Hủy hợp đồng mua nhà ở dự án khi chủ đầu tư chậm bàn giao

Hủy hợp đồng mua nhà ở dự án khi chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao là quyền hợp pháp của khách hàng khi đối tác vi phạm cam kết thời gian giao nhà. Việc chậm bàn giao nhà thường xảy ra trong các dự án bất động sản, gây thiệt hại về tài chính và kế hoạch sinh sống của người mua. Quý khách hàng cần nắm rõ căn cứ pháp lý và thủ tục để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án một cách hiệu quả.

Căn cứ yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án khi chủ đầu tư chậm bàn giao

Để tiến hành hủy hợp đồng mua bán nhà ở một cách hợp pháp, Quý khách hàng cần dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Cụ thể:

Căn cứ huỷ hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015

Chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà được coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Quyền hủy hợp đồng của khách hàng được bảo vệ bởi các quy định rõ ràng của pháp luật. Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà ở dự án và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau đây:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán;
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, cụ thể là chậm bàn giao nhà đến mức làm khách hàng không đạt được mục đích mua nhà;
• Trường hợp khác do luật quy định như không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bàn giao;

Vi phạm nghiêm trọng được hiểu là việc chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao nhà đến mức làm cho khách hàng không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng mua bán. Ví dụ, khách hàng mua nhà để ở nhưng do chậm bàn giao, họ đã phải thuê nhà khác hoặc mua nhà khác để giải quyết nhu cầu ở. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Bên cạnh đó, Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể về việc hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, nếu bên có quyền đã yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý mà bên có nghĩa vụ vẫn không thực hiện, bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng có quy định rõ về thời hạn bàn giao và việc bàn giao đúng hạn là yếu tố cốt lõi, khi hết thời hạn đó mà chủ đầu tư không thực hiện, người mua có quyền hủy bỏ ngay lập tức.

Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng như sau:

• Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Soát xét lại các điều khoản, cam kết về bàn giao nhà trong hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán thường quy định rõ thời hạn bàn giao nhà và hậu quả pháp lý khi vi phạm. Do đó, việc rà soát kỹ lưỡng các điều khoản là bước không thể bỏ qua trước khi quyết định hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án khi chủ đầu tư chậm bàn giao. Quý khách cần đặc biệt chú ý đến các điều khoản sau:

• Thời hạn bàn giao nhà cụ thể: (ngày, tháng, năm) hoặc căn cứ tính thời hạn (ví dụ: sau khi hoàn thành thủ tục nghiệm thu);
• Điều khoản về gia hạn: Kiểm tra xem hợp đồng có cho phép chủ đầu tư được gia hạn thời gian bàn giao hay không, và nếu có thì thời gian gia hạn tối đa là bao lâu và phải thông báo trước bao nhiêu ngày.
• Điều kiện bàn giao nhà: Như tình trạng hoàn thiện, giấy tờ pháp lý đi kèm.
• Điều khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại: Hợp đồng thường quy định mức phạt lãi suất trên số tiền đã thanh toán cho mỗi ngày chậm bàn giao.
• Điều kiện hủy hợp đồng: Đây là điều khoản quan trọng nhất. Cần xác định rõ sau bao nhiêu ngày chậm trễ so với thời hạn cam kết (bao gồm cả thời gian gia hạn, nếu có) thì người mua có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng.
• Sự kiện bất khả kháng: Xem xét các định nghĩa về sự kiện bất khả kháng trong hợp đồng để lường trước các lập luận từ phía chủ đầu tư.
• Thủ tục thông báo vi phạm và yêu cầu khắc phục.

Khách hàng cần lưu ý rằng một số hợp đồng mua bán nhà ở dự án có thể quy định điều kiện hủy hợp đồng khá chặt chẽ. Tuy nhiên, pháp luật vẫn bảo vệ quyền hủy hợp đồng của khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ bàn giao. Nếu hợp đồng có điều khoản bất hợp lý hạn chế quyền hủy hợp đồng, khách hàng vẫn có thể dựa vào quy định của Bộ luật Dân sự để bảo vệ quyền lợi.

Thông báo vi phạm và đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án

Sau khi đã xác định có đủ căn cứ pháp lý và hợp đồng để hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án khi chủ đầu tư chậm bàn giao, bước tiếp theo là thực hiện việc thông báo chính thức. Theo khoản 3 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Do đó, việc gửi thông báo không chỉ là quyền mà còn là nghĩa vụ, là một thủ tục pháp lý bắt buộc, thể hiện thiện chí và tạo lập chứng cứ quan trọng cho các bước giải quyết tranh chấp sau này. Thông báo này phải được lập thành văn bản và gửi đến chủ đầu tư một cách hợp lệ.

Nội dung của văn bản thông báo cần bao gồm:

• Thông tin của bên mua và bên bán (chủ đầu tư).
• Trích dẫn các điều khoản trong hợp đồng và quy định pháp luật bị vi phạm (ví dụ: vi phạm Điều X của hợp đồng về thời hạn bàn giao, vi phạm Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015).
• Mô tả chi tiết hành vi vi phạm: nêu rõ thời hạn bàn giao theo hợp đồng và thực tế đã chậm bao nhiêu ngày.
• Nêu rõ yêu cầu: yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và đề nghị về phương án giải quyết hậu quả (hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán, tiền lãi phát sinh, tiền phạt vi phạm và các khoản bồi thường thiệt hại khác nếu có).
• Ấn định một thời hạn hợp lý để chủ đầu tư phản hồi và thực hiện các yêu cầu.

Thông báo phải được gửi bằng hình thức đảm bảo có bằng chứng nhận được như bưu điện chuyển phát nhanh có xác nhận, email có xác nhận đã đọc, hoặc giao trực tiếp có biên bản xác nhận. Việc lưu giữ bằng chứng gửi thông báo rất quan trọng cho quá trình giải quyết tranh chấp sau này. Nếu chủ đầu tư không phản hồi hoặc từ chối thực hiện trong thời hạn đã thông báo, khách hàng có căn cứ để tiến hành hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án và khởi kiện tại cơ quan tài phán có thẩm quyền.

Khởi kiện đến cơ quan tài phán để hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án khi chủ đầu tư chậm bàn giao

Khi việc thương lượng thông qua thông báo không đạt được kết quả, việc khởi kiện ra cơ quan tài phán có thẩm quyền là giải pháp cuối cùng để bảo vệ quyền lợi. Quý khách hàng cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và nắm rõ quy trình tố tụng. Lựa chọn giữa Tòa án và Trọng tài thương mại phụ thuộc hoàn toàn vào thỏa thuận giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán.

Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp được xác định dựa trên điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể:

1. Nếu hợp đồng quy định giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài:

Quý khách hàng cần nộp đơn khởi kiện đến Trung tâm trọng tài được chỉ định. Lưu ý, cần kiểm tra xem thỏa thuận trọng tài có đảm bảo các điều kiện theo Luật Trọng tài thương mại 2010 và Nghị quyết 01/2014/NQ-HĐTP hay không? Cụ thể:

Điều kiện thỏa thuận trọng tài có hiệu lực:

• Thỏa thuận trọng tài không thuộc các trường hợp vô hiệu theo Điều 18 Luật TTTM như: tranh chấp không thuộc thẩm quyền trọng tài, người ký không có thẩm quyền hoặc năng lực hành vi dân sự, hình thức không đúng quy định, bị lừa dối đe dọa khi ký kết
• Thỏa thuận trọng tài phải có thể thực hiện được, không thuộc các trường hợp theo Điều 6 Luật TTTM như: trung tâm trọng tài đã chấm dứt hoạt động mà không có tổ chức kế thừa, trọng tài viên từ chối tham gia giải quyết
• Tranh chấp hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài thương mại theo Điều 2 Luật TTTM
• Trung tâm trọng tài được chỉ định phải hoạt động hợp pháp tại Việt Nam và có quy tắc tố tụng phù hợp

Các trường hợp tòa án có thẩm quyền dù có thỏa thuận trọng tài:

• Có quyết định của tòa án hủy phán quyết trọng tài hoặc hủy quyết định công nhận thỏa thuận trọng tài
• Có quyết định đình chỉ giải quyết tranh chấp của Hội đồng trọng tài hoặc Trung tâm trọng tài
• Tranh chấp thuộc các trường hợp đặc biệt theo khoản 1, 2, 3, 5 Điều 4 Nghị quyết 01/2014/NQ-HĐTP

Nếu thỏa thuận trọng tài đảm bảo các điều kiện trên, khách hàng nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại trung tâm trọng tài được chỉ định. Mỗi trung tâm trọng tài có quy tắc tố tụng riêng, nên thủ tục có thể khác nhau. Hiện tại, Việt Nam có 31 trung tâm trọng tài, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong đó Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) là đơn vị có uy tín cao.

2. Nếu hợp đồng quy định giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc không có điều khoản này:

Trường hợp hợp đồng quy định giải quyết tại tòa án hoặc không có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, quý khách hàng nộp đơn khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Hiện nay, với sự sắp xếp cơ cấu chính quyền địa phương 2 cấp, Toà án Nhân dân cấp huyện đã không còn. Căn cứ Điều 35, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Điều 5 Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP về hướng dẫn áp dụng một số quy định về tiếp nhận nhiệm vụ, thực hiện thẩm quyền của các Tòa án nhân dân, TAND khu vực nơi có bất động sản đang tranh chấp hoặc nơi Chủ đầu tư đặt trụ sở là Toà án có thẩm quyền giải quyết.

Do tính phổ biến trên thực tế và sự đa dạng của quy tắc tố tụng tại trọng tài thương mại, các mục tiếp theo sẽ tập trung vào thủ tục khởi kiện tại Tòa án.

Đơn, thành phần hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện cần được chuẩn bị đầy đủ và hợp lệ theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Hồ sơ đính kèm phải chứng minh được quyền lợi hợp pháp của khách hàng bị xâm phạm do chủ đầu tư chậm bàn giao. Một bộ hồ sơ khởi kiện đầy đủ thường bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu DS-23, nội dung ghi rõ thông tin nguyên đơn, bị đơn, nội dung tranh chấp, và yêu cầu cụ thể (yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng, buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền, trả lãi, phạt vi phạm…).
• Bản sao công chứng/chứng thực CMND/CCCD/Hộ chiếu của người khởi kiện.
• Bản gốc hoặc bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở dự án.
• Các chứng từ chứng minh việc đã thanh toán tiền cho chủ đầu tư (ủy nhiệm chi, phiếu thu…).
• Bản sao văn bản thông báo vi phạm và đề nghị hủy hợp đồng đã gửi cho chủ đầu tư, kèm theo bằng chứng đã gửi (biên nhận bưu điện, biên bản giao nhận…).
• Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh thiệt hại (nếu có yêu cầu bồi thường), ví dụ hợp đồng thuê nhà trong thời gian chờ nhận nhà.

Trường hợp vì lý do khách quan mà khách hàng không thể nộp đầy đủ tài liệu kèm theo đơn khởi kiện, có thể nộp tài liệu hiện có và bổ sung sau theo yêu cầu của tòa án. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác sẽ giúp tòa án thụ lý và giải quyết vụ án nhanh chóng hơn.

Thủ tục thụ lý và giải quyết

Thủ tục thụ lý và giải quyết tranh chấp hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án được thực hiện theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Bước 1: Nộp hồ sơ và nhận thông báo nộp tạm ứng án phí:

Quý khách hàng nộp đơn khởi kiện và tài liệu đính kèm đến Toà án nhân dân có thẩm quyền. Quý khách có thể lựa chọn nộp trực tiếp hoặc nộp qua đường bưu điện có sử dụng dịch vụ báo phát.

Sau khi nhận đơn, Tòa án sẽ kiểm tra và nếu hồ sơ hợp lệ, sẽ ra thông báo để người khởi kiện nộp tạm ứng án phí (theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí và thông báo cho khách hàng nộp trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận thông báo đóng tạm ứng án phí.

Bước 2: Thụ lý vụ án:

Sau khi người khởi kiện nộp biên lai đã đóng tạm ứng án phí, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án và gửi cho các bên liên quan (Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015). Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý, tòa án phải thông báo bằng văn bản cho các bên về việc thụ lý vụ án.

Thông báo bao gồm thông tin về vụ án, yêu cầu của người khởi kiện, thời hạn bị đơn phải có ý kiến bằng văn bản và hậu quả pháp lý nếu không phản hồi.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử:

Đây là giai đoạn Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ, lấy lời khai, tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp kinh doanh thương mại, dân sự thường là 04 tháng và có thể được gia hạn (Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Bước 4: Mở phiên tòa:

Hết thời hạn chuẩn bị xét xử, nếu hòa giải không thành, thẩm phán sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. Phiên tòa phải được mở trong thời hạn 1-2 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Sau khi bản án dân sự sơ thẩm được tuyên, nếu không đồng ý với bản án đó, các bên có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án hoặc nhận được bản án (nếu vắng mặt tại phiên tòa) để Tòa án cấp cao hơn giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Căn cứ để cơ quan tài phán chấp thuận yêu cầu hủy hợp đồng khi chậm bàn giao nhà ở dự án

Để Tòa án hoặc Trọng tài chấp thuận yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án khi chủ đầu tư chậm bàn giao, Quý khách hàng cần trình bày các lập luận và chứng cứ thuyết phục. Việc chấp thuận không tự động xảy ra mà phụ thuộc vào khả năng chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư là nghiêm trọng. Dưới đây là một số căn cứ phổ biến:

Hợp đồng và các thỏa thuận phản ánh vi phạm nghiêm trọng của Chủ đầu tư

Cơ sở vững chắc nhất để Tòa án/Trọng tài ra phán quyết có lợi là chứng minh được sự vi phạm của chủ đầu tư dựa trên các điều khoản đã thoả thuận tại Hợp đồng mua bán. Quý khách hàng cần tập trung vào việc:

• Đối chiếu thời gian chậm trễ thực tế với thời hạn bàn giao đã cam kết trong hợp đồng (bao gồm cả thời gian được phép gia hạn nếu có). Cần chứng minh rằng khoảng thời gian chậm trễ này là đáng kể và vượt quá mọi giới hạn hợp lý.
• Chỉ ra sự vi phạm này là “vi phạm nghiêm trọng” theo định nghĩa tại khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, tức là làm cho Quý khách không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
• Khả năng khắc phục vi phạm của chủ đầu tư trong tương lai.
• Thiệt hại cụ thể phát sinh do chậm bàn giao nhà.
• Các nỗ lực của khách hàng để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ.

Tòa án sẽ đánh giá xem việc chậm bàn giao nhà có làm cho khách hàng không đạt được mục đích giao kết hợp đồng hay không. Ví dụ, khách hàng mua nhà để kết hôn vào thời điểm nhất định nhưng do chậm bàn giao, họ phải thuê nhà hoặc hoãn kế hoạch. Hoặc khách hàng mua nhà để kinh doanh nhưng do chậm bàn giao, họ bị mất cơ hội kinh doanh và thu nhập.

Nếu chứng minh được vi phạm của chủ đầu tư làm cho mục đích hợp đồng không thể đạt được, cơ quan tài phán sẽ chấp thuận yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án. Đồng thời, chủ đầu tư phải hoàn trả các khoản tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại theo quy định.

Căn cứ xác định mục đích giao kết Hợp đồng không đạt được

Mục đích của việc mua nhà trong dự án có thể không chỉ là sở hữu tài sản mà còn là để ở, cho thuê hoặc đầu tư vào một thời điểm cụ thể. Quý khách có thể chứng minh mục đích không đạt được bằng các chứng cứ như:

• Trình bày kế hoạch sử dụng nhà nhưng đã không thực hiện được (ví dụ: kế hoạch chuyển về ở để ổn định cuộc sống, cho con cái đi học gần đó…).
• Cung cấp bằng chứng về việc phải phát sinh chi phí ngoài dự kiến do không được nhận nhà, chẳng hạn như hợp đồng thuê nhà ở nơi khác trong suốt thời gian dài chờ đợi.
• Lập luận rằng do sự chậm trễ kéo dài, Quý khách hàng đã phải mua một bất động sản khác để đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp bách, làm cho việc tiếp tục thực hiện hợp đồng cũ trở nên vô nghĩa.
• Mua nhà để kinh doanh nhưng do chậm bàn giao, khách hàng bị mất cơ hội kinh doanh hoặc phải thuê mặt bằng khác; Hoặc để đầu tư nhưng do chậm bàn giao, thị trường bất động sản đã thay đổi bất lợi…

Cơ quan tài phán sẽ xem xét yếu tố thời gian trong việc đánh giá mục đích hợp đồng. Theo Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định, khách hàng có quyền hủy hợp đồng ngay khi hết thời hạn.

Hành vi vi phạm của chủ đầu tư có đến từ trở ngại khách quan, bất khả kháng hay không?

Theo Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan có thể miễn hoặc giảm trách nhiệm cho bên vi phạm. Cơ quan tài phán phải xem xét xem hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong việc chậm bàn giao nhà có phát sinh từ trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng hay không.

1. Sự kiện bất khả kháng:

Sự kiện bất khả kháng phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

• Xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được;
• Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết;
• Không do lỗi chủ quan của chủ đầu tư gây ra;
• Có mối quan hệ nhân quả trực tiếp với việc chậm bàn giao nhà.

Ví dụ về sự kiện bất khả kháng có thể bao gồm: thiên tai như lũ lụt, động đất nghiêm trọng; dịch bệnh như COVID-19 với các biện pháp phong tỏa; chiến tranh, bạo động xã hội; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dừng thi công dự án vì lý do an toàn.

Những khó khăn chung của thị trường, vấn đề về vốn, hoặc vướng mắc trong thủ tục hành chính thông thường thường không được coi là bất khả kháng.

2. Trở ngại khách quan:

Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho chủ đầu tư không thể thực hiện được nghĩa vụ bàn giao nhà. Tuy nhiên, trở ngại khách quan thường không hoàn toàn miễn trách nhiệm mà chỉ giảm nhẹ trách nhiệm.

Cơ quan tài phán sẽ xem xét cụ thể từng trường hợp để đánh giá mức độ ảnh hưởng của bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Nếu chủ đầu tư không chứng minh được hoặc chỉ chứng minh được một phần, họ vẫn phải chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng. Khi đó, cơ quan tài phán sẽ chấp thuận yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án và yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho khách hàng.

Quý khách có thể thu thập các thông tin, bằng chứng cho thấy các dự án khác trong cùng khu vực, cùng thời điểm vẫn triển khai bình thường để phản bác lập luận của chủ đầu tư.

Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện khách hàng trong các vụ việc hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án khi chủ đầu tư chậm bàn giao. Đội ngũ luật sư có kinh nghiệm cao trong lĩnh vực bất động sản và tranh chấp dân sự. Chúng tôi cam kết bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng một cách hiệu quả và chuyên nghiệp.

Dịch vụ tư vấn pháp lý bao gồm:

• Nghiên cứu hồ sơ, rà soát toàn diện Hợp đồng mua bán và các tài liệu liên quan.
• Tư vấn chi tiết về các căn cứ pháp lý, phân tích điểm mạnh, điểm yếu và đánh giá khả năng thành công của vụ việc.
• Soạn thảo và gửi Thông báo vi phạm, Yêu cầu hủy hợp đồng và các văn bản làm việc khác cho Chủ đầu tư.
• Đại diện Quý khách hàng tham gia các buổi làm việc, đàm phán, thương lượng với Chủ đầu tư để tìm kiếm giải pháp hòa giải.
• Soạn thảo Đơn khởi kiện, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và các tài liệu, chứng cứ cần thiết để nộp tại Tòa án hoặc Trung tâm Trọng tài.
• Cử luật sư làm người đại diện theo ủy quyền, trực tiếp tham gia các phiên hòa giải, phiên tòa để trình bày, tranh luận và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Quý khách hàng.
• Tư vấn và hỗ trợ các thủ tục pháp lý liên quan trong giai đoạn thi hành án để đảm bảo phán quyết của Tòa án/Trọng tài được thực thi.

Chúng tôi luôn cập nhật các quy định pháp luật mới nhất và áp dụng chiến lược tố tụng hiệu quả để bảo vệ quyền lợi khách hàng một cách tối đa.

Câu hỏi thường gặp hủy hợp đồng mua bán nhà ở dự án khi chủ đầu tư chậm bàn giao

Bên cạnh các quy trình pháp lý đã được phân tích, người mua thường có nhiều thắc mắc cụ thể phát sinh trong thực tiễn. Phần dưới đây sẽ giải đáp một số câu hỏi phổ biến nhất để giúp Quý khách hàng có cái nhìn toàn diện hơn.

Sau khi có phán quyết của Tòa án/Trọng tài, làm thế nào để tôi nhận lại được tiền nếu chủ đầu tư không tự nguyện thi hành?

Khi có bản án hoặc phán quyết đã có hiệu lực pháp luật, nếu chủ đầu tư không tự nguyện thi hành, bạn có quyền nộp đơn yêu cầu thi hành án tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền. Cơ quan này sẽ áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo luật định, ví dụ như phong tỏa tài khoản, kê biên tài sản của chủ đầu tư để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho bạn.

Nhiều người mua trong cùng một dự án có thể cùng nhau khởi kiện chủ đầu tư không?

Có, nhiều người mua có cùng yêu cầu khởi kiện đối với cùng một chủ đầu tư về cùng một vấn đề (chậm bàn giao) có thể hợp nhất lại và khởi kiện trong cùng một vụ án. Việc này giúp tiết kiệm chi phí, thời gian và tạo ra sức nặng lớn hơn trong quá trình tố tụng.

Khi chủ đầu tư đã trễ hẹn bàn giao, tôi có quyền ngưng thanh toán các đợt tiếp theo không?

Việc đơn phương ngưng thanh toán có thể tiềm ẩn rủi ro bị xem là vi phạm hợp đồng từ phía bạn, trừ khi hợp đồng có điều khoản quy định rõ về quyền này. Cách tiếp cận an toàn và đúng pháp luật là gửi thông báo chính thức cho chủ đầu tư về việc họ vi phạm, yêu cầu khắc phục và nêu rõ ý định hủy hợp đồng nếu họ không thực hiện, thay vì tự ý ngưng thanh toán.

Hợp đồng không quy định mức phạt vi phạm, tôi có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại gì khác ngoài việc nhận lại tiền đã đóng không?

Ngoài việc yêu cầu hoàn trả số tiền đã thanh toán, bạn có quyền yêu cầu bồi thường cho những thiệt hại thực tế, trực tiếp phát sinh từ việc chủ đầu tư vi phạm. Các thiệt hại này có thể bao gồm chi phí thuê nhà trong thời gian chờ đợi, chi phí cơ hội bị bỏ lỡ, hoặc các tổn thất tài chính khác mà bạn có thể chứng minh được.

>> Xem thêm:

• Yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao nhà đất: Thủ tục
• Khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư bồi thường do chậm bàn giao nhà
• Yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà

Thế nào được coi là một “khoảng thời gian gia hạn hợp lý” mà chủ đầu tư có thể viện dẫn?

Pháp luật không định nghĩa một con số cụ thể cho “thời gian hợp lý”. Yếu tố này sẽ được Tòa án/Trọng tài xem xét dựa trên từng tình huống, căn cứ vào tính chất của sự việc gây ra sự chậm trễ, các điều khoản trong hợp đồng và thiện chí của chủ đầu tư trong việc thông báo cũng như nỗ lực khắc phục. Thông thường, thời gian này không thể kéo dài vô hạn và phải được thông báo trước cho người mua.

Ngoài số tiền gốc đã thanh toán, tôi có thể yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả những khoản chi phí nào khác?

Bạn có thể yêu cầu hoàn trả các khoản chi phí hợp lý đã phát sinh liên quan trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng, ví dụ như phí quản lý mà bạn đã đóng trước (nếu có), và các khoản bồi thường thiệt hại thực tế đã được chứng minh như đã nêu ở trên.

Tiền lãi trên số tiền đã thanh toán được tính như thế nào khi hủy hợp đồng?

Cách tính lãi suất được ưu tiên áp dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định, bạn có quyền yêu cầu tiền lãi tính trên số tiền đã trả theo mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán, tương ứng với thời gian chậm trả, trừ khi có thỏa thuận khác.

>>> Xem thêm: Khởi kiện đòi tiền lãi phát sinh do chậm bàn giao căn hộ

Nếu điều khoản về hủy hợp đồng trong hợp đồng mua bán quá bất lợi cho người mua thì phải làm sao?

Nếu điều khoản hợp đồng hạn chế một cách phi lý quyền hủy hợp đồng của bạn (ví dụ: cho phép chủ đầu tư chậm giao nhà vô thời hạn mà không bị phạt), điều khoản đó có thể bị xem là vô hiệu do vi phạm nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự hoặc do là điều khoản lạm dụng trong hợp đồng theo mẫu. Khi đó, bạn vẫn có thể dựa vào các quy định tương ứng của Bộ luật Dân sự để bảo vệ quyền lợi của mình.

Kết luận

Như vậy, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao nhà ở đúng thời hạn và chất lượng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao, người mua nhà có quyền hủy hợp đồng khi đủ điều kiện và có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng. Nếu có bất kỳ thắc mắc về vấn đề trên hoặc cần sử dụng dịch vụ luật sư nhà đất, quý khách có thể liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline: 1900.63.63.87 để hướng dẫn tận tình.

>> Xem thêm một số bài viết liên quan đến hành vi chậm bàn giao nhà ở chung cư:

• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà: Hướng dẫn cách xử lý
• Nhận bàn giao nhà không đúng hợp đồng: Hướng giải quyết
• Chủ đầu tư bàn giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu phải làm sao?

Tags: Bồi thường thiệt hại, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, Hủy hợp đồng mua bán nhà ở, khởi kiện chủ đầu tư, Quyền lợi người mua nhà, Tranh chấp hợp đồng mua bán