Đăng ký nhà đất theo di chúc: Chi tiết thủ tục [CẬP NHẬT 2025]

Đăng ký nhà đất theo di chúc là quy trình pháp lý bắt buộc để người thừa kế chính thức xác lập quyền sở hữu đối với di sản. Thủ tục này đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2024, bao gồm hai giai đoạn chính: công chứng văn bản phân chia di sản thừa kế và đăng ký biến động đất đai (sang tên Giấy chứng nhận). Bài viết sẽ cung cấp lộ trình chi tiết, từ việc chuẩn bị hồ sơ, làm việc với công chứng viên cho đến khi hoàn tất thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai, giúp người thừa kế thực hiện quyền của mình một cách hiệu quả.

Hướng dẫn thủ tục đăng ký nhà đất do nhận thừa kế theo di chúc

Việc đăng ký nhà đất theo di chúc là một quy trình pháp lý quan trọng để người thừa kế chính thức xác lập quyền sở hữu, sử dụng đối với di sản. Quy trình này đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật về công chứng và đất đai, đặc biệt là các quy định mới sẽ có hiệu lực trong năm 2025. Về cơ bản, thủ tục này bao gồm hai giai đoạn chính:

1. Thực hiện công chứng văn bản liên quan đến di sản thừa kế
2. Đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nội dung dưới sẽ hướng dẫn chi tiết từng giai đoạn, bắt đầu với thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản thừa kế theo quy định mới, sau đó là thủ tục đăng ký nhà đất tại văn phòng đăng ký đất đai.

Thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản thừa kế từ 01/7/2025

Một thay đổi quan trọng kể từ ngày 01/7/2025 khi Luật Công chứng 2024 có hiệu lực là việc gộp hai thủ tục khai nhận và thỏa thuận phân chia di sản thành một thủ tục chung là công chứng văn bản phân chia di sản. Do đó, đây là bước bắt buộc và phải được thực hiện tại một tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh/thành phố nơi có bất động sản.

Để thực hiện thủ tục này một cách thuận lợi, người nhận thừa kế cần nắm rõ hai nội dung là các giấy tờ cần thiết trong bộ hồ sơ và quy trình tiếp nhận, xử lý tại văn phòng công chứng.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo khoản 2, Điều 59, Luật Công chứng 2024, ngoài các giấy tờ tùy thân cơ bản, hồ sơ yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản phải bao gồm các giấy tờ sau:

• Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương để chứng minh người để lại di sản đã chết.
• Bản gốc Di chúc trong trường hợp thừa kế theo di chúc.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người hưởng di sản (trong trường hợp thừa kế theo pháp luật hoặc người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo Bộ luật Dân sự).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người để lại di sản.

Quy trình tiếp nhận và công chứng

Quy trình tại tổ chức hành nghề công chứng được thực hiện nghiêm ngặt để đảm bảo tính pháp lý và phòng ngừa tranh chấp.

• Kiểm tra hồ sơ: Công chứng viên kiểm tra tính xác thực và hợp pháp của các giấy tờ, đảm bảo người để lại di sản đúng là người có quyền tài sản và người yêu cầu công chứng là người được hưởng di sản hợp pháp. Công chứng viên có quyền yêu cầu làm rõ, xác minh hoặc giám định nếu cần.
• Niêm yết công khai: Tổ chức hành nghề công chứng bắt buộc phải thực hiện thủ tục niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất.
• Thực hiện công chứng: Sau khi hết thời hạn niêm yết và không có bất kỳ khiếu nại, tố cáo nào, công chứng viên sẽ tiến hành công chứng vào văn bản phân chia di sản.

Thủ tục này được áp dụng cho cả trường hợp thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật, kể cả khi chỉ có một người thừa kế duy nhất.

Thủ tục đăng ký nhà đất do nhận thừa kế di chúc theo Luật Đất đai 2024

Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, người nhận thừa kế phải thực hiện đăng ký biến động đất đai (thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận) trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày văn bản phân chia di sản được công chứng.

Quá trình này cũng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt giấy tờ và tuân thủ đúng các bước do cơ quan nhà nước quy định. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về việc chuẩn bị hồ sơ và các bước thực hiện thủ tục.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ Điều 29 và Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bộ hồ sơ đăng ký biến động do nhận thừa kế bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 11/ĐK).
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Văn bản phân chia di sản thừa kế đã được công chứng.
• Văn bản ủy quyền (nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện).

Các bước thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ- CP, người nhận thừa kế có thể thực hiện nộp hồ sơ tại UBND cấp tỉnh nơi có đất nếu có nhu cầu. Sau đó, hồ sơ sẽ được chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai Trường hợp nhận thừa kế nhưng vẫn phải xác định lại diện tích đất ở đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận trước 01/7/2004 thì vẫn nộp tại UBND cấp tỉnh nơi có đất, tuy nhiên hồ sơ sẽ được chuyển qua chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2. Tiếp nhận và giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:

• Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và điều kiện đăng ký biến động.
• Gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân nếu có).
• Sau khi người nộp hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có), Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý thông tin trên hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cập nhật vào Giấy chứng nhận.

Bước 3. Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận đã được cập nhật thông tin cho người được cấp, hoặc gửi về cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu để trả cho người dân.

(Cơ sở pháp lý: khoản 4 và khoản 5 Điều 37, Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

Các lưu ý khi đăng ký nhà đất theo di chúc

Quá trình đăng ký nhà đất theo di chúc bên cạnh việc tuân thủ các bước cơ bản, người nhận thừa kế có thể gặp phải một số tình huống pháp lý đặc thù. Việc xử lý không đúng các trường hợp này có thể làm kéo dài thời gian hoặc gây gián đoạn thủ tục.

Để đảm bảo quá trình đăng ký diễn ra thuận lợi, cần đặc biệt lưu tâm đến ba trường hợp phổ biến sau:

• Hướng xử lý khi nhà đất có sự thay đổi về hiện trạng hoặc diện tích so với giấy tờ gốc;
• Giải pháp khi Giấy chứng nhận chủ quyền đã hết chỗ cập nhật biến động;
• Các quy định cần biết đối với nhà đất nằm trong diện quy hoạch.

Nhà đất có sự thay đổi về hiện trạng, diện tích

Khi hiện trạng hoặc diện tích thực tế của nhà đất có sự thay đổi so với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp, người nhận thừa kế cần thực hiện thêm các thủ tục đặc biệt để cơ quan nhà nước ghi nhận và cập nhật chính xác.

• Trách nhiệm kê khai và xác minh: Người thừa kế phải kê khai đầy đủ các thay đổi này trong hồ sơ đăng ký. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ phối hợp với các đơn vị liên quan để kiểm tra, xác minh hiện trạng thực tế.
• Nghĩa vụ tài chính đối với diện tích tăng thêm: Trong trường hợp đo đạc lại mà diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận (trong khi ranh giới không thay đổi), người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm theo quy định của pháp luật.
• Hồ sơ cần bổ sung: Để đăng ký biến động cho trường hợp này, hồ sơ cần có thêm các giấy tờ sau:
  • Bản vẽ hiện trạng nhà đất do đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện.
  • Hồ sơ xin phép xây dựng, giấy phép xây dựng (nếu có thay đổi về công trình).
  • Hồ sơ hoàn công công trình (nếu có).
  • Giấy tờ chứng minh việc tôn tạo tài sản trên đất (nếu có).

Giấy chứng nhận chủ quyền đã hết chỗ cập nhật biến động

Đây là một vấn đề thường gặp trong thực tế. Khi trang bổ sung của Giấy chứng nhận đã được ghi hết các nội dung biến động, người nhận thừa kế không thể tiếp tục được xác nhận thay đổi trên giấy cũ.

Theo quy định tại khoản 6 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trong trường hợp này, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận thừa kế thay vì chỉ xác nhận thay đổi.

Nhà đất nằm trong diện quy hoạch khi thực hiện đăng ký biến động do nhận thừa kế

Việc nhà đất nằm trong khu vực đã được quy hoạch không đồng nghĩa với việc bị tước bỏ mọi quyền lợi. Pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể để bảo vệ quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp.

• Trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm: Căn cứ Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền, bao gồm cả quyền nhận thừa kế và đăng ký sang tên.
• Trường hợp đã có thông báo thu hồi đất: Theo khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024, ngay cả khi đã có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình cho đến khi có quyết định thu hồi đất chính thức.
• Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất: Tại Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định rõ, đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận. Do đó, trong trường hợp này, thủ tục đăng ký sang tên do nhận thừa kế sẽ không thể thực hiện được.

Dịch vụ nhận ủy quyền đăng ký nhà đất theo di chúc

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai và thừa kế, chúng tôi cung cấp dịch vụ nhận ủy quyền thực hiện toàn bộ thủ tục đăng ký nhà đất theo di chúc, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức và đảm bảo quy trình diễn ra đúng pháp luật. Các công việc luật sư sẽ thay mặt khách hàng thực hiện bao gồm:

• Tư vấn các quy định pháp luật về thừa kế theo di chúc, các loại thuế, lệ phí và quy trình đăng ký, sang tên nhà đất cập nhật nhất theo Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2024.
• Kiểm tra, rà soát tình trạng pháp lý của di sản và hỗ trợ chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ cần thiết cho cả thủ tục công chứng và thủ tục đăng ký biến động.
• Đại diện theo ủy quyền thực hiện thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng, bao gồm cả việc liên hệ niêm yết công khai tại UBND cấp xã.
• Soạn thảo và nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (thủ tục sang tên Giấy chứng nhận) tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.
• Thay mặt khách hàng làm việc trực tiếp với cơ quan thuế để kê khai, xác định và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính phát sinh (lệ phí trước bạ, thuế TNCN nếu có).
• Chủ động xử lý các tình huống phức tạp như nhà đất có thay đổi hiện trạng, diện tích, Giấy chứng nhận hết chỗ cập nhật hoặc nằm trong diện quy hoạch.
• Theo dõi sát sao quá trình xử lý hồ sơ tại các cơ quan nhà nước và nhận kết quả cuối cùng là Giấy chứng nhận đã được cập nhật, sang tên, sau đó bàn giao lại cho khách hàng.

Kết luận

Tóm lại, thủ tục đăng ký nhà đất thừa kế theo di chúc là một quy trình pháp lý gồm nhiều bước, từ công chứng văn bản phân chia di sản đến đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo Luật Đất đai 2024, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và lưu ý các trường hợp đặc thù như đất trong quy hoạch là yếu tố quyết định sự thành công. Quy trình này đòi hỏi sự chính xác và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật.

Nếu khách hàng còn vướng mắc hoặc cần sử dụng dịch vụ nhận ủy quyển thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai đăng ký đất hãy liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ nhanh nhất.

Tags: Đăng ký biến động đất đai, đăng ký nhà đất theo di chúc, Luật sư tư vấn đất đai, Phân chia di sản thừa kế, sang tên sổ đỏ thừa kế, Thủ tục thừa kế đất đai