Hướng xử lý khi đất thực hiện dự án được giao bị lấn chiếm

Hướng xử lý khi đất thực hiện dự án được giao bị lấn chiếm đòi hỏi chủ tư phải nắm chắc quy trình xử lý thực hiện các bước xử lý kịp thời. Tình trạng lấn chiếm đất dự án không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án mà còn gây thiệt hại kinh tế đáng kể cho chủ đầu tư. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành và hướng dẫn xử lý khi phát hiện đất dự án bị lấn chiếm tại Việt Nam.

Quy định về giao đất dự án và xử lý vi lấn chiếm đất đai tại Việt Nam

Pháp luật Việt Nam quy định chặt chẽ về công việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Theo Luật Đất đai 2024, việc giao đất dự án phải góp thủ quy trình minh bạch và đúng thẩm quyền. Chủ đầu tư sau khi giao đất cần phải biết rõ quyền và nghĩa vụ của mình để bảo vệ ranh giới đất được giao một kết quả hiệu quả.

Điều kiện để giao đất thực hiện dự án theo Luật Đất đai

Căn cứ khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024 quy định thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Quyền chung của người sử dụng đất

Theo Điều 26, Luật Đất đai 2024 có quy định quyền chung của người sử dụng đất bao gồm các quyền sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
• Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Lấn chiếm đất đai

Hành vi lấn chiếm đất dự án được xác định rõ trong Luật Đất đai 2024 là việc sử dụng đất trái phép, không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có quy định lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

Còn chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp:

• Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép.
• Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép.
• Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp.
• Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

Các chế độ xử lý tài chính đối với hành vi lấn chiếm đất được quy định cụ thể Nghị định 123/2024/ND-CP.  Trong một số trường hợp hành vi lấn chiếm đất của người khác có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Quy trình từng bước xử lý khi phát hiện dự án đất nền bị lấn chiếm tại Việt Nam

Khi phát hiện đất đai thực hiện dự án bị lấn chiếm, điều đầu tiên cần thực hiện quy trình xử lý bài bản và đảm bảo tuân thủ theo quy định của pháp luật. Việc xử lý kịp thời các trường lấn chiếm sẽ giúp bảo vệ quyền hợp pháp của chủ đầu tư dư án và đảm bảo lợi ích cho quá trình thực hiện dự án. Quá trình xử lý này cần phải thực hiện theo trình tự các bước pháp lý để đảm bảo tính hiệu quả và hợp pháp của các biện pháp được áp dụng.

Bước 1: Phát hiện, ghi nhận và xác định chính xác trạng thái chiếm dụng

Trong quá trình thực hiện dự án, bên được giao đất thực hiện dự án cần thường xuyên kiểm tra ranh giới đất. Việc kiểm tra ranh giới đất giúp phát hiện sớm các trường hợp lấn chiếm và có giải pháp xử lý phù hợp. Chủ đầu tư cần thu thập đầy đủ các bằng chứng về hành vi lấn chiếm đất đai như hình ảnh, video, trường hiện tại và lời khai của nhân chứng (nếu có).

Việc xác định ghi nhận việc bị lấn chiếm cần được ghi lại chi tiết về vị trí, diện tích, thời điểm phát hiện và đặc điểm của hành vi sử dụng lấn chiếm. Biên bản phải có xác nhận của các bên liên quan như đại diện chủ đầu tư, đại diện chính quyền địa phương và đối tượng có hành vi lấn chiếm (nếu họ hợp tác). Chứng cứ này sẽ có giá trị pháp lý quan trọng trong các bước xử lý tiếp theo.

Bước 2: Thông báo chính thức với đối tượng có hành vi lấn chiếm

Sau khi xác định hiện trạng sử dụng đất bị lấn chiếm, đầu tư cần soạn thảo văn bản thông báo chính thức yêu cầu đối tượng lấn chiếm quyền sử dụng chấm dứt hành vi vi phạm. Văn bản thông báo cần nêu rõ cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất của chủ đầu tư (quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý liên quan), hành vi vi phạm của đối tượng, và yêu cầu khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất trong thời hạn cụ thể.

Chủ đầu tư nên tổ chức các buổi làm việc trực tiếp với đối tượng lấn chiếm để tìm hiểu nguyên nhân, giải thích các quy định pháp luật liên quan và vận động họ tự động trả lại đất. Trong buổi làm việc này, cần có sự tham gia của đại diện chính quyền địa phương để đảm bảo tính khách quan và hiệu quả. Tất cả nội dung trao đổi và kết quả của các buổi làm việc cần phải được ghi đầy đủ và có sự xác nhận của các bên tham gia.

Bước 3: Báo cáo và phản ánh sự việc tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trong trường hợp đối tượng lấn chiếm không hợp tác hoặc có dấu hiệu chống đối, chủ đầu tư cần lập hồ sơ báo cáo hoặc đơn phán ánh/đơn đề nghị/đơn tố cáo gửi đến Ủy ban nhân cấp xã/huyện nơi có đất dự án bị lấn chiếm. Hồ sơ báo cáo cần đính kèm giấy tờ sau: quyết định giao đất, bản đồ quy hoạch, sổ đỏ (nếu có), biên bản hiện trạng sử dụng, văn bản thông báo gửi cho đối tượng sử dụng rộng rãi và biên bản các buổi làm việc với đối tượng chiếm

Trong văn bản/đơn từ gửi cơ quan có thẩm quyền, phần đầu văn bản cần nêu rõ đề nghị cơ quan chức năng tiến hành kiểm tra, xác minh và xử lý vi phạm theo đúng quy định của pháp luật. Chủ đầu tư có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền tiến hành cngăn chặn ngay hành vi vi phạm, yêu cầu người có hành vi lấn chiếm khôi phục lại hiện trạng ban đầu của phấn đất bị lấn chiếm sử dụng

Bước 4: Tích cực phối hợp với cơ sở chức năng trong suốt quá trình giải quyết

Sau khi nhận được văn bản, đơn phán ánh của chủ đầu tư, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra, xác minh thông tin và có giải pháp xử lý. Trong suốt quá trình này, chủ đầu tư cần chủ động cung cấp mọi thông tin, tài liệu theo yêu cầu của cơ quan chức năng. Việc tham gia đầy đủ các buổi làm việc, đối thoại, hòa giải do cơ quan chức năng tổ chức là rất quan trọng để đảm bảo quá trình giải quyết diễn ra thuận lợi.

Chủ đầu tư cần hỗ trợ các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình đo đạc, xác định lại ranh giới đất được sử dụng bằng cách cung cấp bản đồ, sơ đồ chi tiết về khu đất và các tài liệu liên quan khác. Sự phối hợp chặt chẽ với các chức năng cơ bản sẽ giúp quá trình giải quyết diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn.

Bước 5: Áp dụng các biện pháp xử lý chính theo quy định

Sau khi tiến hành kiểm tra, xác minh, cơ quan chức năng sẽ lập biên vi phạm hành chính nếu xác định có hành vi lấn chiếm đất. Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi lấn chiếm sử dụng đất thuộc về Chủ tịch huyện ban nhân dân cấp (xã, huyện, tỉnh) và Thanh tra chuyên ngành, tùy theo mức độ vi phạm và diện tích đất bị lấn chiếm.

Các hình thức xử lý hình phạt có thể bao gồm: phạt tiền (từ vài triệu đến hàng trăm triệu đồng tùy tích tích đất bị sử dụng và tính chất vi phạm) và các biện pháp giải quyết hậu quả bắt buộc như Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm hoặc Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm…

Trong một số trường hợp người có hành vi lấn chiếm đất đai còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự 

Bước 6: Khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Trong trường hợp không đồng ý quyết định quy trình xử lý chính hoặc không thể giải quyết tranh chấp bằng biện pháp hành chính (tố cáo/kiến nghị/phản ánh), chủ đầu tư có quyền khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án có thẩm quyền

Theo Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, việc tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết theo trình tự sau:

• Thương lượng, hòa giải với người có hành vi lấn chiếm đề đòi lại phần diện tích bị lấn chiếm;
• Gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để tiến hành hòa giải nếu không thể tự hòa giải.
• Người bị lấn chiếm đất khởi kiện lên Tòa án nếu hòa giải không thành công

Căn cứ khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải theo quy định của pháp luật. Trước khi nộp đơn khởi kiện ra Tòa án, các bên phải thực hiện việc hòa giải tại cơ sở UBND xã nơi có đất tranh chấp.  Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.

Bước 7: Tổ chức thi hành quyết định xử phạt hành chính hoặc thi hành quyết định/bản án của Tòa án

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã có văn bản/quyết định xác định có hành vi lấn chiếm đất đai hoặc bản án của tòa án quyết định yêu cầu bên lấn đất trả lại phần diện tích đất đã lấn mà bên lấn đất vẫn không thi hành thì cơ quan nhà nước có thể tiến hành cưỡng chế thi hành

Sau khi có quyết định cưỡng chế của cơ quan hành chính hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án về việc buộc trả lại phần đất lấn chiếm, khôi phục lại tình trạng ban đầu, chủ tư cần phối hợp với cơ quan thi hành án và chính quyền địa phương để thực hiện việc cưỡng chế.

Trình tự thủ tục thực hiện cưỡng chế sẽ được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục của pháp luật tùy từng trường hợp là cưỡng chế thi hành theo bản án/quyết định của tòa án hay cưỡng chế thi hành theo quyết định xử phạt của cơ quan hành chính nhà nước mà quy trình thủ tục cưỡng chế sẽ khác nhau

Hồ sơ cần chuẩn bị và thủ tục khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án

Trường hợp hòa giải không thành thì bên bị lấn chiếm làm đơn khởi kiện

Để chuẩn bị hồ sơ khởi kiện chủ đầu tư cần thu thập đầy đủ các tờ giấy, chứng cứ như: quyết định giao đất, sổ đỏ, bản đồ quy hoạch, biên bản trạng thái sử dụng, văn bản thông báo, biên bản làm việc, quyết định xử lý chính (nếu có) và các tài liệu khác có liên quan.

Hồ sơ khởi kiện

Căn cư khoản 4, 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, hồ sơ khởi kiện tranh chấp lấn chiếm đất đai bao gồm:

• Đơn khởi kiện (mẫu số 23 – DS Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017
• Giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư được giao đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có)
• Quyết định giao đất
• Biên bản ghi nhận nội dung hòa giải không thành
• Các giấy tờ tài liệu khác liên quan đến giải quyết tranh chấp

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Thủ tục khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất

Khi tranh chấp xảy ra các đương sự nộp đơn khởi kiện đến Tòa án cấp có thẩm quyền để được giải quyết theo quy định. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án dân sự như sau:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm.

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.

Bước 6: Thẩm phán ban hành bản án hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên về việc giải quyết tranh chấp lấn chiếm đất đai.

Bước 7: Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị.

Luật sư tư vấn hướng giải quyết khi dự án đất được giao bị lấn chiếm

• Tư vấn cách thức thu thập chứng cứ về hành vi lấn chiếm đất đai
• Phân tích pháp lý về tính chất, mức độ sử dụng của hành vi lấn chiếm và xác định các quy định pháp luật có liên quan
• Soạn thảo văn bản thông báo yêu cầu đối lấn chiếm đất đai chấm dứt hành vi vi phạm và khôi phục lại trạng thái ban đầu của đất.
• Đại diện cho Quý khách hàng làm việc trong các buổi hòa giải thương lượng
• Soạn thảo hồ sơ báo cáo/phản ánh/tố cáo gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Soạn thảo hồ sơ khởi kiện trong trường hợp khởi kiện tranh chấp tại tòa án
• Đại diện theo ủy quyền tại tòa án
• Tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại tòa án, cơ quan nhà nước

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là giải đáp các thắc mắc thường gặp:

Chủ đầu tư có thể thực hiện những hành động chủ động nào để ngăn chặn việc lấn chiếm trên các khu đất dự án của họ?

Chủ đầu tư có thể triển khai các chiến lược ngăn chặn mạnh mẽ, bao gồm xác định rõ ràng ranh giới bằng các mốc giới kiên cố, tiến hành kiểm tra ranh giới đất thường xuyên, thuê nhân viên an ninh, xây dựng mối quan hệ tích cực với cộng đồng địa phương và giải quyết kịp thời mọi dấu hiệu ban đầu của việc lấn chiếm đất

Thời gian để giải quyết các vấn đề lấn chiếm đất đai trên đất dự án là bao lâu?

Thời gian để giải quyết các vấn đề lấn chiếm đất đai có thể khác nhau đáng kể tùy thuộc vào độ phức tạp của vụ việc, sự hợp tác của bên lấn chiếm và hiệu quả của các quy trình xử lý hành chính và khởi kiện tại tòa (nếu có), có khả năng kéo dài từ vài tháng đến vài năm.

Ngoài thương lượng trực tiếp hoặc tố cáo/phản ánh hoặc khởi kiện, còn những phương pháp nào khác để giải quyết tranh chấp lấn chiếm đất đai không?

Có, các phương pháp giải quyết tranh chấp thay thế như hòa giải (hòa giải) thông qua các trung tâm hòa giải độc lập hoặc với sự hỗ trợ của các chuyên gia pháp lý có thể cung cấp một con đường ít đối đầu hơn và có khả năng nhanh hơn để đạt được giải pháp.

Các quy định điều chỉnh việc sử dụng đất có mối liên hệ như thế nào với các quy định điều chỉnh hoạt động xây dựng trong các trường hợp lấn chiếm?

Mối tương quan giữa luật đất đai và luật xây dựng trở nên phù hợp khi các công trình trái phép đã được xây dựng trên đất bị lấn chiếm, đòi hỏi các chiến lược pháp lý phối hợp cho cả việc thu hồi đất và việc phá dỡ các công trình xây dựng trái phép trên phần đất lấn chiếm

Vai trò của các công ty đo đạc trong việc giải quyết các tranh chấp ranh giới phát sinh từ việc lấn chiếm là gì?

Các công ty đo đạc địa chính được cấp phép (công ty đo đạc địa chính) đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định và ghi lại chính xác ranh giới thửa đất, cung cấp lời khai và bằng chứng chuyên môn trong các tranh chấp quyền sử dụng đất

Các chủ đầu tư có những biện pháp pháp lý nào để thu hồi các thiệt hại tài chính do việc lấn chiếm đất đai gây ra?

Các chủ đầu tư có thể tìm cách yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc lấn chiếm đất đai gây ra thông qua kiện tụng dân sự, yêu cầu bồi thường cho các tổn thất phát sinh do chậm trễ dự án, chi phí pháp lý và các thiệt hại tài chính có thể chứng minh khác.

Những cá nhân cố tình lấn chiếm đất dự án có thể phải đối mặt với truy tố hình sự không?

Có, việc lấn chiếm đất đai dai dẳng và cố ý, đặc biệt nếu liên quan đến diện tích lớn hoặc gây ra thiệt hại đáng kể, có thể cấu thành tội hình sự theo luật Việt Nam, có khả năng dẫn đến phạt tiền hoặc phạt tù.

Quy trình khiếu nại các quyết định hành chính liên quan đến việc xử lý lấn chiếm đất đai là gì?

Quy trình khiếu nại các quyết định hành chính (khiếu nại quyết định hành chính) liên quan đến việc xử lý lấn chiếm đất đai bao gồm việc nộp đơn khiếu nại chính thức lên cơ quan hành chính đã ban hành quyết định xử phạt trong một thời hạn quy định, trường hợp không đồng ý kết quả giải quyết khiếu nại lần 1 thì có thể khiếu nại lần 2 lên cơ quan cấp trên trực tiếp của người giải quyết khiếu nại lần 1 hoặc khởi kiện hành chính theo luật tố tụng hành chính.

Chi phí liên quan đến từng giai đoạn xử lý việc lấn chiếm đất đai trên một khu đất dự án là bao nhiêu?

Chi phí liên quan đến việc giải quyết việc lấn chiếm đất đai có thể bao gồm chi phí thuê luật sư, dịch vụ đo đạc, phí hành chính, án phí (nếu cần kiện tụng) và chi phí thi hành án, khác nhau đáng kể tùy thuộc vào độ phức tạp và thời gian của vụ việc.

Kết luận

Hướng xử lý khi thực hiện dự án trên đất được giao bị lấn chiếm yêu cầu chủ tư phải nắm chắc quy trình xử lý theo quy định của pháp luật. Việc xác định chính xác hiện trạng sử dụng, thu thập đầy đủ chứng cứ và phối hợp chặt chẽ với cơ quan chức năng là những yếu tố quan trọng để giải quyết vấn đề hiệu quả. Liên hệ ngay với Luật sư đất đai của Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ giải quyết hiệu quả.

Tags: Đất dự án, Lấn chiếm đất đai, Luật đất đai, Quyền sử dụng đất, Xử lý vi phạm