Hủy hợp đồng mua bán nhà đất vì đối tượng không thể bàn giao được có bị phạt cọc

Hủy hợp đồng mua bán nhà đất vì đối tượng không thể bàn giao có bị phạt cọc là vấn đề được nhiều người dân quan tâm. Quy định của Bộ luật Dân sự 2015, cho phép các bên có quyền hủy hợp đồng trong trường hợp nhà đất không thể bàn giao, tuy nhiên tùy vào nội dung mà các bên giao kết trong hợp đồng mà việc phạt cọc có xảy ra hay không. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin pháp lý cần thiết.

Hủy hợp đồng mua bán nhà đất vì đối tượng không thể bàn giao

Các trường hợp nhà đất được xem là không thể bàn giao

Trên thực tế, trong quá trình mua bán nhà đất, các bên thường có thỏa thuận đặt cọc trước một khoản tiền nhất định trước khi chính thức bàn giao tài sản. Tuy nhiên, có không ít tình huống dẫn đến việc nhà đất không thể tiếp tục bàn giao.

• Sau khi nhận tiền đặt cọc của bên mua đất, bên nhận đặt cọc đã bán mảnh đất đó cho bên thứ ba.
• Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc mua đất thì bên nhận đặt cọc đổi ý, không muốn bán đất cho bên đặt cọc nữa.
• Trong quá trình thanh toán tiền nhà đất thì phần diện tích bị đưa vào diện phải kê biên thi hành án hoặc nhà đất sau khi ký hợp đồng bị cơ quan chức năng thu hồi và cưỡng chế giải tỏa.
• Đối tượng nhà đất trên hợp đồng vốn dĩ không tồn tại trên thực tế.
• Trường hợp bên mua phát hiện diện tích nhà đất đang có tranh chấp và không tiếp tục mua bán.
• Đất bị chồng lấn và nằm trên giấy chứng nhận của người khác.
• Nhà trên đất đã bị san lấp, hủy hoại, bị lấn chiếm.
• Các sự kiện bất khả kháng mà các bên không lường trước được trong quá trình thực hiện mua bán dẫn đến không thể bàn giao nhà đất.

Hủy hợp đồng mua bán nhà đất do đối tượng không thể bàn giao

Quyền hủy hợp đồng vì nhà đất không thể bàn giao

Theo quy định tại khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật quy định.

Ngoài ra, một bên trong quan hệ còn có quyền hủy bỏ hợp đồng thuộc vào các trường hợp sau: do chậm thực hiện nghĩa vụ (Điều 424), do không có khả năng thực hiện (Điều 425), do tài sản bị mất, bị hư hỏng (Điều 426).

Theo đó, trong trường hợp nhà đất không thể bàn giao, lý do xuất phát từ bên bán không thể thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận trong hợp đồng, người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng vì lúc này mục đích ban đầu mà các bên đề ra đã không còn tiếp tục được thực hiện.

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 423; Điều 424, 425 và 426 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc bồi thường như thế nào?

Hủy hợp đồng mua bán nhà đất có bị phạt cọc

Hậu quả pháp lý khi hủy hợp đồng

Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Cũng theo Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng bị hủy bỏ do không có khả năng thực hiện, bên có quyền yêu cầu bên bán nhà đất phải bồi thường thiệt hại.

Cơ sở pháp lý: Điều 425, khoản 1, 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015.

Hủy hợp đồng do nhà đất không thể bàn giao có bị phạt cọc không?

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bị hủy bỏ do không thể bàn giao sẽ không còn hiệu lực kể từ khi giao kết, và các bên không cần tiếp tục theo nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng trừ một số thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại…

Trường hợp 1: tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên đều biết rõ đối tượng của hợp đồng đặt cọc không thể bàn giao được.

Lúc này, ngay từ thời điểm giao kết thì đối tượng của hợp đồng đã không thể thực hiện được, việc hai bên đều biết nhưng vẫn tiếp tục mua bán. Do đó cả bên mua và bên bán đều có lỗi trong trường hợp này dẫn đến hợp đồng vô hiệu và việc hủy hợp đồng không làm phát sinh quyền phạt cọc hay trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Trường hợp 2: bên bán có lỗi khi biết về việc đối tượng không thể bàn giao nhưng không thông báo cho bên mua.

Lúc này, lỗi xuất phát từ phía người bán vì thiếu trung thực và sự minh bạch trong quá trình giao kết hợp đồng dẫn đến hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được. Do đó, bên bán sẽ có trách nhiệm bồi thường thiệt hại và chịu phạt cọc đối với người mua.

Cơ sở pháp lý: khoản 1, 2 Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất

Luật sư tư vấn giải quyết khi nhà đất 

Tư vấn giải quyết khi hợp đồng mua bán nhà đất bị hủy bỏ

• Giải đáp cho khách hàng các quy định về hủy bỏ hợp đồng, quy định về đặt cọc trong mua bán nhà đất;
• Tư vấn cho khách hàng các trường hợp nhà đất không thể bàn giao, các trường hợp hủy bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại;
• Hỗ trợ khách hàng soạn thảo các đơn từ cần thiết khi các tranh chấp về hợp đồng xảy ra;
• Đánh giá các nội dung các điều khoản trong hợp đồng, dự liệu các tình huống phát sinh trong giao dịch nhà đất;
• Tư vấn cho khách hàng trong các trường hợp hủy bỏ hợp đồng và chịu phạt cọc;
• Luật sư đại diện khách hàng trong trường hợp khách hàng có yêu cầu khởi kiện giải quyết tranh chấp.
• Luật đại đại diện làm việc với các cơ quan chức năng.

Trường hợp nhà đất không thể bàn giao như đã thỏa thuận trong hợp đồng, các bên có quyền hủy bỏ hợp đồng. Hợp đồng được xem không còn hiệu lực kể từ thời điểm giao kết và các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Việc phạt cọc hay không còn phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán.

Nếu như quý bạn đọc vẫn còn thắc mắc hay có nhu cầu tư vấn luật đất đai hoặc cần tìm dịch vụ luật sư để xử lý các vấn đề liên quan thì vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ kịp thời.