Hướng xử lý khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn

Hướng xử lý khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn là vấn đề mà nhiều người cần tìm hiểu khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế, tồn tại nhiều trường hợp người bán đất sau khi nhận được tiền cọc thì không ký hợp đồng mua bán mà lại có dấu hiệu bỏ trốn. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp các quy định pháp luật về việc đặt cọc, chuyển nhượng đất và hướng xử lý cho trường hợp nêu trên.

Giải quyết khi người bán đất nhận cọc và bỏ trốn

Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó:

• Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Khi hợp đồng được ký kết và thực hiện, tài sản đặt cọc được trả cho bên đặt cọc hoặc bù trừ vào nghĩa vụ trả tiền;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cơ sở pháp lý: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Trường hợp nào không chịu phạt cọc mua bán đất

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất

Người bán đất nhận tiền cọc rồi bỏ trốn bị xử lý như thế nào?

Xử phạt hành chính

Nhận cọc rồi bỏ trốn có thể xử phạt vi phạm hành chính về các hành vi sau (trong trường hợp chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm):

• Dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản hoặc đến thời điểm trả lại tài sản do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng, mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;
• Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.

Mức phạt tiền đối với những hành vi nêu trên là từ 2.000.000 -3.000.000 đồng.

Bên cạnh đó, người vi phạm còn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung sau đây:

• Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;
• Trục xuất người nước ngoài có hành vi vi phạm.

Lưu ý, mức phạt tiền nêu trên là mức phạt được áp dụng cho cá nhân vi phạm. Đối với tổ chức có cùng hành vi vi phạm, mức phạt tiền gấp 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 4, Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP.

Xử lý hình sự

Đối với hành vi chủ đất nhận tiền cọc bán đất xong bỏ trốn thì có dấu hiệu phạm tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017.

1. Tội lạm dụng tín nhiệm quy định tại Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017.

• Khung 1: phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
• Khung 2: phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.
• Khung 3: phạt tù từ 05 năm đến 12 năm.
• Khung 4: phạt tù từ 12 năm đến 20 năm.
• Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

2. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017.

• Khung 1: phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
• Khung 2: phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.
• Khung 3: phạt tù từ 07 năm đến 15 năm.
• Khung 4: phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân.
• Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Xử lý hình sự đối với người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn

>>> Xem thêm: Thủ tục đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Hướng giải quyết khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn

Khởi kiện đòi tiền cọc tại Tòa án

Khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn, không ký hợp đồng mua bán, người mua đất có thể nộp đơn khởi kiện đến Tòa án Nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trình tự thủ tục thực hiện như sau:

1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện.

Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)
• Hợp đồng đặt cọc giữa các bên.
• CCCD/CMND của người khởi kiện (bản sao y).
• Các giấy tờ liên quan khác chứng minh yêu cầu khởi kiện.

2. Bước 2: Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Căn cứ Điều 26, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015, Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú là Tòa án có thẩm quyền giải quyết (nếu không có thỏa thuận khác).

Sau khi nộp đơn, Tòa án sẽ cấp giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện.

3. Bước 3: Xem xét đơn khởi kiện

Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện

4. Bước 4: Thông báo nộp tạm ứng án phí và thụ lý vụ án

Trường hợp đơn khởi kiện hợp lệ, Tòa án ra thông báo nộp tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa án.

Tòa án ra quyết định thụ lý vụ án sau khi nhận được biên lai tạm ứng án phí của người khởi kiện.

5. Bước 5: Hòa giải và chuẩn bị xét xử

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, Tòa án đưa ra một trong các quyết định sau:

• Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;
• Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;
• Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;
• Đưa vụ án ra xét xử.

6. Bước 6: Đưa vụ án ta xét xử và mở phiên tòa sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

7. Bước 7: Thực hiện thủ tục phúc thẩm vụ án (nếu có kháng cáo, kháng nghị).

Cơ sở pháp lý: Từ Điều 183 đến Điều 315 BLTTDS 2015.

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất

Tố giác hành vi vi phạm

Trường hợp có dấu hiệu của hành vi chiếm đoạt tài sản, người mua đất còn có thể tố giác tội phạm đến cơ quan có thẩm quyền. Trình tự thực hiện như sau:

1. Bước 1: Chuẩn bị và nộp đơn tố giác đến cơ quan điều tra có thẩm quyền.

Theo quy định tại điểm a, điểm b Khoản 5 Điều 163 Bộ luật Tố tụng Hình sự (BLTTHS) 2015 về việc phân cấp thẩm quyền điều tra như sau:

• Cơ quan điều tra cấp huyện, Cơ quan điều tra quân sự khu vực điều tra vụ án hình sự về những tội phạm thuộc thẩm quyền xét xử của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án quân sự khu vực;
• Cơ quan điều tra cấp tỉnh điều tra vụ án hình sự về những tội phạm thuộc thẩm quyền xét xử của Tòa án nhân dân cấp tỉnh hoặc những vụ án thuộc thẩm quyền điều tra của Cơ quan điều tra cấp huyện xảy ra trên địa bàn nhiều huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương, phạm tội có tổ chức hoặc có yếu tố nước ngoài nếu xét thấy cần trực tiếp điều tra.

2. Bước 2: Giải quyết đơn tố giác

Theo quy định tại Điều 145 BLTTHS 2015 về thời gian giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 11 Thông tư liên tịch 01/2017/TTLT-BCA-BQP-BTC-BNN&PTNT-VKSNDTC về thời hạn điều tra như sau:

Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố, Cơ quan điều tra, cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra phải kiểm tra, xác minh và ra một trong các quyết định:

• Quyết định khởi tố vụ án hình sự;
• Quyết định không khởi tố vụ án hình sự;
• Quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố.

Trường hợp vụ việc bị tố giác, tin báo về tội phạm hoặc kiến nghị khởi tố có nhiều tình tiết phức tạp hoặc phải kiểm tra, xác minh tại nhiều địa điểm thì thời hạn giải quyết tố giác, tin báo, kiến nghị khởi tố có thể kéo dài nhưng không quá 02 tháng. Trường hợp chưa thể kết thúc việc kiểm tra, xác minh trong thời hạn quy định tại khoản này thì Viện trưởng Viện kiểm sát cùng cấp hoặc Viện trưởng Viện kiểm sát có thẩm quyền có thể gia hạn một lần nhưng không quá 02 tháng. Chậm nhất là 05 ngày trước khi hết thời hạn kiểm tra, xác minh quy định tại khoản này, Cơ quan điều tra, cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra phải có văn bản đề nghị Viện kiểm sát cùng cấp hoặc Viện kiểm sát có thẩm quyền gia hạn thời hạn kiểm tra, xác minh.

>>> Xem thêm: Hủy hợp đồng mua bán nhà đất vì đối tượng không thể bàn giao được có bị phạt cọc

Tư vấn hướng giải quyết khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn

• Tư vấn hướng giải quyết khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn;
• Tư vấn quyền đòi lại tiền cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất;
• Tư vấn, hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ để khởi kiện đòi tiền cọc cho khách hàng.
• Thay mặt khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước.
• Hướng dẫn trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
• Tư vấn, soạn thảo đơn tố giác tội phạm trong trường hợp có dấu hiệu tội phạm;
• Đại diện bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất;
• Tham gia tranh tụng trong vụ án nhận cọc rồi bỏ trốn;
• Tư vấn và hỗ trợ pháp lý các vấn đề khác liên quan theo yêu cầu khách hàng.

Khi người bán đất nhận tiền đặt cọc rồi bỏ trốn, tùy vào từng trường hợp, người mua đất có quyền khởi kiện đòi cọc hoặc tố giác hành vi phạm tội đế cơ quan có thẩm quyền để giải quyết. Trình tự thực hiện được quy định cụ thể trong BLTTDS 2015 và BLTTHS 2015. Nếu có khó khăn hoặc thắc mắc gì hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư, vui lòng liên hệ đến hotline 1900.63.63.87 hoặc email pmt@luatlongphan.vn để được hỗ trợ kịp thời.