợp đồng đặt cọc cũ, trong đó xử lý việc hoàn trả hoặc không hoàn trả tiền cọc tùy theo thỏa thuận. Sau đó, bên nhận đặt cọc ký hợp đồng đặt cọc mới trực tiếp với người đặt cọc mới.

Cách làm này giúp xác lập lại quan hệ đặt cọc rõ ràng, tránh tranh chấp phát sinh về việc chuyển giao nghĩa vụ và loại bỏ hoàn toàn rủi ro liên quan đến hiệu lực của thỏa thuận cũ.

>>> Xem thêm: Trường hợp nào không chịu phạt cọc mua bán đất

Thỏa thuận “chuyển giao bên đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc” (ba bên)

Khi các bên muốn giữ nguyên hợp đồng đặt cọc nhưng thay đổi người đặt cọc, giải pháp phù hợp nhất là lập thỏa thuận chuyển giao ba bên. Văn bản này giúp xác định rõ chủ thể mới trong quan hệ đặt cọc và ghi nhận sự đồng ý của bên bán để việc chuyển giao có hiệu lực pháp lý. 

Lập văn bản thỏa thuận ba bên giữa người mua cũ, người mua mới và bên bán để ghi nhận việc thay đổi chủ thể trong hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ những điều sau:

• Xác định người mua mới tiếp nhận toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc ban đầu, bao gồm quyền yêu cầu ký hợp đồng mua bán và nghĩa vụ ký kết đúng thời hạn.
• Ghi rõ sự đồng ý của bên bán đối với việc chuyển giao nghĩa vụ. Đây là điều kiện bắt buộc vì việc thay đổi người đặt cọc là chuyển giao nghĩa vụ
• Thỏa thuận cách xử lý tiền cọc đã nộp như giữ nguyên tiền cọc và chuyển sang cho người mua mới, bên bán hoàn trả tiền cọc cho người mua cũ hoặc người mua mới thanh toán lại tiền cọc cho người mua cũ.
• Quy định trách nhiệm phạt cọc hoặc bồi thường nếu sau này không ký hợp đồng mua bán: ai chịu, mức phạt áp dụng theo hợp đồng cũ hay điều chỉnh lại.
• Xác định thời điểm có hiệu lực của việc chuyển giao để làm rõ từ khi nào người mua mới chính thức trở thành bên đặt cọc và người mua cũ chấm dứt quyền – nghĩa vụ.

Về bản chất pháp lý, thỏa thuận này là chuyển giao nghĩa vụ (cần bên bán đồng ý) kết hợp chuyển giao quyền yêu cầu (chỉ cần thông báo), nên việc lập văn bản ba bên là cách đầy đủ, minh bạch và an toàn nhất.

Ủy quyền cho người khác tiếp tục giao dịch

Trong phương án này, người đặt cọc không chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc mà chỉ lập giấy ủy quyền để người khác thay mặt mình thực hiện các thủ tục giao dịch. Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, ủy quyền chỉ cho phép một người thực hiện công việc nhân danh người khác, không làm thay đổi chủ thể của hợp đồng. 

Vì vậy, người đặt cọc vẫn là bên đặt cọc, vẫn giữ toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng, còn người được ủy quyền chỉ “làm thay” trong phạm vi được giao. Điều này đồng nghĩa với việc mọi rủi ro và trách nhiệm pháp lý, bao gồm cả việc mất cọc hoặc phải đền cọc nếu không ký hợp đồng mua bán đúng hạn, trách nhiệm pháp lý vẫn thuộc về người đã đặt cọc; người được ủy quyền không trở thành bên đặt cọc và không chịu trách nhiệm trực tiếp với bên bán.

Do đó, ủy quyền không phải là phương án chuyển nhượng thực sự, không làm thay đổi chủ thể hợp đồng. Trong đa số trường hợp, đây không phải là giải pháp an toàn để thay đổi người mua hoặc chuyển giao quyền – nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc.

Các bước thực hiện theo thỏa thuận chuyển giao bên đặt cọc

Để việc chuyển giao bên đặt cọc tiền ra hợp đồng và hạn chế rủi ro, Quý khách hàng cần thực hiện theo trình tự sau. Đây là cách thức phổ biến và an toàn nhất trong giao dịch đặt cọc chuyển nhượng cho người mua mới.

• Bước 1: Rà soát hợp đồng đặt cọc

Khi xem xét khả năng chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc, bước đầu tiên là rà soát nội dung hợp đồng để xác định xem các bên có thỏa thuận cấm chuyển nhượng, hạn chế chuyển nhượng, hay cho phép thay đổi chủ thể hay không. Đây là yếu tố quyết định việc chuyển giao có được thực hiện hợp pháp hay không.

Theo Điều 365 Bộ luật Dân sự 2015, bên có quyền yêu cầu có thể chuyển giao quyền yêu cầu cho người khác, trừ trường hợp các bên đã thỏa thuận không được chuyển giao hoặc pháp luật có quy định hạn chế. Nghĩa là, nếu trong hợp đồng đặt cọc có điều khoản cấm chuyển nhượng hoặc cấm thay đổi chủ thể, thì thỏa thuận này có giá trị pháp lý và sẽ ngăn cản việc chuyển giao quyền yêu cầu cho người mua mới. Ngược lại, nếu hợp đồng cho phép hoặc không cấm, việc chuyển giao quyền yêu cầu có thể được thực hiện, miễn là tuân thủ nghĩa vụ thông báo theo quy định. 

• Bước 2: Soạn thỏa thuận ba bên

Sau khi rà soát hợp đồng đặt cọc và xác định việc chuyển giao là khả thi, bước tiếp theo là lập một thỏa thuận ba bên để ghi nhận rõ ràng việc thay đổi chủ thể. Thỏa thuận này có thể được lập dưới dạng viết tay hoặc đánh máy. Để đảm bảo hiệu lực pháp lý các bên nên công chứng hoặc chứng thực chữ ký của ba bên. Văn bản này cần thể hiện đầy đủ các nội dung cốt lõi sau đây để đảm bảo hiệu lực pháp lý và tránh tranh chấp về sau:

• • Thông tin của ba bên và số, ngày tháng năm của hợp đồng đặt cọc cũ.
  • Nội dung chuyển giao quyền và nghĩa vụ, nêu rõ người mua mới thay thế người đặt cọc cũ trong toàn bộ giao dịch.
  • Tình trạng tiền cọc: giữ lại tại bên bán, hoàn trả cho người đặt cọc cũ, hay người mua mới thanh toán lại tiền cọc cho bạn.
  • Phạt cọc hoặc đền cọc trong trường hợp bên chuyển giao hoặc bên nhận chuyển giao vi phạm nghĩa vụ ký hợp đồng mua bán sau này.
  • Thời hạn ký bắt buộc ký hợp đồng mua bán chính với bên bán.
  • Cam kết thông báo, bàn giao giấy tờ liên quan theo quy định về chuyển giao quyền tại Điều 366 BLDS 2015. Cụ thể:

Tại khoản 1 Điều này, người chuyển giao quyền yêu cầu phải cung cấp thông tin cần thiết, chuyển giao giấy tờ có liên quan cho người thế quyền.

Tại khoản 2 Điều này, người chuyển giao quyền yêu cầu vi phạm nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại.

Việc lập thỏa thuận đầy đủ, minh bạch và được bên bán đồng ý bằng văn bản là điều kiện quan trọng nhất để giao dịch chuyển giao đặt cọc có hiệu lực và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Khuyến nghị của luật sư khi chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc mua đất

Theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, nếu bên đặt cọc “từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc. Để tránh bị xem là hành vi từ chối giao kết dẫn đến mất toàn bộ tiền cọc, người đặt cọc cần hoàn tất việc chuyển giao chủ thể đặt cọc trước thời hạn ký hợp đồng mua bán chính. Khi việc chuyển giao diễn ra quá muộn hoặc không được lập thành văn bản rõ ràng, bên bán có thể cho rằng bạn không còn thiện chí ký hợp đồng, từ đó áp dụng chế tài phạt cọc. Việc chủ động hoàn tất chuyển giao sớm giúp xác định rõ người mua mới là bên tiếp tục giao dịch, đồng thời bảo vệ người đặt cọc khỏi nguy cơ bị quy trách nhiệm vi phạm nghĩa vụ ký kết. 

Khoản tiền chênh lệch hay “phí sang cọc” mà người đặt cọc nhận từ người mua mới có thể bị cơ quan thuế xem là một dạng thu nhập phát sinh từ giao dịch dân sự. Trong nhiều trường hợp thực tế, cơ quan thuế ghi khoản chênh này tương tự như thu nhập từ chuyển nhượng quyền tài sản hoặc thu nhập từ hoạt động kinh doanh không thường xuyên, nên có thể yêu cầu kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Để tránh rủi ro bị truy thu, phạt chậm nộp hoặc bị đánh giá là kê khai thiếu nghĩa vụ thuế, bạn nên trao đổi trực tiếp với chuyên gia thuế hoặc cơ quan thuế địa phương để được hướng dẫn cách kê khai phù hợp với trường hợp của mình.

>>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Dịch vụ Luật sư tư vấn chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc mua đất

Luật sư có thể hỗ trợ Quý khách hàng trong toàn bộ quá trình đánh giá và thực hiện việc chuyển giao hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao dịch được thực hiện đúng pháp luật và hạn chế tối đa rủi ro. Dịch vụ pháp lý của Luật Long Phan PMT bao gồm:

• Tư vấn tính hợp lệ của hợp đồng đặt cọc và điều kiện chuyển nhượng;
• Tư vấn rủi ro liên quan đến phạt cọc, đền cọc và các tình huống vi phạm cam kết;
• Soạn thảo, rà soát thỏa thuận chuyển giao ba bên theo đúng quy định pháp luật;
• Đại diện thương lượng với bên bán về việc chấp thuận chuyển giao, xử lý tiền cọc và thời hạn ký hợp đồng mua bán;
• Đại diện bảo vệ quyền lợi của Quý khách nếu phát sinh tranh chấp;
• Hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác liên quan đến giao dịch đặt cọc – chuyển nhượng.

Câu hỏi thường gặp khi không mua đất nữa muốn chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc

Sau đây là phần giải đáp cho một số câu hỏi pháp lý thường gặp trong tình huống thực tiễn khi không mua đất nữa muốn chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc:

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần người làm chứng không?

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải có người làm chứng. Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật chỉ quy định về bản chất của việc đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hoàn toàn không yêu cầu phải có người làm chứng khi lập hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung hợp pháp, và hình thức phù hợp quy định pháp luật; trong đó cũng không có điều kiện nào yêu cầu phải có người làm chứng. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp lý đầy đủ dù không có người làm chứng, miễn là đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.

Nếu người nhận sang cọc sau này vi phạm, tôi là người đặt cọc cũ có bị liên đới chịu trách nhiệm không?

Nếu việc sang cọc được làm đúng quy trình và có văn bản ba bên xác nhận bên bán đồng ý cho đổi người mua, thì nếu người nhận sang cọc vi phạm, bạn không phải chịu trách nhiệm. Khi đó, toàn bộ quyền và nghĩa vụ đã được chuyển sang cho người nhận sang cọc, và họ là người phải làm việc trực tiếp với bên bán. Ngược lại, nếu Quý khách chuyển nhượng hợp đồng cọc mà không có sự đồng ý của bên bán, hoặc chỉ làm giấy ủy quyền chứ không chuyển giao nghĩa vụ, hoặc thỏa thuận sang cọc không ghi rõ ai chịu trách nhiệm từ thời điểm nào, thì Quý khách vẫn có thể bị xem là người phải chịu trách nhiệm chính. Vì vậy, để an toàn, Quý khách nên lập thỏa thuận ba bên và ghi rõ việc chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ cho người nhận sang cọc.

Có thể yêu cầu bên bán trả lại cọc nếu họ không đồng ý cho tôi chuyển nhượng không?

Chỉ có thể yêu cầu bên bán trả lại tiền cọc nếu việc họ không đồng ý cho bạn sang cọc xuất phát từ lỗi hoặc sự vi phạm của chính họ theo đúng tinh thần về đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp hợp đồng đặt cọc có quy định cho phép chuyển nhượng mà bên bán lại cố tình không hợp tác, hoặc họ gây khó dễ, trì hoãn, không cung cấp giấy tờ, không đủ điều kiện pháp lý để bán đất, thì Quý khách có quyền yêu cầu hoàn trả cọc vì lỗi thuộc về bên bán.

Ngược lại, nếu hợp đồng không cho phép sang cọc và Quý khách cũng không muốn tiếp tục ký hợp đồng mua bán, bạn có thể bị xem là bên “từ chối giao kết” theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 và khi đó sẽ không được lấy lại cọc. Để bảo vệ quyền lợi, Quý khách cần chứng minh rằng mình không từ chối giao kết mà chỉ muốn chuyển giao hợp pháp, đồng thời lưu lại toàn bộ tin nhắn, văn bản làm việc với bên bán để tránh bị quy trách nhiệm mất cọc.

Có cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc không?

Việc chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng theo quy định pháp luật. Tuy vậy, các bên vẫn nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực chữ ký để tăng mức độ an toàn pháp lý. Cách làm này đặc biệt cần thiết khi số tiền đặt cọc lớn hoặc bên bán muốn có xác nhận rõ ràng về người kế thừa quyền ký hợp đồng mua bán. Việc công chứng còn giúp hạn chế tối đa rủi ro, tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình giao dịch. Đồng thời, nó bảo đảm tính xác thực của chữ ký và thể hiện rõ ý chí tự nguyện của các bên tham gia. 

Kết luận

Người chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc cần đặc biệt lưu ý điều kiện trong hợp đồng, sự chấp thuận bằng văn bản của bên bán và lựa chọn phương thức chuyển giao phù hợp để tránh mất cọc hoặc phát sinh tranh chấp. Việc lập thỏa thuận ba bên rõ ràng, minh bạch luôn là giải pháp an toàn nhất để bảo đảm hiệu lực pháp lý. Nếu thực hiện đúng quy trình, người mua cũ có thể bảo vệ quyền lợi của mình và chuyển giao giao dịch một cách hợp pháp, trọn vẹn. Nếu Quý khách còn thắc mắc, vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được Luật Long Phan PMT tư vấn và hỗ trợ giải quyết. 

Tags: Chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc, đặt cọc mua đất, hợp đồng đặt cọc, Sang nhượng hợp đồng đặt cọc