Giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ là thách thức pháp lý đối với nhiều chủ sở hữu. Mối quan hệ cho mượn nhà thường dựa trên thiện chí ban đầu giữa các bên. Tuy nhiên, xung đột có thể nảy sinh khi một bên muốn chấm dứt thỏa thuận. Bài viết này sẽ trình bày các bước pháp lý để giải quyết tình huống một cách hòa bình. Độc giả sẽ hiểu rõ quyền và trách nhiệm của mình trong quá trình này.
Quyền đòi lại nhà cho ở nhờ của chủ nhà
Người cho mượn nhà có các quyền được quy định tại Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015 (sau đây gọi là BLDS 2015), bao gồm:
- Một là, đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
- Hai là, đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
- Ba là, yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra.
Vì vậy, khi hết thời hạn cho mượn nhà hoặc mục đích cho ở nhờ đã đạt được, thì chủ nhà có quyền đòi lại tài sản đã cho mượn. Đây cũng là nghĩa vụ của bên mượn nhà ở được quy định tại khoản 3 Điều 496 BLDS 2015. Bên mượn phải trả lại tài sản mượn đúng thời hạn, nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả lại tài sản thì bên mượn phải trả lại tài sản ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được.
Các phương thức giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ
Khi phát sinh tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ, tùy tình hình thực tế, các bên có thể giải quyết tranh chấp qua các phương thức sau:
- Thương lượng giải quyết tranh chấp.
- Nhờ UBND cấp xã hòa giải.
- Tố giác hành vi chiếm giữ trái phép tài sản của người ở nhờ.
- Khởi kiện tại Tòa án để đòi lại nhà cho ở nhờ.
Lưu ý là trước khi thực hiện các phương thức trên, bên cho ở nhờ cần gửi thông báo chấm dứt thỏa thuận cho ở nhờ để làm căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp sau này. Thông báo này cần yêu cầu bàn giao nhà và ấn định thời hạn bàn giao.
Thương lượng giải quyết tranh chấp
Thương lượng là bước đầu tiên trong giải quyết tranh chấp dân sự. Các bên tự gặp gỡ, thảo luận để đạt thỏa thuận về quyền lợi và nghĩa vụ. Pháp luật không bắt buộc thương lượng, quá trình này phụ thuộc vào thiện chí các bên.
Ưu điểm của thương lượng là linh hoạt, không bị ràng buộc bởi quy định pháp luật. Phương thức này tiết kiệm thời gian, chi phí và bảo vệ uy tín các bên.. Các bước thực hiện gồm:
- Trao đổi trực tiếp
- Xác định thời gian trả nhà
- Thống nhất phương án
- Lập biên bản và tổ chức bàn giao lại nhà ở.
Nhờ UBND cấp xã hòa giải
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp với sự hỗ trợ của trung gian độc lập. Đây là cách thức không chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật, dựa trên thiện chí các bên. Hòa giải cho phép các bên chọn trung gian có kiến thức, kinh nghiệm giải quyết tranh chấp. Người trung gian tư vấn về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên trong quá trình hòa giải. Trung gian hòa giải có thể là cá nhân hoặc tổ chức luật sư có chuyên môn. Ý kiến của trung gian chỉ mang tính tham khảo, không bắt buộc các bên tuân theo.
Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 có quy định Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật. Các bước yêu cầu và thực hiện hòa giài bao gồm:
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải ở UBND cấp xã
- Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải và tiến hành tổ chức hòa giải
- Ghi nhận kết quả
- Thực hiện thỏa thuận theo biên bản hòa giải thành, trường hợp không thành thì có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Tố giác hành vi chiếm giữ trái phép tài sản của người ở nhờ
Hành vi chiếm giữ trái phép tài sản của người ở nhờ được quy định tại Điều 176 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) về Tội chiếm giữ trái phép tài sản. Tại khoản 1 Điều 144 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015 quy định: “Tố giác về tội phạm là việc cá nhân phát hiện và tố cáo hành vi có dấu hiệu tội phạm với cơ quan có thẩm quyền”.
- Cá nhân thực hiện tố giác tội phạm có thể thực hiện bằng lời hoặc văn bản.
- Cá nhân tố giác, cơ quan tổ chức, cá nhân báo tin về hành vi chiếm giữ trái phép tài sản, có thể thực hiện bằng các hình thức: đến trực tiếp và trình bày hoặc thông qua điện thoại tới cơ quan có thẩm quyền; gửi văn bản trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính (bưu điện) đến các cơ quan có thẩm quyền.
- Cơ quan có trách nhiệm tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm gồm: Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát và một số cơ quan tổ chức được giao nhiệm vụ khác. Cụ thể một số cơ quan như: Cảnh sát điều tra Công an cấp quận, huyện, thị xã; cấp tỉnh;…..
Khởi kiện tại Tòa án để đòi lại nhà cho ở nhờ
Trong trường hợp hoạt động tố giác hành vi chiếm giữ trái phép tài sản của người ở nhà được cơ quan điều tra có thẩm quyền khẳng định là tranh chấp dân sự, không có dấu hiệu hình sự thì căn cứ theo khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bên bị chiếm giữ có thể thực hiện khởi kiện để yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu tài sản tại bên bị chiếm giữ có thể thực hiện khởi kiện để yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu tài sản tại Tòa án Nhân dân khu vực theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025).
Sau khi nhận được đơn khởi kiện, thẩm phán được phân công xem xét đơn khởi kiện và tiến hành thủ tục thụ lý nếu hồ sơ khởi kiện đầy đủ và hợp lệ theo quy định tại Điều 189 BLTTDS 2015.
Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm theo giấy báo của Tòa án theo khoản 1 Điều 195 BLTTDS 2015. Vụ án được thụ lý kể từ thời điểm Tòa án nhận được biên lai nộp tiền tạm ứng án phí từ người khởi kiện hoặc từ thời điểm khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ kèm theo trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí theo khoản 3, 4 Điều 195 BLTTDS 2015. Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án, kể từ ngày thụ lý là khoảng từ 04 đến 06 tháng (trong trường hợp được gia hạn) khoản 1 Điều 203 BLTTDS 2015.
Quy trình giải quyết tuân thủ nghiêm ngặt quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Bản án, quyết định của Tòa án được đảm bảo thi hành bởi cơ quan thi hành án theo Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014, 2022. Khi khởi kiện, các bên cần xác định rõ đối tượng tranh chấp. Việc này giúp xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Xác định đúng đối tượng tranh chấp cũng tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình khởi kiện.
Hồ sơ khởi kiện đòi lại nhà cho ở nhờ
Khi khởi kiện tại Toà án thì bên người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau: Đơn khởi kiện (mẫu số 23 – DS Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017 Kèm theo đơn khởi kiện là các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ chứng minh kèm theo đơn khởi kiện:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác có thể chứng minh quyền sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
- Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân/ Hộ chiếu bản sao y
- Hợp đồng, giấy tờ cho ở nhờ (nếu có)
- Biên bản làm việc, thông báo về việc đòi lại nhà cho ở nhờ, ghi âm, ghi hình..(nếu có)
- Các giấy tờ khác có liên quan.
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ
Trường hợp dù đã thương lượng nhưng bên ở nhờ vẫn không chịu trả nhà thì bên cho ở nhờ có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền. Đồng thời khi xác định nộp đơn đến tòa án để giải quyết thì người khởi kiện cần xác định chính xác thẩm quyền giải quyết tránh trường hợp bị trả lại đơn khởi kiện
Thẩm quyền giải quyết của tòa án
Thẩm quyền giải quyết của Tòa án sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp thực tế:
- Khi giải quyết tranh chấp cần xác định ai là chủ sở hữu nhà; hoặc tranh chấp về các quyền của chủ sở hữu liên quan đến nhà ở nhờ, cho mượn thì thì thẩm quyền thuộc Tòa án Nhân dân nơi có bất động sản theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Bởi lẽ, Tòa án tại nơi có nhà tranh chấp sẽ dễ dàng tiến hành các hoạt động thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc nhà đất. Hoạt động thu thập ý kiến của người dân xung quanh nhà đất tranh chấp và cơ quan nhà nước quản lý nhà đất trong địa phương cũng sẽ thuận lợi hơn.
- Đối với các tranh chấp về giao dịch, hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ là những tranh chấp liên quan: Tranh chấp nhà đất trong trường hợp này phát sinh trên cơ sở hợp đồng, thỏa thuận đã được xác lập trước đó. Tranh chấp này có thể là việc một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ mình phải thực hiện theo thỏa thuận. Hoặc một bên cho rằng bên kia đã có hành vi làm ảnh hưởng đến quyền lợi của mình trong quá trình mượn nhà, ở nhờ. Do đó, theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi thực hiện hợp đồng theo Điều 40 BLTTDS 2025.
Quy trình các bước khởi kiện giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ theo BLTTDS 2015 như sau:
- Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
Nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).
- Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện
- Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí (nếu có) và thụ lý đơn khởi kiện
- Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm
Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.
- Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa. Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
- Bước 6: Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị
Câu hỏi thường gặp (FAQ) về việc giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ
Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về việc giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ:
Chủ nhà có quyền đòi lại nhà trước thời hạn đã thỏa thuận không?
Chủ nhà có quyền đòi lại nhà ngay lập tức nếu có nhu cầu đột xuất, cấp bách hoặc bên ở nhờ sử dụng nhà sai mục đích, dù thời hạn cho mượn vẫn còn. Căn cứ Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, người cho mượn nhà có quyền đòi lại tài sản khi có nhu cầu cấp bách cần sử dụng, nhưng phải thông báo trước một thời gian hợp lý cho bên mượn. Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 499 BLDS 2015, nếu người ở nhờ sử dụng nhà không đúng công dụng, mục đích thỏa thuận hoặc tự ý cho người khác ở nhờ lại mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu, chủ nhà có quyền đòi lại nhà ngay mà không cần chờ hết hạn. Điều này giúp bảo vệ quyền định đoạt tối thượng của chủ sở hữu đối với tài sản của mình khi phát sinh những tình huống ngoài dự kiến.
“Thời gian thông báo hợp lý” để đòi lại nhà được quy định là bao lâu?
Pháp luật không ấn định số ngày cụ thể, nhưng “thời gian hợp lý” được hiểu là khoảng thời gian đủ để người ở nhờ tìm kiếm chỗ ở mới và di dời tài sản. Theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa vụ báo trước là bắt buộc khi đòi nhà đột xuất. Trong thực tế xét xử, Tòa án thường xem xét tính “hợp lý” dựa trên điều kiện thực tế của người ở nhờ (có người già, trẻ nhỏ hay không) và bối cảnh địa phương. Thông thường, một khoảng thời gian từ 30 đến 90 ngày được coi là an toàn về mặt pháp lý. Chủ nhà nên gửi thông báo bằng văn bản (có biên nhận tống đạt hoặc gửi qua bưu điện) để làm bằng chứng về việc đã thực hiện nghĩa vụ báo trước này nếu vụ việc phải giải quyết tại Tòa án.
Thỏa thuận cho ở nhờ bằng lời nói có giá trị pháp lý để khởi kiện không?
Có. Thỏa thuận miệng vẫn được pháp luật công nhận, nhưng chủ nhà phải có nghĩa vụ chứng minh sự tồn tại của quan hệ “cho ở nhờ” để bác bỏ việc chiếm hữu lâu dài của bên kia. Theo khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói. Tuy nhiên, khi người ở nhờ phủ nhận quan hệ mượn nhà và cho rằng đất đã được tặng cho hoặc chuyển nhượng, chủ nhà cần thu thập các chứng cứ theo Điều 94 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như: bản ghi âm cuộc gọi, tin nhắn, lời khai nhân chứng hoặc các hóa đơn thuế đất mang tên mình. Việc chứng minh quyền sở hữu hợp pháp thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 là căn cứ quan trọng nhất để Tòa án xác định quyền đòi lại tài sản của nguyên đơn.
Chủ nhà có được tự ý cắt điện, nước hoặc thay khóa để buộc người ở nhờ rời đi không?
Không. Chủ nhà không được tự ý cắt điện, nước hoặc cưỡng ép di dời vì đây có thể bị coi là hành vi xâm phạm chỗ ở hợp pháp của người khác. Mặc dù bạn là chủ sở hữu, nhưng khi đã xác lập quan hệ cho ở nhờ, người ở nhờ đang chiếm hữu tài sản có căn cứ. Việc tự ý thay khóa hoặc cắt các tiện ích thiết yếu có thể dẫn đến rủi ro bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội xâm phạm chỗ ở của người khác theo Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017. Thay vào đó, bạn nên thực hiện thủ tục tố giác hành vi chiếm giữ trái phép tài sản theo Điều 176 Bộ luật Hình sự, sửa đổi bổ sung 2017 hoặc khởi kiện dân sự để yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện việc cưỡng chế theo đúng quy định của pháp luật.
Thời hiệu khởi kiện đòi lại nhà cho ở nhờ là bao lâu?
Đối với quyền đòi lại tài sản thuộc sở hữu của mình, chủ nhà không bị giới hạn bởi thời hiệu khởi kiện; bạn có quyền khởi kiện bất cứ lúc nào. Căn cứ khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Điều này có nghĩa là dù bạn đã cho ở nhờ 10 năm hay 20 năm, quyền khởi kiện vẫn luôn tồn tại. Tuy nhiên, nếu tranh chấp phát sinh từ việc vi phạm các điều khoản cụ thể trong một “Hợp đồng cho mượn nhà” (ví dụ: đòi bồi thường thiệt hại do làm hư hỏng nhà), thì thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày biết quyền lợi bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.
Phải làm gì nếu người ở nhờ phớt lờ bản án đã có hiệu lực của Tòa án?
Trong trường hợp này cần làm đơn yêu cầu thi hành án gửi đến cơ quan Thi hành án dân sự để tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà. Bản án của Tòa án là mệnh lệnh pháp lý, nhưng nếu bên thua kiện không tự nguyện chấp hành, chủ nhà không được tự ý cưỡng chế. Căn cứ Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014, 2022), bạn phải gửi đơn yêu cầu thi hành án trong thời hạn 05 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực. Cơ quan thi hành án sẽ ban hành quyết định cưỡng chế, huy động lực lượng chức năng để buộc người ở nhờ và tài sản của họ ra khỏi nhà, đồng thời bàn giao lại hiện trạng sạch cho bạn. Mọi chi phí cưỡng chế ban đầu do bạn tạm ứng và sẽ được khấu trừ từ phía người phải thi hành án.
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ
Tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ thường kéo dài và phức tạp do ranh giới mờ nhạt giữa thỏa thuận dân sự ban đầu và ý đồ chiếm hữu trái pháp luật về sau. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên sâu, đồng hành cùng Quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc và thu hồi lại tài sản một cách an toàn thông qua các hạng mục công việc sau:
- Phân tích tính pháp lý của giấy tờ nhà đất, các văn bản thỏa thuận cho ở nhờ (nếu có) hoặc các chứng cứ chứng minh việc cho mượn tài sản.
- Đánh giá thời hiệu khởi kiện, rủi ro pháp lý và đề xuất chiến lược thu hồi nhà nhanh chóng, phù hợp với quy định hiện hành.
- Hướng dẫn thu thập lời khai nhân chứng, lập vi bằng hoặc tập hợp các tài liệu liên quan để củng cố quyền sở hữu hợp pháp của thân chủ.
- Đại diện thân chủ làm việc trực tiếp với người đang ở nhờ để thuyết phục, đàm phán việc bàn giao lại nhà trong một thời hạn nhất định.
- Soạn thảo và gửi thông báo yêu cầu trả nhà chính thức, tạo lập chứng cứ về việc đã thông báo trước thời hạn theo luật định.
- Cử luật sư tham gia các buổi hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường để đảm bảo trình tự tố tụng được thực hiện đầy đủ, hợp lệ.
- Soạn thảo đơn khởi kiện đòi lại tài sản, chuẩn bị bộ hồ sơ chứng cứ hoàn chỉnh và nộp đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.
- Trực tiếp tham gia tranh tụng tại các phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm để bác bỏ lý lẽ của phía bị đơn, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp.
Kết luận
Thu thập đầy đủ chứng cứ sở hữu là yếu tố quyết định để đòi lại nhà cho ở nhờ thành công. Chủ nhà cần thực hiện thủ tục thông báo trước đúng luật nhằm tránh các rủi ro pháp lý phát sinh. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ quý khách thông qua Dịch vụ luật sư nhà đất rà soát hồ sơ giải quyết tranh chấp dân sự tiến hành hòa giải tham gia tố tụng trực tiếp khởi kiện. Sự đồng hành của chuyên gia sẽ giúp quý khách nhanh chóng lấy lại tài sản. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn.
Tags: Bộ luật Dân sự 2015, chiếm giữ trái phép tài sản, đòi nhà cho ở nhờ, giải quyết tranh chấp nhà ở, hợp đồng cho mượn tài sản, Thủ tục tố tụng dân sự, tư vấn luật nhà ở
tư vấn giúp tôi về tranh chấp đất bờ kênh