Giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ: Hướng dẫn thực hiện

Giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ là thách thức pháp lý đối với nhiều chủ sở hữu. Mối quan hệ cho mượn nhà thường dựa trên thiện chí ban đầu giữa các bên. Tuy nhiên, xung đột có thể nảy sinh khi một bên muốn chấm dứt thỏa thuận. Bài viết này sẽ trình bày các bước pháp lý để giải quyết tình huống một cách hòa bình. Độc giả sẽ hiểu rõ quyền và trách nhiệm của mình trong quá trình này.

Quyền đòi lại nhà cho ở nhờ của chủ nhà

Người cho mượn nhà có các quyền được quy định tại Điều 499 BLDS 2015, bao gồm:

• Một là, đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
• Hai là, đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
• Ba là, yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra.

Vì vậy, khi hết thời hạn cho mượn nhà hoặc mục đích cho ở nhờ đã đạt được, thì chủ nhà có quyền đòi lại tài sản đã cho mượn. Đây cũng là nghĩa vụ của bên mượn nhà ở được quy định tại khoản 3 Điều 496 BLDS 2015. Bên mượn phải trả lại tài sản mượn đúng thời hạn, nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả lại tài sản thì bên mượn phải trả lại tài sản ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được.

Các phương thức giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ

Khi phát sinh tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ, tùy tình hình thực tế, các bên có thể giải quyết tranh chấp qua các phương thức sau:

• Thương lượng giải quyết tranh chấp.
• Nhờ UBND cấp xã hòa giải.
• Tố giác hành vi chiếm giữ trái phép tài sản của người ở nhờ.
• Khởi kiện tại Tòa án để đòi lại nhà cho ở nhờ.

Lưu ý là trước khi thực hiện các phương thức trên, bên cho ở nhờ cần gửi thông báo chấm dứt thỏa thuận cho ở nhờ để làm căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp sau này. Thông báo này cần yêu cầu bàn giao nhà và ấn định thời hạn bàn giao.

Thương lượng giải quyết tranh chấp

Thương lượng là bước đầu tiên trong giải quyết tranh chấp dân sự. Các bên tự gặp gỡ, thảo luận để đạt thỏa thuận về quyền lợi và nghĩa vụ. Pháp luật không bắt buộc thương lượng, quá trình này phụ thuộc vào thiện chí các bên.

Ưu điểm của thương lượng là linh hoạt, không bị ràng buộc bởi quy định pháp luật. Phương thức này tiết kiệm thời gian, chi phí và bảo vệ uy tín các bên.. Các bước thực hiện gồm: 

• Trao đổi trực tiếp
• Xác định thời gian trả nhà
• Thống nhất phương án
• Lập biên bản và tổ chức bàn giao lại nhà ở.

Nhờ UBND cấp xã hòa giải

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp với sự hỗ trợ của trung gian độc lập. Đây là cách thức không chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật, dựa trên thiện chí các bên. Hòa giải cho phép các bên chọn trung gian có kiến thức, kinh nghiệm giải quyết tranh chấp. Người trung gian tư vấn về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên trong quá trình hòa giải. Trung gian hòa giải có thể là cá nhân hoặc tổ chức luật sư có chuyên môn. Ý kiến của trung gian chỉ mang tính tham khảo, không bắt buộc các bên tuân theo. 

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 235, BLTTDS 2015 có quy định Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật. Các bước yêu cầu và thực hiện hòa giài bao gồm:

1. Nộp đơn yêu cầu hòa giải ở UBND cấp xã
2. Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải và tiến hành tổ chức hòa giải
3. Ghi nhận kết quả
4. Thực hiện thỏa thuận theo biên bản hòa giải thành, trường hợp không thành thì có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Tố giác hành vi chiếm giữ trái phép tài sản của người ở nhờ

Hành vi chiếm giữ trái phép tài sản của người ở nhờ được quy định tại Điều 176 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) về Tội chiếm giữ trái phép tài sản. Tại khoản 1 Điều 144 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015 quy định: “Tố giác về tội phạm là việc cá nhân phát hiện và tố cáo hành vi có dấu hiệu tội phạm với cơ quan có thẩm quyền”.

• Cá nhân thực hiện tố giác tội phạm có thể thực hiện bằng lời hoặc văn bản.
• Cá nhân tố giác, cơ quan tổ chức, cá nhân báo tin về hành vi chiếm giữ trái phép tài sản, có thể thực hiện bằng các hình thức: đến trực tiếp và trình bày hoặc thông qua điện thoại tới cơ quan có thẩm quyền; gửi văn bản trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính (bưu điện) đến các cơ quan có thẩm quyền.
• Cơ quan có trách nhiệm tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm gồm: Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát và một số cơ quan tổ chức được giao nhiệm vụ khác. Cụ thể một số cơ quan như: Cảnh sát điều tra Công an cấp quận, huyện, thị xã; cấp tỉnh;…..

Khởi kiện tại Tòa án để đòi lại nhà cho ở nhờ

Trong trường hợp hoạt động tố giác hành vi chiếm giữ trái phép tài sản của người ở nhà được cơ quan điều tra có thẩm quyền khẳng định là tranh chấp dân sự, không có dấu hiệu hình sự thì căn cứ theo khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bên bị chiếm giữ có thể thực hiện khởi kiện để yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu tài sản tại Tòa án Nhân dân cấp huyện hoặc Tòa án Nhân dân cấp tỉnh (trường hợp có yếu tố nước ngoài).

• Sau khi nhận được đơn khởi kiện, thẩm phán được phân công xem xét đơn khởi kiện và tiến hành thủ tục thụ lý nếu hồ sơ khởi kiện đầy đủ và hợp lệ.
• Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm theo giấy báo của Tòa án. Vụ án được thụ lý kể từ thời điểm Tòa án nhận được biên lai nộp tiền tạm ứng án phí từ người khởi kiện. Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án, kể từ ngày thụ lý là khoảng từ 04 đến 06 tháng.
• Quy trình giải quyết tuân thủ nghiêm ngặt quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Bản án, quyết định của Tòa án được đảm bảo thi hành bởi cơ quan thi hành án. Khi khởi kiện, các bên cần xác định rõ đối tượng tranh chấp. Việc này giúp xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Xác định đúng đối tượng tranh chấp cũng tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình khởi kiện.

Hồ sơ khởi kiện đòi lại nhà cho ở nhờ

Khi khởi kiện tại Toà án thì bên người khởi kiện  cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau: Đơn khởi kiện (mẫu số 23 – DS Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017 Kèm theo đơn khởi kiện là các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ chứng minh kèm theo đơn khởi kiện:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác có thể chứng minh quyền sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân/ Hộ chiếu bản sao y
• Hợp đồng, giấy tờ cho ở nhờ (nếu có)
• Biên bản làm việc, thông báo về việc đòi lại nhà cho ở nhờ, ghi âm, ghi hình..(nếu có)
• Các giấy tờ khác có liên quan.

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ

Trường hợp dù đã thương lượng nhưng bên ở nhờ vẫn không chịu trả nhà thì bên cho ở nhờ có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền. Đồng thời khi xác định nộp đơn đến tòa án để giải quyết thì người khởi kiện cần xác định chính xác thẩm quyền giải quyết tránh trường hợp bị trả lại đơn khởi kiện

Thẩm quyền giải quyết của tòa án

Thẩm quyền giải quyết của Tòa án sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp thực tế:

• Khi giải quyết tranh chấp cần xác định ai là chủ sở hữu nhà; hoặc tranh chấp về các quyền của chủ sở hữu liên quan đến nhà ở nhờ, cho mượn thì thì thẩm quyền thuộc Tòa án Nhân dân nơi có bất động sản theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Bởi lẽ, Tòa án tại nơi có nhà tranh chấp sẽ dễ dàng tiến hành các hoạt động thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc nhà đất. Hoạt động thu thập ý kiến của người dân xung quanh nhà đất tranh chấp và cơ quan nhà nước quản lý nhà đất trong địa phương cũng sẽ thuận lợi hơn.
• Đối với các tranh chấp về giao dịch, hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ là những tranh chấp liên quan: Tranh chấp nhà đất trong trường hợp này phát sinh trên cơ sở hợp đồng, thỏa thuận đã được xác lập trước đó. Tranh chấp này có thể là việc một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ mình phải thực hiện theo thỏa thuận. Hoặc một bên cho rằng bên kia đã có hành vi làm ảnh hưởng đến quyền lợi của mình trong quá trình mượn nhà, ở nhờ. Do đó, theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi thực hiện hợp đồng theo Điều 40 BLTTDS 2025.

Quy trình các bước khởi kiện giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ theo BLTTDS 2015 như sau:

1. Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

2. Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện
3. Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí (nếu có) và thụ lý đơn khởi kiện
4. Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

5. Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa. Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

6. Bước 6: Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về việc giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ

Dưới đây là phần FAQ bổ sung giải đáp các thắc mắc phổ biến liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ:

Khoảng thời gian thông báo hợp lý để đòi lại nhà là bao lâu?

Pháp luật không quy định một khoảng thời gian cụ thể. “Thời gian hợp lý” phụ thuộc vào hoàn cảnh thực tế, mục đích mượn nhà ban đầu, và khả năng tìm chỗ ở mới của người ở nhờ, nhưng cần đủ để họ chuẩn bị và di dời một cách hợp lý.

Các khoản lệ phí và chi phí pháp lý dự kiến khi khởi kiện là gì?

Bao gồm tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm (tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị tranh chấp hoặc mức cố định tùy vụ việc), có thể có chi phí định giá tài sản, chi phí giám định (nếu cần), chi phí ủy thác tư pháp, và phí luật sư (nếu thuê). Người thua kiện thường phải chịu án phí.

Phải làm gì nếu không có hợp đồng cho ở nhờ bằng văn bản?

Cần thu thập các bằng chứng khác để chứng minh thỏa thuận cho ở nhờ, ví dụ: tin nhắn, email trao đổi, ghi âm cuộc gọi (nếu tuân thủ quy định pháp luật về ghi âm), lời khai của người làm chứng biết về việc cho ở nhờ, các hóa đơn tiện ích đứng tên chủ nhà nhưng do người ở nhờ chi trả trong thời gian dài (nếu có liên quan).

Cần làm gì nếu người ở nhờ phớt lờ bản án yêu cầu rời đi của Tòa án?

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, nếu người ở nhờ không tự nguyện thi hành, chủ nhà có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền tổ chức cưỡng chế thi hành án theo quy định của pháp luật.

Thỏa thuận cho ở nhờ bằng lời nói có giá trị pháp lý không?

Có, thỏa thuận miệng về việc cho mượn nhà (ở nhờ) vẫn được pháp luật công nhận theo khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, việc chứng minh sự tồn tại và nội dung của thỏa thuận miệng khi có tranh chấp sẽ khó khăn hơn nhiều so với thỏa thuận bằng văn bản.

Thời hạn pháp lý để khởi kiện đòi lại nhà là bao lâu?

Theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu không bị giới hạn bởi thời hiệu khởi kiện. Do đó, chủ sở hữu có quyền kiện đòi lại nhà bất cứ lúc nào, không bị giới hạn thời gian. Tuy nhiên, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mượn có thể áp dụng thời hiệu khởi kiện về hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

Chủ nhà có được phép tự ý thay ổ khóa hoặc cắt điện/nước không?

Không. Chủ nhà không được tự ý thực hiện các hành vi gây khó khăn, cản trở việc sử dụng nhà hợp pháp của người ở nhờ như thay khóa, cắt điện, nước. Những hành vi này có thể bị xem là vi phạm pháp luật (xâm phạm chỗ ở, gây rối trật tự…) và chủ nhà có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý.

Nếu chủ sở hữu nhà qua đời, người thừa kế có quyền đòi lại nhà không?

Có. Quyền sở hữu nhà ở là tài sản và sẽ được chuyển giao cho những người thừa kế hợp pháp của chủ nhà đã mất. Những người thừa kế này có đầy đủ quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền đòi lại nhà đang cho ở nhờ theo quy định pháp luật.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ

• Tư vấn Hợp đồng về cách thức giải quyết tranh chấp, đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của các bên tranh chấp. Đưa ra những phương án cụ thể có lợi nhất trong quá trình đàm phán, hòa giải (nếu có)
• Hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng trình tự thủ tục khởi kiện
• Tiến hành điều tra thu thập chứng cứ, tài liệu
• Soạn thảo đơn từ và các giấy tờ liên quan khác cho đương sự
• Tham gia tố tụng với tư cách là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ tại tòa án các cấp
• Tham gia tố tụng với tư cách là đại diện ủy quyền

Trên đây là nội dung tư vấn về giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ. Để giải quyết tranh chấp đòi lại nhà ở quý khách cần thực hiện theo trình tự thủ tục do luật định. Trường hợp Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc về nội dung bài viết hay cần hỗ trợ pháp luật, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

Tags: Bộ luật Dân sự 2015, chiếm giữ trái phép tài sản, đòi nhà cho ở nhờ, giải quyết tranh chấp nhà ở, hợp đồng cho mượn tài sản, Thủ tục tố tụng dân sự, tư vấn luật nhà ở