Bị tố giác lừa đảo do chậm giao nhà ở dự án: Cách xử lý

Bị tố giác lừa đảo do chậm giao nhà ở dự án: Vấn đề này phát sinh khi chủ đầu tư không thể giao nhà đúng thời hạn cam kết, dẫn đến việc khách hàng nộp đơn tố giác lên cơ quan công an. Đây là một khủng hoảng pháp lý phức tạp, đòi hỏi chủ đầu tư phải xử lý đồng bộ trên nhiều phương diện: hình sự, hành chính và dân sự. Việc giải quyết không chỉ nhằm mục đích chứng minh không có yếu tố lừa đảo mà còn để ổn định dự án và giữ uy tín doanh nghiệp. Trong bài viết này, Luật Long Phan PMT sẽ trình bày chi tiết thủ tục giải quyết, mời quý độc giả tham khảo.

Chuẩn bị hồ sơ pháp lý và tài chính khi bị tố giác lừa đảo do chậm bàn giao nhà ở dự án

Để không bị buộc tội lừa đảo do chậm bàn giao nhà ở dự án, Chủ đầu tư cần xử lý đồng thời cả 03 vấn đề sau:

• Giải trình và cung cấp tài liệu chứng minh không lừa đảo với cơ quan điều tra.
• Thực hiện thủ tục xin gia hạn thời hạn dự án, bàn giao nhà với cơ quan quản lý dự án.
• Thương lượng, thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.

Ở bước đầu tiên, chuẩn bị hồ sơ pháp lý và tài chính là nền tảng để giải quyết khủng hoảng khi bị tố giác lừa đảo do chậm bàn giao nhà ở dự án. Bộ hồ sơ này là bằng chứng vật chất quan trọng nhất để trình bày với cơ quan điều tra, cơ quan quản lý nhà nước và khách hàng.

Bộ hồ sơ này bao gồm ba nhóm tài liệu chính:

1. Hồ sơ pháp lý dự án:

Đây là nhóm tài liệu chứng minh dự án hoàn toàn hợp pháp và đủ điều kiện triển khai theo quy định. Bao gồm nhưng không giới hạn ở:

• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của toàn bộ khu đất dự án.
• Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
• Giấy phép xây dựng cho các hạng mục công trình.
• Văn bản thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy chữa cháy.
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của công trình.

2. Hồ sơ về tiến độ và nguyên nhân chậm trễ:

Nhóm tài liệu này giải thích lý do khách quan và chủ quan dẫn đến việc không thể bàn giao nhà đúng hạn. Chủ đầu tư cần tập hợp:

• Nhật ký thi công chi tiết, ghi nhận toàn bộ quá trình xây dựng.
• Các báo cáo tiến độ định kỳ gửi cho cơ quan quản lý.
• Văn bản, tài liệu chứng minh các sự kiện bất khả kháng (nếu có) như dịch bệnh, thiên tai, thay đổi chính sách pháp luật đột ngột.
• Hồ sơ làm việc với nhà thầu, nhà cung cấp thể hiện các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi công.

3. Hồ sơ tài chính:

Để phản bác cáo buộc chiếm đoạt tài sản, việc chứng minh được dòng tiền minh bạch là tuyệt đối quan trọng. Theo đó, chủ đầu tư cần chuẩn bị:

• Sao kê tài khoản ngân hàng của dự án, chứng minh số tiền nhận trước từ khách hàng đã được sử dụng đúng mục đích để triển khai xây dựng.
• Báo cáo tài chính đã được kiểm toán của công ty.
• Hợp đồng và chứng từ thanh toán cho các nhà thầu thi công, nhà cung cấp vật liệu, và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án.

Thành lập bộ phận đại diện làm việc với cơ quan chức năng và khách hàng

Sau khi hoàn tất việc chuẩn bị hồ sơ, chủ đầu tư cần chủ động làm việc với các bên liên quan để giải quyết triệt để vấn đề. Giai đoạn này đòi hỏi sự khéo léo trong giao tiếp, đàm phán và sự am hiểu sâu sắc về pháp luật. Việc trì hoãn hoặc xử lý không chuyên nghiệp có thể khiến tình hình bị tố giác lừa đảo do chậm bàn giao nhà ở dự án trở nên trầm trọng hơn.

Quy trình xử lý nên được tiến hành đồng thời trên ba mặt trận sau:

1. Làm việc với cơ quan điều tra:

Đây là ưu tiên hàng đầu. Chủ đầu tư cần thành lập một đội ngũ đại diện, có sự tham gia của luật sư, để làm việc trực tiếp với cơ quan công an đang thụ lý đơn tố giác. Nội dung giải trình phải tập trung vào việc chứng minh không có “dấu hiệu tội phạm” của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, cụ thể là không có “thủ đoạn gian dối” và không có “ý định chiếm đoạt tài sản”.

Toàn bộ hồ sơ pháp lý, tiến độ và tài chính đã chuẩn bị ở bước 1 phải được cung cấp đầy đủ, kèm theo văn bản giải trình chi tiết, logic, viện dẫn các căn cứ pháp lý rõ ràng.

2. Làm việc với cơ quan quản lý dự án:

Song song với việc giải trình với cơ quan điều tra, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đến cơ quan có thẩm quyền đã chấp thuận dự án.

Hồ sơ này cần nêu rõ các lý do khách quan dẫn đến việc chậm trễ và đề xuất một lộ trình mới, khả thi để hoàn thành dự án và bàn giao nhà cho khách hàng. Việc được cơ quan nhà nước chấp thuận gia hạn tiến độ là một bằng chứng pháp lý mạnh mẽ cho thấy sự chậm trễ là có cơ sở và chủ đầu tư vẫn đang nỗ lực thực hiện dự án, qua đó củng cố lập luận không lừa đảo.

3. Thương lượng với khách hàng:

Khách hàng là trung tâm của vụ việc. Chủ đầu tư cần tổ chức các buổi đối thoại trực tiếp, cởi mở để lắng nghe và giải quyết các yêu cầu của họ. Mục tiêu cuối cùng là đạt được thỏa thuận để khách hàng rút đơn tố giác. Nội dung thương lượng có thể bao gồm:

• Cam kết về một thời điểm bàn giao nhà mới, cụ thể và có tính chất ràng buộc.
• Chấp nhận các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng do chậm bàn giao.
• Thanh toán khoản lãi suất trên số tiền khách hàng đã đóng, tính từ thời điểm trễ hạn.
• Hỗ trợ một phần chi phí thuê nhà ở tạm thời cho khách hàng bị ảnh hưởng.

Chuẩn bị kịch bản cho các trường hợp xấu có thể xảy ra

Ngay cả khi giải trình thành công và không bị xử lý hình sự, việc bị tố giác lừa đảo do chậm bàn giao nhà ở dự án sẽ mở ra các rủi ro về xử phạt hành chính và kiện tụng dân sự. Chủ đầu tư cần lường trước và chuẩn bị phương án ứng phó cho những tình huống này.

Các rủi ro pháp lý tiềm ẩn thường bao gồm:

1. Bị xử phạt vi phạm hành chính:

Hành vi triển khai dự án kinh doanh bất động sản chậm tiến độ đã được phê duyệt là một hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng. Theo điểm c khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.

Ngoài ra, nếu bàn giao nhà khi chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa đảm bảo hạ tầng kết nối, mức phạt có thể lên đến 1.000.000.000 đồng theo điểm d khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cơ quan có thẩm quyền sẽ lập biên bản và ra quyết định xử phạt, buộc chủ đầu tư phải có biện pháp khắc phục.

2. Bị khởi kiện dân sự:

Khách hàng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng. Các yêu cầu phổ biến của khách hàng bao gồm:

• Buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư phải nhanh chóng hoàn thiện và bàn giao nhà theo đúng cam kết mới.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại bao gồm tiền phạt vi phạm hợp đồng, lãi chậm trả trên số tiền đã nộp, và các thiệt hại thực tế phát sinh như chi phí thuê nhà.
• Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán: Nếu việc chậm trễ được Tòa án xác định là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, làm cho mục đích của hợp đồng không đạt được, khách hàng có quyền yêu cầu hủy hợp đồng. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho khách hàng.

Đây là tình huống xấu nhất về mặt tài chính, có thể gây ảnh hưởng dây chuyền đến dòng tiền của toàn bộ dự án.

Khuyến nghị của Luật sư về các phương án phòng ngừa rủi ro khi bị tố giác lừa đảo

Để tránh rơi vào tình huống bị tố giác lừa đảo do chậm bàn giao nhà ở dự án, công tác phòng ngừa rủi ro ngay từ đầu là vô cùng cần thiết. Chủ đầu tư nên chủ động xây dựng một hành lang pháp lý an toàn cho dự án.

Sau đây là một số khuyến nghị của luật sư Luật Long Phan , xin mời quý khách hàng tham khảo:

1. Áp dụng bảo lãnh ngân hàng:

Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ về việc chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho nghĩa vụ tài chính của mình trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc thực hiện nghiêm túc quy định này, cung cấp thư bảo lãnh cho từng khách hàng, không chỉ là tuân thủ pháp luật mà còn là một công cụ bảo vệ chính chủ đầu tư.

Khi có tranh chấp, ngân hàng sẽ là bên thực hiện nghĩa vụ hoàn tiền, giúp giảm áp lực tài chính và củng cố niềm tin cho khách hàng. Hướng dẫn chi tiết về quy trình này được quy định tại Thông tư 61/2024/TT-NHNN.

2. Rà soát chặt chẽ điều khoản hợp đồng:

Hợp đồng mua bán cần được soạn thảo kỹ lưỡng, đặc biệt là các điều khoản về sự kiện bất khả kháng và miễn trừ trách nhiệm. Các điều khoản này phải được định nghĩa rõ ràng, cụ thể, phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và thực tiễn.

Khi xảy ra sự kiện bất khả kháng thực sự, chủ đầu tư có cơ sở pháp lý vững chắc để đàm phán gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ mà không bị xem là vi phạm hợp đồng.

3. Quản lý và chuyển giao nghĩa vụ với các bên liên quan:

Chậm tiến độ thường không chỉ do lỗi của chủ đầu tư mà còn có thể xuất phát từ nhà thầu thi công, nhà cung cấp vật liệu, hoặc đơn vị tư vấn thiết kế. Hợp đồng ký kết với các đối tác này cần có các điều khoản chặt chẽ về tiến độ, chất lượng và chế tài xử lý vi phạm.

Khi nhà thầu gây ra sự chậm trễ, chủ đầu tư có thể căn cứ vào hợp đồng để yêu cầu bồi thường, hoặc trong một số trường hợp, chuyển một phần nghĩa vụ bồi thường cho khách hàng sang cho nhà thầu có lỗi.

Dịch vụ luật sư tư vấn và hỗ trợ khi bị tố giác lừa đảo do chậm bàn giao nhà ở dự án

Đối mặt với một cuộc khủng hoảng pháp lý phức tạp như bị tố giác lừa đảo do chậm bàn giao nhà ở dự án, việc có sự đồng hành của một đội ngũ luật sư chuyên nghiệp là yếu tố quyết định. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện toàn diện, giúp chủ đầu tư bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Các công việc luật sư Luật Long Phan PMT sẽ thực hiện cho Quý khách hàng bao gồm:

• Đánh giá toàn diện hồ sơ pháp lý của dự án, xác định các điểm mạnh và điểm yếu.
• Soạn thảo văn bản giải trình, thu thập và hệ thống hóa chứng cứ để gửi đến cơ quan điều tra, chứng minh không có yếu tố cấu thành hành vi lừa đảo.
• Tư vấn, hỗ trợ làm việc, giải trình với Điều tra viên, Cán bộ điều tra tại cơ quan điều tra.
• Tư vấn và hỗ trợ thực hiện thủ tục xin gia hạn, điều chỉnh tiến độ dự án tại cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.
• Xây dựng chiến lược đàm phán với khách hàng, soạn thảo các thỏa thuận, phụ lục hợp đồng để giải quyết tranh chấp trên cơ sở đồng thuận.
• Tư vấn về các rủi ro xử phạt hành chính và đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền xử phạt.
• Đại diện hoặc tham gia bảo vệ quyền lợi cho chủ đầu tư trong các vụ kiện dân sự tại Tòa án.
• Rà soát, tư vấn điều chỉnh hợp đồng và các quy trình nội bộ để phòng ngừa các rủi ro tương tự trong tương lai.

Câu hỏi thường gặp về cách xử lý khi bị tố giác lừa đảo do chậm bàn giao nhà ở dự án

Để làm rõ hơn các khía cạnh thực tế và giải đáp những thắc mắc phổ biến trong quá trình thực hiện thủ tục, dưới đây là tổng hợp một số câu hỏi thường gặp liên quan đến việc cấp lại giấy phép đủ điều kiện trạm nạp LPG.

Đâu là ranh giới pháp lý giữa hành vi chậm bàn giao (vi phạm dân sự) và hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản (hình sự)?

Điểm mấu chốt để phân định là yếu tố “gian dối” và “ý định chiếm đoạt”. Vi phạm dân sự xảy ra khi chủ đầu tư thực sự có triển khai dự án nhưng gặp khó khăn khách quan (chính sách thay đổi, dịch bệnh) hoặc chủ quan (năng lực quản lý yếu) dẫn đến chậm trễ, và dòng tiền huy động được chứng minh là đã dùng cho dự án. Hành vi lừa đảo cấu thành khi có bằng chứng cho thấy ngay từ đầu chủ đầu tư đã dùng thông tin giả mạo (dự án không có thật, không đủ pháp lý) để huy động vốn mà không có ý định xây dựng hoặc dùng tiền sai mục đích.

Lãnh đạo doanh nghiệp có thể phải chịu trách nhiệm hình sự cá nhân không?

Có. Trong một vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, cơ quan điều tra sẽ xác định vai trò của từng cá nhân. Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc, hoặc các thành viên ban lãnh đạo trực tiếp đưa ra các chủ trương, ký các tài liệu sai sự thật hoặc chỉ đạo việc sử dụng dòng tiền sai mục đích có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với vai trò chủ mưu hoặc đồng phạm.

Cơ quan điều tra có thể phong tỏa tài khoản ngân hàng của dự án không?

Có. Nếu nhận thấy có dấu hiệu tội phạm rõ ràng và để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản, cơ quan điều tra có quyền ra quyết định phong tỏa tài khoản của công ty liên quan đến dự án. Đây là một rủi ro rất lớn, có thể làm tê liệt hoàn toàn việc thi công. Vì vậy, việc giải trình và cung cấp bằng chứng minh bạch ngay từ đầu là tối quan trọng.

Nếu hồ sơ pháp lý của dự án bị thiếu sót một vài giấy tờ thì sao?

Nếu hồ sơ pháp lý có thiếu sót, điều quan trọng là phải chủ động giải trình lý do và chứng minh rằng doanh nghiệp đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục đó. Ví dụ, nếu chưa có giấy phép xây dựng cho một hạng mục, cần trình bày hồ sơ đã nộp và đang chờ phê duyệt. Việc chứng tỏ sự nỗ lực tuân thủ pháp luật sẽ tốt hơn là che giấu hay bị cơ quan chức năng phát hiện.

Nên đàm phán với khách hàng theo nhóm hay từng cá nhân?

Tùy vào tình hình. Tổ chức đối thoại chung với tất cả khách hàng thể hiện sự minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, việc đàm phán các điều khoản chi tiết (ví dụ: phương án bồi thường, lịch thanh toán) có thể cần thực hiện với từng nhóm nhỏ hoặc cá nhân để phù hợp với hoàn cảnh và hợp đồng cụ thể của họ. Nên có một khung chính sách chung để đảm bảo sự nhất quán.

Kết luận

Tóm lại, việc bị tố giác lừa đảo do chậm bàn giao nhà là một thách thức lớn nhưng hoàn toàn có thể xử lý nếu chủ đầu tư có một phương pháp tiếp cận bài bản, chuyên nghiệp và tuân thủ pháp luật. Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa pháp lý, tài chính và truyền thông. Để nhận được sự hỗ trợ pháp lý kịp thời và hiệu quả, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.636.387 để được tư vấn.

Tags: chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, Giải quyết tranh chấp, hợp đồng mua bán nhà ở, Lừa đảo bất động sản, trách nhiệm hình sự