Thủ tục Việt kiều lấy lại nhà ở nhờ mua giùm

Thủ tục Việt kiều lấy lại nhà ở nhờ mua giùm là vấn đề pháp lý phát sinh phổ biến trong thực tiễn khi Việt kiều muốn xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Việc nhờ người khác đứng tên tiềm ẩn nhiều rủi ro về giao dịch dân sự, thuế và tranh chấp sở hữu. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết vấn đề này.

Điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở của Việt kiều tại Việt Nam

Điều kiện Việt kiều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023, nhưng chi tiết các điều kiện này được quy định tại Nghị định số 95/2024/NĐ-CP. Theo đó:

• Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam: Phải có giấy tờ chứng minh được bản thân là công dân là Việt Nam như thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc các giấy tờ khác có giá trị chứng minh quốc tịch Việt Nam, theo điểm a khoản 2 Điều 3 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP. Bên cạnh đó, còn phải có giấy tờ chứng minh điều kiện sở hữu nhà ở thông qua hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Nhà ở năm 2023, theo điểm b khoản 3 Điều 3 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
• Việt kiều là người gốc Việt không còn quốc tịch Việt Nam: Phải chứng minh được bản thân thông qua hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch, theo điểm c khoản 2 Điều 3 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP. Và còn chứng minh điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở, theo điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.

Từ điều kiện trên, theo khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2023, Việt kiều được công nhận quyền sở hữu nhà ở khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công. Nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

>>> Xem thêm: Việt kiều mua đất ở Việt Nam có được không? Điều kiện mua

Trường hợp Việt kiều không đủ điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Việt kiều không đủ điều kiện sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam thì không thể thực hiện thủ tục lấy lại nhà, mà chỉ có quyền đòi lại số tiền đã bỏ ra mua nhà. Trong trường hợp này, giao dịch mua bán nhà đất được coi là vi phạm điều cấm của pháp luật. Thủ tục pháp lý sẽ tập trung vào việc chứng minh giao dịch vô hiệu và yêu cầu hoàn trả tiền.

Khi người đứng tên giùm không hợp tác trả tiền, Việt kiều có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117, Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo Điều 131 Bộ luật này, hậu quả của giao dịch vô hiệu là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bao gồm cả việc bồi thường thiệt hại nếu có lỗi. Việt kiều có quyền yêu cầu người đứng tên giùm hoàn trả toàn bộ số tiền đã chi trả cùng với lãi suất và chi phí phát sinh.

Khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định không hạn chế thời hiệu đối với yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

>> Xem thêm: Định giá đất trong quá trình tranh chấp: Phương pháp tối ưu 

Thủ tục lấy lại nhà ở mua giùm khi Việt kiều đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Để lấy lại nhà ở nhờ mua giùm khi Việt kiều đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam được thực hiện tùy theo trường hợp người đứng tên hộ có hợp tác hay không. 

Trường hợp người đứng tên giùm hợp tác trả nhà

Đối với trường hợp người đứng tên giùm hợp tác trả nhà thì thủ tục lấy lại nhà ở mua giùm như sau: 

Chuẩn bị điều kiện để Việt kiều đứng tên đúng luật

Việt kiều đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện sở hữu của mình, tùy vào việc còn quốc tịch Việt Nam hay không mà chuẩn bị hồ sơ cho phù hợp. 

• Đối với Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc các giấy tờ khác có giá trị chứng minh quốc tịch Việt Nam; hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở.
• Đối với Việt kiều là người gốc Việt không còn quốc tịch Việt Nam: hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam; hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.

Chọn cách thức chuyển quyền

Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người đứng tên giùm về Việt kiều có thể thực hiện thông qua hai hình thức theo quy định pháp luật. 

• Hợp đồng tặng cho. 
• Hợp đồng chuyển nhượng.

Cả hai hình thức hợp đồng này đều phải được lập tại tổ chức công chứng có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý và có hiệu lực thi hành. Trước khi ký kết hợp đồng, cần kiểm tra kỹ điều kiện nhà ở tham gia giao dịch theo Luật Nhà ở năm 2023, bao gồm tình trạng pháp lý rõ ràng, không có tranh chấp, không bị kê biên, phong tỏa. Nhà ở phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp và phù hợp với quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

Đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi hoàn thành thủ tục công chứng, các bên tiến hành nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm: hợp đồng đã công chứng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại và các giấy tờ về thuế, phí. 

Theo đó, lệ phí trước bạ được tính theo Nghị định số 10/2022/NĐ-CP. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng theo Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012). Việt kiều cần lưu ý các trường hợp miễn thuế đối với giao dịch tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ-con, anh chị em ruột theo khoản 1 Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012).

>>> Xem thêm: Phí sang tên sổ đỏ bao nhiêu? Ai phải chịu phí này?

Nếu Việt kiều đã đủ điều kiện theo luật mới, nên đứng tên trực tiếp, tránh nhờ đứng tên lần nữa để loại trừ rủi ro về sau

Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển quyền, Việt kiều được khuyến nghị nên đứng tên trực tiếp trên giấy chứng nhận quyền sở hữu để tránh nhờ đứng tên lần nữa. Việc này giúp loại trừ hoàn toàn rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong tương lai và đảm bảo quyền sở hữu được bảo vệ một cách tối ưu. Đồng thời, Việt kiều cần lưu giữ cẩn thận toàn bộ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến giao dịch để làm căn cứ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp khi cần thiết.

Trong trường hợp Việt kiều đã đủ điều kiện theo luật mới nhưng trước đây không đủ điều kiện, việc thực hiện thủ tục lấy lại nhà cần được thực hiện ngay sau khi luật có hiệu lực để tránh các biến động bất lợi. Cần thường xuyên cập nhật các thay đổi trong quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của Việt kiều để đảm bảo việc thực hiện đúng quy trình và tận dụng được các ưu đãi pháp lý.

>> Xem thêm: Xin cấp lại sổ đỏ do bị mất: Thủ tục như thế nào? 

Trường hợp người đứng tên giùm không hợp tác

Đối với trường hợp người đứng tên giùm không hợp tác trả nhà thì thủ tục lấy lại nhà ở mua giùm như sau: 

Hòa giải

Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật. Theo đó, đối với tranh chấp này, thủ tục hòa giải là bắt buộc trước khi thực hiện quy trình khởi kiện. 

Các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024; hoặc hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo Luật Hòa giải đối thoại tại Tòa án năm 2020 hoặc hòa giải tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại theo Nghị định số 22/2017/NĐ-CP. Trường hợp hòa giải thành công, các bên thực hiện thủ tục đề nghị công nhận kết quả hòa giải thành ngoài Tòa án theo Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Kết quả hòa giải được công nhận có giá trị thi hành như bản án của tòa án.

Khởi kiện

Xác định yêu cầu khởi kiện: 

• Yêu cầu tuyên giao dịch giữa người đứng tên giùm và người bán vô hiệu do giả tạo: Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch đó vô hiệu. Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà đất ký kết giữa người bán và người đứng tên giùm chỉ mang tính hình thức, không phản ánh đúng ý chí, mục đích thực sự của các bên. Người đứng tên giùm không phải là chủ thể bỏ tiền ra mua, mà chỉ tham gia với vai trò trung gian hợp thức hóa thủ tục đứng tên. Do đó, yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu là cơ sở cần thiết để loại bỏ hiệu lực pháp lý của giao dịch giả tạo, đồng thời ngăn chặn người đứng tên giùm lợi dụng giấy tờ để thực hiện hành vi định đoạt trái ý chí của người mua thực sự.
• Yêu cầu công nhận giao dịch thật giữa người nhờ đứng tên giùm và người bán: Giao dịch thực sự được xác lập chính là việc mua bán giữa người bán nhà đất và Việt kiều (người bỏ tiền và nhờ đứng tên). Mặc dù giao dịch này có thể vi phạm về hình thức nhưng căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực.

Thời hiệu tùy thuộc vào yêu cầu của người khởi kiện như sau: 

• Yêu cầu tuyên giao dịch giữa người đứng tên giùm và người bán vô hiệu do giả tạo: Căn cứ theo khoản 3 Điều 132 và Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
• Yêu cầu công nhận giao dịch thật giữa người nhờ đứng tên giùm và người bán: Căn cứ theo điểm đ khoản 1 Điều 132 và Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

Thẩm quyền Tòa án: 

Căn cứ theo khoản 3, khoản 9 Điều 26, khoản 1 Điều 30, Điều 39, điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025); điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, 

• Tranh chấp hợp đồng: Tòa án Nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi Hợp đồng được thực hiện. 
• Tranh chấp về pháp luật đất đai: Tòa án Nhân dân khu vực nơi có đất. 
• Tranh chấp có yếu tố thương mại:  Tòa án Nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú, làm việc.

Đơn kiện và thành phần hồ sơ khuyến nghị: 

• Đơn khởi kiện phải tuân theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP và đáp ứng đủ nội dung theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; 
• Giấy tờ liên quan đến mua bán nhà;
• Chứng cứ chứng minh nguồn tài chính: phiếu thu, sao kê, chuyển tiền,…:
• Chứng cứ dưới dạng dữ liệu điện tử: email, tin nhắn qua Messenger, Zalo, Viber,…;
• Tài liệu chứng cứ khác có liên quan đến việc mua nhà giùm. 

Lưu ý: Các tài liệu chứng cứ do Việt kiều không còn quốc tịch Việt Nam cung cấp phải được dịch sang tiếng Việt và hợp pháp hóa lãnh sự. 

Thủ tục thụ lý:

• Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.  
• Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí theo khoản 1 Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Tiền tạm ứng án phí căn cứ theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.
• Thẩm phán sẽ thụ lý đơn khởi kiện khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí theo Điều 195 Bộ luật này. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Trình tự giải quyết:

• Bước 1: Chánh án Tòa án quyết định phân công Thẩm phán giải quyết vụ án theo khoản 2 Điều 197 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 
• Bước 2: Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo Điều 205 đến Điều 213 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
• Bước 3: Thẩm phán quyết định đưa vụ án ra xét xử theo Điều 220 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Mở phiên tòa sơ thẩm và xét xử sơ thẩm theo trình tự được quy định tại Chương XIV Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Các bên có quyền kháng cáo hoặc Viện trưởng Viện kiểm sát cùng cấp và cấp trên trực tiếp có quyền kháng nghị bản án, quyết định sơ thẩm một phần hoặc toàn bộ để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm theo Điều 271, Điều 278 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Thủ tục xét xử phúc thẩm như sau:

• Bước 1: Người kháng cáo làm đơn kháng cáo có đủ nội dung tại khoản 1 Điều 272 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 
• Bước 2: Tòa án cấp sơ thẩm phải kiểm tra tính hợp lệ của đơn kháng cáo theo quy định tại Điều 274 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 
• Bước 3: Tòa án cấp sơ thẩm phải thông báo cho người kháng cáo biết để họ nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật, nếu họ không thuộc trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định tại Điều 276 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 
• Bước 4: Ngay sau khi nhận được hồ sơ vụ án, kháng cáo, kháng nghị và tài liệu, chứng cứ kèm theo, Tòa án cấp phúc thẩm phải vào sổ thụ lý. 
• Bước 5: Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm thành lập Hội đồng xét xử phúc thẩm và phân công một Thẩm phán làm chủ tọa phiên tòa theo Điều 285 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
• Bước 6: Thẩm phán ra quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm theo Điều 290 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Phiên tòa xét xử phúc thẩm được mở và xét xử theo quy định tại Chương XVII Bộ luật này.  

>> Xem thêm: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024 

Lưu ý khuyến nghị về các chứng cứ cần thu thập, chuẩn bị khi tiến hành đòi lại nhà

Trong quá trình giải quyết tranh chấp về việc Việt kiều nhờ người khác đứng tên mua nhà, chứng cứ đóng vai trò then chốt, quyết định đến việc Tòa án có chấp nhận yêu cầu khởi kiện hay không. Theo quy định tại Điều 93 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, chứng cứ là những gì có thật, được thu thập hợp pháp và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định tình tiết khách quan của vụ án. Vì vậy, Việt kiều muốn lấy lại nhà hoặc ít nhất là đòi lại khoản tiền đã bỏ ra, cần chuẩn bị hệ thống chứng cứ toàn diện và có tính thuyết phục. Luật Long Phan PMT khuyến nghị Quý khách hàng chú trọng đến các nhóm chứng cứ sau:

Chứng cứ về việc chuyển tiền

Việt kiều cần lưu giữ đầy đủ giấy tờ, biên lai của ngân hàng, dịch vụ chuyển tiền quốc tế thể hiện việc Việt kiều đã chuyển tiền cho người đứng tên. Nội dung chuyển tiền nên ghi rõ “chuyển tiền mua nhà tại địa chỉ cụ thể” để tạo mối liên hệ trực tiếp với giao dịch bất động sản. Các giao dịch chuyển tiền cần có đầy đủ thông tin về người gửi, người nhận, số tiền và thời gian thực hiện. Đây là chứng cứ quan trọng nhất để chứng minh nguồn gốc tài chính của việc mua nhà. 

Sao kê tài khoản ngân hàng của cả hai bên thể hiện luồng tiền

Sao kê tài khoản của cả hai bên là chứng cứ quan trọng thể hiện luồng tiền trong giao dịch mua nhà. Tài liệu này giúp Tòa án xác định rõ nguồn gốc số tiền, thời điểm chuyển nhận và mối quan hệ tài chính giữa các bên. Sao kê cần được yêu cầu từ ngân hàng có xác nhận và đóng dấu để đảm bảo tính xác thực. Việc đối chiếu sao kê tài khoản giữa bên chuyển tiền (Việt kiều) và bên nhận (người đứng tên) là cơ sở để chứng minh luồng tiền thực tế đã được sử dụng cho giao dịch mua bán; sao kê càng chi tiết, rõ ràng, càng có giá trị pháp lý.

Chứng cứ về thỏa thuận “nhờ đứng tên”

Một văn bản thỏa thuận thể hiện rõ việc “nhờ đứng tên” luôn được xem là chứng cứ có giá trị chứng minh cao nhất. Trong văn bản này, các quyền và nghĩa vụ của từng bên cần được thể hiện cụ thể và chi tiết. Dù không được công chứng hay chứng thực, thỏa thuận vẫn có giá trị làm chứng cứ khi đưa ra trước cơ quan tố tụng. Điều quan trọng là nội dung phải thể hiện được ý chí tự nguyện và thống nhất của các bên. Văn bản cũng cần làm rõ mục đích thực sự của giao dịch, tránh ghi nhận những nội dung gây hiểu lầm. Khi có tranh chấp, đây là cơ sở quan trọng để Tòa án xác định sự thật khách quan. Nhờ đó, Tòa có thể đánh giá chính xác bản chất quan hệ giữa các bên và đưa ra phán quyết phù hợp.

Tin nhắn, email, ghi âm

Các đoạn hội thoại qua Zalo, Viber, Messenger, email,… có nội dung thừa nhận việc đứng tên giùm là chứng cứ điện tử có giá trị pháp lý. Bên cạnh đó, ghi âm cuộc trò chuyện cũng được sử dụng làm chứng cứ, nhưng cần được thực hiện hợp pháp và có thể được sử dụng làm chứng cứ nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về chứng cứ điện tử. Theo đó, những chứng cứ này được xem là thông điệp dữ liệu, mà theo khoản 1 Điều 11 Luật Giao dịch điện tử năm 2023 thông điệp dữ liệu được sử dụng làm chứng cứ theo pháp luật tố tụng. Do đó, việc lưu giữ những tài liệu này cần được thực hiện ngay từ đầu để đảm bảo quyền lợi của mình.

Vi bằng do Thừa phát lại lập

Việt kiều nên lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, thỏa thuận về việc mua nhà giùm, vì đây là nguồn chứng cứ có giá trị pháp lý cao. Thừa phát lại có thẩm quyền lập vi bằng để ghi nhận những sự việc, hiện tượng xảy ra tại thời điểm cụ thể, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho vụ việc. Thủ tục Thừa phát lại lập vi bằng tuân theo Nghị định số 08/2022/NĐ-CP. 

Lời khai của người làm chứng

Người làm chứng có thể bao gồm người thân, bạn bè, hàng xóm hoặc chính chủ sở hữu đã chuyển nhượng nhà đất, những người trực tiếp hoặc gián tiếp biết về việc mua bán cũng như thỏa thuận nhờ đứng tên. Trong quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án thường đánh giá lời khai của nhân chứng theo nguyên tắc khách quan, logic và phải có sự phù hợp với các chứng cứ khác. Nếu lời khai nhất quán, không mâu thuẫn với các chứng cứ tài liệu, chứng cứ điện tử, hoặc lời khai của các nhân chứng khác thì giá trị chứng minh sẽ được nâng cao. Trường hợp nhân chứng là chính người bán nhà, lời khai có thể mang tính quyết định trong việc làm rõ bản chất thực sự của giao dịch. Tuy nhiên, lời khai cần được lập thành văn bản, ghi biên bản lấy lời khai tại Tòa án hoặc được ghi nhận bằng vi bằng của Thừa phát lại nhằm tăng tính xác thực.

Giấy tờ liên quan đến nhà đất

Trong nhiều trường hợp, Việt kiều là người trực tiếp giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng/sổ đỏ). Đây là tình tiết quan trọng để chứng minh mối quan hệ thực sự trong giao dịch. Việc lưu giữ bản chính giấy chứng nhận thể hiện quyền kiểm soát thực tế của Việt kiều đối với tài sản, dù người khác đứng tên trên giấy tờ. Khi xét xử, Tòa án sẽ xem xét yếu tố này kết hợp cùng các chứng cứ khác để đánh giá tình tiết vụ án. Nếu chứng minh được việc nhờ đứng tên, cùng với việc Việt kiều đang giữ bản chính giấy chứng nhận, khả năng Tòa án công nhận quyền lợi của Việt kiều hoặc buộc người đứng tên hoàn trả giá trị sẽ cao hơn. Ngoài ra, việc xuất trình giấy tờ gốc còn có ý nghĩa trong việc ngăn chặn nguy cơ người đứng tên đem thế chấp, chuyển nhượng hoặc thực hiện các hành vi pháp lý khác với tài sản.

Dịch vụ luật sư về thủ tục Việt kiều lấy lại nhà ở nhờ mua giùm

Luật sư tại Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ chuyên sâu hỗ trợ Việt kiều trong quá trình lấy lại nhà ở nhờ mua giùm:

• Tư vấn điều kiện sở hữu nhà ở đối với Việt kiều.
• Soạn thảo, rà soát hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ sang tên.
• Đại diện thực hiện thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế.
• Đại diện tham gia hòa giải bảo vệ quyền lợi.
• Soạn đơn khởi kiện và các văn bản pháp lý liên quan.
• Đại diện tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi tại Tòa án. 
• Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn ngừa chuyển dịch tài sản.
• Hỗ trợ thi hành án, sang tên quyền sở hữu sau khi bản án có hiệu lực.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp mua nhà ở tại Việt Nam của Việt kiều

Các câu hỏi thường gặp (FAQs) về thủ tục Việt kiều lấy lại nhà ở nhờ mua giùm

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về thủ tục Việt kiều lấy lại nhà ở nhờ mua giùm:

Như thế nào là Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam và không còn quốc tịch Việt Nam trong pháp luật Việt Nam?

Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008. 

Việt kiều không còn quốc tịch Việt Nam là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008. 

Khi nào thì một giao dịch mua bán nhà ở được coi là “giả tạo”?

Một giao dịch mua bán nhà ở được coi là “giả tạo” khi nó được lập ra không nhằm mục đích thực sự chuyển quyền sở hữu mà để che giấu một giao dịch khác. Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch này chỉ mang tính hình thức. Ví dụ, hợp đồng mua bán giữa người bán và người đứng tên giùm không phải là giao dịch thực chất. Mục đích thực sự có thể là chuyển nhượng nhà cho một người khác, chẳng hạn như Việt kiều. Như vậy, bản chất của giao dịch là nhằm che giấu chủ thể và nội dung thực sự của quan hệ dân sự.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 588 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, người có quyền yêu cầu phải thực hiện khởi kiện trong vòng ba năm. Khoảng thời gian này được tính từ ngày họ biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Nếu quá thời hạn này, quyền khởi kiện sẽ bị mất hiệu lực. Do đó, việc theo dõi và xác định thời điểm quyền và lợi ích bị xâm phạm là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Nếu người đứng tên giùm có công sức tôn tạo căn nhà thì pháp luật giải quyết như thế nào?

Theo Án lệ số 02/2016/AL, trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.

Có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn người đứng tên giùm bán nhà không?

Quý khách có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ quyền lợi liên quan đến bất động sản. Biện pháp này có thể bao gồm phong tỏa tài sản hoặc ngăn chặn việc chuyển nhượng nhà đất. Mục đích là nhằm bảo toàn tài sản và ngăn ngừa thiệt hại nghiêm trọng có thể xảy ra. Việc này được thực hiện theo quy định tại Điều 111, Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Do đó, khi phát hiện nguy cơ mất tài sản, người có quyền lợi có thể chủ động đề nghị Tòa án can thiệp kịp thời.

Kết luận

Thủ tục Việt kiều lấy lại nhà ở nhờ mua giùm đòi hỏi sự am hiểu pháp luật và chuẩn bị chứng cứ đầy đủ để hạn chế rủi ro tranh chấp. Việc xác định điều kiện sở hữu, lựa chọn cách thức sang tên, hoặc khởi kiện đều cần có sự đồng hành của luật sư chuyên môn. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ giải pháp pháp lý tối ưu và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Tags: Điều kiện Việt kiều sở hữu nhà ở, Đòi lại nhà nhờ mua giùm, Hợp đồng giả cách, Khởi kiện đòi nhà, Thủ tục sang tên sổ đỏ, Việt kiều mua nhà tại Việt Nam